摘要：随着我国建筑工艺的复杂化发展，房屋建筑的质量问题愈加严重。我国大部分房屋在居住一定年限后会出现一系列的质量问题，这不仅破坏了房屋的美观，也使人们的居住安全产生威胁。因此，本文着重分析房屋维修工程的施工管理和质量控制。
　　关键词：房屋维修；工程施工；管理；质量控制；措施
　　前言
　　随着房屋建筑事业的迅速发展，与房屋建筑工程相关的维修工程也愈加受到重视。任何建筑，在经历了一段时间的使用期之后，都会存在一些不同程度的损伤，这时就需要对房屋进行相应的维修，及时补救出现问题的房屋建筑。在這样一种情况下，做好房屋维修工程的施工质量控制和管理就显得尤为重要。
　　一、房屋维修管理的要点
　　（1）房屋维修的周期，房屋维修周期一般以房屋的不同部位来确定维修周期，房屋维修一般围绕屋面排水水泥砂浆卷材水电设备装饰层等部位进行。一是瓦屋面及外墙的屋面排水部位和粉刷砂浆层在15年左右就容易出现强度和耐水性的降低，因此，对瓦屋面和外墙砂浆层应该在15年左右进行检验，并针对损坏展开相应的维修；二是屋面防水工程的卷材油毡纸沥青的性质可以保持5年，因此，屋面防水层的维修周期一般在5-8年；三是水电设备的检修年限一般定在7年；四是外墙装饰门窗检修内墙装饰应该以房屋设计的标准为主，一般为6-8年，如果没有相关的要求应该以每5年为—个检查和修理周期。
　　（2）房屋维修和检查的要点，其一，要建立高度重视房屋检修工作的意识，对房屋的检查要做到认真细致和准确；其二，房屋检查时对木结构的易腐烂部位金属构件的易锈蚀部位要加强检验；其三，严禁在维修和检查过程中对旧建筑形成破坏；其四，对于房屋建筑结构屋面和装饰层要重点做好检查和维修；其五，要确保房屋维修和检查的质量，保证旧建筑可以有效提高使用性能和使用年限。
　　（3）缺乏完善的施工质量保证体系，现在房屋建设工程施工质量管理以及安全具有法律法规，但是房屋维修上却依然没有相对的法律法规，留下了许多安全隐患。比如很多房屋维修根本不通过招投标来确定施工队伍，而是建设单位找一个关系好的人承包，随便找一些人就开始施工，为施工质量留下一定隐患。而且施工中也缺乏严格的监督管理，所需材料也是找个人随便去外面购买，缺少专业检查人员，施工现场常常出现管理混乱，无人管理、互相推诿等现象。
　　（4）施工管理措施呆板
　　在传统观念影响下，一些管理人员思想保守，缺乏创新意识。比如被一些新技术与新设备应用的限制，一些人片面认为应新事物会增大施工成本，根本没有看到带来的效率与质量控制的效益。
　　（5）质量全过程跟踪管理不到位，维修施工全过程管理，包含了施工前的准备工作、施工过程及竣工验收等几个阶段，要确保施工管理和质量控制，就一定要对整个过程中每一个细节严格把控。但是从实况来看，许多管理并没有落到实处，几乎都是空谈，质量控制的意识较为淡薄、管理混乱、质量标准模糊以及无人监管等现象屡屡出现，根本不能够确保房屋维修施工质量。
　　二、加强房屋维修中的施工管理和质量控制
　　（1）加强现场施工管理
　　对于施工管理和和质量控制上，做好现场施工管理非常关键，能否做好这个关键步骤直接影响工程质量，进度及经济效益。
　　（2）加强管理维修工程材料，相对而言，房屋维修涉及到的材料数量与种类要少一些，但是一定要严格要求材料供应管理。采购上要按照设计的方案确定材料的材质、品牌以及规格，不能够购入廉价劣质的材料，避免影响质量。而且材料进场要适时进场验收，严格抽查样品，按照设计方案合理归类对方，造册登记；入场材料一定要管理好发放，要按照施工进度，发放出库单，并且对所发放材料进行追踪管理，避免材料的浪费（3）管理好维修的施工质量与进度
　　要保证施工质量，施工人员必须要严格依照相关的规范与质量标准，做好每一个工序，严禁出现偷工减料现象，严格落实专检、自检以及联检措施，层层检查，层层过关，才能够保证整个工程质量。
　　（4）坚持过程跟踪，严格控制质量安全维修工程的先行工序是拆除，有的工程年代久远，原管理人员大都离开工作岗位，现在的管理人员对建筑物施工情况不清楚，只有加大跟踪力度，对建筑物现状掌握第一手资料，才能把维修工程管理好。拆除是对现有建筑物隐蔽的揭露，有的工程外表看起来状况很好，一旦将粉刷层铲除后，可能出现的情况就不是原设计要求的那么回事了。一方面是设计有变更，另一方面是原建筑物已进行过改造，还有可能就是建筑物施工时控制把关不严，存在偷工减料。施工管理人员在拆除阶段进行随时的跟踪，能够及时发现问题，研究对策，甚至改变原定的维修计划。如果在进行屋面维修时，在拆除表面防水层时发现下面还有防水层，说明此工程一进行过屋面防水维修，只是维修时采取加铺方法，这时就要全面探明旧防水层的厚度、防水材料种类、荷重大小，防止因防水层叠加引起屋面超载，进一步影响结构安全问题发生；又如在进行电线更换时，尽管开关盒处有埋管，但是旧电线拉不出来，原来工程施工时发生了偷工减料，是电线直埋，只在露头处埋一节管；还有拆除门窗后，发现洞口处没有过梁，洞口上的砌体是直接砌在立樘上。等等，诸如此类问题实在不少。只有加强跟踪，及时发现，才能避免盲目施工，否则，不但达不到目的，还引起结构破坏。
　　不仅是拆除过程要跟踪，在维修工程施工时也是如此。根据维修内容，列出难点、关键点作为质量控制点。对隐蔽工程要列出停止点、见证点、旁站点：对于施工材料，半成品、配件，要进行验收和必要的抽样检测：对于装饰材料特别要注意对人体有害物质的检测。
　　在实施过程中，对于确定的控制点要控制到位。安全施工，预防为主。屋面施工前，要搭好临边防护。在密闭的空间进行涂装施工时，要注意通风，防止发生窒息、中毒。设置必要的消防器材和安全通道，进行紧急情况的预案预练。
　　细节决定成败，过程产生结果。只有周密详实的调查，精心细致的策划，过程紧密跟踪、实时严格控制，才能保证民用房屋维修工程的功能、质量、安全目标的实现。
　　三、结束语
　　房屋的维修管理和质量控制关系着人们的人身财产安全，所以，施工企业要加强房屋维修管理以及质量控制。文章对我国目前房屋维修管理和质量控制中存在的问题进行了简单的分析，并提出了相关的建议，希望对相关施工单位可以起到一定的参考作用。