论文部分内容阅读
当业主室内财产发生被盗后，应当及时向公安机关报案，并通过法律途径及时向犯罪行为人提出民事赔偿。如果错误地把物业企业当做索赔对象，不但被盗的经济损失无法得到赔偿，而且还会搭上相应的诉讼费用。
前不久，北京市海淀区法院审结原告百旺家苑业主王先生起诉北京华特物业管理发展有限公司(下称“华特”)服务合同纠纷案件，海淀法院驳回原告要求华特赔偿其家中被盗损失的诉讼请求。
原告认为，家中失窃，是华特疏于管理，未尽到安保义务造成的。被告华特辩称，被告与原告之间不是财产委托保管关系，业主家里私有财产被盗，不属于被告负责。作为物业公司，依据物业管理协议，负责公共设施的维修保管，不包括业主的私人财产。被告公司在小区设有门岗、巡逻人员和监控室，对进出小区的车辆进行登记，已经履行了合同约定的义务。
法院经审理后认为，公民的财产权利受法律保护，业主家中被盗，物业管理企业的责任承担，需考虑物业服务合同有无财产保管服务或物业管理企业就业主家中被盗是否存在过错，是否在其职责范围内尽到安全防范义务、配置安全防范设备。华特作为原告居住的百旺家苑之物业管理企业，依据《物业管理合同》提供相应物业管理服务，安全服务之范围包括公共秩序维护、安全防范和楼宇保安服务、消防管理服务，而业主家庭财产之保管则不在其列。故驳回原告要求华特赔偿其经济损失的诉讼请求。
业主室内财产被盗的赔偿责任究竟应由物业服务企业承担，还是应由业主或者其他人员承担的问题，是物业服务合同双方当事人最为关心的问题。而要分清这个责任就需要认真厘清以下问题。
“物业管理”的范围决定双方的责任
顾名思义，物业管理是由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
一般情况下，业主与物业公司在物业服务合同中不会就业主家中财产失窃的赔偿责任作出明确约定。因此，只要物业公司履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，并不能要求物业公司承担赔偿责任。如果有证据证明物业公司有失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，则物业公司应该承担一定的赔偿责任。而且，从物业管理概念也可知，若业主室内财产管理包含在具有针对性的专项服务或者委托性的特约服务之中，财产丢失(被盗)则应由物业企业承担。《物业管理条例》第36条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”；反之，若在物业服务合同中只委托物业企业为小区提供常规性的公共服务内容，而且物业企业在履行物业服务合同中没有过错，业主家庭财产被盗的赔偿责任就不应由物业企业承担。
《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”具体到物业管理中物业企业如何做好协助工作、协助什么、与谁协助的问题，根据原建设部、公安部、民政部在联合印发的《关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知》的规定，物业管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导，贯彻“预防为主，人防、物防、技防三者相结合”的原则，提高安全防范服务能力和水平。根据居民住宅区的特点，合理布岗，加强巡逻检查，发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故时，必须立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和救助工作。对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护，检查情况要有记录，发现的安全隐患问题要及时反映，配合有关部门认真整改，确保设施的完好。经开发建设单位或业主同意，建设并完善居民住宅区的安全防范设施，主要包括远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门禁对讲系统，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。在日常管理服务中，对装饰装修房屋的，要事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，协助有关部门进行监督检查。对在楼梯间、走廊通道等共用部位堆放杂物的，要依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，要配合有关部门予以拆除。要主动配合公安部门对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服務等活动。可见，物业管理企业对住宅小区的安全防范工作属于“协助”性质，协助防范的内容也很多，但并不包括业主室内财产管理的内容。因此，如果物业企业按照规定履行了安全防范工作义务，就不需要承担业主室内财产被盗的赔偿责任。
详析合同内容，厘清权益主体
一般而言，物业服务合同属于委托合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同与《合同法》规定的保管合同标的都要求提供一定的服务，但是二者在法律上还是有很大的区别。一是保管人的行为仅限于保管行为，而委托合同受托人的主要义务在于保管以外的行为，在某些情况下受托人的义务可能也包含有保管行为，但保管行为仅为附带义务。二是委托合同在大多数情况下，都属于对外代理的关系，因此委托合同常包含代理权的授予，而保管合同不发生对外代理，更不包含代理权授予的问题。三是委托合同自双方当事人就委托事宜达成一致意见时成立并生效，不以标的物的交付或者实际行为的履行作为合同成立生效的要件；保管合同的成立，不仅须当事人双方的意见表示一致，而且必须有寄存人将保管物交付保管人的事实，保管合同才能成立。因此，物业企业的主要义务是履行“保管以外的行为”，所履行的义务需要业主授予“代理权”。同时，业主与物业企业签订物业服务合同时，如果业主没有把室内财产交付给物业企业保管，那么业主委托物业企业管理的一般来说都是常规性的公共服务内容，而委托合同的归责原则是过错责任原则，依照《合同法》规定，有偿的委托合同，只有因受托人的过错给委托人造成损失的，受托人才承担赔偿责任。可见，如果业主与物业企业之间既没有建立保管关系，且物业企业在履行物业服务合同时又不存在过错的话，物业企业是不需要承担业主室内财产乃至室外个人财产被盗的赔偿责任的。
在物业管理中，会经常遇到这样的情况，一旦发生被盗的事件，业主往往就会迁怒于物业企业，有的拒交物业服务费，有的在公安机关尚未破案的情况下直接向法院提出诉讼，要求物业企业承担赔偿责任。业主的心情可以理解，但是，必须客观冷静地看待被盗案件，正确运用法律武器来维护自己的合法权益，尤其是要分清个人财产遭受损失究竟是由谁造成的，到底应该由谁来承担的问题。
实际上，我们都清楚盗贼才是造成业主家庭财产损失的罪魁祸首，只要物业企业没有和窃贼勾结，业主室内财产被盗的赔偿责任只能由偷窃者承担。《中华人民共和国刑法》第36条规定，由于犯罪行为而使被害人遭受经济损失的，对犯罪分子除依法给予刑事处罚外，并应根据情况判处赔偿经济损失。
综上所述，根据相关法律规定，当业主室内财产发生被盗后，应当及时向公安机关报案，并通过法律途径及时向犯罪行为人提出民事赔偿。如果错误地把物业企业当做索赔对象，不但被盗的经济损失无法得到赔偿，而且还会搭上相应的诉讼费用。
前不久，北京市海淀区法院审结原告百旺家苑业主王先生起诉北京华特物业管理发展有限公司(下称“华特”)服务合同纠纷案件，海淀法院驳回原告要求华特赔偿其家中被盗损失的诉讼请求。
原告认为，家中失窃，是华特疏于管理，未尽到安保义务造成的。被告华特辩称，被告与原告之间不是财产委托保管关系，业主家里私有财产被盗，不属于被告负责。作为物业公司，依据物业管理协议，负责公共设施的维修保管，不包括业主的私人财产。被告公司在小区设有门岗、巡逻人员和监控室，对进出小区的车辆进行登记，已经履行了合同约定的义务。
法院经审理后认为，公民的财产权利受法律保护，业主家中被盗，物业管理企业的责任承担，需考虑物业服务合同有无财产保管服务或物业管理企业就业主家中被盗是否存在过错，是否在其职责范围内尽到安全防范义务、配置安全防范设备。华特作为原告居住的百旺家苑之物业管理企业，依据《物业管理合同》提供相应物业管理服务，安全服务之范围包括公共秩序维护、安全防范和楼宇保安服务、消防管理服务，而业主家庭财产之保管则不在其列。故驳回原告要求华特赔偿其经济损失的诉讼请求。
业主室内财产被盗的赔偿责任究竟应由物业服务企业承担，还是应由业主或者其他人员承担的问题，是物业服务合同双方当事人最为关心的问题。而要分清这个责任就需要认真厘清以下问题。
“物业管理”的范围决定双方的责任
顾名思义，物业管理是由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
一般情况下，业主与物业公司在物业服务合同中不会就业主家中财产失窃的赔偿责任作出明确约定。因此，只要物业公司履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，并不能要求物业公司承担赔偿责任。如果有证据证明物业公司有失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，则物业公司应该承担一定的赔偿责任。而且，从物业管理概念也可知，若业主室内财产管理包含在具有针对性的专项服务或者委托性的特约服务之中，财产丢失(被盗)则应由物业企业承担。《物业管理条例》第36条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”；反之，若在物业服务合同中只委托物业企业为小区提供常规性的公共服务内容，而且物业企业在履行物业服务合同中没有过错，业主家庭财产被盗的赔偿责任就不应由物业企业承担。
《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”具体到物业管理中物业企业如何做好协助工作、协助什么、与谁协助的问题，根据原建设部、公安部、民政部在联合印发的《关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知》的规定，物业管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导，贯彻“预防为主，人防、物防、技防三者相结合”的原则，提高安全防范服务能力和水平。根据居民住宅区的特点，合理布岗，加强巡逻检查，发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故时，必须立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和救助工作。对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护，检查情况要有记录，发现的安全隐患问题要及时反映，配合有关部门认真整改，确保设施的完好。经开发建设单位或业主同意，建设并完善居民住宅区的安全防范设施，主要包括远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门禁对讲系统，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。在日常管理服务中，对装饰装修房屋的，要事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，协助有关部门进行监督检查。对在楼梯间、走廊通道等共用部位堆放杂物的，要依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，要配合有关部门予以拆除。要主动配合公安部门对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服務等活动。可见，物业管理企业对住宅小区的安全防范工作属于“协助”性质，协助防范的内容也很多，但并不包括业主室内财产管理的内容。因此，如果物业企业按照规定履行了安全防范工作义务，就不需要承担业主室内财产被盗的赔偿责任。
详析合同内容，厘清权益主体
一般而言，物业服务合同属于委托合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同与《合同法》规定的保管合同标的都要求提供一定的服务，但是二者在法律上还是有很大的区别。一是保管人的行为仅限于保管行为，而委托合同受托人的主要义务在于保管以外的行为，在某些情况下受托人的义务可能也包含有保管行为，但保管行为仅为附带义务。二是委托合同在大多数情况下，都属于对外代理的关系，因此委托合同常包含代理权的授予，而保管合同不发生对外代理，更不包含代理权授予的问题。三是委托合同自双方当事人就委托事宜达成一致意见时成立并生效，不以标的物的交付或者实际行为的履行作为合同成立生效的要件；保管合同的成立，不仅须当事人双方的意见表示一致，而且必须有寄存人将保管物交付保管人的事实，保管合同才能成立。因此，物业企业的主要义务是履行“保管以外的行为”，所履行的义务需要业主授予“代理权”。同时，业主与物业企业签订物业服务合同时，如果业主没有把室内财产交付给物业企业保管，那么业主委托物业企业管理的一般来说都是常规性的公共服务内容，而委托合同的归责原则是过错责任原则，依照《合同法》规定，有偿的委托合同，只有因受托人的过错给委托人造成损失的，受托人才承担赔偿责任。可见，如果业主与物业企业之间既没有建立保管关系，且物业企业在履行物业服务合同时又不存在过错的话，物业企业是不需要承担业主室内财产乃至室外个人财产被盗的赔偿责任的。
在物业管理中，会经常遇到这样的情况，一旦发生被盗的事件，业主往往就会迁怒于物业企业，有的拒交物业服务费，有的在公安机关尚未破案的情况下直接向法院提出诉讼，要求物业企业承担赔偿责任。业主的心情可以理解，但是，必须客观冷静地看待被盗案件，正确运用法律武器来维护自己的合法权益，尤其是要分清个人财产遭受损失究竟是由谁造成的，到底应该由谁来承担的问题。
实际上，我们都清楚盗贼才是造成业主家庭财产损失的罪魁祸首，只要物业企业没有和窃贼勾结，业主室内财产被盗的赔偿责任只能由偷窃者承担。《中华人民共和国刑法》第36条规定，由于犯罪行为而使被害人遭受经济损失的，对犯罪分子除依法给予刑事处罚外，并应根据情况判处赔偿经济损失。
综上所述，根据相关法律规定，当业主室内财产发生被盗后，应当及时向公安机关报案，并通过法律途径及时向犯罪行为人提出民事赔偿。如果错误地把物业企业当做索赔对象，不但被盗的经济损失无法得到赔偿，而且还会搭上相应的诉讼费用。