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摘 要：财务战略是房地产公司战略管理的重要组成部分，对降低投融资风险、提高资金使用效益、促进公司长远可持续发展起着不可替代的作用。本文对房地产公司财务战略进行了SWOT分析，并提出了财务战略的优化实施策略，期望对实现公司战略目标有所帮助。
关键词：房地产公司;财务战略;筹资战略;投资战略;股利分配战略
一、引言
随着我国房地产行业的快速发展，房地产公司项目开发对资金的需求量也随之增大，这要求公司必须实施财务战略管理，提高资金管理水平。房地产公司财务战略是以公司战略规划为导向，通过对公司的发展环境进行深入分析，对企业财务资源进行整合、规划和分配，以实现企业价值最大化的财务管理手段。在公司实施财务战略管理的过程中，要以公司SWOT分析为前提，制定和落实科学合理的财务战略方案。
二、房地产公司财务战略的SWOT分析
（1）优势
房地产公司发展到成熟期已经形成自身的发展优势，主要体现在以下方面：公司基本建立起较为完善的经营管理体系，形成特色的企业文化，具备一定的技术创新能力，可满足公司项目开发需求;公司拥有丰厚的资金实力，可承受经营风险，将长短期偿债风险控制在可控范围内;公司在本地区的房地产行业中已形成良好口碑，具有一定的市场竞争力，得到社会的广泛认可，为公司财务战略的实施提供了条件;公司以市场为导向，深入调研客户需求，以及本地区房地产行业的发展形势，能够在激烈的市场竞争中保持自身优势，稳定客户群体。
（2）劣势
房地产公司财务战略的劣势具体体现在以下方面：房地产市场环境瞬息万变，各种因素的变化都可能对市场造成影响，如政治因素、经济因素、社会因素等等。而房地产公司的财务战略在市场突变的应对上能力偏弱，因审批流程过于繁琐，导致突发事件的反应能力有所滞后，一些机会随之丧失;公司的人才激励机制不完善，在公司的发展过程中，逐步形成人员与岗位相对应的固定模式，公司对人员的控制过于严格，不利于调动他们的工作积极性，对战略目标的实现形成阻碍;房地产市场主体的分散性及客户群体的多样性，容易形成偏好易变的现象，这样会导致供需不平衡的情况，加之资源与消费不匹配，极有可能给公司造成经济损失，客户对公司的信赖程度会随之降低。
（3）机会
房地产公司财务战略的机会体现在以下方面：在政策法律环境不断优化的前提下，使房地产市场日趋规范化，尤其是在各类政策法规颁布实施后，为房地产公司的发展提供良好的市场环境。针对房地产投资热的现象，国家出台有关的防控政策，为整个房地产行业的稳定、持续发展提供保障。尽管部分法律法规在短期内会阻碍房地产公司的发展，但从长远的角度上看，能给公司带来更多的机会;近年来，在城市化进程加快的推动下，使我国经济进入高速发展阶段，人们对商品房的需求量随之增大，这对于房地产公司而言无疑是巨大的机会;在大城市中，人口的流动愈发频繁，越来越多的农村务工人员选择在城镇定居，为保证住所稳定，他们选择自主购房，因此类群体较为庞大，从而给房地产公司带来更多的机会。
（4）威胁
房地产公司财务战略的威胁具体体现在以下方面：由于房地产行业的投资回报较高，从而使得越来越多的企业投身于房地产市场，致使整个行业的竞争变得日趋激烈，尤其是国家对北上广等一线城市的房地产进行政策调控，使很多房地产集团将目标锁定在二、三线城市，这对本土房地產公司形成一定的威胁;国家针对房地产市场过热的现象，颁布出台相关政策，皆在确保房地产行业的持续发展。但从当前来看，政策的限制对房地产公司的财务战略形成阻碍;房地产项目需要依托土地进行建设，建好的商品房则需要通过市场销售变现。而土地和建材价格的持续提升，使房地产公司的获利空间缩小，对公司的发展壮大造成威胁。
三、房地产公司财务战略的优化实施
（1）筹资战略
房地产公司在SWOT分析的基础上，结合考虑政策环境变化、公司战略规划、筹资难易程度、筹资成本高低以及资金需要量等因素，制定以下筹资战略：
1.强化预算控制。房地产公司要实施全面预算管理，以公司财务战略和企业总战略目标为基础，制定财务预算管理指标，编制年度财务预算。在预算执行期间，要在每月、每季度、半年和年末进行财务指标分析，找出预算执行偏差，确保将实际财务指标控制在预算指标范围内。如果在预算期间公司发生了经营环境变化，则可按照既定的程序进行财务预算调整，增强财务预算的弹性，保障公司经营对资源分配的需求。
2.优化筹资结构。成熟期的房地产公司要实施稳健型财务战略，积极拓展筹资渠道，形成多元化的筹资方案，通过采用发行股票、预留收益、银行贷款、发行债券、金融信托等手段，降低筹资风险，优化企业融资结构。在公司经营发展中，应制定近期、中期和远期的筹资方案，强化对资产负债率的有效控制。如，近期筹资方案可采用“贷款+理财产品信托”的方式;中期筹资方案可采用“贷款+房地产信托REITS”的方式，优化重组负债产品;远期筹资方案可考虑上市，实现资本增值。
（2）投资战略
房地产公司要结合总体战略，实施多元化投资战略，降低投资风险，确保公司实现预期投资收益。具体的投资战略如下：
1.完善项目可行性分析。房地产公司应当逐步完善项目的可行性分析工作，具体如下：一是公司借助项目可行性分析能够对投资风险进行预防，在此基础上，公司可建立一套相对完善的投资分析管理体系，据此对财务管理中的风险进行识别。通过对相关影响因素的全面分析，适应外部环境的变化。二是公司应当对房地产行业市场变化加以密切关注，利用项目可行性分析对公司可能面临的风险及突发情况进行甄别，以市场调研的方法，对项目的发展前景进行预测，从而判断项目的可行性几率。三是公司应加大项目可行性分析方面的人力和物力投入力度，并使分析结果形成书面报告，提交公司管理层，为投资战略的制定提供依据。 2.多元化项目投资。房地产公司在实行财务战略的过程中，应当采取多元化项目投资方式，尤其是进入成熟期的房地产公司，具体策略如下：一是公司应当从不同的角度进行风险投资，如混合经营、跨地区跨行业投资等等。同时，公司应当对产品的差异化处理予以重视，以此来满足不同消费群体的需要。二是公司可以采用多元化项目投资来分散经营中的市场风险，借此来增强公司的综合竞争力，由此能够达到防范经营风险的目的。
（3）股利分配战略
房地产公司要从可持续发展的角度出发，制定股利分配战略，处理好公司盈余与利益分配之间的关系。具体的股利分配战略如下：
1.确定股利支付率。房地产公司应当结合用户需求，并在充分考虑市场动态变化的前提下，对总体发展规划战略进行优化调整。公司可采取固定加额外股利的方式，确保所有股东能够分配到相应的利益，如果公司的经营收益提高，则可对额外盈余进行合理分配，并对剩余利润进行科学规划，作为额外股利分给股东，由此可保证公司的经营效果，为持续发展争取到更多的内部动力。
2.制定员工奖励分配制度。房地产公司可依托现行的会计准则，以股份结算的方式，制定员工奖励分配制度，借此来调动全体员工的工作积极性。一是为避免利益欺诈以及侵占行为的发生，公司应当协调好员工持股利益和管理者的利益。二是公司应当对有巨大贡献的员工给予双重分配激励，使员工认识到只要对公司有贡献就会有回报。三是公司应加强企业文化建设，借此来对员工进行文化激励。
四、结论
总而言之，房地产公司的财务战略管理要着眼于公司发展的内外部环境变化，对公司进行SWOT分析，掌握公司财务战略面临的优势、劣势、机会和威胁，进而结合公司发展所处于的生命周期階段，采用相应类型的财务战略。成熟期的房地产公司要采用稳健型财务战略，实施多样化的筹资、投资战略，并落实股利分配制度，以稳定公司发展大局，保障公司战略目标的稳步实现。
参考文献
[1]张震芳.房地产公司跨区域多项目管理探讨[J].财经界（学术版）. 2016（24）
[2]潘丽丽.财务杠杆在M房地产公司中的应用[J].财会通讯. 2015（29）
[3]张扬.营改增对房地产公司会计处理带来的变化及处理[J].中外企业家. 2019（07）
关键词：房地产公司;财务战略;筹资战略;投资战略;股利分配战略
一、引言
随着我国房地产行业的快速发展，房地产公司项目开发对资金的需求量也随之增大，这要求公司必须实施财务战略管理，提高资金管理水平。房地产公司财务战略是以公司战略规划为导向，通过对公司的发展环境进行深入分析，对企业财务资源进行整合、规划和分配，以实现企业价值最大化的财务管理手段。在公司实施财务战略管理的过程中，要以公司SWOT分析为前提，制定和落实科学合理的财务战略方案。
二、房地产公司财务战略的SWOT分析
（1）优势
房地产公司发展到成熟期已经形成自身的发展优势，主要体现在以下方面：公司基本建立起较为完善的经营管理体系，形成特色的企业文化，具备一定的技术创新能力，可满足公司项目开发需求;公司拥有丰厚的资金实力，可承受经营风险，将长短期偿债风险控制在可控范围内;公司在本地区的房地产行业中已形成良好口碑，具有一定的市场竞争力，得到社会的广泛认可，为公司财务战略的实施提供了条件;公司以市场为导向，深入调研客户需求，以及本地区房地产行业的发展形势，能够在激烈的市场竞争中保持自身优势，稳定客户群体。
（2）劣势
房地产公司财务战略的劣势具体体现在以下方面：房地产市场环境瞬息万变，各种因素的变化都可能对市场造成影响，如政治因素、经济因素、社会因素等等。而房地产公司的财务战略在市场突变的应对上能力偏弱，因审批流程过于繁琐，导致突发事件的反应能力有所滞后，一些机会随之丧失;公司的人才激励机制不完善，在公司的发展过程中，逐步形成人员与岗位相对应的固定模式，公司对人员的控制过于严格，不利于调动他们的工作积极性，对战略目标的实现形成阻碍;房地产市场主体的分散性及客户群体的多样性，容易形成偏好易变的现象，这样会导致供需不平衡的情况，加之资源与消费不匹配，极有可能给公司造成经济损失，客户对公司的信赖程度会随之降低。
（3）机会
房地产公司财务战略的机会体现在以下方面：在政策法律环境不断优化的前提下，使房地产市场日趋规范化，尤其是在各类政策法规颁布实施后，为房地产公司的发展提供良好的市场环境。针对房地产投资热的现象，国家出台有关的防控政策，为整个房地产行业的稳定、持续发展提供保障。尽管部分法律法规在短期内会阻碍房地产公司的发展，但从长远的角度上看，能给公司带来更多的机会;近年来，在城市化进程加快的推动下，使我国经济进入高速发展阶段，人们对商品房的需求量随之增大，这对于房地产公司而言无疑是巨大的机会;在大城市中，人口的流动愈发频繁，越来越多的农村务工人员选择在城镇定居，为保证住所稳定，他们选择自主购房，因此类群体较为庞大，从而给房地产公司带来更多的机会。
（4）威胁
房地产公司财务战略的威胁具体体现在以下方面：由于房地产行业的投资回报较高，从而使得越来越多的企业投身于房地产市场，致使整个行业的竞争变得日趋激烈，尤其是国家对北上广等一线城市的房地产进行政策调控，使很多房地产集团将目标锁定在二、三线城市，这对本土房地產公司形成一定的威胁;国家针对房地产市场过热的现象，颁布出台相关政策，皆在确保房地产行业的持续发展。但从当前来看，政策的限制对房地产公司的财务战略形成阻碍;房地产项目需要依托土地进行建设，建好的商品房则需要通过市场销售变现。而土地和建材价格的持续提升，使房地产公司的获利空间缩小，对公司的发展壮大造成威胁。
三、房地产公司财务战略的优化实施
（1）筹资战略
房地产公司在SWOT分析的基础上，结合考虑政策环境变化、公司战略规划、筹资难易程度、筹资成本高低以及资金需要量等因素，制定以下筹资战略：
1.强化预算控制。房地产公司要实施全面预算管理，以公司财务战略和企业总战略目标为基础，制定财务预算管理指标，编制年度财务预算。在预算执行期间，要在每月、每季度、半年和年末进行财务指标分析，找出预算执行偏差，确保将实际财务指标控制在预算指标范围内。如果在预算期间公司发生了经营环境变化，则可按照既定的程序进行财务预算调整，增强财务预算的弹性，保障公司经营对资源分配的需求。
2.优化筹资结构。成熟期的房地产公司要实施稳健型财务战略，积极拓展筹资渠道，形成多元化的筹资方案，通过采用发行股票、预留收益、银行贷款、发行债券、金融信托等手段，降低筹资风险，优化企业融资结构。在公司经营发展中，应制定近期、中期和远期的筹资方案，强化对资产负债率的有效控制。如，近期筹资方案可采用“贷款+理财产品信托”的方式;中期筹资方案可采用“贷款+房地产信托REITS”的方式，优化重组负债产品;远期筹资方案可考虑上市，实现资本增值。
（2）投资战略
房地产公司要结合总体战略，实施多元化投资战略，降低投资风险，确保公司实现预期投资收益。具体的投资战略如下：
1.完善项目可行性分析。房地产公司应当逐步完善项目的可行性分析工作，具体如下：一是公司借助项目可行性分析能够对投资风险进行预防，在此基础上，公司可建立一套相对完善的投资分析管理体系，据此对财务管理中的风险进行识别。通过对相关影响因素的全面分析，适应外部环境的变化。二是公司应当对房地产行业市场变化加以密切关注，利用项目可行性分析对公司可能面临的风险及突发情况进行甄别，以市场调研的方法，对项目的发展前景进行预测，从而判断项目的可行性几率。三是公司应加大项目可行性分析方面的人力和物力投入力度，并使分析结果形成书面报告，提交公司管理层，为投资战略的制定提供依据。 2.多元化项目投资。房地产公司在实行财务战略的过程中，应当采取多元化项目投资方式，尤其是进入成熟期的房地产公司，具体策略如下：一是公司应当从不同的角度进行风险投资，如混合经营、跨地区跨行业投资等等。同时，公司应当对产品的差异化处理予以重视，以此来满足不同消费群体的需要。二是公司可以采用多元化项目投资来分散经营中的市场风险，借此来增强公司的综合竞争力，由此能够达到防范经营风险的目的。
（3）股利分配战略
房地产公司要从可持续发展的角度出发，制定股利分配战略，处理好公司盈余与利益分配之间的关系。具体的股利分配战略如下：
1.确定股利支付率。房地产公司应当结合用户需求，并在充分考虑市场动态变化的前提下，对总体发展规划战略进行优化调整。公司可采取固定加额外股利的方式，确保所有股东能够分配到相应的利益，如果公司的经营收益提高，则可对额外盈余进行合理分配，并对剩余利润进行科学规划，作为额外股利分给股东，由此可保证公司的经营效果，为持续发展争取到更多的内部动力。
2.制定员工奖励分配制度。房地产公司可依托现行的会计准则，以股份结算的方式，制定员工奖励分配制度，借此来调动全体员工的工作积极性。一是为避免利益欺诈以及侵占行为的发生，公司应当协调好员工持股利益和管理者的利益。二是公司应当对有巨大贡献的员工给予双重分配激励，使员工认识到只要对公司有贡献就会有回报。三是公司应加强企业文化建设，借此来对员工进行文化激励。
四、结论
总而言之，房地产公司的财务战略管理要着眼于公司发展的内外部环境变化，对公司进行SWOT分析，掌握公司财务战略面临的优势、劣势、机会和威胁，进而结合公司发展所处于的生命周期階段，采用相应类型的财务战略。成熟期的房地产公司要采用稳健型财务战略，实施多样化的筹资、投资战略，并落实股利分配制度，以稳定公司发展大局，保障公司战略目标的稳步实现。
参考文献
[1]张震芳.房地产公司跨区域多项目管理探讨[J].财经界（学术版）. 2016（24）
[2]潘丽丽.财务杠杆在M房地产公司中的应用[J].财会通讯. 2015（29）
[3]张扬.营改增对房地产公司会计处理带来的变化及处理[J].中外企业家. 2019（07）