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【摘 要】分析当前房地产工程招标阶段的成本控制要求，要先建立一个控制造价的概念性框架，对可能出现影响造价的因素进行分析。本过程控制成本的重要环节在于选择和确定工程承包商、材料设备供应商，同时还要选择和确定采用的合同类型以及计价方式等方面的内容。
【关键词】 工程；招标；成本；控制；分析
1、招标阶段工程成本的影响因素和管理工作
1.1工程成本影响因素分析
工程成本主要有以下影响因素：
1）工程招投标环节的影响。通过招投标可以确定中标价，而合同价是在中标价的基础上确定的，如果招投标工作失误，将会造成中标价失真，无法为成本控制提供准确、可靠的依据，甚至导致成本失控。2）合同签订与管理环节的影响。合同价的确定，进一步精确了造价控制目标，合同条款的拟定为造价控制提供了正确的依据和原则。合同签订后以合同条款为依据，对施工阶段的设计变更和工程签证、工程计量、工程款支付、工程索赔等进行严格的合同管理，确保成本控制目标的实现。因此合同签订与管理环节的失控必然导致成本的失控。
1.2招标阶段成本控制的工作程序
1）编制或审核招标文件中有关造价条款；2）参加交底会及现场踏勘；3）编制或审核工程量清单或材料设备清单；4）编制或审核质量与技术要求；5）编制或审核标底或参考预算；6）审查商务标与技术标；7）参与合同谈判；8）参与拟定合同价款的确定、调整、竣工结算等有关条款。
1.3招标采购过程成本控制的工作内容
1）策划建设项目招标方案、编制或审核招标文件；2）编制工程量清单或工程参考预算或材料设备清单以及质量与技术要求；3）参加交底会及现场踏勘；4）审查经济标（商务标）与技术标；5）参与合同谈判，协助起草合同文本等。
2、工程招标阶段成本控制措施
2.1选择合理的招标方式
选择合理的招标方式是合理确定工程合同价款的基础。《中华人民共和国招标投标法》只确认两种招标方式，即公开招标和邀请招标。公开招标方式广泛应用。在公开招标响应者少，达不到预期目的的情况下，可以采用邀请招标方式委托建设任务。房地产项目工期紧、质量要求高、资金要求尽快回笼，目前，民营房地产企业一般采用邀请招标方式较多。房地产企业通过市场调研，建立工程承包商与材料设备供应商信息库，将优质资源纳放信息库内，组织招标时，直接在信息库内选择，这样可加快招投标进程。
2.2发包模式的合理选择
工程发包采取什么形式，不仅取决于设计图纸深度，还取决于技术复杂程度及工期要求。确定是采用平行发包模式还是总包模式，将形成复杂程度不同、组织协调和合同管理要求不一样的合同结构，一般可采用的发包模式有平行发包模式、施工总承包模式和總包+专业分包模式。房地产开发项目为了更好地控制好工程与材料设备品质，一般采用平行发包模式。
2.3招标文件的编制
1）工程类：工程计量方法不同，会产生不同的合同价格，因而在招标前，应选择有利于降低工程造价和便于合同管理的工程计量方法。编制标底是建设项目招标前的另一项重要工作，标底的编制应当实事求是，否则将达不到降低建设投资、缩短建设工期、保证工程质量、择优选用工程承包队伍的目的。工程量清单招标是由招标人提供统一的工程量清单，投标人以此为投标报价的依据并根据现行计价定额，结合自身特点，考虑可竞争的现场费用、技术措施费用及所承担的风险，最终确定单价和总价进行投标。工程量清单的编制要求为：a.遵循客观、公正、科学、合理的原则。b.仔细计算工程量，合理立项。c.力求图纸做法与材料设备的明确。d.尽量不留活口。工程造价及相关费用应尽量一次性约定包干，少留或不留活口，尽量减少暂定金额项目。e.认真进行全面复核。f.加强编制人员的素质管理[3]。首先应加强编制人员的业务素质教育，其次应加强编制人员的职业道德教育。
2）材料设备类：a.提供材料设备清单；b.明确质量与技术要求并提供设计图纸；c.明确品牌定位；d.明确评标办法。
3）付款方式的确定：a.工程类：在招标文件中，应明确预付款的支付比例和支付时间以及预付款的扣回方式和扣回比例，预付款的扣回是容易被忽略的；应明确工程进度款支付方式与时间；应明确明确结算款的支付方式，只是控制工程造价的一个主要因素。b.材料设备类：在招标文件中，应明确定金、货款、质保款的支付比例与时间。
4）合同类型的确定：一般分为固定总价合同、固定单价合同及可调价格合同。对于工程类，如图纸齐全、细致，且工程量清单准确度高的情况下，一般采用固定总价合同。否则，使用固定单价合同。对于材料设备类，一般采用固定单价合同。
2.4工程招标控制价的确定
1）招标控制价编制原则：a.遵守政策文件，严格执行有关部门颁发的具体规定，招标控制价不得突破批准的设计概算。b.招标控制价的计价内容、依据应与招标文件的规定一致，招标文件中规定投标人需要考虑的问题，招标控制价中均应体现。c.招标控制价作为招标人的期望价，应力求与市场变化相吻合，要有利于竞争和保证工程质量。d.编制招标控制价应结合招标项目及施工现场具体情况，力求切合实际。e.一个工程只能编制一个招标控制价。
2）合理编制招标控制价的关键因素：a.应主动收集、掌握第一手相关资料，分析切合实际的各种价格基础和工程单价。b.应保证所定招标控制价能最大限度地满足工程施工质量和建设工期的要求，即所定招标控制价与招标文件中有关工程建设质量和工期的技术条款及有关技术规范的具体要求相适应。c.进行技术经济比较，确定相关施工方案、施工总平面布置、进度控制、交通运输方案等措施。d.根据工程特点和施工条件合理选择工程机械，力求经济实用、先进高效。e.对图纸中无实物工程量之处，如临时工程等，应根据招标文件，深入研究其项目组成和工作内容，在避免漏项的前提下，合理定价。
2.5评标办法的确定
根据《中华人民共和国招标投标法》、国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》等法律法规的规定，我国目前的评标方法主要包括经评审的最低投标价法、综合评估法或者法律、法规允许的其他评标方法。各种评标办法各有优劣。
1）工程类：工程量清单计价的招标中经常采用经评审的最低投标价法评标。评审投标报价不仅注重总价，更注重价格构成，各投标报价工程量相同，价格构成清晰可比，便于进行投标的响应性和报价是否合理的评价。同时在一定程度上消除了骗标、串标、抬标等不良现象，避免了工程造价被恶意扭曲的情况。
2）材料设备类：如果是通用产品，一般采用经评审的最低投标价法评标。如果是技术复杂的材料设备，或者品牌差异性较大的材料设备，宜采用综合评估法。
3、结语
工程招标的根本目的是要实现优秀承包商（材料设备供应商）和优惠价格的最佳结合，为造价控制目标的实现创造有利条件。因此，业主要抓好工程招标节点，按照法定程序严格操作，在严密的合同框架内有效控制造价，归纳起来还应重点做好以下几方面的工作。
1）全面、细致地做好招标前相关资料的收集、准备工作，准确掌握与招标工程有关的所有信息。包括工程的技术、经济资料的准备，施工技术信息、材料价格信息的收集等。2）认真做好招标文件的编制工作。力求文件内容严密、准确、合理、可操作性强。编制招标文件重点应注意对工程内容、工程量、计价方式，价格调整、报价的要求、材料的要求，质量工期、招标控制价、违约责任、评标等内容进行仔细推敲，谨慎确定。3）对于清单招标的工程，应重点做好工程量清单的编制工作。力求项目齐全、工程量准确，项目特征和内容清楚、明白，保证工程量清单的高质量和准确性。4）制定科学、合理、公平的评标标准和方法。按照公平、公正、科学、择优的原则对投标文件进行全面的比较和评审。5）合同条款内容必须完整。严格控制合同价款的约定、工程预付款支付、工程进度款支付、价款变更原则、计价方式、结算依据及取费标准、签证变更、工程量的确认、工期质量要求、奖罚措施、违约责任等重要合同条款的拟定。
【关键词】 工程；招标；成本；控制；分析
1、招标阶段工程成本的影响因素和管理工作
1.1工程成本影响因素分析
工程成本主要有以下影响因素：
1）工程招投标环节的影响。通过招投标可以确定中标价，而合同价是在中标价的基础上确定的，如果招投标工作失误，将会造成中标价失真，无法为成本控制提供准确、可靠的依据，甚至导致成本失控。2）合同签订与管理环节的影响。合同价的确定，进一步精确了造价控制目标，合同条款的拟定为造价控制提供了正确的依据和原则。合同签订后以合同条款为依据，对施工阶段的设计变更和工程签证、工程计量、工程款支付、工程索赔等进行严格的合同管理，确保成本控制目标的实现。因此合同签订与管理环节的失控必然导致成本的失控。
1.2招标阶段成本控制的工作程序
1）编制或审核招标文件中有关造价条款；2）参加交底会及现场踏勘；3）编制或审核工程量清单或材料设备清单；4）编制或审核质量与技术要求；5）编制或审核标底或参考预算；6）审查商务标与技术标；7）参与合同谈判；8）参与拟定合同价款的确定、调整、竣工结算等有关条款。
1.3招标采购过程成本控制的工作内容
1）策划建设项目招标方案、编制或审核招标文件；2）编制工程量清单或工程参考预算或材料设备清单以及质量与技术要求；3）参加交底会及现场踏勘；4）审查经济标（商务标）与技术标；5）参与合同谈判，协助起草合同文本等。
2、工程招标阶段成本控制措施
2.1选择合理的招标方式
选择合理的招标方式是合理确定工程合同价款的基础。《中华人民共和国招标投标法》只确认两种招标方式，即公开招标和邀请招标。公开招标方式广泛应用。在公开招标响应者少，达不到预期目的的情况下，可以采用邀请招标方式委托建设任务。房地产项目工期紧、质量要求高、资金要求尽快回笼，目前，民营房地产企业一般采用邀请招标方式较多。房地产企业通过市场调研，建立工程承包商与材料设备供应商信息库，将优质资源纳放信息库内，组织招标时，直接在信息库内选择，这样可加快招投标进程。
2.2发包模式的合理选择
工程发包采取什么形式，不仅取决于设计图纸深度，还取决于技术复杂程度及工期要求。确定是采用平行发包模式还是总包模式，将形成复杂程度不同、组织协调和合同管理要求不一样的合同结构，一般可采用的发包模式有平行发包模式、施工总承包模式和總包+专业分包模式。房地产开发项目为了更好地控制好工程与材料设备品质，一般采用平行发包模式。
2.3招标文件的编制
1）工程类：工程计量方法不同，会产生不同的合同价格，因而在招标前，应选择有利于降低工程造价和便于合同管理的工程计量方法。编制标底是建设项目招标前的另一项重要工作，标底的编制应当实事求是，否则将达不到降低建设投资、缩短建设工期、保证工程质量、择优选用工程承包队伍的目的。工程量清单招标是由招标人提供统一的工程量清单，投标人以此为投标报价的依据并根据现行计价定额，结合自身特点，考虑可竞争的现场费用、技术措施费用及所承担的风险，最终确定单价和总价进行投标。工程量清单的编制要求为：a.遵循客观、公正、科学、合理的原则。b.仔细计算工程量，合理立项。c.力求图纸做法与材料设备的明确。d.尽量不留活口。工程造价及相关费用应尽量一次性约定包干，少留或不留活口，尽量减少暂定金额项目。e.认真进行全面复核。f.加强编制人员的素质管理[3]。首先应加强编制人员的业务素质教育，其次应加强编制人员的职业道德教育。
2）材料设备类：a.提供材料设备清单；b.明确质量与技术要求并提供设计图纸；c.明确品牌定位；d.明确评标办法。
3）付款方式的确定：a.工程类：在招标文件中，应明确预付款的支付比例和支付时间以及预付款的扣回方式和扣回比例，预付款的扣回是容易被忽略的；应明确工程进度款支付方式与时间；应明确明确结算款的支付方式，只是控制工程造价的一个主要因素。b.材料设备类：在招标文件中，应明确定金、货款、质保款的支付比例与时间。
4）合同类型的确定：一般分为固定总价合同、固定单价合同及可调价格合同。对于工程类，如图纸齐全、细致，且工程量清单准确度高的情况下，一般采用固定总价合同。否则，使用固定单价合同。对于材料设备类，一般采用固定单价合同。
2.4工程招标控制价的确定
1）招标控制价编制原则：a.遵守政策文件，严格执行有关部门颁发的具体规定，招标控制价不得突破批准的设计概算。b.招标控制价的计价内容、依据应与招标文件的规定一致，招标文件中规定投标人需要考虑的问题，招标控制价中均应体现。c.招标控制价作为招标人的期望价，应力求与市场变化相吻合，要有利于竞争和保证工程质量。d.编制招标控制价应结合招标项目及施工现场具体情况，力求切合实际。e.一个工程只能编制一个招标控制价。
2）合理编制招标控制价的关键因素：a.应主动收集、掌握第一手相关资料，分析切合实际的各种价格基础和工程单价。b.应保证所定招标控制价能最大限度地满足工程施工质量和建设工期的要求，即所定招标控制价与招标文件中有关工程建设质量和工期的技术条款及有关技术规范的具体要求相适应。c.进行技术经济比较，确定相关施工方案、施工总平面布置、进度控制、交通运输方案等措施。d.根据工程特点和施工条件合理选择工程机械，力求经济实用、先进高效。e.对图纸中无实物工程量之处，如临时工程等，应根据招标文件，深入研究其项目组成和工作内容，在避免漏项的前提下，合理定价。
2.5评标办法的确定
根据《中华人民共和国招标投标法》、国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》等法律法规的规定，我国目前的评标方法主要包括经评审的最低投标价法、综合评估法或者法律、法规允许的其他评标方法。各种评标办法各有优劣。
1）工程类：工程量清单计价的招标中经常采用经评审的最低投标价法评标。评审投标报价不仅注重总价，更注重价格构成，各投标报价工程量相同，价格构成清晰可比，便于进行投标的响应性和报价是否合理的评价。同时在一定程度上消除了骗标、串标、抬标等不良现象，避免了工程造价被恶意扭曲的情况。
2）材料设备类：如果是通用产品，一般采用经评审的最低投标价法评标。如果是技术复杂的材料设备，或者品牌差异性较大的材料设备，宜采用综合评估法。
3、结语
工程招标的根本目的是要实现优秀承包商（材料设备供应商）和优惠价格的最佳结合，为造价控制目标的实现创造有利条件。因此，业主要抓好工程招标节点，按照法定程序严格操作，在严密的合同框架内有效控制造价，归纳起来还应重点做好以下几方面的工作。
1）全面、细致地做好招标前相关资料的收集、准备工作，准确掌握与招标工程有关的所有信息。包括工程的技术、经济资料的准备，施工技术信息、材料价格信息的收集等。2）认真做好招标文件的编制工作。力求文件内容严密、准确、合理、可操作性强。编制招标文件重点应注意对工程内容、工程量、计价方式，价格调整、报价的要求、材料的要求，质量工期、招标控制价、违约责任、评标等内容进行仔细推敲，谨慎确定。3）对于清单招标的工程，应重点做好工程量清单的编制工作。力求项目齐全、工程量准确，项目特征和内容清楚、明白，保证工程量清单的高质量和准确性。4）制定科学、合理、公平的评标标准和方法。按照公平、公正、科学、择优的原则对投标文件进行全面的比较和评审。5）合同条款内容必须完整。严格控制合同价款的约定、工程预付款支付、工程进度款支付、价款变更原则、计价方式、结算依据及取费标准、签证变更、工程量的确认、工期质量要求、奖罚措施、违约责任等重要合同条款的拟定。