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摘要：面对市场商品房保有量不断增加、通货膨胀压缩房地产利润空间、国内热钱不断流向房地产开发项目分享地产红利、国家宏观调控和抑制房价的多重压力下，我国房地产利润正在逐年缩水，越来越多的烂尾楼、鬼城区出现在人们的视线中。房地产的成本如何降到最低、如何将效益提高到最高成为地产商最关注的问题。地产的开发包括设计阶段的设计蓝图、招标投标，施工阶段的前期施工和建筑施工和竣工结算阶段。房地产开发项目中，只有对各个项目的成本加以控制，才能实现地产企业资金的良性循环，才能有利于地产金融的健康发展。
关键词：房地产；开发项目；设计成本；控制方法
一直以来，很多人都习惯于把房地产开发的成本控制压缩在施工阶段，采用减少建筑工人数量、增强工人劳动强度、延长工人劳动时间、压缩建筑材料成本、缩短建筑工程时长等手段来挖掘房地产效益的潜力。其实，设计阶段、施工阶段和竣工阶段中的投资控制、质量控制、工期控制等都是相辅相成、互相依存的关系。只有做好前期设计蓝图的最佳，将后期建筑费用降到最低，在施工阶段保证准时、高标准地完成，在竣工阶段完成审核工作，才能将房地产的成本控制在最低状态，并且保证房产质量的最佳。由此看来，房地长成本控制的关键环节是前期设计部分，一个最佳的设计蓝图是盖好一栋固若泰山的优质房产的基础，只有基础过硬，后期才能够依照蓝图压缩成本空间。
一、设计阶段的蓝图设计和设计招标
设计阶段是房产开发的基础阶段，是每一栋大楼的设计指南，设计阶段费用在整个房产建筑工程中的费用所占比例只占很小一部分，一般控制在3%以内，但这不到3%的砖头却是撬起地球的支点，设计质量的重要性可见一斑。合理科学的建筑设计方案，可以有效降低建筑成本，使房产开发成本赢在起跑线上。只有将建筑的经济适用性、安全性、艺术价值等多方面均衡，在保证产品质量的前提下设计方案才能达到最优。中国的房地产开发已经有将近三十年的发展经验，地产开发设计公司良莠不齐，大公司打着名牌的旗号其设计方案并不是经济性和安全性相结合的，小公司又缺乏参加大项目竞标的经验，所以，推行设计招标，择优选择设计单位显得至关重要。
前期设计包括房地产经济圈的绿化设计、商圈配套服务设备设计、商品楼设计和成本预算等部分。一些工程设计盲目的攀比技术、任意提高安全系数和设计标准、追求建筑的外在艺术风格，大大降低了成本的经济性，压榨了成品楼的利润空间。比如对偏远商业圈的商业楼盲目追求地标性外在，大手笔花在建筑的外在上，并不能实现其经济效益的良好预期。而对于居民楼的使用面积设计、公共设施设计，不追求经济适用性，都应该在设计方案竞标中遭到淘汰。个别的设计师在大宗采购上大做文章，却不注重细节。比如，楼道内的消防栓安置位置不合理导致浪费，管道没有通过最短捷径安置造成浪费和安全隐患，消防水枪与消防栓的重复安置等都在一定程度上造成建筑成本的增加。
应当设立专家组对参加设计方案竞标的作品进行测评考量，积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，可以邀请多家竞投和限额竞标，对优良但未被采纳的设计方案可以议价购买以备后用，对采纳的竞标公司建立合作关系，签订责任合同。建筑设计方案的购买应当分期付款，包款到户，明确设计方案中每一位设计者的责任，在争取不改动最初设计方案的前提下，分阶段付款，直至最后竣工。
二、工程招标的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。施工材料的品质，施工单位的效力对施工阶段的成本控制、施工质量及进度都骑着至关重要的作用。在招标过程中应采用第三方公证，本着公平、公正、公开的原则进行投标竞争。对各个参加竞标单位的资质应严格审查，严禁三类企业、无照企业参加竞标，避免对参加竞标企业的等级划分。
对于招标文件应做好编制统计，对参加竞标的企业和公司应悉心积累、筛选、分析。竞标成功的企业要追溯其历史档案，对有不良从业记录的企业要做到心知肚明，与招标企业所签订文件中所涉及的费用条款要反复推敲，以便日后施工阶段的造价控制。不论是高价竞标者还是低价中标者，要一视同仁，推行工程量清单计价报价与合理低价中标，在保证质量和效率的同时避免低价竞标恶性竞争。保证质量、工期的前提下，采取最佳價格竞标，并且签订合同。
在签订的合同中明确协议条款，对合同中涉及工期、价款、违约处理等内容要有明确的规定，对不明确、含糊其辞的内容要充分考虑施工过程中的突发事件，预测施工过程中的不正常因素，对索赔要有上限规定，有效避免过多赔付。在此之外，应合理规避建筑工程中的风险，采用购买工程保险、劳动人员保险等措施，使预期风险得到适当转移和有效分散，从而将施工阶段的成本压缩到最低状态。
三、施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产成本控制的最有效阶段，也是建筑资金流动最大的环节，是工程招标的成本控制的实施部分，是招标企业签订合同的实施环节。加强合同履行的监管，完善施工单位行为的管理，能够促进企业的正常工作，不免发生“三超”现象，并且在“三超”发生后，通过保险公司、劳动合同等分担规避风险，不至于控制失衡，为房地产企业的盈利建立保障机制。
在施工阶段有两个部分是最容易控制成本的，一是建筑材料的采购，二是建筑工人的工资和以外理赔。对于建筑材料的采购，要延续工程招标中的合同规定，严格按照双方协议进行采购，建材的价格浮动应符合市场大宗货物价格走向，超过预算的涨幅可以终止采购合同。与此同时，建筑材料应尽量采用新材料和高科技材料，会计部门严格做好建材收购的统计，禁止私自动用关系非法采购，严格看守进货渠道，保证建材质量安全。
建筑工人的成本主要受工期影响。天气、气候、环境、突发事件等都可能成为影响工期的原因。影响施工工期的最关键因素是变更施工方案。针对工程变更，应尽量做到减少工程费用支出，严格履行合同中的规定，对一揽子承包工程要提出索赔要求，使工期延误的成本升高降到最低。对于建筑工人要做好监督和管理，注意安全生产，工期内严格禁止建筑工人违规操作。签约员工必须签订劳动合同和人身意外保险，对不遵守规定的劳工要果断辞退或罚款处置。
四、竣工阶段的成本控制
竣工并不意味着房地产开发的投资结束。竣工后建筑的审核、配套设备的装置、周边环境的绿化和美化、合同预算的核定等都是不小的开支。在建筑完成之后，开发项目中的建筑安装和设备安装可以承包到企业，也可以自行安装。北方的供暖设备装置应坚持排放标准适宜、经济适用和节能环保相协调，居民区内绿化面积与娱乐健身器材要符合居民的生活需求。
控制房地产成本是当下房产改革的关键，房地产开发项目的控制是房地产成本控制的重中之重。压缩房地产开发项目的成本有利于我国房地产企业的繁荣发展，有利于我国社会主义市场经济的繁荣发展，有利于我国房地产经济的健康发展。只有协调房地产前期设计、施工建设、竣工建设和后期养护的成本，注重前期设计阶段的最佳设计，才能合理控制房地产开发成本，充分挖掘房地产利润空间。
参考文献
【1】余源鹏.房地产开发企业财务管理与成本控制[M]：管理实务.北京：机械工业出版社.2011，33-45
【2】决策资源集团房地产研究中心.商业地产实战手册[M].北京：中国建筑工业出版社.2007，36-60
【3】赵晓光.场地规划设计成本优化[M].北京：中国建筑工业出版社.2011，69-71
【4】张天河.实例解析房地产开发企业会计实务[M].广州：广东经济出版社有限公司.2013，69-78
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关键词：房地产；开发项目；设计成本；控制方法
一直以来，很多人都习惯于把房地产开发的成本控制压缩在施工阶段，采用减少建筑工人数量、增强工人劳动强度、延长工人劳动时间、压缩建筑材料成本、缩短建筑工程时长等手段来挖掘房地产效益的潜力。其实，设计阶段、施工阶段和竣工阶段中的投资控制、质量控制、工期控制等都是相辅相成、互相依存的关系。只有做好前期设计蓝图的最佳，将后期建筑费用降到最低，在施工阶段保证准时、高标准地完成，在竣工阶段完成审核工作，才能将房地产的成本控制在最低状态，并且保证房产质量的最佳。由此看来，房地长成本控制的关键环节是前期设计部分，一个最佳的设计蓝图是盖好一栋固若泰山的优质房产的基础，只有基础过硬，后期才能够依照蓝图压缩成本空间。
一、设计阶段的蓝图设计和设计招标
设计阶段是房产开发的基础阶段，是每一栋大楼的设计指南，设计阶段费用在整个房产建筑工程中的费用所占比例只占很小一部分，一般控制在3%以内，但这不到3%的砖头却是撬起地球的支点，设计质量的重要性可见一斑。合理科学的建筑设计方案，可以有效降低建筑成本，使房产开发成本赢在起跑线上。只有将建筑的经济适用性、安全性、艺术价值等多方面均衡，在保证产品质量的前提下设计方案才能达到最优。中国的房地产开发已经有将近三十年的发展经验，地产开发设计公司良莠不齐，大公司打着名牌的旗号其设计方案并不是经济性和安全性相结合的，小公司又缺乏参加大项目竞标的经验，所以，推行设计招标，择优选择设计单位显得至关重要。
前期设计包括房地产经济圈的绿化设计、商圈配套服务设备设计、商品楼设计和成本预算等部分。一些工程设计盲目的攀比技术、任意提高安全系数和设计标准、追求建筑的外在艺术风格，大大降低了成本的经济性，压榨了成品楼的利润空间。比如对偏远商业圈的商业楼盲目追求地标性外在，大手笔花在建筑的外在上，并不能实现其经济效益的良好预期。而对于居民楼的使用面积设计、公共设施设计，不追求经济适用性，都应该在设计方案竞标中遭到淘汰。个别的设计师在大宗采购上大做文章，却不注重细节。比如，楼道内的消防栓安置位置不合理导致浪费，管道没有通过最短捷径安置造成浪费和安全隐患，消防水枪与消防栓的重复安置等都在一定程度上造成建筑成本的增加。
应当设立专家组对参加设计方案竞标的作品进行测评考量，积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，可以邀请多家竞投和限额竞标，对优良但未被采纳的设计方案可以议价购买以备后用，对采纳的竞标公司建立合作关系，签订责任合同。建筑设计方案的购买应当分期付款，包款到户，明确设计方案中每一位设计者的责任，在争取不改动最初设计方案的前提下，分阶段付款，直至最后竣工。
二、工程招标的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。施工材料的品质，施工单位的效力对施工阶段的成本控制、施工质量及进度都骑着至关重要的作用。在招标过程中应采用第三方公证，本着公平、公正、公开的原则进行投标竞争。对各个参加竞标单位的资质应严格审查，严禁三类企业、无照企业参加竞标，避免对参加竞标企业的等级划分。
对于招标文件应做好编制统计，对参加竞标的企业和公司应悉心积累、筛选、分析。竞标成功的企业要追溯其历史档案，对有不良从业记录的企业要做到心知肚明，与招标企业所签订文件中所涉及的费用条款要反复推敲，以便日后施工阶段的造价控制。不论是高价竞标者还是低价中标者，要一视同仁，推行工程量清单计价报价与合理低价中标，在保证质量和效率的同时避免低价竞标恶性竞争。保证质量、工期的前提下，采取最佳價格竞标，并且签订合同。
在签订的合同中明确协议条款，对合同中涉及工期、价款、违约处理等内容要有明确的规定，对不明确、含糊其辞的内容要充分考虑施工过程中的突发事件，预测施工过程中的不正常因素，对索赔要有上限规定，有效避免过多赔付。在此之外，应合理规避建筑工程中的风险，采用购买工程保险、劳动人员保险等措施，使预期风险得到适当转移和有效分散，从而将施工阶段的成本压缩到最低状态。
三、施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产成本控制的最有效阶段，也是建筑资金流动最大的环节，是工程招标的成本控制的实施部分，是招标企业签订合同的实施环节。加强合同履行的监管，完善施工单位行为的管理，能够促进企业的正常工作，不免发生“三超”现象，并且在“三超”发生后，通过保险公司、劳动合同等分担规避风险，不至于控制失衡，为房地产企业的盈利建立保障机制。
在施工阶段有两个部分是最容易控制成本的，一是建筑材料的采购，二是建筑工人的工资和以外理赔。对于建筑材料的采购，要延续工程招标中的合同规定，严格按照双方协议进行采购，建材的价格浮动应符合市场大宗货物价格走向，超过预算的涨幅可以终止采购合同。与此同时，建筑材料应尽量采用新材料和高科技材料，会计部门严格做好建材收购的统计，禁止私自动用关系非法采购，严格看守进货渠道，保证建材质量安全。
建筑工人的成本主要受工期影响。天气、气候、环境、突发事件等都可能成为影响工期的原因。影响施工工期的最关键因素是变更施工方案。针对工程变更，应尽量做到减少工程费用支出，严格履行合同中的规定，对一揽子承包工程要提出索赔要求，使工期延误的成本升高降到最低。对于建筑工人要做好监督和管理，注意安全生产，工期内严格禁止建筑工人违规操作。签约员工必须签订劳动合同和人身意外保险，对不遵守规定的劳工要果断辞退或罚款处置。
四、竣工阶段的成本控制
竣工并不意味着房地产开发的投资结束。竣工后建筑的审核、配套设备的装置、周边环境的绿化和美化、合同预算的核定等都是不小的开支。在建筑完成之后，开发项目中的建筑安装和设备安装可以承包到企业，也可以自行安装。北方的供暖设备装置应坚持排放标准适宜、经济适用和节能环保相协调，居民区内绿化面积与娱乐健身器材要符合居民的生活需求。
控制房地产成本是当下房产改革的关键，房地产开发项目的控制是房地产成本控制的重中之重。压缩房地产开发项目的成本有利于我国房地产企业的繁荣发展，有利于我国社会主义市场经济的繁荣发展，有利于我国房地产经济的健康发展。只有协调房地产前期设计、施工建设、竣工建设和后期养护的成本，注重前期设计阶段的最佳设计，才能合理控制房地产开发成本，充分挖掘房地产利润空间。
参考文献
【1】余源鹏.房地产开发企业财务管理与成本控制[M]：管理实务.北京：机械工业出版社.2011，33-45
【2】决策资源集团房地产研究中心.商业地产实战手册[M].北京：中国建筑工业出版社.2007，36-60
【3】赵晓光.场地规划设计成本优化[M].北京：中国建筑工业出版社.2011，69-71
【4】张天河.实例解析房地产开发企业会计实务[M].广州：广东经济出版社有限公司.2013，69-78
（3018）