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【摘要】房地产开发项目工程造价全过程的控制和跟踪管理主要指对开发项目从前期、施工到竣工结算的所有阶段、每一个环节的工程造价进行全流程监管和控制。跟踪管理作为对造价进行审计的一种核心手段，已广泛运用在大中型房地产开发项目造价过程中，并获得显著的经济和社会效益。
【关键词】房地产开发项目；全过程；造价控制；跟踪管理
1、房地产开发项目全过程成本控制原则
1.1全流程控制
指的是需要企业在成本管理中充分实现统一成本的全过程管控。具体说，就是要积极调动开发过程中所有工作人员关于成本控制的热情和积极性，优化成本控制方面的环节和制度。由于每位员工对成本管理的标准和特点各不相同，因此，就需要执行全流程控制，确保成本管理中每个方面的成本都能被有效控制。
1.2追求效益
在房地产开发项目期间，关于全过程成本的控制，需要将其与管理紧密联系起来，不能单纯的为了控制，也不能为压缩成本，进而减少对优质管理服务和良好建筑产品的供给。简言之，就是要在既定成本内，运用最少的费用达到最优质管理服务水平，或者说在一样的成本水平上，达到最优质的管理服务质量水平目标。
1.3经济性
经济原则在一定意义上对房地产企业在核心领域中只会选择控制那些重要因素，而不是对房地产项目的所有业务成本都实施控制或执行谨慎安排。遵循经济原则，要关注经济原则的重要作用，将其资源放置于在核心问题上，能省去对成本产生细小影响的宏观成本。
1.4具体问题具体分析
关于这项基本原则，它完全满足房地产开发企业在项目开发过程中项目管理所有部门的要求。房地产公司内部存在众多部门有销售部、设计部，行政部，财务部等，这些部门所产生的成本计划和消耗都不尽相同。因此，在对这些部门实施全过程成本控制时，就需区别以待，不能运用模版化的成本管理方法。因此，针对不同部门，运用具有针对性的成本控制方法，能收获出乎意料的效果。
2、房地产开发项目管理中全过程成本控制的关键
2.1设计阶段
（1）设计招标综合工程造价和设计方案。设计招投标能发挥提升设计招投标水平、推动友好竞争的作用。将工程造价和设计完美融合的设计招标方法，能加强设计企业和设计师在建筑风格、实用功能上具有一致性，还能减小工程造价，保障完成项目经济利益的终极目标。
（2）创设成本评估审核部门，严格审核图纸。需要创设专门的工程审核部门，该部门的人员包括：专业的建筑、水电专家和经济师。建立具体的设计要求、设计目标，一丝不苟地审查设计企业的设计施工图。深化设计图纸审核管理工作，有效提高设计水平，避免常见设计问题出现，造成的施工阶段的循环调整导致的无端消耗。
2.2招投标阶段
房地产项目招标中涉及設备、材料的采买招标和施工招标两方面内容。通过招标竞争过程，开发商能够筛选出优质的承建商和供应商，有助于减少建设成本，也是成本管控的一个关键工具。想实现房地产项目开发的全过程成本控制需要做到：第一，坚持公开、公平、公正的原则，规范招投标流程，深化招投标过程的监管；第二，编制详实的招标材料和合同，保障该条款的周密性，最大程度避免合同纠纷的发生，降低施工索赔概率，从而减少项目的整体成本；第三，选择资质好的承建商给予施工合同，签订详实周末的合同，在合同需要调整的审批环节照要求完全执行，制定和健全合同跟踪检查制度，深化监管力度，对于合同和补充协议等具有同等法律效力的合同文件给予完整储存，保证按照合同控制条款完全执行。
2.3施工阶段
施工阶段是项目预算中占据投入成本最大的环节，也是合同中内容完成落地化的关键部分。房地产开发绝不应忽视开放式工程项目的管理，要付出巨大的努力来减少项目建设过程中的成本，核算分析变更成本的原因，为规范企业成本管理提供完整思路，使得房地产企业经济效益和社会效益双赢。
（1）深化施工现场管理意识，完善组织设计，选用领先的施工技术，完成经济合理的施工方案作为业主方面要在施工方案阶段时刻贯穿自身的成本控制目标，在其指导下制定科学合理的意见草案。
（2）施工过程中深入分析合同文件中的动态信息，针对分析结果积极采取措施，达到更有效地控制工程造价。尤其是工程调整、限额的审批环节和流程，最大程度上降低因调整产生的浪费，以及因审计评估不当导致的理赔等现象。
（3）严格控制材料和设备购买的价格。做好市场价格管理工作，掌握大宗物资和设备订单的价格变动，而且在采购的过程中应该货比三家，在满足施工要求的前提下，尽可能的减少采购的成本。
2.4竣工阶段
无论是哪个房地产开发项目，成本控制的最后一个环节都是竣工完成后的阶段。而对于这个而言，需要一丝不苟地审核审计竣工项目，对施工单位的申报工程量、项目价格、取费程序是否符合规范等进行严格审核，防止重复取费的现象产生，从而进行审核竣工结算编制，使审核后的预算能真正呈现实际的项目成本造价。
3、房地产开发项目全过程跟踪管理工作注意事项
3.1及时性
由于房地产开发项目对规定时间完成的要求极高，所以通常给出一个项目方案后，需要对其全过程进行跟踪管理，还要在有限的时间内核算出所需要的数据。
3.2准确性
全过程跟踪管理并计算数据将直接作为房地产开发商判断和比选方案的重要参照。所以，要求跟踪管理的人员一定要要认真、仔细，力求精准。
3.3与各部门进行良好沟通
房地产开发项目目标成本的实现不是单独个体或某一部门的努力就能实现的，需要整个团队的彼此配合、同心协力、。全过程跟踪管理作为其中的一项，一定要与设计、采购、工程等部门进行良好沟通。造价前要深刻认识到所要数据的作用，对设计方案要清晰明确，便于计算的结果更为精准；为采购提供的材料要清晰、准确，利于采购部门及时准确地采购项目所需材料；对工程部的签证进行指导、把关，尽量减少变更费用。
结语：
总之，房地产开发项目的造价控制是一个需要全体成员的、全过程的管理，企业要有健全的管理制度体系作为前提，还要重视管理过程中各部门各专业的信息传输和反馈，随时纠正发生的偏颇，恰当地运用人力、物力和财力，以获取更高的投资效益。
【关键词】房地产开发项目；全过程；造价控制；跟踪管理
1、房地产开发项目全过程成本控制原则
1.1全流程控制
指的是需要企业在成本管理中充分实现统一成本的全过程管控。具体说，就是要积极调动开发过程中所有工作人员关于成本控制的热情和积极性，优化成本控制方面的环节和制度。由于每位员工对成本管理的标准和特点各不相同，因此，就需要执行全流程控制，确保成本管理中每个方面的成本都能被有效控制。
1.2追求效益
在房地产开发项目期间，关于全过程成本的控制，需要将其与管理紧密联系起来，不能单纯的为了控制，也不能为压缩成本，进而减少对优质管理服务和良好建筑产品的供给。简言之，就是要在既定成本内，运用最少的费用达到最优质管理服务水平，或者说在一样的成本水平上，达到最优质的管理服务质量水平目标。
1.3经济性
经济原则在一定意义上对房地产企业在核心领域中只会选择控制那些重要因素，而不是对房地产项目的所有业务成本都实施控制或执行谨慎安排。遵循经济原则，要关注经济原则的重要作用，将其资源放置于在核心问题上，能省去对成本产生细小影响的宏观成本。
1.4具体问题具体分析
关于这项基本原则，它完全满足房地产开发企业在项目开发过程中项目管理所有部门的要求。房地产公司内部存在众多部门有销售部、设计部，行政部，财务部等，这些部门所产生的成本计划和消耗都不尽相同。因此，在对这些部门实施全过程成本控制时，就需区别以待，不能运用模版化的成本管理方法。因此，针对不同部门，运用具有针对性的成本控制方法，能收获出乎意料的效果。
2、房地产开发项目管理中全过程成本控制的关键
2.1设计阶段
（1）设计招标综合工程造价和设计方案。设计招投标能发挥提升设计招投标水平、推动友好竞争的作用。将工程造价和设计完美融合的设计招标方法，能加强设计企业和设计师在建筑风格、实用功能上具有一致性，还能减小工程造价，保障完成项目经济利益的终极目标。
（2）创设成本评估审核部门，严格审核图纸。需要创设专门的工程审核部门，该部门的人员包括：专业的建筑、水电专家和经济师。建立具体的设计要求、设计目标，一丝不苟地审查设计企业的设计施工图。深化设计图纸审核管理工作，有效提高设计水平，避免常见设计问题出现，造成的施工阶段的循环调整导致的无端消耗。
2.2招投标阶段
房地产项目招标中涉及設备、材料的采买招标和施工招标两方面内容。通过招标竞争过程，开发商能够筛选出优质的承建商和供应商，有助于减少建设成本，也是成本管控的一个关键工具。想实现房地产项目开发的全过程成本控制需要做到：第一，坚持公开、公平、公正的原则，规范招投标流程，深化招投标过程的监管；第二，编制详实的招标材料和合同，保障该条款的周密性，最大程度避免合同纠纷的发生，降低施工索赔概率，从而减少项目的整体成本；第三，选择资质好的承建商给予施工合同，签订详实周末的合同，在合同需要调整的审批环节照要求完全执行，制定和健全合同跟踪检查制度，深化监管力度，对于合同和补充协议等具有同等法律效力的合同文件给予完整储存，保证按照合同控制条款完全执行。
2.3施工阶段
施工阶段是项目预算中占据投入成本最大的环节，也是合同中内容完成落地化的关键部分。房地产开发绝不应忽视开放式工程项目的管理，要付出巨大的努力来减少项目建设过程中的成本，核算分析变更成本的原因，为规范企业成本管理提供完整思路，使得房地产企业经济效益和社会效益双赢。
（1）深化施工现场管理意识，完善组织设计，选用领先的施工技术，完成经济合理的施工方案作为业主方面要在施工方案阶段时刻贯穿自身的成本控制目标，在其指导下制定科学合理的意见草案。
（2）施工过程中深入分析合同文件中的动态信息，针对分析结果积极采取措施，达到更有效地控制工程造价。尤其是工程调整、限额的审批环节和流程，最大程度上降低因调整产生的浪费，以及因审计评估不当导致的理赔等现象。
（3）严格控制材料和设备购买的价格。做好市场价格管理工作，掌握大宗物资和设备订单的价格变动，而且在采购的过程中应该货比三家，在满足施工要求的前提下，尽可能的减少采购的成本。
2.4竣工阶段
无论是哪个房地产开发项目，成本控制的最后一个环节都是竣工完成后的阶段。而对于这个而言，需要一丝不苟地审核审计竣工项目，对施工单位的申报工程量、项目价格、取费程序是否符合规范等进行严格审核，防止重复取费的现象产生，从而进行审核竣工结算编制，使审核后的预算能真正呈现实际的项目成本造价。
3、房地产开发项目全过程跟踪管理工作注意事项
3.1及时性
由于房地产开发项目对规定时间完成的要求极高，所以通常给出一个项目方案后，需要对其全过程进行跟踪管理，还要在有限的时间内核算出所需要的数据。
3.2准确性
全过程跟踪管理并计算数据将直接作为房地产开发商判断和比选方案的重要参照。所以，要求跟踪管理的人员一定要要认真、仔细，力求精准。
3.3与各部门进行良好沟通
房地产开发项目目标成本的实现不是单独个体或某一部门的努力就能实现的，需要整个团队的彼此配合、同心协力、。全过程跟踪管理作为其中的一项，一定要与设计、采购、工程等部门进行良好沟通。造价前要深刻认识到所要数据的作用，对设计方案要清晰明确，便于计算的结果更为精准；为采购提供的材料要清晰、准确，利于采购部门及时准确地采购项目所需材料；对工程部的签证进行指导、把关，尽量减少变更费用。
结语：
总之，房地产开发项目的造价控制是一个需要全体成员的、全过程的管理，企业要有健全的管理制度体系作为前提，还要重视管理过程中各部门各专业的信息传输和反馈，随时纠正发生的偏颇，恰当地运用人力、物力和财力，以获取更高的投资效益。