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摘要：铁路建设项目征地拆迁费用作为项目建设成本的组成部分，所占项目建设投资的比例越来越高。而征地拆迁工作又是一项关系民生大众切身利益的一件大事，更是一件难事，如何在既不损害百姓利益，又能合理控制建设成本之间找到一个结合点，已经成为中国铁路总公司（以下简称“铁总”）以及地方人民政府关注的焦点问题。本文结合笔者开展铁路建设项目征地拆迁费用第三方审价工作的实践，从介绍征地拆迁费用组成及计算依据、数量的确定原则几方面着手，剖析征地拆迁补偿中经常出现的主要问题，以供相关从业者参考借鉴。
关键词：铁路项目 征地拆迁 存在问题
目前，我国的铁路建设项目基本采用合资建设的方式，由中国铁路总公司及地方人民政府组建合资公司。多数情况下，由地方政府负责征地拆迁工作并承担征地拆迁费用，经双方认定后计入地方政府股份。近年来，由于国内经济的持续发展以及房地产市场不断升温，铁路建设项目的征地拆迁费用所占铁路项目建设投资比例越来越大，为了合理确定并有效控制建设项目征地拆迁费用，原铁道部于2009年开始试点引入第三方审计咨询机构，对征地拆迁费用开展第三方审价工作，并在之后的铁路建设项目上全面推行。
本文以成都市某铁路建设项目征地拆迁第三方审价工作实践为例，结合国家法律法规，中国铁路总公司以及四川省、成都市征地拆迁相关政策文件，对铁路建设项目征地拆迁数量确认、费用的组成和计算依据进行简要介绍，重点分析当前征地拆迁补偿过程中存在的主要问题以及对存在问题的处理建议。
1 征地拆迁费用的组成及计算依据
1.1 国有土地房屋征收补偿费用
①征收房屋（含分摊的土地）补偿价款，参照有资质的评估单位所评估的房屋征收价格确定。
②政策性补偿费用，主要包括：电话、有线电视、宽带等政策规定的补偿费用，按照补偿政策规定计算。
③政策性补助费用，主要包括：搬迁补助费、征收企业的停业补助等费用，按照补偿政策规定计算。
④政策性补贴费用，主要包括：购房、物管补贴等费用，按照补偿政策规定计算。
⑤提前搬迁奖励费用，按照补偿政策规定计算。
1.2 集体土地征收补偿费用
①土地补偿费，耕地按征地统一年产值的10倍计算，非耕地减半计算。
②安置补助费，耕地按征地统一年产值的6倍计算，非耕地减半计算。
③青苗补偿费，大春作物按征地统一年产值的60%计算，小春作物按平均年产值的40%计算。
④征地附着物补偿费，按照批准的补偿标准，结合附着物的数量据实计算。
1.3 集体土地上房屋拆迁补偿费用
①被拆迁房屋及相关附属设施补偿费用，按照批准的补偿标准，结合被拆迁房屋及相关附属设施的数量据实计算。
②搬家及过渡费用，按照批准的补偿标准计算。
③提前搬迁奖励费用，按照批准的补偿标准计算。
④安置房费用，采用统一安置的被拆迁户，安置房的费用应计入集体土地上房屋拆迁补偿，安置房的费用按照应当安置的面积结合安置房的成本进行计算。
1.4 征地拆迁相关规税费
①失地农民社会保障费，按照地方政策文件规定计算，应缴纳社保费用中的个人承担部分，先由安置补助费支出，不足部分再由建设项目承担。
②耕地占用税、耕地开垦费等按照国家规定应该缴纳的费用，按照政策文件规定计算。
1.5 其他与征地拆迁有关的费用
①夹心地、边角地补偿费用。夹心地、边角地面积按照征地总面积的2%进行控制，经相关方现场调查核实并签章确认后，计算“三补”费用，不计算社保费用。
②征地拆迁工作经费。按照铁路建设管理单位与地方政府签订的征地拆迁实施协议中约定的费率计算。
③勘测定界费。按照委托单位与测绘单位签订的合同及最终结算的勘界费用计算。
④评估、咨询等相关费用，按照委托单位与评估、咨询单位签订的合同及最终结算的评估、咨询费用计算。
⑤其他与征地拆迁有关的费用。
2 征地拆迁数量的确定原则
2.1 征地数量、地类的确定
①集体土地征收数量及地类，以有资质的测绘单位出具的勘测定界报告所载明的数据进行确认。
②征地附着物数量，以相关方现場清点、核实、签认的数量进行确认。
2.2 房屋拆迁数量、结构的确定
①国有土地上的房屋面积以及应分摊的土地面积，以国土证和房产证载明的数据进行确认。
②集体土地上房屋拆迁数量、结构形式以及附属设施的数量，以建设、设计、监理、地方政府、被拆迁人等（以下简称“五方”）共同现场调查、勘测丈量、签章认可的数据进行确认。
3 征地拆迁实施（补偿）过程中存在的主要问题
3.1 实际征收集体土地面积远超勘测定界报告所载明的面积
可能存在的原因包括：
①存在搭车征地的情况，尤其是铁路车站站前广场或其他地方配套设施征地纳入了铁路红线征地；
②征地面积采用人工丈量方式，存在人为误差，且丈量尺寸非水平投影尺寸。
3.2 实际征收集体土地的地类与勘测定界报告载明的地类出入较大
主要原因为实际征地和勘测定界在地类划分的依据上存在差异。
3.3 征地农转非人数严重超标
可能存在的原因包括：
①地量超标的后果（征地面积越大，农转非的人员越多）；
②地类划分不准确的后果（征地耕地面积越大，农转非的人员越多）；
③征收非耕地也計算了农转非人数；
④“只补不征”地也计算了农转非人数。 3.4 农转非人员社保费用计算错误
社保费用统一按缴纳15年计算，未按规定区分参保人员的年龄段分别计算；还存在未扣减个人应承担社保费用的情况。
3.5 国有土地上房屋征收问题
国有土地性质不清，房屋合法性不明；国有土地上房屋补偿面积与证载面积不一致，又未提供其他证明材料；对以划拨方式取得的国有土地按出让用地进行评估并据此补偿；对政府储备用地按规划用途进行评估并据此补偿等。
3.6 集体土地上房屋拆迁问题
集体土地上房屋拆迁数量未进行五方现场调查并签章确认，或者补偿协议中的房屋数量与五方确认数量不一致；选择统建还房安置的，安置房成本缺少支撑依据，且过渡费发放周期太长（不少项目在通车运营后一两年内都还未进行住房安置，持续发放安置过渡费）；提供的安置房面积超过应享受安置面积部分，补偿费用中未扣减个人应缴纳的购房补差款。
3.7 政策依据问题
执行的补偿政策不符合铁总的要求，有的地方政府单独针对铁路建设项目出台有异于当地普适性政策文件的补偿标准，有的甚至执行区县部门领导在请求材料上的批示意见，采用政策缺乏严肃性。
3.8 执行政策偏差问题
①土地补偿费、安置补助费的补偿倍数未按政策规定的倍数执行，擅自提高补偿倍数。
②青苗补偿按征地总面积计算，未按政策规定扣减非耕地面积。
③征地附着物赔偿不按规定进行实物清点并结合补偿标准据实补偿，而是按每亩综合指标进行补偿，又没有相关的政策文件支撑。
4 对存在问题的处理建议
4.1 征地数量和地类的问题
首先，必须确保征地范围是铁路用地红线范围，避免搭车征地的情况发生；其次，征地面积和地类以有资质的测绘单位出具的勘界报告成果数据为准，避免人为原因造成的征地数量偏差。
4.2 失地农民社保的问题
应严格执行政策规定，首先按征收耕地的数量除以人均耕地数量确定农转非总人数；其次，确定农转非的具体人员；最后，根据确定的农转非人员的年龄分别计算应缴纳社保费用（应扣除由个人承担的部分）。
4.3 产权证明不全的问题
对于征收没有产权证明的国有土地上房屋时，应当由地方政府相关部门组织对土地性质以及房屋合法性进行认定，认定为合法建筑的，方可参照有证房屋进行评估并实施补偿。
4.4 政府储备用地、国有空地的问题
由于铁路建设项目用地属于划拨建设用地，因此对政府储备用地及国有空地不能按照规划用途进行评估，而只能以土地的取得成本计算补偿费用。
4.5 程序问题
对于征地拆迁数量的确认，必须按照铁总的相关要求，履行五方现场调查并签章确认程序，避免出现搭车征地以及人为虚构拆迁数量，骗取征地拆迁资金情况。
4.6 政策执行问题
征地拆迁工作是一项政策性极强的工作，各项补偿有政策依据的务必按照政策规定执行，否则对于超政策补偿的费用可能无法计价入股，只有由地方政府自行兜底。
5 结束语
在征地拆迁提倡“以人为本，科学发展”的今天，征地拆迁工作被称为天下第一难事，其中的困难与艰辛不言而喻。但在征地拆迁过程，征地拆迁实施单位或个人违规甚至违法操作的现象并不少见，个别人员和少数单位相互串通，骗取、截留、甚至私吞征地拆迁补偿款的例子时常发生，在滋生腐败和违法行为的同时，给建设项目的投资控制以及铁总和地方政府在征地拆迁费用的认定和计价入股环节带来很大的不确定性。铁路建设项目引入第三方审价机构，也是希望通过对征地拆迁的过程控制，提前发现征地拆迁中存在的问题，及时纠正補偿过程中的偏差。希望通过本文对征地拆迁实施过程中常见问题的总结，给征地拆迁工作提供一些参考，也为征地拆迁费用的合理确定和控制起到促进作用。
参考文献：
[1]《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正版）
[2]《关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》（劳社部发[2007]14号）
[3]《国有土地上房屋征收與补偿条例》（国务院令第590号）
[4] 四川省及成都市关于征地拆迁补偿的相关政策文件
作者简介：
杜宁（1971.4-），男，大学本科毕业，现职称：工程师，现供职江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司成都分公司，研究方向：工程造价管理的理论研究和运用
关键词：铁路项目 征地拆迁 存在问题
目前，我国的铁路建设项目基本采用合资建设的方式，由中国铁路总公司及地方人民政府组建合资公司。多数情况下，由地方政府负责征地拆迁工作并承担征地拆迁费用，经双方认定后计入地方政府股份。近年来，由于国内经济的持续发展以及房地产市场不断升温，铁路建设项目的征地拆迁费用所占铁路项目建设投资比例越来越大，为了合理确定并有效控制建设项目征地拆迁费用，原铁道部于2009年开始试点引入第三方审计咨询机构，对征地拆迁费用开展第三方审价工作，并在之后的铁路建设项目上全面推行。
本文以成都市某铁路建设项目征地拆迁第三方审价工作实践为例，结合国家法律法规，中国铁路总公司以及四川省、成都市征地拆迁相关政策文件，对铁路建设项目征地拆迁数量确认、费用的组成和计算依据进行简要介绍，重点分析当前征地拆迁补偿过程中存在的主要问题以及对存在问题的处理建议。
1 征地拆迁费用的组成及计算依据
1.1 国有土地房屋征收补偿费用
①征收房屋（含分摊的土地）补偿价款，参照有资质的评估单位所评估的房屋征收价格确定。
②政策性补偿费用，主要包括：电话、有线电视、宽带等政策规定的补偿费用，按照补偿政策规定计算。
③政策性补助费用，主要包括：搬迁补助费、征收企业的停业补助等费用，按照补偿政策规定计算。
④政策性补贴费用，主要包括：购房、物管补贴等费用，按照补偿政策规定计算。
⑤提前搬迁奖励费用，按照补偿政策规定计算。
1.2 集体土地征收补偿费用
①土地补偿费，耕地按征地统一年产值的10倍计算，非耕地减半计算。
②安置补助费，耕地按征地统一年产值的6倍计算，非耕地减半计算。
③青苗补偿费，大春作物按征地统一年产值的60%计算，小春作物按平均年产值的40%计算。
④征地附着物补偿费，按照批准的补偿标准，结合附着物的数量据实计算。
1.3 集体土地上房屋拆迁补偿费用
①被拆迁房屋及相关附属设施补偿费用，按照批准的补偿标准，结合被拆迁房屋及相关附属设施的数量据实计算。
②搬家及过渡费用，按照批准的补偿标准计算。
③提前搬迁奖励费用，按照批准的补偿标准计算。
④安置房费用，采用统一安置的被拆迁户，安置房的费用应计入集体土地上房屋拆迁补偿，安置房的费用按照应当安置的面积结合安置房的成本进行计算。
1.4 征地拆迁相关规税费
①失地农民社会保障费，按照地方政策文件规定计算，应缴纳社保费用中的个人承担部分，先由安置补助费支出，不足部分再由建设项目承担。
②耕地占用税、耕地开垦费等按照国家规定应该缴纳的费用，按照政策文件规定计算。
1.5 其他与征地拆迁有关的费用
①夹心地、边角地补偿费用。夹心地、边角地面积按照征地总面积的2%进行控制，经相关方现场调查核实并签章确认后，计算“三补”费用，不计算社保费用。
②征地拆迁工作经费。按照铁路建设管理单位与地方政府签订的征地拆迁实施协议中约定的费率计算。
③勘测定界费。按照委托单位与测绘单位签订的合同及最终结算的勘界费用计算。
④评估、咨询等相关费用，按照委托单位与评估、咨询单位签订的合同及最终结算的评估、咨询费用计算。
⑤其他与征地拆迁有关的费用。
2 征地拆迁数量的确定原则
2.1 征地数量、地类的确定
①集体土地征收数量及地类，以有资质的测绘单位出具的勘测定界报告所载明的数据进行确认。
②征地附着物数量，以相关方现場清点、核实、签认的数量进行确认。
2.2 房屋拆迁数量、结构的确定
①国有土地上的房屋面积以及应分摊的土地面积，以国土证和房产证载明的数据进行确认。
②集体土地上房屋拆迁数量、结构形式以及附属设施的数量，以建设、设计、监理、地方政府、被拆迁人等（以下简称“五方”）共同现场调查、勘测丈量、签章认可的数据进行确认。
3 征地拆迁实施（补偿）过程中存在的主要问题
3.1 实际征收集体土地面积远超勘测定界报告所载明的面积
可能存在的原因包括：
①存在搭车征地的情况，尤其是铁路车站站前广场或其他地方配套设施征地纳入了铁路红线征地；
②征地面积采用人工丈量方式，存在人为误差，且丈量尺寸非水平投影尺寸。
3.2 实际征收集体土地的地类与勘测定界报告载明的地类出入较大
主要原因为实际征地和勘测定界在地类划分的依据上存在差异。
3.3 征地农转非人数严重超标
可能存在的原因包括：
①地量超标的后果（征地面积越大，农转非的人员越多）；
②地类划分不准确的后果（征地耕地面积越大，农转非的人员越多）；
③征收非耕地也計算了农转非人数；
④“只补不征”地也计算了农转非人数。 3.4 农转非人员社保费用计算错误
社保费用统一按缴纳15年计算，未按规定区分参保人员的年龄段分别计算；还存在未扣减个人应承担社保费用的情况。
3.5 国有土地上房屋征收问题
国有土地性质不清，房屋合法性不明；国有土地上房屋补偿面积与证载面积不一致，又未提供其他证明材料；对以划拨方式取得的国有土地按出让用地进行评估并据此补偿；对政府储备用地按规划用途进行评估并据此补偿等。
3.6 集体土地上房屋拆迁问题
集体土地上房屋拆迁数量未进行五方现场调查并签章确认，或者补偿协议中的房屋数量与五方确认数量不一致；选择统建还房安置的，安置房成本缺少支撑依据，且过渡费发放周期太长（不少项目在通车运营后一两年内都还未进行住房安置，持续发放安置过渡费）；提供的安置房面积超过应享受安置面积部分，补偿费用中未扣减个人应缴纳的购房补差款。
3.7 政策依据问题
执行的补偿政策不符合铁总的要求，有的地方政府单独针对铁路建设项目出台有异于当地普适性政策文件的补偿标准，有的甚至执行区县部门领导在请求材料上的批示意见，采用政策缺乏严肃性。
3.8 执行政策偏差问题
①土地补偿费、安置补助费的补偿倍数未按政策规定的倍数执行，擅自提高补偿倍数。
②青苗补偿按征地总面积计算，未按政策规定扣减非耕地面积。
③征地附着物赔偿不按规定进行实物清点并结合补偿标准据实补偿，而是按每亩综合指标进行补偿，又没有相关的政策文件支撑。
4 对存在问题的处理建议
4.1 征地数量和地类的问题
首先，必须确保征地范围是铁路用地红线范围，避免搭车征地的情况发生；其次，征地面积和地类以有资质的测绘单位出具的勘界报告成果数据为准，避免人为原因造成的征地数量偏差。
4.2 失地农民社保的问题
应严格执行政策规定，首先按征收耕地的数量除以人均耕地数量确定农转非总人数；其次，确定农转非的具体人员；最后，根据确定的农转非人员的年龄分别计算应缴纳社保费用（应扣除由个人承担的部分）。
4.3 产权证明不全的问题
对于征收没有产权证明的国有土地上房屋时，应当由地方政府相关部门组织对土地性质以及房屋合法性进行认定，认定为合法建筑的，方可参照有证房屋进行评估并实施补偿。
4.4 政府储备用地、国有空地的问题
由于铁路建设项目用地属于划拨建设用地，因此对政府储备用地及国有空地不能按照规划用途进行评估，而只能以土地的取得成本计算补偿费用。
4.5 程序问题
对于征地拆迁数量的确认，必须按照铁总的相关要求，履行五方现场调查并签章确认程序，避免出现搭车征地以及人为虚构拆迁数量，骗取征地拆迁资金情况。
4.6 政策执行问题
征地拆迁工作是一项政策性极强的工作，各项补偿有政策依据的务必按照政策规定执行，否则对于超政策补偿的费用可能无法计价入股，只有由地方政府自行兜底。
5 结束语
在征地拆迁提倡“以人为本，科学发展”的今天，征地拆迁工作被称为天下第一难事，其中的困难与艰辛不言而喻。但在征地拆迁过程，征地拆迁实施单位或个人违规甚至违法操作的现象并不少见，个别人员和少数单位相互串通，骗取、截留、甚至私吞征地拆迁补偿款的例子时常发生，在滋生腐败和违法行为的同时，给建设项目的投资控制以及铁总和地方政府在征地拆迁费用的认定和计价入股环节带来很大的不确定性。铁路建设项目引入第三方审价机构，也是希望通过对征地拆迁的过程控制，提前发现征地拆迁中存在的问题，及时纠正補偿过程中的偏差。希望通过本文对征地拆迁实施过程中常见问题的总结，给征地拆迁工作提供一些参考，也为征地拆迁费用的合理确定和控制起到促进作用。
参考文献：
[1]《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正版）
[2]《关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》（劳社部发[2007]14号）
[3]《国有土地上房屋征收與补偿条例》（国务院令第590号）
[4] 四川省及成都市关于征地拆迁补偿的相关政策文件
作者简介：
杜宁（1971.4-），男，大学本科毕业，现职称：工程师，现供职江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司成都分公司，研究方向：工程造价管理的理论研究和运用