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为 缓解日益严峻的大城市病，“十二五”第一年，北京市对房地产和汽车进行了限购。
被北京市发改委产业处处长徐逸智称为“迟早要实施”的这两项政策，影响显而易见：房地产投资以及汽车消费两大显性经济支撑被持续削减。
北京市发改委副主任赵磊说，北京需要通过“去房地产投资依赖化”以优化投资结构，“去汽车消费依赖化”以优化消费结构。“两项工作将是北京调结构、转方式的重中之重。”
对此，北京市提出将有步骤地进行投资内部优化。徐逸智说，“投资将重点投向生产性服务业、战略性新兴产业等五个大的方向。”
牵一发而动全身，对于北京这座特大都市而言，面临的是转型升级的综合考量，而非单兵突进。
“去房地产化”
改革开放后，尤其是“九五”以来，北京市进行了大规模投资建设，固定资产投资快速增长。其中最大的特点，表现为近十年来北京经济社会发展在很大程度上对于房地产投资的依赖上。
1998年到2009年，北京累计房地产开发投资15257.2亿元，占全社会固定资产投资的50%，占地区生产总值的20.7%。
与此同时，房价的快速翻倍增长，已超过居民承受能力。新增贷款等各种社会资源继续向房地产领域集中，因房地产支撑而形成的土地财政及房地产问题逐渐衍变的社会问题，迫使政府不得不做出改变。
北京政府相关部门接受《财经国家周刊》记者采访，透露了一系列政策动向：“去房地产化”已经成为北京政府决策层的共识，成为下一步发展考虑的方向。
“‘去房地产化’不是北京不发展房地产，而是去过度依赖市场的部分，去过度投资投机需求的部分。”北京市经济与社会发展研究所投资与消费研究部研究员刘秀如对《财经国家周刊》记者解释。
数据显示，北京的“房地产化”主要表现在居民投资性购房需求的上升。2004年北京市商品住宅投资性购房比例为17%，而2010年这一数据已经达到36.2%，在自住的同时也兼顾投资的比重也占近20%左右。整个房地产投资比重中，住宅投资最高的时候达到70%。
“国八条”、“京十五条”、限购等措施，也是对房地产领域住宅地产过度投资的抑制。北京市“十二五”规划提出：调整优化房地产投资结构，推动房地产建设向保障性住房、适于承载生产性服务业发展的商务楼宇等方向转变。
去房地产化还包括对房地产业内部结构的优化。多家大型房地产商2010年起加速向商业地产、工业地产方向转变，对此作了注解。
新引擎
尽管北京要对房地产过度投资的部分进行引导，并且对内部结构进行优化，房地产占整个投资比重的下降依然需要时间。从一季度数据看，房地产投资占比依然达到51.2%。
“北京这样的大都市，能在未来5至10年将房地产占整个投资的比重降到40%到35%，就很难得了。”刘秀如对记者分析说。
北京市政府将投资结构进行了重新定位，新的投资鼓励领域为：生产性服务业、战略性新兴产业、高端制造业、文化创意产业和旅游业等五个产业。
特别是生产性服务业，其中包括金融服务、信息服务、科技研发服务、商务服务、流通服务五个方面，是占北京市服务业48%的重点产业，也是今后投资的高峰点。北京市发改委产业处处长徐逸智介绍说，这一占比要在“十二五”期间力争上升到55%。
产业的调整规划也与北京的区域结构调整相匹配。以新首钢高端产业综合服务区为例，这块将首钢主厂区及周边石景山、门头沟地区统筹规划的区域，将成为生产性服务业的发展基地。除此之外，还有通州高端商务服务区、丽泽金融商务区、怀柔文化科技高端产业新区，与新首钢高端产业综合服务区并列为“北京四新”，即规划的高端产业功能区，进行差异化发展。
“通过区域结构布局的调整来优化北京的空间结构，这个新的增长区域，可能成为拉动北京经济增长的新引擎。”北京市社科院副院长、北京市政府专家顾问团顾问赵弘对本刊记者表示。
另一个重点是战略性新兴产业。北京市在国家的七个重点产业之外，还另加上了航空航天产业。这八个北京重点发展的产业，预计在“十二五”期间成为北京经济的另一动力引擎。
北京也在大力扶持城市交通、能源、资源、环境等基础设施的投资力度。记者采访的多位专家都表示，对于北京市的轨道交通、地铁等投资空间非常看好。
北京市基础设施投资公司提供的数据显示，按照计划，2015年北京地铁投资总额将达到5000亿元。根据北京市地铁规划，在“十三五”期间，北京地铁运营里程可能将达到1000公里。据此，北京市基础设施投资公司的资产规模将可能实现翻一番。
引导投资向郊区转移，同样是北京市寻找新的投资动力的方向。在“十二五”规划中，北京将城市功能拓展区和发展新区规划作为承接投资的主要区域，并将全社会投资中郊区投资比重目标设为50%。积极鼓励、引导和促进民间投资和外商投资。
“重工业、化工业的投资，会在‘十二五’期间继续向天津、唐山、廊坊等地转移。”北京大学人力资本研究所研究员易鹏对《财经国家周刊》记者表示，即使是房地产业的功能，也会开始由周边城市来承接。
逼出来的“内涵式增长”
北京市“十二五”开局伴随的另一个限购——轿车限购，带来的将是北京市消费蛋糕的重新切分。
北京市商务委公布的数据显示，2011年小汽车限购政策的实施，将使北京市全年汽车销售额从2010年的1600亿元左右降至1000亿元左右。而北京市经济信息中心测算的数据则指出，汽车销售额减少量对全市消费的直接下拉影响为5.2百分点。
旧的不去，新的不来。
“这次汽车与住房的限购，对北京的经济发展是一个考验。既是压力，也是动力。”赵弘对《财经国家周刊》记者表示，“北京的经济发展增长的动力，将更多地从外部消费，转向重新驱动，逼迫政府更多地在内涵增长上下功夫。”
对于内涵增长，北京市发改委副主任张寿全表示，一个城市消费强大和稳固的动力来于基于自身特点而生发出的消费产业。
“我们认为，北京的旅游业、高端品牌路线才应是下一步发力的重点。”张寿全对《财经国家周刊》记者表示。
4月初，北京市旅游发展委员会正式挂牌，由市政府直属机构的“北京市旅游局”，调整为市政组成部门，并且市政府每年将拨10亿元旅游促进资金。
5月份，旅游产业专项规划已获得审批，据本刊记者了解，按照这一规划的要求，在未来几年北京市旅游业占GDP比重将从目前的7%上调至10%。
与旅游业成为北京市支柱产业密切相关的，是将北京引领为高档时尚消费城市。旅游业规模的扩大意味着来京旅游人次的大幅提高，高端消费这一城市形象的打造，则预示着单位人次的消费“效率”将明显提升。
北京市的一份政协报告指出，北京市应把时尚消费、品牌消费、高档消费作为增加社会消费品零售总额的战略选择，将北京打造为全国甚至全世界消费者的“购物天堂”。将黄金、珠宝打造为“后汽车”时代的高档消费的主力商品，引入国内外黄金珠宝首饰品牌，以及黄金交易市场。
但高端消费并非一味“飙高价”。该报告同时指出，打造高端品牌，要根据这些商品价格居高不下的实际情况，切实降低商品价格，重点解决商品进口关税高、流通费用高、广告成本高、检验标准不统一等问题。
被北京市发改委产业处处长徐逸智称为“迟早要实施”的这两项政策，影响显而易见：房地产投资以及汽车消费两大显性经济支撑被持续削减。
北京市发改委副主任赵磊说，北京需要通过“去房地产投资依赖化”以优化投资结构，“去汽车消费依赖化”以优化消费结构。“两项工作将是北京调结构、转方式的重中之重。”
对此，北京市提出将有步骤地进行投资内部优化。徐逸智说，“投资将重点投向生产性服务业、战略性新兴产业等五个大的方向。”
牵一发而动全身，对于北京这座特大都市而言，面临的是转型升级的综合考量，而非单兵突进。
“去房地产化”
改革开放后，尤其是“九五”以来，北京市进行了大规模投资建设，固定资产投资快速增长。其中最大的特点，表现为近十年来北京经济社会发展在很大程度上对于房地产投资的依赖上。
1998年到2009年，北京累计房地产开发投资15257.2亿元，占全社会固定资产投资的50%，占地区生产总值的20.7%。
与此同时，房价的快速翻倍增长，已超过居民承受能力。新增贷款等各种社会资源继续向房地产领域集中，因房地产支撑而形成的土地财政及房地产问题逐渐衍变的社会问题，迫使政府不得不做出改变。
北京政府相关部门接受《财经国家周刊》记者采访，透露了一系列政策动向：“去房地产化”已经成为北京政府决策层的共识，成为下一步发展考虑的方向。
“‘去房地产化’不是北京不发展房地产，而是去过度依赖市场的部分，去过度投资投机需求的部分。”北京市经济与社会发展研究所投资与消费研究部研究员刘秀如对《财经国家周刊》记者解释。
数据显示，北京的“房地产化”主要表现在居民投资性购房需求的上升。2004年北京市商品住宅投资性购房比例为17%，而2010年这一数据已经达到36.2%，在自住的同时也兼顾投资的比重也占近20%左右。整个房地产投资比重中，住宅投资最高的时候达到70%。
“国八条”、“京十五条”、限购等措施，也是对房地产领域住宅地产过度投资的抑制。北京市“十二五”规划提出：调整优化房地产投资结构，推动房地产建设向保障性住房、适于承载生产性服务业发展的商务楼宇等方向转变。
去房地产化还包括对房地产业内部结构的优化。多家大型房地产商2010年起加速向商业地产、工业地产方向转变，对此作了注解。
新引擎
尽管北京要对房地产过度投资的部分进行引导，并且对内部结构进行优化，房地产占整个投资比重的下降依然需要时间。从一季度数据看，房地产投资占比依然达到51.2%。
“北京这样的大都市，能在未来5至10年将房地产占整个投资的比重降到40%到35%，就很难得了。”刘秀如对记者分析说。
北京市政府将投资结构进行了重新定位，新的投资鼓励领域为：生产性服务业、战略性新兴产业、高端制造业、文化创意产业和旅游业等五个产业。
特别是生产性服务业，其中包括金融服务、信息服务、科技研发服务、商务服务、流通服务五个方面，是占北京市服务业48%的重点产业，也是今后投资的高峰点。北京市发改委产业处处长徐逸智介绍说，这一占比要在“十二五”期间力争上升到55%。
产业的调整规划也与北京的区域结构调整相匹配。以新首钢高端产业综合服务区为例，这块将首钢主厂区及周边石景山、门头沟地区统筹规划的区域，将成为生产性服务业的发展基地。除此之外，还有通州高端商务服务区、丽泽金融商务区、怀柔文化科技高端产业新区，与新首钢高端产业综合服务区并列为“北京四新”，即规划的高端产业功能区，进行差异化发展。
“通过区域结构布局的调整来优化北京的空间结构，这个新的增长区域，可能成为拉动北京经济增长的新引擎。”北京市社科院副院长、北京市政府专家顾问团顾问赵弘对本刊记者表示。
另一个重点是战略性新兴产业。北京市在国家的七个重点产业之外，还另加上了航空航天产业。这八个北京重点发展的产业，预计在“十二五”期间成为北京经济的另一动力引擎。
北京也在大力扶持城市交通、能源、资源、环境等基础设施的投资力度。记者采访的多位专家都表示，对于北京市的轨道交通、地铁等投资空间非常看好。
北京市基础设施投资公司提供的数据显示，按照计划，2015年北京地铁投资总额将达到5000亿元。根据北京市地铁规划，在“十三五”期间，北京地铁运营里程可能将达到1000公里。据此，北京市基础设施投资公司的资产规模将可能实现翻一番。
引导投资向郊区转移，同样是北京市寻找新的投资动力的方向。在“十二五”规划中，北京将城市功能拓展区和发展新区规划作为承接投资的主要区域，并将全社会投资中郊区投资比重目标设为50%。积极鼓励、引导和促进民间投资和外商投资。
“重工业、化工业的投资，会在‘十二五’期间继续向天津、唐山、廊坊等地转移。”北京大学人力资本研究所研究员易鹏对《财经国家周刊》记者表示，即使是房地产业的功能，也会开始由周边城市来承接。
逼出来的“内涵式增长”
北京市“十二五”开局伴随的另一个限购——轿车限购，带来的将是北京市消费蛋糕的重新切分。
北京市商务委公布的数据显示，2011年小汽车限购政策的实施，将使北京市全年汽车销售额从2010年的1600亿元左右降至1000亿元左右。而北京市经济信息中心测算的数据则指出，汽车销售额减少量对全市消费的直接下拉影响为5.2百分点。
旧的不去，新的不来。
“这次汽车与住房的限购，对北京的经济发展是一个考验。既是压力，也是动力。”赵弘对《财经国家周刊》记者表示，“北京的经济发展增长的动力，将更多地从外部消费，转向重新驱动，逼迫政府更多地在内涵增长上下功夫。”
对于内涵增长，北京市发改委副主任张寿全表示，一个城市消费强大和稳固的动力来于基于自身特点而生发出的消费产业。
“我们认为，北京的旅游业、高端品牌路线才应是下一步发力的重点。”张寿全对《财经国家周刊》记者表示。
4月初，北京市旅游发展委员会正式挂牌，由市政府直属机构的“北京市旅游局”，调整为市政组成部门，并且市政府每年将拨10亿元旅游促进资金。
5月份，旅游产业专项规划已获得审批，据本刊记者了解，按照这一规划的要求，在未来几年北京市旅游业占GDP比重将从目前的7%上调至10%。
与旅游业成为北京市支柱产业密切相关的，是将北京引领为高档时尚消费城市。旅游业规模的扩大意味着来京旅游人次的大幅提高，高端消费这一城市形象的打造，则预示着单位人次的消费“效率”将明显提升。
北京市的一份政协报告指出，北京市应把时尚消费、品牌消费、高档消费作为增加社会消费品零售总额的战略选择，将北京打造为全国甚至全世界消费者的“购物天堂”。将黄金、珠宝打造为“后汽车”时代的高档消费的主力商品，引入国内外黄金珠宝首饰品牌，以及黄金交易市场。
但高端消费并非一味“飙高价”。该报告同时指出，打造高端品牌，要根据这些商品价格居高不下的实际情况，切实降低商品价格，重点解决商品进口关税高、流通费用高、广告成本高、检验标准不统一等问题。