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2013年，房地产行业将趋向平稳，机遇来自于分化下的成长空间。分化来自于区域差异、来自于制度变革的方向差异，也来自于公司自身的差异。
在行业的持续调控下，区域的分化、成长性的差异将持续加大，制度变革大幕将徐徐拉开。变革和分化意味着行业中平庸参与者的阵痛和出局，也意味着优势实力开发商巩固和扩大竞争优势，也意味着扎根于优势区域的参与者获取超常规发展良机。
基本面分化：整体温和上行，区域分化加剧
我们判断2013年基本面各项核心指标呈现温和上行，一二线核心城市的房价上涨压力上行。得益于真实需求的持续释放，预测全国销售额同增8.1%，销售面积同增4.2%；得益于开发商资金链的全面改善，新开工由负转正增10.4%，投资增15.5%；由于前期新开工的低位运行，预计全国主流城市库存将进入低位，从而主流一二线城市房价上涨压力上行。
整体温和上行的背后是区域分化的加剧，看好2013年二三线核心城市可能的销售爆发性。从销售来看，二三线城市在行业销售中占比提升将是长期趋势，预测2013年销售量将呈现一线稳定，二三线核心城市有望回暖，三四线城市分化明显；从房价来看，主流城市库存进入低位后，其房价上涨压力将持续上行，其中北京等一线城市的房价上涨压力更是将从2012年四季度就开始提前到来。
基本面的区域分化将是2013年选股的起始逻辑。其中销量的分化是区域间长期发展空间差别的体现，而房价的分化则会导致差别化调控政策的加剧。而区域分化的最终结果是个股在2013年销售业绩和二级市场表现的差异产生。
政策面分化：变革拉开大幕，差异化政策显现
静态的区域发展阶段的严重分化亟待解决，预计制度变革将拉开大幕。从宏观经济层面来看，目前全国各区域静态发展阶段分化严重，东强西弱和一二线核心城市过度膨胀等问题都持续存在，而新型城镇化发展思路的提出也需要行业制度的深度变革进行配合。
我们认为在2013年行业制度变革已经一触即发，预计顶层制度设计或向德国模式倾斜，农村的集体建设用地自由流转制度或将有所突破，房产税试点铺开将持续推进，而这些对行业长期供求格局都将产生重大影响，长期来看区域发展速度分化将更加明显。
房价压力的分化将更为明显，预计短期政策更为突出差异化。差异化包含两大方面，一是需求限制的差异化，鼓励消费打压投资的差异化政策已经成为国际共识，限购限贷在2013年并无取消可能；另一方面短期政策在区域上的差异化，主流城市尤其是一线城市库存提前进入低位后，房价上行压力大增，不排除个别城市推出类似香港和新加坡所征收的特别交易税等限制措施，而短期政策的差异化也会进一步加剧区域间发展速度的分化。
区域分化下城市成长性衡量，选股逻辑的出发点
我们认为，告别高速增长时代后行业会因区域而分化，其中拥有更为快速的城市化进程，具备更强的人口、产业和财富吸引力的城市和区域将会体现出更显著的成长性。
区域选择将是2013年选股逻辑的重要出发点，全国主要城市的成长性可从基本面、发展空间和政策走向等多个维度进行考量，把握未来区域分化后的投资机会。
考虑人口净流入、城市化率、地理位置和交通条件、供地情况等，我们看好二三线核心城市的中期成长性，城市基本面综合得分结果如下：昆明、成都、重庆、福州、西安、武汉、廊坊、唐山、芜湖、合肥、郑州等区域中期成长性最好。
分化后的催化剂：新型城镇化将是中期成长动力
新型城镇化将提升城镇化速度，奠定行业长期成长空间。预计中国到2030年，城镇新增人口数量约2.7亿，平均每年新增城镇人口带来的刚性购房需求将超过4亿平方米。按照目前全国人均住房建筑面积31.06平方米计算，2.7亿新增城市人口将带来83.86亿平方米的城镇新增住房需求，平均每年4.19亿平方米。
新型城镇化将催生一线城市大型城市都市圈和二三线中心城市及其城市群的形成，长期利好优势二三线中心城市发展。同时，我们并不过于看好县域城镇的城镇化，产业是城镇化的基础要素，而县域经济并不具备充分产业基础。
安全边际：低估值、高锁定、产业资本重现增持
我们认为三方面因素决定了地产行业在2013年仍具备较强安全边际：
其一，估值低廉、安全边际充足。目前行业PE逐年下降，2012年平均PE为9.5倍、2013年8.1倍。我们认为随着基本面平稳略微上行的确定和政策担忧的消除，估值修复动力将使整体行业估值恢复到10-12倍。
其二，整体预收款对2013年业绩具备较强锁定性。得益于主流公司2012年的良好销售，地产公司其预收款对2013年业绩的锁定性仍足够强，2012年三季度预收款已平均锁定2013年60%业绩。
其三，大股东、高管层增持潮近期重现。从历史来看，产业资本的增持潮往往对应股价的阶段性底部。地产公司增持统计中，2008年10月为第一次增持潮，2011年9月迎来第二次增持潮，2012年8月-11月迎来第三次增持潮。
其四，目前半数公司的股权激励行权价低于目前股价、难以行权。部分公司目前的行权价均已经低于股价，但是实施行权的业绩增速条件却能够完全符合。因此，若市场整体好转，这些有股权激励的公司高管层推高业绩、股价的动力会快速增加，届时这些公司相对会有更高的弹性。
投资策略：绝对收益和趋势性投资机会
在基本面及政策面平稳、区域分化趋势更加明确的背景下，2013年的投资机会来自于行业温和复苏下的估值修复，以及区域分化下的成长性。给予行业增持评级，看绝对收益和趋势性投资机会。
房地产行业近年来，由于调控政策的力度持续加大，效果明显。对于行业基本面而言，有效的政策面变化是其先导因素。股价又是跟随最先行指标而行，因此，有效的政策面变化是股价突变的最先行影响因素，而政策面最后将作用到基本面上，带来销量的趋势变化。因此，政策面及政策面预期的拐点变化，会导致股价的转折点来临。2012年行业政策面的温和回暖，同时带来销售的回暖，房地产板块处于拐点向好期，板块迎来相对收益、绝对收益的双赢。
而2013年由于行业的拐点时期已经过去，处于温和复苏的时期，从我们的房地产周期四阶段来分析，2012年三季度到2013年四季度，行业仍处于基本面、政策面双好的状态。虽然行业的超额收益较2012年可能偏低，但我们认为在万科A（000002.SZ）2013年6倍PE，对应25%左右增速的行业估值下，仍存在估值修复行情和绝对收益。
综合重点推荐个股排序：保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）、万科A、中南建设（000961.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）等。建议买入：（1）份额可翻倍千亿市值级：万科A、保利地产、招商地产；（2）二三线核心城市城镇化、区域分化标的：中南建设、荣盛发展、阳光城（000671.SZ）、金科股份（000656.SZ）、苏宁环球（000718.SZ）；关注：大连友谊（000679.SZ）、鲁商置业（600223.SH）、廊坊发展（600149.SH）、银亿股份（000981.SZ）、华夏幸福（600340.SH）、黑牡丹（600510.SH）；（3）过度折价、反转修正推荐：金地集团（600383.SH）、华侨城（000069.SZ）、泛海建设（000046.SZ）、世茂股份（600823.SH）、新湖中宝（600208.SH）、建发股份（600153.SH）等。
作者为2012年卖方分析师评选水晶球奖房地产行业第一名
在行业的持续调控下，区域的分化、成长性的差异将持续加大，制度变革大幕将徐徐拉开。变革和分化意味着行业中平庸参与者的阵痛和出局，也意味着优势实力开发商巩固和扩大竞争优势，也意味着扎根于优势区域的参与者获取超常规发展良机。
基本面分化：整体温和上行，区域分化加剧
我们判断2013年基本面各项核心指标呈现温和上行，一二线核心城市的房价上涨压力上行。得益于真实需求的持续释放，预测全国销售额同增8.1%，销售面积同增4.2%；得益于开发商资金链的全面改善，新开工由负转正增10.4%，投资增15.5%；由于前期新开工的低位运行，预计全国主流城市库存将进入低位，从而主流一二线城市房价上涨压力上行。
整体温和上行的背后是区域分化的加剧，看好2013年二三线核心城市可能的销售爆发性。从销售来看，二三线城市在行业销售中占比提升将是长期趋势，预测2013年销售量将呈现一线稳定，二三线核心城市有望回暖，三四线城市分化明显；从房价来看，主流城市库存进入低位后，其房价上涨压力将持续上行，其中北京等一线城市的房价上涨压力更是将从2012年四季度就开始提前到来。
基本面的区域分化将是2013年选股的起始逻辑。其中销量的分化是区域间长期发展空间差别的体现，而房价的分化则会导致差别化调控政策的加剧。而区域分化的最终结果是个股在2013年销售业绩和二级市场表现的差异产生。
政策面分化：变革拉开大幕，差异化政策显现
静态的区域发展阶段的严重分化亟待解决，预计制度变革将拉开大幕。从宏观经济层面来看，目前全国各区域静态发展阶段分化严重，东强西弱和一二线核心城市过度膨胀等问题都持续存在，而新型城镇化发展思路的提出也需要行业制度的深度变革进行配合。
我们认为在2013年行业制度变革已经一触即发，预计顶层制度设计或向德国模式倾斜，农村的集体建设用地自由流转制度或将有所突破，房产税试点铺开将持续推进，而这些对行业长期供求格局都将产生重大影响，长期来看区域发展速度分化将更加明显。
房价压力的分化将更为明显，预计短期政策更为突出差异化。差异化包含两大方面，一是需求限制的差异化，鼓励消费打压投资的差异化政策已经成为国际共识，限购限贷在2013年并无取消可能；另一方面短期政策在区域上的差异化，主流城市尤其是一线城市库存提前进入低位后，房价上行压力大增，不排除个别城市推出类似香港和新加坡所征收的特别交易税等限制措施，而短期政策的差异化也会进一步加剧区域间发展速度的分化。
区域分化下城市成长性衡量，选股逻辑的出发点
我们认为，告别高速增长时代后行业会因区域而分化，其中拥有更为快速的城市化进程，具备更强的人口、产业和财富吸引力的城市和区域将会体现出更显著的成长性。
区域选择将是2013年选股逻辑的重要出发点，全国主要城市的成长性可从基本面、发展空间和政策走向等多个维度进行考量，把握未来区域分化后的投资机会。
考虑人口净流入、城市化率、地理位置和交通条件、供地情况等，我们看好二三线核心城市的中期成长性，城市基本面综合得分结果如下：昆明、成都、重庆、福州、西安、武汉、廊坊、唐山、芜湖、合肥、郑州等区域中期成长性最好。
分化后的催化剂：新型城镇化将是中期成长动力
新型城镇化将提升城镇化速度，奠定行业长期成长空间。预计中国到2030年，城镇新增人口数量约2.7亿，平均每年新增城镇人口带来的刚性购房需求将超过4亿平方米。按照目前全国人均住房建筑面积31.06平方米计算，2.7亿新增城市人口将带来83.86亿平方米的城镇新增住房需求，平均每年4.19亿平方米。
新型城镇化将催生一线城市大型城市都市圈和二三线中心城市及其城市群的形成，长期利好优势二三线中心城市发展。同时，我们并不过于看好县域城镇的城镇化，产业是城镇化的基础要素，而县域经济并不具备充分产业基础。
安全边际：低估值、高锁定、产业资本重现增持
我们认为三方面因素决定了地产行业在2013年仍具备较强安全边际：
其一，估值低廉、安全边际充足。目前行业PE逐年下降，2012年平均PE为9.5倍、2013年8.1倍。我们认为随着基本面平稳略微上行的确定和政策担忧的消除，估值修复动力将使整体行业估值恢复到10-12倍。
其二，整体预收款对2013年业绩具备较强锁定性。得益于主流公司2012年的良好销售，地产公司其预收款对2013年业绩的锁定性仍足够强，2012年三季度预收款已平均锁定2013年60%业绩。
其三，大股东、高管层增持潮近期重现。从历史来看，产业资本的增持潮往往对应股价的阶段性底部。地产公司增持统计中，2008年10月为第一次增持潮，2011年9月迎来第二次增持潮，2012年8月-11月迎来第三次增持潮。
其四，目前半数公司的股权激励行权价低于目前股价、难以行权。部分公司目前的行权价均已经低于股价，但是实施行权的业绩增速条件却能够完全符合。因此，若市场整体好转，这些有股权激励的公司高管层推高业绩、股价的动力会快速增加，届时这些公司相对会有更高的弹性。
投资策略：绝对收益和趋势性投资机会
在基本面及政策面平稳、区域分化趋势更加明确的背景下，2013年的投资机会来自于行业温和复苏下的估值修复，以及区域分化下的成长性。给予行业增持评级，看绝对收益和趋势性投资机会。
房地产行业近年来，由于调控政策的力度持续加大，效果明显。对于行业基本面而言，有效的政策面变化是其先导因素。股价又是跟随最先行指标而行，因此，有效的政策面变化是股价突变的最先行影响因素，而政策面最后将作用到基本面上，带来销量的趋势变化。因此，政策面及政策面预期的拐点变化，会导致股价的转折点来临。2012年行业政策面的温和回暖，同时带来销售的回暖，房地产板块处于拐点向好期，板块迎来相对收益、绝对收益的双赢。
而2013年由于行业的拐点时期已经过去，处于温和复苏的时期，从我们的房地产周期四阶段来分析，2012年三季度到2013年四季度，行业仍处于基本面、政策面双好的状态。虽然行业的超额收益较2012年可能偏低，但我们认为在万科A（000002.SZ）2013年6倍PE，对应25%左右增速的行业估值下，仍存在估值修复行情和绝对收益。
综合重点推荐个股排序：保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）、万科A、中南建设（000961.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）等。建议买入：（1）份额可翻倍千亿市值级：万科A、保利地产、招商地产；（2）二三线核心城市城镇化、区域分化标的：中南建设、荣盛发展、阳光城（000671.SZ）、金科股份（000656.SZ）、苏宁环球（000718.SZ）；关注：大连友谊（000679.SZ）、鲁商置业（600223.SH）、廊坊发展（600149.SH）、银亿股份（000981.SZ）、华夏幸福（600340.SH）、黑牡丹（600510.SH）；（3）过度折价、反转修正推荐：金地集团（600383.SH）、华侨城（000069.SZ）、泛海建设（000046.SZ）、世茂股份（600823.SH）、新湖中宝（600208.SH）、建发股份（600153.SH）等。
作者为2012年卖方分析师评选水晶球奖房地产行业第一名