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摘要：房地产行业是资金密集型行业，对于房地产业来说，获取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从资金来源现状基础着手，揭示了目前房地产存在的金融风险。结合当前我国房地产市场的实际情况，使用SWOT分析法对房地产投资基金进行了综合研究。并结合我国发展房地产投资信托基金的制约因素，提出发展房地产投资信托基金的政策建议。
关键词：房地产投资基金；SWOT法
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2009)10-0159-02
1 当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏几大风险：(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。(2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。(3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。(4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。(5)土地开发贷款有较大信用风险。
2 房地产投资基金分析
2.1 房地产投资基金的优势分析(S)
(1)房地产投资基金具有融资灵活性：房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
(2)房地产投资基金具有高流动性：它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。
(3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小：它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
2.2 房地产投资基金的劣势(W)
(1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规，房地产税费不尽合理，对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外，我国房地产企业的规模实力有限，能达到成立房地产投资基金要求的不多。
(2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代，没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系，大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长，也不可能有真正商业地产的运作。
(3)我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄，储蓄幅度仍然很快，而房地产商也有大量的需求，但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成，这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题，有必要进行构建使其完备。
2.3 房地产投资基金的机会(O)
(1)投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。
(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中，这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。
(3)需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55％来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动时，不至于直接影响到房地产业发展。
2.4 房地产投资基金的风险分析(T)
(1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。
(2)财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理。
(3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等。
3 发展房地产投资信托基金的政策建议
3.1 建立健全相关的法律制度
法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规，但其持续发展，需要更为健全的法律法规制度。对此，应建立完善的法律体系，保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明，以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
3.2 明确税收优惠待遇
房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国，房地产投资信托可以获得有利的税收待遇，房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此，我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。
3.3 严格监管，强化信息披露
国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析，我国对信托计划涉及项目的披露较为简单，对项目的收益和风险结构也未作详细披露。应从发展之初就高度重视监管问题，实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台，另一方面，加大中介机构的连带责任，防止中介机构披露不合格的会计信息。
3.4 建立交易平台。解决流动性问题
标准的房地产投资信托基金可以像股票一样在市场进行买卖，具有很好的流动性，这也是其吸引投资者的一个重要原因之一。我国以往的信托产品因为缺少统一的交易平台，流动性不足，成为限制信托业发展的一大问题，如果发展房地产投资信托基金，就应通过建立和完善信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一制度，建立面广、公平、公正和公开的交易平台，提高其流动性。
关键词：房地产投资基金；SWOT法
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2009)10-0159-02
1 当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏几大风险：(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。(2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。(3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。(4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。(5)土地开发贷款有较大信用风险。
2 房地产投资基金分析
2.1 房地产投资基金的优势分析(S)
(1)房地产投资基金具有融资灵活性：房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
(2)房地产投资基金具有高流动性：它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。
(3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小：它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
2.2 房地产投资基金的劣势(W)
(1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规，房地产税费不尽合理，对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外，我国房地产企业的规模实力有限，能达到成立房地产投资基金要求的不多。
(2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代，没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系，大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长，也不可能有真正商业地产的运作。
(3)我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄，储蓄幅度仍然很快，而房地产商也有大量的需求，但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成，这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题，有必要进行构建使其完备。
2.3 房地产投资基金的机会(O)
(1)投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。
(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中，这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。
(3)需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55％来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动时，不至于直接影响到房地产业发展。
2.4 房地产投资基金的风险分析(T)
(1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。
(2)财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理。
(3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等。
3 发展房地产投资信托基金的政策建议
3.1 建立健全相关的法律制度
法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规，但其持续发展，需要更为健全的法律法规制度。对此，应建立完善的法律体系，保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明，以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
3.2 明确税收优惠待遇
房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国，房地产投资信托可以获得有利的税收待遇，房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此，我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。
3.3 严格监管，强化信息披露
国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析，我国对信托计划涉及项目的披露较为简单，对项目的收益和风险结构也未作详细披露。应从发展之初就高度重视监管问题，实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台，另一方面，加大中介机构的连带责任，防止中介机构披露不合格的会计信息。
3.4 建立交易平台。解决流动性问题
标准的房地产投资信托基金可以像股票一样在市场进行买卖，具有很好的流动性，这也是其吸引投资者的一个重要原因之一。我国以往的信托产品因为缺少统一的交易平台，流动性不足，成为限制信托业发展的一大问题，如果发展房地产投资信托基金，就应通过建立和完善信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一制度，建立面广、公平、公正和公开的交易平台，提高其流动性。