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摘 要：我国的不动产立法数量在不断增加，其中有关不动产登记制度的有不少。这些法律规范对不动产登记进行了一些原则性规定，发挥了一定的规范调整作用。但由于我国不动产法律体系还有待完善，不动产登记的登记机关还不统一，其所依据的登记规则也不尽一致。因此有必要尽快制定统一的不动产登记法律和登记程序，以结束不动产登记不统一、甚至矛盾的情形。
关键词：不动产登记；损害赔偿；异议登记
一、统一不动产登记法律法规和登记程序
关于申请登记需要向登记机构提供哪些材料，有些国家是由专门的不动产登记法做规定，如日本不动产登记法规定，申请登记，应提供申请书、证明登记原因的材料、关于登记义务人权利的登记证明书、第三人许可、同意或承诺的证明、代理人权限的证明等。我国物权法对此只是做出了原则性的规定，当事人申请登记所需要提供的具体材料，还需要其他专门法律法规进一步明确。
《物权法》第11条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。本条规定的权属证明材料可以包括权属证书、合同书、法院判决书或者征收决定书等，其他的必要材料也需要具体明确。关于登记申请的其他一些问题，也需要专门法律法规明确，如具体的不动产物权登记申请，是共同申请，还是单方申请；注销登记是否要权利人申请，不申请如何处理，利害关系人能否申请等等。统一的不动产登记程序对于提高不动产登记的效率，降低不动产登记的成本有着积极的作用。
不动产登记法规具体登记程序要尽可能快捷、简化，把现代计算机网络信息技术的优势运用到不动产登记中，但也要规定登记程序的基本原则，如“合法性原则、申请原则、形式统一原则、精确化原则”。不动产权属证书应具有统一格式，并且不动产权属证书的内容必须和登记簿记载的一致。权属证书应记载不动产权利状况，包括变动状况。不动产登记权属证书的性质只是享有某种不动产物权的凭证，一旦发生争议，它可以作为确认权属的证据。
二、公开登记信息、完善补救手段
《物權法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记材料，登一记机构应当提供”。目前房产善意取得发生的原因之一是房屋的真实权利状况不够透明和公开。登记行政管理机关既有义务保护相关权利人的财产隐私，也有义务向社会公开有关登记信息。由于登记机构普遍偏重对信息的保护，而对登记信息的查询设置了较高的门槛，这不利于受让人更好地履行注意义务，原权利人在权利受到侵害时往往也不能及时发现，因此登记机构应适当降低信息查询的限制，在保护当事人的隐私的基础上最大限度地向社会公开相关权属信息和内容。
建立不动产登记制度的国家，一般都建立有更正登记制度。我国《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。《物权法》对更正登记和异议登记予以确认，这有助于记载于到更正。对于更正登记有异议相关登记机构应充分利用这两种救济手段，尽量争取在善意取得发生之前明确真正的权利归属，减少无处分权人的操作空间。
更正登记、异议登记和预告登记的地位在《物权法》中得到确认和提高，使权属登记机关的登记责任进一步加大。更正登记和异议登记往往涉及权属争议，权属登记机关能否建立健全相关操作规则，谨慎处理好这类登记业务，避免或降低成为被告的风险将是一大考验。预告登记制度虽已在一些地方实行，但权利人预告登记的意识并不是很强，预告登记的范围和作用还有很大的提升空间。权属登记机关如何更好地推广预告登记业务，更好地利用预告登记切实保护好权利人的合法权益，需要采取相应措施。《物权法》的实施将要求房屋权属登记机关设立规范的房产登记簿，而且必须提高权属登记的质量，以确保登记簿的基础性地位和公信力。
三、完善登记机关赔偿责任制度
我国《物权法》第21条即规定了登记机构的赔偿责任，但其性质属于国家赔偿责任还是一般民事赔偿责任，《物权法》对此并没有明确界定。笔者认为，不动产登记在我国行政管理的色彩更为浓重，而且登记机关在整个登记过程中居于主导地位。《国家赔偿法》虽然没有将不动产登记错误致损的行为明确列入行政赔偿范围，但考察其立法本意，因登记错误给他人造成损害的，当属国家赔偿范围。登记内容的正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且也影响到交易的安全和秩序。
由于登记是以国家公信力为不动产交易提供法律基础的行为，因此登记错误可能会给当事人造成损失。我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”立法征求意见过程中，普遍认为，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。从赔偿的角度讲，《物权法》确立了先行赔偿原则，这就意味着无论登记机构是否已尽到审查义务、是否遵循法定程序，以及主观是否有过错，只要发生了“登记错误”并“给他人造成损害”，错误与损害之间存在因果关系，那么登记机构就要承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该条规定确立了我国《物权法》上登记错误的赔偿制度。《物权法》要求登记机关先行赔付，这与之前可以撤销善意第三人的不动产证书且不用承担直接赔偿责任相比，登记机关承担的责任和风险进一步加大。
笔者认为，不动产登记机关在出现以下情形时，应当承担赔偿责任：第一，因登记行政机关登记错误、遗漏和遗失登记资料的行为。例如，某人将单位委托其保管的房屋登记在自己名下，其提供的有关文件残缺不全，但登记机关未予审查，便为其办理了登记手续。第二，登记程序违法。主要包括不公告、违反公告期限、无正当理由拖延登记时间、公开登记资料不充分、无故拒绝当事人正当的查询请求、拒绝变更或更正登记等。第三，登记机关受上级机关、其他机构或有关领导的外来干涉而进行了错误的登记。
参考文献：
[1]王群.不动产错误登记及其损害赔偿的研究.苏州大学，2009.
[2]郑磊.不动产登记机构错误登记的损害赔偿责任.郑州大学，2011.
[3]任勇.试论不动产错误登记的赔偿制度.山东大学，2010.
关键词：不动产登记；损害赔偿；异议登记
一、统一不动产登记法律法规和登记程序
关于申请登记需要向登记机构提供哪些材料，有些国家是由专门的不动产登记法做规定，如日本不动产登记法规定，申请登记，应提供申请书、证明登记原因的材料、关于登记义务人权利的登记证明书、第三人许可、同意或承诺的证明、代理人权限的证明等。我国物权法对此只是做出了原则性的规定，当事人申请登记所需要提供的具体材料，还需要其他专门法律法规进一步明确。
《物权法》第11条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。本条规定的权属证明材料可以包括权属证书、合同书、法院判决书或者征收决定书等，其他的必要材料也需要具体明确。关于登记申请的其他一些问题，也需要专门法律法规明确，如具体的不动产物权登记申请，是共同申请，还是单方申请；注销登记是否要权利人申请，不申请如何处理，利害关系人能否申请等等。统一的不动产登记程序对于提高不动产登记的效率，降低不动产登记的成本有着积极的作用。
不动产登记法规具体登记程序要尽可能快捷、简化，把现代计算机网络信息技术的优势运用到不动产登记中，但也要规定登记程序的基本原则，如“合法性原则、申请原则、形式统一原则、精确化原则”。不动产权属证书应具有统一格式，并且不动产权属证书的内容必须和登记簿记载的一致。权属证书应记载不动产权利状况，包括变动状况。不动产登记权属证书的性质只是享有某种不动产物权的凭证，一旦发生争议，它可以作为确认权属的证据。
二、公开登记信息、完善补救手段
《物權法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记材料，登一记机构应当提供”。目前房产善意取得发生的原因之一是房屋的真实权利状况不够透明和公开。登记行政管理机关既有义务保护相关权利人的财产隐私，也有义务向社会公开有关登记信息。由于登记机构普遍偏重对信息的保护，而对登记信息的查询设置了较高的门槛，这不利于受让人更好地履行注意义务，原权利人在权利受到侵害时往往也不能及时发现，因此登记机构应适当降低信息查询的限制，在保护当事人的隐私的基础上最大限度地向社会公开相关权属信息和内容。
建立不动产登记制度的国家，一般都建立有更正登记制度。我国《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。《物权法》对更正登记和异议登记予以确认，这有助于记载于到更正。对于更正登记有异议相关登记机构应充分利用这两种救济手段，尽量争取在善意取得发生之前明确真正的权利归属，减少无处分权人的操作空间。
更正登记、异议登记和预告登记的地位在《物权法》中得到确认和提高，使权属登记机关的登记责任进一步加大。更正登记和异议登记往往涉及权属争议，权属登记机关能否建立健全相关操作规则，谨慎处理好这类登记业务，避免或降低成为被告的风险将是一大考验。预告登记制度虽已在一些地方实行，但权利人预告登记的意识并不是很强，预告登记的范围和作用还有很大的提升空间。权属登记机关如何更好地推广预告登记业务，更好地利用预告登记切实保护好权利人的合法权益，需要采取相应措施。《物权法》的实施将要求房屋权属登记机关设立规范的房产登记簿，而且必须提高权属登记的质量，以确保登记簿的基础性地位和公信力。
三、完善登记机关赔偿责任制度
我国《物权法》第21条即规定了登记机构的赔偿责任，但其性质属于国家赔偿责任还是一般民事赔偿责任，《物权法》对此并没有明确界定。笔者认为，不动产登记在我国行政管理的色彩更为浓重，而且登记机关在整个登记过程中居于主导地位。《国家赔偿法》虽然没有将不动产登记错误致损的行为明确列入行政赔偿范围，但考察其立法本意，因登记错误给他人造成损害的，当属国家赔偿范围。登记内容的正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且也影响到交易的安全和秩序。
由于登记是以国家公信力为不动产交易提供法律基础的行为，因此登记错误可能会给当事人造成损失。我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”立法征求意见过程中，普遍认为，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。从赔偿的角度讲，《物权法》确立了先行赔偿原则，这就意味着无论登记机构是否已尽到审查义务、是否遵循法定程序，以及主观是否有过错，只要发生了“登记错误”并“给他人造成损害”，错误与损害之间存在因果关系，那么登记机构就要承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该条规定确立了我国《物权法》上登记错误的赔偿制度。《物权法》要求登记机关先行赔付，这与之前可以撤销善意第三人的不动产证书且不用承担直接赔偿责任相比，登记机关承担的责任和风险进一步加大。
笔者认为，不动产登记机关在出现以下情形时，应当承担赔偿责任：第一，因登记行政机关登记错误、遗漏和遗失登记资料的行为。例如，某人将单位委托其保管的房屋登记在自己名下，其提供的有关文件残缺不全，但登记机关未予审查，便为其办理了登记手续。第二，登记程序违法。主要包括不公告、违反公告期限、无正当理由拖延登记时间、公开登记资料不充分、无故拒绝当事人正当的查询请求、拒绝变更或更正登记等。第三，登记机关受上级机关、其他机构或有关领导的外来干涉而进行了错误的登记。
参考文献：
[1]王群.不动产错误登记及其损害赔偿的研究.苏州大学，2009.
[2]郑磊.不动产登记机构错误登记的损害赔偿责任.郑州大学，2011.
[3]任勇.试论不动产错误登记的赔偿制度.山东大学，2010.