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【摘 要】 随着我国城市商业综合体建设的不断发展，研究其开发与运营对策凸显出重要意义。本文首先介绍了城市商业综合体发展动力，分析了城市商业综合体开发运营中的存在问题。在探讨商业综合体招商中的常见误区的同时，提出了对城市商业综合体发展的对策及建议。
【关键词】 城市商业综合体；开发与运营；对策研究
一、前言
作为一项特殊性较强的建设项目，城市商业综合体在近期得到了长足的发展。研究城市商业综合体的开发与运营，能够更好地定位其发展空间，从而优化其运营效果。本文从介绍城市商业综合体的发展动力着手本文的研究。
二、城市商业综合体发展动力
1.产业革命是城市商业综合体发展的外在动力
产业革命是城市商业综合体发展的外在动力。武前波、黄杉和崔万珍（2013）认为第三次产业革命促使了计算机等信息技术的发展和以知识密集型生产为主的第三产业的发展，为商业综合体发展奠定了物质基础和人口基础。第一，第三产业尤其是服务经济和创意经济的迅猛发展带来巨大的需求，服务阶层和创意阶层的群体成为未来城市消费的主体，是商业综合体发展的人口基础。第二，以知识密集型生产为主的第三产业的发展，为区域内的活动提供高度综合、高效率、大容量的服务，为商业综合体零售、办公、娱乐休闲融合发展提供了物质基础。
2.人类需求范围的扩张是城市商业综合体发展的内在动力
随着经济和技术水平不断提高，人们的生活节奏日益加快，需求越来越多样化，人们除了追求基本的生活消费需求外，享乐和自我实现等精神需求不断增加；人们需求范围的不断扩张就需要一种多形式的商业形态来同时满足人们的生理、安全、社交、尊重、自我实现等不同层次的需求，这就推动了功能复合化的商业综合体的发展。人们需求的扩张是城市商业综合体发展的根本动力，商业综合体可以同时近距离解决人们的办公、居住、购物、社交、休闲娱乐等各方面的需求，让人们享受高效率的生活和工作。
三、城市商业综合体开发运营中的存在问题
1.现代城市商业综合体的设计原则问题
在设计原则上，首先，大型商业综合体通常都位于城市中心的繁华地段，担负着疏导城市交通、改善城市环境和提升城市形象等任务；其次，规模大、功能类型复杂的商业综合体要求充分表现出不同功能的各种价值诉求，设计中对各方需求加以协调，使建筑能够发挥出引导城市经济实力与综合竞争力大幅提高的巨大潜力。现代餐饮场所需要较高的环境质量，因此将设计景观布置于餐饮区域可以提升对顾客建筑整体的好感度。虽然将餐饮店分散于各楼层的规划方法也有利于招商的灵活性并能扩大人流的活动范围，但其在消防等方面的建设与管理成本可能大幅提高，在规划中应谨慎考虑。
2.准确定位现代城市商业综合体的功能与风格问题
由于现代城市商业综合体在行态上包含了居住、办公、娱乐等多种功能，建筑自身面积大，使用人口密集，加之不同地域的商业综合体具有相应的地区气候和文化需求，且其商业空间必须在满足现阶段商业功能的基础上，能够适应未来业态变化的需求，因此商业综合体的建设设计难度和复杂程度明显大于功能较单一的其他商业建筑。所以在城市飞速发展，商业业态不断细化的今天，商业综合体的设计必须首先准确定位建筑在城市中的整体业态功能，并使建筑内部业态之间、建筑与外部、环境之间呈现出和谐、共生和互补的状态，通过对内外部流线的整合，体现鲜明的个性风格，在满足顾客多样需求的同时，以其功能化、个性化、人性化的设计，成为城市的地标性建筑。
四、商业综合体招商中的常见误区
1.盲目定位，不切合实际
为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
2.缺乏整体招商规划
商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。
3.单纯依靠广告招商
招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。
五、对城市商业综合体发展的对策及建议
1.规划工作。政府应有专门的针对商业综合体开发的规划工作。从国外的商业发展经验可以看到商业综合体是商业未来发展的重中之重，政府部门必须针对这一项目有预期的针对性合理规划，如此才不会在今后发展商业是遇到无可解决的困难和混乱。然而我国目前的城市建设规划体系中，更多的是城市发展总体规划和控制性详细规划，而专项的规划也仅仅有交通、绿地和管线，根本没有商业领域的专业规划，这对于商业的健康繁荣发展是极为不利的。从我国商业发展的现状来看，因为商业网点的布置没有详细规划，一些地区商业发展滞后，无法适应人民日益增长的消费需求，另一些地区则盲目开发商业项目，竞争过度。
2.加快商业综合体规范和标准的制定。政府要重视对商业综合体的研究，吸收国外在发展商业上的经验，在加上我国在这方面已经做了的摸索和得到的教训，要能够制定商业综合体建设的标准规范，来高屋建瓴的指导我国商业综合体的建设。
3.政策支持。政府要敢于给建设商业综合体的主体单位一定的政策支持，通过政策手段激励有实力的连锁企业参与开发建设，比如说只要在设立超市、餐厅等各类方便居民的连锁网点的企业，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于资金扶助，对于各类有能力的单位个人从多方面鼓励其参与综合体的开发建设，而那些和居民生活密切关联的商业设施的建设主体会有税收等方面的优惠政策，让企业敢于参加商业综合体的开发，最终给群众带来方便。而且要发挥各个政府部门的主观能动性，商贸、建设、税务等有关部门分工协作，街道办、居委会、物业等基层管理部门和连锁企业要发挥自身优势，积极合作，建立起一个长效协调工作机制，进一步加快商业综合体开发建设的步伐。
4.优秀商业综合体建设推广示范。商业部现在正在制定我国的商业建设标准，来指导全面工作，各地主管商务部门也要因地制宜，明确重点。比如说一个城市的老区要充分利用现有的商业网点，健全的商业设施要发挥其辐射作用，惠及更大地区；而新建，已经预留了服务网点空间的要进一步完善，提高服务水平；尚未开发的，对于总体规划要做到位，要合理预估今后的发展方向。条件完备的城市可以先建立一些示范区，然后研究总结这些成功的商业综合体的经验，再来推广，然后扩大示范区域，进一步就能做到为全国的商业综合体发展做出表率，推动全国的发展。
六、结束语
通过对城市商业综合体的开发与运营对策的相关研究，我们可以发现，在目前条件下，其开发与运营的问题是多方面的，有关人员应该从城市商业综合体的客观实际出发，充分比对多方面优势因素，研究制定最为优化合理的开发与运营策略。
参考文献：
[1] 郑佳奇.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].城市建设理论研究.2012（17）：88-89.
[2] 潘桂东.城市综合体项目开发研究[J].城市建设理论研究.2012（14）：102-103.
[3] 李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].广东建材.2010（07）：59-62.
[4] 张强.城市商业综合体业态发展新趋势——以南京水游城城市商业综合体为例的业态分析[J].经济视野.2012（07）：77-78.
[5] 孙蔚蔚.城市商业综合体外部形态与城市环境的关联[J].山西建筑.2010（07）：36-39.
【关键词】 城市商业综合体；开发与运营；对策研究
一、前言
作为一项特殊性较强的建设项目，城市商业综合体在近期得到了长足的发展。研究城市商业综合体的开发与运营，能够更好地定位其发展空间，从而优化其运营效果。本文从介绍城市商业综合体的发展动力着手本文的研究。
二、城市商业综合体发展动力
1.产业革命是城市商业综合体发展的外在动力
产业革命是城市商业综合体发展的外在动力。武前波、黄杉和崔万珍（2013）认为第三次产业革命促使了计算机等信息技术的发展和以知识密集型生产为主的第三产业的发展，为商业综合体发展奠定了物质基础和人口基础。第一，第三产业尤其是服务经济和创意经济的迅猛发展带来巨大的需求，服务阶层和创意阶层的群体成为未来城市消费的主体，是商业综合体发展的人口基础。第二，以知识密集型生产为主的第三产业的发展，为区域内的活动提供高度综合、高效率、大容量的服务，为商业综合体零售、办公、娱乐休闲融合发展提供了物质基础。
2.人类需求范围的扩张是城市商业综合体发展的内在动力
随着经济和技术水平不断提高，人们的生活节奏日益加快，需求越来越多样化，人们除了追求基本的生活消费需求外，享乐和自我实现等精神需求不断增加；人们需求范围的不断扩张就需要一种多形式的商业形态来同时满足人们的生理、安全、社交、尊重、自我实现等不同层次的需求，这就推动了功能复合化的商业综合体的发展。人们需求的扩张是城市商业综合体发展的根本动力，商业综合体可以同时近距离解决人们的办公、居住、购物、社交、休闲娱乐等各方面的需求，让人们享受高效率的生活和工作。
三、城市商业综合体开发运营中的存在问题
1.现代城市商业综合体的设计原则问题
在设计原则上，首先，大型商业综合体通常都位于城市中心的繁华地段，担负着疏导城市交通、改善城市环境和提升城市形象等任务；其次，规模大、功能类型复杂的商业综合体要求充分表现出不同功能的各种价值诉求，设计中对各方需求加以协调，使建筑能够发挥出引导城市经济实力与综合竞争力大幅提高的巨大潜力。现代餐饮场所需要较高的环境质量，因此将设计景观布置于餐饮区域可以提升对顾客建筑整体的好感度。虽然将餐饮店分散于各楼层的规划方法也有利于招商的灵活性并能扩大人流的活动范围，但其在消防等方面的建设与管理成本可能大幅提高，在规划中应谨慎考虑。
2.准确定位现代城市商业综合体的功能与风格问题
由于现代城市商业综合体在行态上包含了居住、办公、娱乐等多种功能，建筑自身面积大，使用人口密集，加之不同地域的商业综合体具有相应的地区气候和文化需求，且其商业空间必须在满足现阶段商业功能的基础上，能够适应未来业态变化的需求，因此商业综合体的建设设计难度和复杂程度明显大于功能较单一的其他商业建筑。所以在城市飞速发展，商业业态不断细化的今天，商业综合体的设计必须首先准确定位建筑在城市中的整体业态功能，并使建筑内部业态之间、建筑与外部、环境之间呈现出和谐、共生和互补的状态，通过对内外部流线的整合，体现鲜明的个性风格，在满足顾客多样需求的同时，以其功能化、个性化、人性化的设计，成为城市的地标性建筑。
四、商业综合体招商中的常见误区
1.盲目定位，不切合实际
为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
2.缺乏整体招商规划
商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。
3.单纯依靠广告招商
招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。
五、对城市商业综合体发展的对策及建议
1.规划工作。政府应有专门的针对商业综合体开发的规划工作。从国外的商业发展经验可以看到商业综合体是商业未来发展的重中之重，政府部门必须针对这一项目有预期的针对性合理规划，如此才不会在今后发展商业是遇到无可解决的困难和混乱。然而我国目前的城市建设规划体系中，更多的是城市发展总体规划和控制性详细规划，而专项的规划也仅仅有交通、绿地和管线，根本没有商业领域的专业规划，这对于商业的健康繁荣发展是极为不利的。从我国商业发展的现状来看，因为商业网点的布置没有详细规划，一些地区商业发展滞后，无法适应人民日益增长的消费需求，另一些地区则盲目开发商业项目，竞争过度。
2.加快商业综合体规范和标准的制定。政府要重视对商业综合体的研究，吸收国外在发展商业上的经验，在加上我国在这方面已经做了的摸索和得到的教训，要能够制定商业综合体建设的标准规范，来高屋建瓴的指导我国商业综合体的建设。
3.政策支持。政府要敢于给建设商业综合体的主体单位一定的政策支持，通过政策手段激励有实力的连锁企业参与开发建设，比如说只要在设立超市、餐厅等各类方便居民的连锁网点的企业，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于资金扶助，对于各类有能力的单位个人从多方面鼓励其参与综合体的开发建设，而那些和居民生活密切关联的商业设施的建设主体会有税收等方面的优惠政策，让企业敢于参加商业综合体的开发，最终给群众带来方便。而且要发挥各个政府部门的主观能动性，商贸、建设、税务等有关部门分工协作，街道办、居委会、物业等基层管理部门和连锁企业要发挥自身优势，积极合作，建立起一个长效协调工作机制，进一步加快商业综合体开发建设的步伐。
4.优秀商业综合体建设推广示范。商业部现在正在制定我国的商业建设标准，来指导全面工作，各地主管商务部门也要因地制宜，明确重点。比如说一个城市的老区要充分利用现有的商业网点，健全的商业设施要发挥其辐射作用，惠及更大地区；而新建，已经预留了服务网点空间的要进一步完善，提高服务水平；尚未开发的，对于总体规划要做到位，要合理预估今后的发展方向。条件完备的城市可以先建立一些示范区，然后研究总结这些成功的商业综合体的经验，再来推广，然后扩大示范区域，进一步就能做到为全国的商业综合体发展做出表率，推动全国的发展。
六、结束语
通过对城市商业综合体的开发与运营对策的相关研究，我们可以发现，在目前条件下，其开发与运营的问题是多方面的，有关人员应该从城市商业综合体的客观实际出发，充分比对多方面优势因素，研究制定最为优化合理的开发与运营策略。
参考文献：
[1] 郑佳奇.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].城市建设理论研究.2012（17）：88-89.
[2] 潘桂东.城市综合体项目开发研究[J].城市建设理论研究.2012（14）：102-103.
[3] 李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].广东建材.2010（07）：59-62.
[4] 张强.城市商业综合体业态发展新趋势——以南京水游城城市商业综合体为例的业态分析[J].经济视野.2012（07）：77-78.
[5] 孙蔚蔚.城市商业综合体外部形态与城市环境的关联[J].山西建筑.2010（07）：36-39.