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摘要：为了解决房地产开发项目中的造价管理问题，本文结合房地产开发项目中工程造价管理常见的问题，进行全面分析，同时借鉴先进行业先进的成本管理模式，对现有的造价管理进行改革，提出以下全面造价管理的模式，并尝试运用于房地产开发项目当中。
关键词：房地产 开发项目 全面造价 管理
我国很多房地产开发商往往只对经济效益产生的高额回报感兴趣，而忽略了项目开发的风险，导致开发的造价管理混乱。鉴于全面造价管理方法的科学性，笔者根据目前房产企业的造价管理问题进行分析和探讨，指出全面造价管理的重要性，并结合本人的实际工作经历和相关案例的学习，提出解决问题的相应措施，以求最大降低房产项目开发的成本，实现项目最大化的经济效益。
1 我国的工程造价管理现状
工程造价管理制度形成于5O年代，现阶段我国正在运行的管理制度是8O年代经过完善后开始实施的。这种管理制度是由国家对经济活动进行参与和直接管理，并且明确规定必须编制与不同设计阶段相符的预算或概算，政府相关部门负责制定概预算的编制内容、方法、原则以及审批办法，并涵盖了关于所需材料的审批、管理权限、编制和费用定额以及概预算定额等各个方面。基于相对完善的概预算定额的管理体系是随着历史的恢复、演进、革新和发展形成的。宏观上说，概预算是依靠行政手段和经济手段为依托即国家直接参与管理的经济行为，企业并不是真正意义上的经济实体。计划经济成为短缺经济是基于当时特定的生产力条件和计划经济的相关属性。由于商品极度短缺的短缺，必须有投入才会有产出。对于这样的客观社会条件，关于技术经济剖析和项目的规划考证就不知从何谈起。国家控制人工工资、利税的分配，以及材料设备的价格等构成工程造价的必要条件，在相对于稳定的经济条件下，概预算制度在财政建设和为核定工程造价等方面产生了积极影响。
2 工程造价管理常见的问题
项目一经决策，合理的设计是控制工程造价的前提和基础，设计费用一般只占建设项目全部费用1％-2％，但影响到工程造价达到75％以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益。当工程项目设计一经确定，也就确定了工程造价的主要部分，工程预算、结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价，因此要有效控制工程成本，就要着重抓好工程设计阶段管理。
2.1 仅重视施工阶段的造价管理。施工管理阶段虽然是项目开发最重要的阶段，但是一个项目投资造价，不仅仅发生在施工的阶段，其中策划、设计和竣工等阶段都产生了一大部分的费用，但现在很多房地产开发企业并没有将施工之外的其他阶段进行综合考虑，导致经济资源无法实现优化配置，其投资效益也受到了影响。另外，施工管理只有建立在科学的策划基础上才能对造价进行科学管理，但由于诸多因素影响，造价管理全程控制难以实现。
2.2 设计阶段造价管理不严。目前大部分房地产开发企业的设计单位对工程项目缺乏必要的技术经济分析，在设计中偏重于工程质量，而工程造价管理居于次要位置，以致设计方案从初步设计到概算，总造价的控制都无以适从，导致工程进行后出现造价的错算、漏算，招标质量也大打折扣。
2.3 施工阶段造价管理力度不够。设计方案并非一成不变，施工阶段除了要对该阶段的造价进行管理，还是根据实际情况对设计方案进行必要的变更。然而由于建筑工程的复杂性，设计方案在施工过程中产生相悖的问题没有及时处理，导致工程造价突破预算。
2.4 完工阶段造价管理不力。工程完工并非意味工程的结束。恰恰相反的是完工的决算是整个工程造价管理非常重要的环节。很多工程在完成决算的时候，普遍存在多算现象，受到发包方的牵制。甚至出现工程结算拖拉现象，影响到项目的使用和造价的确认。
3 建设工程造价管理的改革措施
3.1 項目设计阶段。一直以来，在我国的工程建设中，把注意力部集中在了审核施工图预算、施工、结算工程款等阶段，而对项目前期阶段的造价控制不够重视。在这一阶段中，工程造价的管理工作主要是针对技术与经济相结合展开的。而在这一阶段如果给予足够的重视，能够对后期的造价管理工作奠定良好的基础。在设计阶段，工程造价管理部门应该充分发挥自身优势，建立起设计与施工的桥梁，为控制建设投资提供造价咨询服务，工程造价管理部门在设计阶段尽早的介入进行计价分析，可极大程度上提高投资控制效率，能攻关为今后的投资控制工作奠定坚实的基础，从而使今后的造价工作更加科学合理。
3.2 招投标阶段。在工程建设中实施招投标就是为了降低工程建设的成本，为工程造价工作的展开做好铺垫。笔者认为在招标过程中，应做到以下四点：坚持公平、公正、公开的原则；不断提高标底编制的质量，加强评标人员的综合素质；在招标过程中，严格禁止招标负责人利用施工企业投标心切的情况，提出不公平的条件，如要求施工企业压价让利、垫资施工等；在对标底的确定上，要充分考虑双方利益，坚持共赢的原则。在评标的过程中，应该综合考虑施工单位的资质、设备情况、施工能力及社会信誉等情况，从而更好的选择施工单位。
3.3 项目决策阶段。在这一阶段的工程造价管理，其重点工作就是根据发展前景以及市场的需求，进行可行性研究，并科学的制定建设规模，为项目决策做好准备工作。对于这阶段工作的开展，应从建设产品的市场前景、技术来源进行研究，对于经济效益进行深入的分析，并作出正确的评价，还要充分考虑在施工期间可能出现的对工程造价有影响的因素，如施工期间材料价格上涨等，尽可能对工程项目进行全面的投资估算，降低投资决策的风险。
3.4 竣工结算阶段。竣工结算对于业主和施工单位都是至关重要的环节，在这个阶段，工程造价管理部门应该从以下几个方面着手开展工作：在进行竣工验收时，要严格审核工程内容是否符合合同规定的计价依据、结算方法、主材价格、取费标准及承诺的优惠条件等；在进行隐蔽工程的验收过程中，要严格检查该隐蔽工程的验收记录，确保工程内容与竣工图一致；对于变更的工程内容，要经项目负责人与监理工程师同意，并有设计单位负责人确认；对于重大工程变更，需要有原设计审批部门审批，方可竣工，否则不予列入竣工结算，确保设计变更签证的落实工作。
4 结语
总而言之，在工程建设中，造价管理关键就是在工程前期对造价进行确定，在工程后期对造价进行控制，从而提高企业的投资效益。要想做好工程造价管理工作，必须摒弃传统思想，引进新的管理理念，将合理确定造价作为有效控制的基础，将有效控制作为合理确定的保证，只要两者做到有效的补充搭配，相辅相成，就能够行之有效的进行工程造价的工作，从而为工程造价专业的发展，为工程造价管理能够适应社会主义市场经济体制开创新的局面。
参考文献
[1] 隋疆平.浅谈房地产项目工程造价的控制与管理[J].大陆桥视野，2010(10)
[2] 张春前.优化房地产项目开发全过程的工程造价管理[J].昆钢科技,2011(2)
关键词：房地产 开发项目 全面造价 管理
我国很多房地产开发商往往只对经济效益产生的高额回报感兴趣，而忽略了项目开发的风险，导致开发的造价管理混乱。鉴于全面造价管理方法的科学性，笔者根据目前房产企业的造价管理问题进行分析和探讨，指出全面造价管理的重要性，并结合本人的实际工作经历和相关案例的学习，提出解决问题的相应措施，以求最大降低房产项目开发的成本，实现项目最大化的经济效益。
1 我国的工程造价管理现状
工程造价管理制度形成于5O年代，现阶段我国正在运行的管理制度是8O年代经过完善后开始实施的。这种管理制度是由国家对经济活动进行参与和直接管理，并且明确规定必须编制与不同设计阶段相符的预算或概算，政府相关部门负责制定概预算的编制内容、方法、原则以及审批办法，并涵盖了关于所需材料的审批、管理权限、编制和费用定额以及概预算定额等各个方面。基于相对完善的概预算定额的管理体系是随着历史的恢复、演进、革新和发展形成的。宏观上说，概预算是依靠行政手段和经济手段为依托即国家直接参与管理的经济行为，企业并不是真正意义上的经济实体。计划经济成为短缺经济是基于当时特定的生产力条件和计划经济的相关属性。由于商品极度短缺的短缺，必须有投入才会有产出。对于这样的客观社会条件，关于技术经济剖析和项目的规划考证就不知从何谈起。国家控制人工工资、利税的分配，以及材料设备的价格等构成工程造价的必要条件，在相对于稳定的经济条件下，概预算制度在财政建设和为核定工程造价等方面产生了积极影响。
2 工程造价管理常见的问题
项目一经决策，合理的设计是控制工程造价的前提和基础，设计费用一般只占建设项目全部费用1％-2％，但影响到工程造价达到75％以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资多少，而且影响到建成后的使用效益。当工程项目设计一经确定，也就确定了工程造价的主要部分，工程预算、结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价，因此要有效控制工程成本，就要着重抓好工程设计阶段管理。
2.1 仅重视施工阶段的造价管理。施工管理阶段虽然是项目开发最重要的阶段，但是一个项目投资造价，不仅仅发生在施工的阶段，其中策划、设计和竣工等阶段都产生了一大部分的费用，但现在很多房地产开发企业并没有将施工之外的其他阶段进行综合考虑，导致经济资源无法实现优化配置，其投资效益也受到了影响。另外，施工管理只有建立在科学的策划基础上才能对造价进行科学管理，但由于诸多因素影响，造价管理全程控制难以实现。
2.2 设计阶段造价管理不严。目前大部分房地产开发企业的设计单位对工程项目缺乏必要的技术经济分析，在设计中偏重于工程质量，而工程造价管理居于次要位置，以致设计方案从初步设计到概算，总造价的控制都无以适从，导致工程进行后出现造价的错算、漏算，招标质量也大打折扣。
2.3 施工阶段造价管理力度不够。设计方案并非一成不变，施工阶段除了要对该阶段的造价进行管理，还是根据实际情况对设计方案进行必要的变更。然而由于建筑工程的复杂性，设计方案在施工过程中产生相悖的问题没有及时处理，导致工程造价突破预算。
2.4 完工阶段造价管理不力。工程完工并非意味工程的结束。恰恰相反的是完工的决算是整个工程造价管理非常重要的环节。很多工程在完成决算的时候，普遍存在多算现象，受到发包方的牵制。甚至出现工程结算拖拉现象，影响到项目的使用和造价的确认。
3 建设工程造价管理的改革措施
3.1 項目设计阶段。一直以来，在我国的工程建设中，把注意力部集中在了审核施工图预算、施工、结算工程款等阶段，而对项目前期阶段的造价控制不够重视。在这一阶段中，工程造价的管理工作主要是针对技术与经济相结合展开的。而在这一阶段如果给予足够的重视，能够对后期的造价管理工作奠定良好的基础。在设计阶段，工程造价管理部门应该充分发挥自身优势，建立起设计与施工的桥梁，为控制建设投资提供造价咨询服务，工程造价管理部门在设计阶段尽早的介入进行计价分析，可极大程度上提高投资控制效率，能攻关为今后的投资控制工作奠定坚实的基础，从而使今后的造价工作更加科学合理。
3.2 招投标阶段。在工程建设中实施招投标就是为了降低工程建设的成本，为工程造价工作的展开做好铺垫。笔者认为在招标过程中，应做到以下四点：坚持公平、公正、公开的原则；不断提高标底编制的质量，加强评标人员的综合素质；在招标过程中，严格禁止招标负责人利用施工企业投标心切的情况，提出不公平的条件，如要求施工企业压价让利、垫资施工等；在对标底的确定上，要充分考虑双方利益，坚持共赢的原则。在评标的过程中，应该综合考虑施工单位的资质、设备情况、施工能力及社会信誉等情况，从而更好的选择施工单位。
3.3 项目决策阶段。在这一阶段的工程造价管理，其重点工作就是根据发展前景以及市场的需求，进行可行性研究，并科学的制定建设规模，为项目决策做好准备工作。对于这阶段工作的开展，应从建设产品的市场前景、技术来源进行研究，对于经济效益进行深入的分析，并作出正确的评价，还要充分考虑在施工期间可能出现的对工程造价有影响的因素，如施工期间材料价格上涨等，尽可能对工程项目进行全面的投资估算，降低投资决策的风险。
3.4 竣工结算阶段。竣工结算对于业主和施工单位都是至关重要的环节，在这个阶段，工程造价管理部门应该从以下几个方面着手开展工作：在进行竣工验收时，要严格审核工程内容是否符合合同规定的计价依据、结算方法、主材价格、取费标准及承诺的优惠条件等；在进行隐蔽工程的验收过程中，要严格检查该隐蔽工程的验收记录，确保工程内容与竣工图一致；对于变更的工程内容，要经项目负责人与监理工程师同意，并有设计单位负责人确认；对于重大工程变更，需要有原设计审批部门审批，方可竣工，否则不予列入竣工结算，确保设计变更签证的落实工作。
4 结语
总而言之，在工程建设中，造价管理关键就是在工程前期对造价进行确定，在工程后期对造价进行控制，从而提高企业的投资效益。要想做好工程造价管理工作，必须摒弃传统思想，引进新的管理理念，将合理确定造价作为有效控制的基础，将有效控制作为合理确定的保证，只要两者做到有效的补充搭配，相辅相成，就能够行之有效的进行工程造价的工作，从而为工程造价专业的发展，为工程造价管理能够适应社会主义市场经济体制开创新的局面。
参考文献
[1] 隋疆平.浅谈房地产项目工程造价的控制与管理[J].大陆桥视野，2010(10)
[2] 张春前.优化房地产项目开发全过程的工程造价管理[J].昆钢科技,2011(2)