论文部分内容阅读
为加强对房地产价格的监测分析工作，前不久，国家发展改革委价格监测中心组织各地价格监测机构通过发放调查问卷、与地方有关部门及开发企业座谈等方式，对全国35个大中城市的住房价格情况进行了调查，共回收消费者调查问卷5541份，企业调查问卷121份。我中心还对北京、天津、上海、南京、杭州等城市进行了实地调查。
一、各地认真贯彻落实国家稳定房价政策，调控效果初步显现
从调查情况看，多数城市出台了贯彻落实国务院关于稳定住房价格意见的措施。一是制定规划调整住房结构，增加中低价、中小套型普通商品住房供应。广州市去年9月份出台2006—2010年住房建设规划，按照90平方米以下住房占70%的要求，对套型建筑面积实行总量控制，并将廉租房、经济适用房等政府保障性住房的比重由“十五”期间的5%提高到17%。天津市自去年6月1日起，严格项目规划审批，6—8月份规划部门共审批新项目16项、187万平方米，90平方米以下套型所占比重为70.5%。二是完善住房保障体系，扩大保障覆盖面。成都市自2001年起在全国率先建立了以租金补贴为主、实物配租为辅的廉租住房制度，去年8月份又出台公共住房制度实施方案，细化了经济适用房和廉租房制度，将享受廉租房制度的范围由年收入8000元家庭，扩大到年收入8000元至22000元家庭可选择购买经济适用房，也可自主从市场上租赁住房领取政府租金补贴。大连市、广州市分别将城市双特困户住房面积认定标准由人均6、7平方米以下调整为8、10平方米以下，扩大了保障覆盖面。三是加强市场管理，规范房地产秩序。上海、杭州、南京等城市利用网上透明售房平台，将房屋销售与网上公示挂钩，通过在网上对不同销售状态房屋标注不同颜色、设立项目合同撤销率和撤销时间、接纳消费者投诉意见等手段，加强了对开发商销售过程的透明管理。
国家稳定房价的调控政策效果初步显现。一是房价快速上升的势头得到初步遏制。去年10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，比上年同期下降1.2个百分点，其中前期上涨较快的长三角地区城市房价回落更为明显，上海、南京、杭州、宁波同比涨幅分别回落7.6、3.9、4.8和2.6个百分点。二是住房投资结构出现积极变化。多数城市加大了经济适用房开发工作力度，去年前10个月，全国经济适用房投资由去年同比下降14.4%转为增长9.8%。三是房地产投机因素明显减少。从调查结果看，近期全国35个大中城市以短期转手为目的的投资性购房需求平均为1.07%，购房用于长期出租的占5.53%，都比前期有较大幅度下降。
二、中央稳定房价政策符合国情和广大人民群众意愿，目前需要加大政策落实力度，进一步解决存在的问题
对近年来中央采取的一系列调控房价的政策措施，广大消费者和多数开发企业都表示拥护和赞成，认为这些政策体现了党和政府以人为本的精神，符合我国国情，也有利于我国房地产业的健康发展。但不少调查对象也认为，目前调控效果还未充分显现，与居民预期还有一定差距。因此，落实中央稳定房价政策的工作还需要进一步加强。从各方面反映意见情况看，今后需要进一步解决的主要问题是：
（一）房价收入比有所扩大，多数城市居民认为当前房价过高
由于近几年房价上涨过快，房价收入比居高不下，且有所扩大。按照居民家庭全部年收入和实际住房面积及当期住房价格计算，全国城镇家庭的房价收入比从2000年的6.26扩大到2005年的6.77，而且由于城镇居民收入差距的拉大，中低收入家庭房价收入比还要大于平均数据。2005年全国城镇中等收入家庭房价收入比为7.75，同期北京、上海的中等收入家庭房价收入比则分别为11.36和12.29。从调查结果看，有86.99%的消费者认为当前房价比较高或非常高，有66.89%的消费者希望房价能够下降。
（二）住房供给结构尚未得到明显改善，与中低收入居民的住房需求还有较大差距
目前全国经济适用房和小户型住宅开发面积仍较低，从2000年到2005年，全国经济适用房新开工面积由5313.32万平方米下降到3513.45万平方米，占当年商品住宅新开工面积的比例也从21.78%下降到6.37%。在全国经济适用房开发建设比例较高的天津市，2005年全市新开工建设的经济适用房面积仅为当年住宅新开工面积的18%。北京市房地产交易管理网去年12月初显示可售期房和现房总面积为1564万平方米，共10.4万套，套均面积超过150平方米。从调查结果看，有30.55%的购房者希望购买经济适用房；能够承受住房单价在5000元、总价40万元以下的消费者则分别占92.5%和83.02%，其中能够承受单价在1000—3000元、总价在10—20万区间的消费者比例最高，分别占53.19%和36.04%。
（三）房价上涨快于房屋造价，房地产开发企业利润过高
从2000年到2005年，全国房地产开发企业竣工房屋造价由1139元/平方米，增加到1451元/平方米，上涨27.39%，而同期房屋平均销售价格由2112元/平方米，上涨到3168元/平方米，上涨50%，房价的上涨幅度远远大于房屋造价的上涨。同时，房屋造价占房屋售价的比例也由2000年的54%，下降到2005年的45.8%；北京、上海占比则更低，仅为31.7%和44.6%。除了地价及开发企业销售费用增长因素外，开发企业利润较高是影响房价过快上涨的一个重要因素。从我们调查的121家房地产企业填报的调查问卷反馈情况看，房地产开发企业利润平均占房屋售价的12.25%，北京、上海、深圳等房价较高地区的房地产开发企业利润平均占房屋售价的比例更高，分别为19.47%、21.11%和18.45%。另据财政部对全国39家房地产开发企业2005年的经营状况调查表明，被调查企业的平均利润为26.79%，最高达57%。
（四）房地产市场信息透明度低，市场秩序仍待进一步规范
从调查情况看，目前仅上海、南京、杭州等少数城市的网上透明售房系统比较健全，多数地方的网上售房系统建设滞后，对开发商的网上信息管理工作也不到位，房屋销售信息尚不能做到在网上实时更新，一些开发商仍可以通过虚拟购房合同、多次撤销合同或虚拟预订房等方式钻空子，制造虚假销售、误导消费者。杭州售房网显示，开发商捂盘销售、内部认购等不规范销售行为仍是消费者集中投诉的问题。此外，房屋中介服务机构良莠不齐，行业诚信度较低，吃差价、违规收费等现象还时有发生。个别经济适用房开发企业擅自突破政府指导价的情况也有存在。
三、不断总结完善住房政策，进一步做好稳定房价工作
保持住房价格的基本稳定，不仅是保持我国经济持续发展的需要，也是构建社会主义和谐社会的重要条件。从我国住房制度改革基本完成后的住房建设发展和相关经济指标的比较看，居民住房需求呈持续较快增长态势，住房价格涨幅也明显高于消费价格。1998年以来，我国GDP、消费品零售总额、居民消费价格年均分别增长8.9%、10.1%、0.6%，商品住房投资、销售额、销售价格年均分别增长27.7%、34.6%、6.5%，后者分别比前者高18.8、24.5、5.9个百分点。未来十年，随着经济和居民收入的不断增长，特别是随着城市化进程的加快，居民住房需求仍将会保持较快的增长速度，住房价格上涨的压力也仍然较大。因此，保持住房价格基本稳定，将是一项长期而艰巨的任务。
（一）总结完善现行住房政策，并使之成为长期坚持的制度性政策
住房建设既是国民经济发展的重要产业，更是支持民生的重要产业。上世纪90年代末，中央配套住房制度改革确立了经济适用房和廉租房建设制度，但一些地方落实的不好，廉租房建设滞后，经济适用房建设面积递减。去年以来，针对房价上涨过快的情况，国务院出台一系列稳定住房价格的政策，包括坚持经济适用房和廉租房建设，发展中低价位中小套型普通商品房等，并提出了对普通商品房建设实行“双限双竞”的政策要求。应该说，这些政策是符合我国国情和广大人民群众的意愿的，也符合在未来较长时期内如何解决多数人住房问题的要求。但是，我们在调查中也发现，相当一部分人是把这些政策、特别是把发展中低价位中小套型普通商品住房的政策当作权宜之计的。因此，今后应当进一步明确，要长期坚持这些政策，特别是对发展中低价位中小套型普通商品住房的政策，应在推行中不断总结完善，并使之上升为制度性的政策。
（二）加大政策落实力度，切实调整好住房结构
要加强经济适用房的建设工作，特别是大中城市应适当提高经济适用房占商品房建筑总面积的比重；加快廉租房制度建设步伐，可采取实物配租与货币补贴结合的办法，努力扩大对低收入群体住房保障的覆盖面。加大对“双限双竞”商品房政策的推行力度，限房价的底价要合理，竞价结果既要保证开发质量，又要能使绝大多数工薪阶层买得起住房。价格部门应加强对普通商品房限价和竞价过程的监督。要加强地方政府落实政策的责任制，做好政策规范运作工作，保证上述建房的土地有效供应，完成中小套型住房建设面积不低于总建设面积70%的目标，并加强对政策性住房入口和出口的规范、管理，要切实保持房价的合理稳定。
（三）清理房价构成，进一步规范房地产市场交易行为
目前，商品房承担的城市基础设施建设、物业管理建设以及其他设施建设的收费过多，应进一步清理和减轻房价负担。对于房地产开发企业利润过高的问题，除了依靠市场和经济手段调节外，也要依靠法律手段，研究制止牟取暴利的措施。要在大中城市中全面推广住房网上交易，加强网上交易管理和监督工作，并严格实行住房销售明码标价制度，对虚假销售、捂盘瞒号、短给米数、乱加价等行为，要依法严惩。要进一步加强房地产市场信息发布工作，正确引导舆论和市场预期，促进房地产市场健康发展。
（四）继续搞活住房二级市场，积极发展租赁市场
住房二级市场和租赁市场是分散一级市场需求，有利于稳定住房价格的一个重要方面。对这两个市场除了打击炒房行为需要外，总体上应实行轻税费政策，特别是对房屋租赁市场的税费应简化减少，目前一些地方的房屋租赁税费除了房产税、营业税、个人所得税、印花税外，还有土地使用税、城建税及教育附加、房屋租赁管理费等，名目太多，应简化规范。要进一步规范二手房交易和房屋租赁中介行为，打击欺买瞒卖、私自加价的行为，完善房地产中介法律，建立良好的市场交易秩序。
（五）重视房地产安全，加强监测预警工作
房地产安全直接关系经济运行安全。日本的房地产泡沫曾使其经济多年不振，我国1993—1995年也曾发生过由“开发区热”和“房地产热”引发的严重通货膨胀。从调查了解情况看，这一轮房地产价格的过快上涨，与部分大中城市的房地产投资热和投机炒作也有很大关系。经济快速发展期往往是房地产泡沫的易发时期。因此，要高度重视房地产安全问题，有关部门应借鉴国内外经验，根据我国经济发展的趋势和特点，深入研究关系房地产安全的价格、贷款、土地供应的警戒线，加强对房地产市场的监测和预警工作，以确保经济高效、有序、安全运行。
一、各地认真贯彻落实国家稳定房价政策，调控效果初步显现
从调查情况看，多数城市出台了贯彻落实国务院关于稳定住房价格意见的措施。一是制定规划调整住房结构，增加中低价、中小套型普通商品住房供应。广州市去年9月份出台2006—2010年住房建设规划，按照90平方米以下住房占70%的要求，对套型建筑面积实行总量控制，并将廉租房、经济适用房等政府保障性住房的比重由“十五”期间的5%提高到17%。天津市自去年6月1日起，严格项目规划审批，6—8月份规划部门共审批新项目16项、187万平方米，90平方米以下套型所占比重为70.5%。二是完善住房保障体系，扩大保障覆盖面。成都市自2001年起在全国率先建立了以租金补贴为主、实物配租为辅的廉租住房制度，去年8月份又出台公共住房制度实施方案，细化了经济适用房和廉租房制度，将享受廉租房制度的范围由年收入8000元家庭，扩大到年收入8000元至22000元家庭可选择购买经济适用房，也可自主从市场上租赁住房领取政府租金补贴。大连市、广州市分别将城市双特困户住房面积认定标准由人均6、7平方米以下调整为8、10平方米以下，扩大了保障覆盖面。三是加强市场管理，规范房地产秩序。上海、杭州、南京等城市利用网上透明售房平台，将房屋销售与网上公示挂钩，通过在网上对不同销售状态房屋标注不同颜色、设立项目合同撤销率和撤销时间、接纳消费者投诉意见等手段，加强了对开发商销售过程的透明管理。
国家稳定房价的调控政策效果初步显现。一是房价快速上升的势头得到初步遏制。去年10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，比上年同期下降1.2个百分点，其中前期上涨较快的长三角地区城市房价回落更为明显，上海、南京、杭州、宁波同比涨幅分别回落7.6、3.9、4.8和2.6个百分点。二是住房投资结构出现积极变化。多数城市加大了经济适用房开发工作力度，去年前10个月，全国经济适用房投资由去年同比下降14.4%转为增长9.8%。三是房地产投机因素明显减少。从调查结果看，近期全国35个大中城市以短期转手为目的的投资性购房需求平均为1.07%，购房用于长期出租的占5.53%，都比前期有较大幅度下降。
二、中央稳定房价政策符合国情和广大人民群众意愿，目前需要加大政策落实力度，进一步解决存在的问题
对近年来中央采取的一系列调控房价的政策措施，广大消费者和多数开发企业都表示拥护和赞成，认为这些政策体现了党和政府以人为本的精神，符合我国国情，也有利于我国房地产业的健康发展。但不少调查对象也认为，目前调控效果还未充分显现，与居民预期还有一定差距。因此，落实中央稳定房价政策的工作还需要进一步加强。从各方面反映意见情况看，今后需要进一步解决的主要问题是：
（一）房价收入比有所扩大，多数城市居民认为当前房价过高
由于近几年房价上涨过快，房价收入比居高不下，且有所扩大。按照居民家庭全部年收入和实际住房面积及当期住房价格计算，全国城镇家庭的房价收入比从2000年的6.26扩大到2005年的6.77，而且由于城镇居民收入差距的拉大，中低收入家庭房价收入比还要大于平均数据。2005年全国城镇中等收入家庭房价收入比为7.75，同期北京、上海的中等收入家庭房价收入比则分别为11.36和12.29。从调查结果看，有86.99%的消费者认为当前房价比较高或非常高，有66.89%的消费者希望房价能够下降。
（二）住房供给结构尚未得到明显改善，与中低收入居民的住房需求还有较大差距
目前全国经济适用房和小户型住宅开发面积仍较低，从2000年到2005年，全国经济适用房新开工面积由5313.32万平方米下降到3513.45万平方米，占当年商品住宅新开工面积的比例也从21.78%下降到6.37%。在全国经济适用房开发建设比例较高的天津市，2005年全市新开工建设的经济适用房面积仅为当年住宅新开工面积的18%。北京市房地产交易管理网去年12月初显示可售期房和现房总面积为1564万平方米，共10.4万套，套均面积超过150平方米。从调查结果看，有30.55%的购房者希望购买经济适用房；能够承受住房单价在5000元、总价40万元以下的消费者则分别占92.5%和83.02%，其中能够承受单价在1000—3000元、总价在10—20万区间的消费者比例最高，分别占53.19%和36.04%。
（三）房价上涨快于房屋造价，房地产开发企业利润过高
从2000年到2005年，全国房地产开发企业竣工房屋造价由1139元/平方米，增加到1451元/平方米，上涨27.39%，而同期房屋平均销售价格由2112元/平方米，上涨到3168元/平方米，上涨50%，房价的上涨幅度远远大于房屋造价的上涨。同时，房屋造价占房屋售价的比例也由2000年的54%，下降到2005年的45.8%；北京、上海占比则更低，仅为31.7%和44.6%。除了地价及开发企业销售费用增长因素外，开发企业利润较高是影响房价过快上涨的一个重要因素。从我们调查的121家房地产企业填报的调查问卷反馈情况看，房地产开发企业利润平均占房屋售价的12.25%，北京、上海、深圳等房价较高地区的房地产开发企业利润平均占房屋售价的比例更高，分别为19.47%、21.11%和18.45%。另据财政部对全国39家房地产开发企业2005年的经营状况调查表明，被调查企业的平均利润为26.79%，最高达57%。
（四）房地产市场信息透明度低，市场秩序仍待进一步规范
从调查情况看，目前仅上海、南京、杭州等少数城市的网上透明售房系统比较健全，多数地方的网上售房系统建设滞后，对开发商的网上信息管理工作也不到位，房屋销售信息尚不能做到在网上实时更新，一些开发商仍可以通过虚拟购房合同、多次撤销合同或虚拟预订房等方式钻空子，制造虚假销售、误导消费者。杭州售房网显示，开发商捂盘销售、内部认购等不规范销售行为仍是消费者集中投诉的问题。此外，房屋中介服务机构良莠不齐，行业诚信度较低，吃差价、违规收费等现象还时有发生。个别经济适用房开发企业擅自突破政府指导价的情况也有存在。
三、不断总结完善住房政策，进一步做好稳定房价工作
保持住房价格的基本稳定，不仅是保持我国经济持续发展的需要，也是构建社会主义和谐社会的重要条件。从我国住房制度改革基本完成后的住房建设发展和相关经济指标的比较看，居民住房需求呈持续较快增长态势，住房价格涨幅也明显高于消费价格。1998年以来，我国GDP、消费品零售总额、居民消费价格年均分别增长8.9%、10.1%、0.6%，商品住房投资、销售额、销售价格年均分别增长27.7%、34.6%、6.5%，后者分别比前者高18.8、24.5、5.9个百分点。未来十年，随着经济和居民收入的不断增长，特别是随着城市化进程的加快，居民住房需求仍将会保持较快的增长速度，住房价格上涨的压力也仍然较大。因此，保持住房价格基本稳定，将是一项长期而艰巨的任务。
（一）总结完善现行住房政策，并使之成为长期坚持的制度性政策
住房建设既是国民经济发展的重要产业，更是支持民生的重要产业。上世纪90年代末，中央配套住房制度改革确立了经济适用房和廉租房建设制度，但一些地方落实的不好，廉租房建设滞后，经济适用房建设面积递减。去年以来，针对房价上涨过快的情况，国务院出台一系列稳定住房价格的政策，包括坚持经济适用房和廉租房建设，发展中低价位中小套型普通商品房等，并提出了对普通商品房建设实行“双限双竞”的政策要求。应该说，这些政策是符合我国国情和广大人民群众的意愿的，也符合在未来较长时期内如何解决多数人住房问题的要求。但是，我们在调查中也发现，相当一部分人是把这些政策、特别是把发展中低价位中小套型普通商品住房的政策当作权宜之计的。因此，今后应当进一步明确，要长期坚持这些政策，特别是对发展中低价位中小套型普通商品住房的政策，应在推行中不断总结完善，并使之上升为制度性的政策。
（二）加大政策落实力度，切实调整好住房结构
要加强经济适用房的建设工作，特别是大中城市应适当提高经济适用房占商品房建筑总面积的比重；加快廉租房制度建设步伐，可采取实物配租与货币补贴结合的办法，努力扩大对低收入群体住房保障的覆盖面。加大对“双限双竞”商品房政策的推行力度，限房价的底价要合理，竞价结果既要保证开发质量，又要能使绝大多数工薪阶层买得起住房。价格部门应加强对普通商品房限价和竞价过程的监督。要加强地方政府落实政策的责任制，做好政策规范运作工作，保证上述建房的土地有效供应，完成中小套型住房建设面积不低于总建设面积70%的目标，并加强对政策性住房入口和出口的规范、管理，要切实保持房价的合理稳定。
（三）清理房价构成，进一步规范房地产市场交易行为
目前，商品房承担的城市基础设施建设、物业管理建设以及其他设施建设的收费过多，应进一步清理和减轻房价负担。对于房地产开发企业利润过高的问题，除了依靠市场和经济手段调节外，也要依靠法律手段，研究制止牟取暴利的措施。要在大中城市中全面推广住房网上交易，加强网上交易管理和监督工作，并严格实行住房销售明码标价制度，对虚假销售、捂盘瞒号、短给米数、乱加价等行为，要依法严惩。要进一步加强房地产市场信息发布工作，正确引导舆论和市场预期，促进房地产市场健康发展。
（四）继续搞活住房二级市场，积极发展租赁市场
住房二级市场和租赁市场是分散一级市场需求，有利于稳定住房价格的一个重要方面。对这两个市场除了打击炒房行为需要外，总体上应实行轻税费政策，特别是对房屋租赁市场的税费应简化减少，目前一些地方的房屋租赁税费除了房产税、营业税、个人所得税、印花税外，还有土地使用税、城建税及教育附加、房屋租赁管理费等，名目太多，应简化规范。要进一步规范二手房交易和房屋租赁中介行为，打击欺买瞒卖、私自加价的行为，完善房地产中介法律，建立良好的市场交易秩序。
（五）重视房地产安全，加强监测预警工作
房地产安全直接关系经济运行安全。日本的房地产泡沫曾使其经济多年不振，我国1993—1995年也曾发生过由“开发区热”和“房地产热”引发的严重通货膨胀。从调查了解情况看，这一轮房地产价格的过快上涨，与部分大中城市的房地产投资热和投机炒作也有很大关系。经济快速发展期往往是房地产泡沫的易发时期。因此，要高度重视房地产安全问题，有关部门应借鉴国内外经验，根据我国经济发展的趋势和特点，深入研究关系房地产安全的价格、贷款、土地供应的警戒线，加强对房地产市场的监测和预警工作，以确保经济高效、有序、安全运行。