论文部分内容阅读
为房产上保险，在加拿大被认为是理所应当的事。只有确认了房屋可以上保险，才能确认可以做贷款，没有任何机构会为没有上保险的房屋贷款。
随着资产全球配置成为趋势，很多国人开始放眼海外房产投资。近些年，尤其是中加十年往返签证推出之后，来加拿大定居投资的国人越来越多。本文将从一个从业者的角度，为读者朋友们详细解读加拿大的购房流程。
第一步，选择买家经纪人
加拿大的房产经纪人，和国内的房产中介有本质区别。所谓“中介”，就是在买卖双方中间调和，促成交易者。而“经纪人”（REALTOR）只为自己的客户利益负责，帮助客户获得最大价值。在购房谈判中，买家和卖家的根本利益是相悖的。卖家期望获得更高的价格，而买家则希望获得最大的优惠。除价格外，交割时间、定金数量、细节条款，都是买卖双方谈判的筹码。一位持证经纪人，会利用专业知识，在交易中最大限度地保护自己客户的权益。因此，与一位只为自己利益负责的买方经纪人合作，是成功地进行房产交易的重要保障。
第二步，寻找适合自己的物业
地域、房屋类型、面积、户型、房龄、学区等问题，是需要考虑的因素。而在所有因素中，排在首位的是预算。除非预算无限，否则样样都让人满意的房屋是不存在的。在有限的预算下，一定要想清楚自己首先需要满足的条件是什么，然后再给出自己的预算，剩下的交给经纪人去考虑就可以了，他会分析各方面情况，协助投资者找到适合的房屋。
第三步，为心仪的房产出价
房产选定之后，下一步就是签约。签约分为出价和还价两步。
出价是开始谈判的第一步。“offer”这个词被翻译成出价其实不太准确，原因有二：其一，在签订Offer文件时，除了价格，还要写清楚自己所期望的各个条款，而在所有的条款中，最重要的有4条：定金的多少、关于验房的约定、关于贷款的约定和关于房屋交割日的约定。其二，这个出价其实是一份合同，只要被卖家接收，就具有法律意义，不可由于主观原因而反悔。
当然在实际操作中，卖家直接接受Offer的可能性是很小的。如果卖家希望在价格或者条款上进行改动，通常会在Offer上直接进行，然后由卖家经纪人发还给买家经纪人，这就是还价。如果买家觉得卖家的还价可以接收，那么就签字，然后合同成立。如果不满意，则需要和卖家反复谈判，直到双方都满意为止。在双方都签字同意合同生效前，买卖双方都可以反悔，撤回出价和还价。所以，反复谈判有可能会让购房者和心仪的房屋失之交臂。同理，也有可能让卖家失去一个真正有诚意的买家。
上面说的是单人竞价的情况，在实际操作中，多人竞价，即多个买家同时对一个房产共同出价的情况，也很常见。在这样的情况下，卖家通常会在多个出价中选取自己最为满意的一个，而该处房产往往也会溢价成交。这种情况，要想让自己的出价被卖家选中，除了尽可能多地提高报价之外，提交最优厚的条款也将为自己加上有力的砝码。
第四步，支付定金，解除限制条款，让合同正式生效
定金需要支付多少、什么时候支付，并没有统一的标准。把房产价值的5%作为定金是常规操作。如果因为主观原因不愿完成交易，定金是不退的，而且还可能被卖家告上法庭。所以，支付定金是一件很严肃的事情。但在购房意愿诚恳、资金又比较充裕的情况下，不妨稍提高定金的金额，以显示自己的诚意。这样，即使出价并非十分诱人，谈判也可能获得成功。
定金支付的时间可以在合同生效后，也可以在限制条款解除后。限制条款是合同履行的前提。如果希望先出价再确认条件是否可以满足，那么就需要先提交有条件出价。常见的限制条款有：
阅览文件 产权证明文件、买家对房产情况的披露，也就是PDS（Property Disclosure Statement）是购房必须要阅览的文件，里面会披露房屋产权的详细情况。如果购买分契式产权房屋，还需阅读业主们关于产权的共同约定。
专业验房 加拿大的房产交易以二手房为主，地基下陷、虫害、大麻屋、屋顶年限、电路状况等诸多问题，并非普通人凭经验就可以看出。而买方经纪人并非验房专家，虽然有一定的相关知识，也不能保证看出所有问题。所以，花费500加元左右，请一位验房师给出专业报告非常必要。任何房屋都有问题，即使新房也不例外，因此，验房中出现问题十分正常。而买家在提交出价时，往往也会在条款中写明自己愿意承担多少价格范围内的维护。如果高于自己愿意承担的花费，那么就可以和卖家商议解决。一般来说，在市场冷清的情况下，卖家相对通情达理，会愿意分担一部分费用。而在上升的市场中，卖家往往更希望谈判破裂，从而让房产以更高的价格重新上市。
抵押贷款 如果买家希望全款购房，则可以不将抵押贷款作为限制条款。但是，如果买家必须贷款才能完成交易，那就需要使用这个条款来保护自己。在合同生效之后，银行通常会派出一个贷款评估师来到买家需要购置的产业中，对该房产进行评估，给出自己的专业意见，再按照买家的实际情况，给出贷款的最终额度。如果信用或资产状况有问题，银行将不同意为该房屋贷款。
房屋保险 为房产上保险，在加拿大被认为是理所应当的事。房屋保险的价格平均每月在100加元左右，但由于面积不同、安全系数不同、居住者不同等诸多因素，保费有很大的差异。个人情况对保费也有一定影响。例如，如果你在加拿大已有其他上了保险的房产，那么保费会有一定程度的优惠。建议尽早咨询房屋保险的问题，因为只有确认了房屋可以上保险，才能确认可以做贷款。没有任何机构会为没有上保险的房屋贷款。
第五步，律师过户
在加拿大，过户通常由律师完成，一般收取买家1000加元左右的费用。这包含了律师本身的费用和各种注册费。水、电、煤气、房产税、管理费等各种费用，都会以调整日（Adjustment Day）为准，调整日之前由卖方负责，之后由买方负责。各种税费会在这一天结清，房款或者首付款也是在这一天要交给律师。调整日和过户日一般是同一天。在当天或第二天，你就可以拿到新房的钥匙。
在加拿大不同城市，在购房流程上会有细微不同，但总体上与上述流程大同小异。事实上，大多数西方发达国家，在社会生活的各个方面与加拿大有很多想通之处。尤其是与加拿大紧邻的美国，甚至两国的国际电话区号都是一致的，同样以001开头。因此，除了某些细节的差异，加拿大适用的购房流程同样适用于以美国为代表的其他发达国家。
随着资产全球配置成为趋势，很多国人开始放眼海外房产投资。近些年，尤其是中加十年往返签证推出之后，来加拿大定居投资的国人越来越多。本文将从一个从业者的角度，为读者朋友们详细解读加拿大的购房流程。
第一步，选择买家经纪人
加拿大的房产经纪人，和国内的房产中介有本质区别。所谓“中介”，就是在买卖双方中间调和，促成交易者。而“经纪人”（REALTOR）只为自己的客户利益负责，帮助客户获得最大价值。在购房谈判中，买家和卖家的根本利益是相悖的。卖家期望获得更高的价格，而买家则希望获得最大的优惠。除价格外，交割时间、定金数量、细节条款，都是买卖双方谈判的筹码。一位持证经纪人，会利用专业知识，在交易中最大限度地保护自己客户的权益。因此，与一位只为自己利益负责的买方经纪人合作，是成功地进行房产交易的重要保障。
第二步，寻找适合自己的物业
地域、房屋类型、面积、户型、房龄、学区等问题，是需要考虑的因素。而在所有因素中，排在首位的是预算。除非预算无限，否则样样都让人满意的房屋是不存在的。在有限的预算下，一定要想清楚自己首先需要满足的条件是什么，然后再给出自己的预算，剩下的交给经纪人去考虑就可以了，他会分析各方面情况，协助投资者找到适合的房屋。
第三步，为心仪的房产出价
房产选定之后，下一步就是签约。签约分为出价和还价两步。
出价是开始谈判的第一步。“offer”这个词被翻译成出价其实不太准确，原因有二：其一，在签订Offer文件时，除了价格，还要写清楚自己所期望的各个条款，而在所有的条款中，最重要的有4条：定金的多少、关于验房的约定、关于贷款的约定和关于房屋交割日的约定。其二，这个出价其实是一份合同，只要被卖家接收，就具有法律意义，不可由于主观原因而反悔。
当然在实际操作中，卖家直接接受Offer的可能性是很小的。如果卖家希望在价格或者条款上进行改动，通常会在Offer上直接进行，然后由卖家经纪人发还给买家经纪人，这就是还价。如果买家觉得卖家的还价可以接收，那么就签字，然后合同成立。如果不满意，则需要和卖家反复谈判，直到双方都满意为止。在双方都签字同意合同生效前，买卖双方都可以反悔，撤回出价和还价。所以，反复谈判有可能会让购房者和心仪的房屋失之交臂。同理，也有可能让卖家失去一个真正有诚意的买家。
上面说的是单人竞价的情况，在实际操作中，多人竞价，即多个买家同时对一个房产共同出价的情况，也很常见。在这样的情况下，卖家通常会在多个出价中选取自己最为满意的一个，而该处房产往往也会溢价成交。这种情况，要想让自己的出价被卖家选中，除了尽可能多地提高报价之外，提交最优厚的条款也将为自己加上有力的砝码。
第四步，支付定金，解除限制条款，让合同正式生效
定金需要支付多少、什么时候支付，并没有统一的标准。把房产价值的5%作为定金是常规操作。如果因为主观原因不愿完成交易，定金是不退的，而且还可能被卖家告上法庭。所以，支付定金是一件很严肃的事情。但在购房意愿诚恳、资金又比较充裕的情况下，不妨稍提高定金的金额，以显示自己的诚意。这样，即使出价并非十分诱人，谈判也可能获得成功。
定金支付的时间可以在合同生效后，也可以在限制条款解除后。限制条款是合同履行的前提。如果希望先出价再确认条件是否可以满足，那么就需要先提交有条件出价。常见的限制条款有：
阅览文件 产权证明文件、买家对房产情况的披露，也就是PDS（Property Disclosure Statement）是购房必须要阅览的文件，里面会披露房屋产权的详细情况。如果购买分契式产权房屋，还需阅读业主们关于产权的共同约定。
专业验房 加拿大的房产交易以二手房为主，地基下陷、虫害、大麻屋、屋顶年限、电路状况等诸多问题，并非普通人凭经验就可以看出。而买方经纪人并非验房专家，虽然有一定的相关知识，也不能保证看出所有问题。所以，花费500加元左右，请一位验房师给出专业报告非常必要。任何房屋都有问题，即使新房也不例外，因此，验房中出现问题十分正常。而买家在提交出价时，往往也会在条款中写明自己愿意承担多少价格范围内的维护。如果高于自己愿意承担的花费，那么就可以和卖家商议解决。一般来说，在市场冷清的情况下，卖家相对通情达理，会愿意分担一部分费用。而在上升的市场中，卖家往往更希望谈判破裂，从而让房产以更高的价格重新上市。
抵押贷款 如果买家希望全款购房，则可以不将抵押贷款作为限制条款。但是，如果买家必须贷款才能完成交易，那就需要使用这个条款来保护自己。在合同生效之后，银行通常会派出一个贷款评估师来到买家需要购置的产业中，对该房产进行评估，给出自己的专业意见，再按照买家的实际情况，给出贷款的最终额度。如果信用或资产状况有问题，银行将不同意为该房屋贷款。
房屋保险 为房产上保险，在加拿大被认为是理所应当的事。房屋保险的价格平均每月在100加元左右，但由于面积不同、安全系数不同、居住者不同等诸多因素，保费有很大的差异。个人情况对保费也有一定影响。例如，如果你在加拿大已有其他上了保险的房产，那么保费会有一定程度的优惠。建议尽早咨询房屋保险的问题，因为只有确认了房屋可以上保险，才能确认可以做贷款。没有任何机构会为没有上保险的房屋贷款。
第五步，律师过户
在加拿大，过户通常由律师完成，一般收取买家1000加元左右的费用。这包含了律师本身的费用和各种注册费。水、电、煤气、房产税、管理费等各种费用，都会以调整日（Adjustment Day）为准，调整日之前由卖方负责，之后由买方负责。各种税费会在这一天结清，房款或者首付款也是在这一天要交给律师。调整日和过户日一般是同一天。在当天或第二天，你就可以拿到新房的钥匙。
在加拿大不同城市，在购房流程上会有细微不同，但总体上与上述流程大同小异。事实上，大多数西方发达国家，在社会生活的各个方面与加拿大有很多想通之处。尤其是与加拿大紧邻的美国，甚至两国的国际电话区号都是一致的，同样以001开头。因此，除了某些细节的差异，加拿大适用的购房流程同样适用于以美国为代表的其他发达国家。