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摘 要：隨着我国社会的快速发展，各行各业都在助力国家经济进步，房地产行业在推动国家经济发展上起到重要作用。但是，我们也要清醒的认识到，房地产业为国家繁荣做出重要贡献，但如果经济发展速度过快容易造成房地产经济发展过剩，反面在一定程度上限制了房地产业持续发展，也对国民经济有重要影响。本文主要就我国房地产经济发展现状做了简单分析，并就影响其发展的几项因素时行阐述。
关键词：房地产业;经济波动;形成机理;区域性特征
随着全球信息化时代的到来，新兴产业房地产行业不断发展，房屋价格一路上涨，一度达到鼎盛，出现房地产发展过度等特征。在这鼎盛辉煌的背后，如若市场饱和，房子需求量减少，房价大跌，出现这种情况房地产经济将发生很大的波动。近几年，房地产行业空前发展，房价也在持续上涨，有的地方已出现房地产产量过剩的情况，这对房地产未来发展造成非常不好的影响，甚至会对国家整体经济的持续发展有所影响。
一、我国房地产行业经济发展的特点
房地产商品的主要特性包含资本物品以及耐用消费品，这两点是影响房地产经济发展的主要因素。首先，房地产商品是一种资本物品，与其他品类的金融资本相似，更容易被人们当作投机对象。其次，虽然房地产商品与一些金融资本相像，但是存在一定的差异，房地产商品的价值主要体现在其使用功能，具备耐用消费品特性，这一特性限制了价格区间范围，只能在一定范围内进行波动变化，控制消费者能接受的购买能力范围，使得经济发展有一定程度的限定。最后，房地产商品也会受到多种因素的影响，比如户型，朝向，设计等等，具有一定的差异，都会对房地产经济发展产生一些影响。
二、我国房地产业经济发展现状分析
（一）房地产行业中的空置率处于滞后状态
目前房地产行业空前发展，繁荣昌盛，房屋空置率是衡量和预警房地产发展是否良好的重要指标，空置房是指房地产行业已经开发建造完成，可以进行对外出售的住房，但是在市场经济条件下，已经完工一年但是尚未售出。在市场经济下，空置房的出现频率是对房地产行业的预警，市场经济下的供求关系对于房地产的空置率没有明显的影响。现在大部人购买房产具有投机心理，导致房地产行业的需求也存在一定投机，房地产商品的供给会被投机者消耗，房价呈现上涨趋势，房地产价格的上涨会对市场经济中的需求量起到抑制作用，当投资者意识到存在一定风险，往外撤资时，房地产商品的需求呈现下降趋势，房屋空置率不断上升，在这种情况下，空置率的提升不会对房地产行业出现预警作用，所以我国房地产行业中的空置率处于滞后状态。
（二）房地产经济区域性系统性影响宏观经济
房地产行业聚集累计大量资本，现有金与抵押贷款是人们购房的两种资金来源，现在大部分人员购买房产需要耗资百万乃至千万，绝大部分人会选择银行贷款。我国当前土地资源稀少，突显出资金的作用较大，资金实力雄厚的房地产企业会有更多的发展空间，近几年，我国实行宽松的货币政策，发行货币数量较大，从而导致房地产行业累积了大量资本，房产行业资金流充足，进一步助长了房地产的价格。房地产开发商以及消费者都对资金的依赖性很强，一般来讲，房地产行业发展稳定，银行提供资金充足，促进房地产的发展。消费者通过房贷按揭付款，实现资金周转，推动行业发展。如果房地产出现产量过剩将直接导致出现不良经济发展局面，对于房地产的未来发展有很大的阻碍，同时银行也会出现很多坏账死账，是影响宏观经济可持续发展的重要原因。目前，投资者开发商大规模的投资行为造成房地产资本需求增加，但是目前的市场监管力度不够完善存在漏洞，房地产市场经济流入大量资金，看似促进发展，实则是加剧房地产市场面临的经济危机。同时，如果房地产市场经济发展过多膨胀会对市场资源配置方式乃至效率产生影响造成改变，误导消费者，认不清当前经济形势，盲目购买，破坏房地产市场的稳定平衡状态。从我国房地产经济整体来看，北京市是住房平均价格波动幅度最大的城市，第二名是上海市，总体来看目前各个城市的住房都呈现上涨趋势，但是各地区的房地产经济发展不良现象并不明显，只在国家局部地区有所出现。
三、影响我国房地产经济发展的几项因素
（一）土地资源稀缺以及不合理的利用
目前，房地产发展迅猛，主要因素是土地资源稀缺这一问题。随着国家工业化以及城市化的不断发展，城市建设用地需求量不断增加，大量的农村土地逐渐转化为城市用地商业用地。目前城镇人口增多，为了更好地谋求发展以及孩子的上学问题大量人员涌入城市，城市人员的增加与城市可用土地资源供应量的增加不成正比。城市人员的大量涌入造成城市人员住房出现问题，房地产市场出现供不应求现象，从而提升了房地产商品的价格。房地产行业也受市场经济的影响，所以需要供应以及需求方面比较弹性化，只有这样才能实现供需平衡状态。在目前情况下，土地资源减少，能供给房地产的数量也不如以前多，导致一方面土地资源成本大幅涨价;另一方面土地资源供需不平衡，最终造成房地产价格不断提升，很容易出现不科学的经济发展局面。
（二）房地产预期不科学不合理
影响房地产经济发展的另一个重要因素就是投资者的投机驱动，正是由于投资者对于未来房地产的价格进行一定会上涨的预判，这种不科学不合理的预期，从而导致房地产价格与投资者投入资产的价格严重不符。尤其目前处在土地资源稀缺，城市人口呈现大幅度增长的背景下，对房地产价格做出一定会上涨的预期，能够获得较高收益是引导投资者或消费者购置房地产的主要诱因。但是错误的房地产价格预期使得投资者将大量的资金投入到仅有的不可再生的土地资源中去，从而造成土地资源与房地产价格一味居高不下，还会呈现上涨趋势，一些投资者开发商会从中获取巨大的利润，从而吸引更多的投资者进行投资，如此反复，一轮接一轮的进行炒作。房地产价格随着土地资源的稀缺逐渐上涨，一旦脱离人们的购买能力，很容易出现产能过剩的现象。 （三）投資者过多的投资资本
投资者投资资金过剩也是影响房地产经济发展的一个重要因素。从一定意义来讲，投资资金过剩会破坏房地产行业的持续稳定的发展平衡，资本本身具有很强的流动性和逐利性，因为投资者只是为了获取更多的收益才会大量投入资金。我国现在是社会主义制度，实行社会主义市场经济体制，在这种情况下，宽松的或者是紧锁的货币政策都会对市场经济造成一定的影响。当货币政策较为宽松时，市场经济中就会出现大量的投机资本，并能够随意从一个地区流向其他地区，对房地产市场的健康发展极为不利。目前国民经济水平有所提高，人们购买力有所增强，住房同时具备两种特征，一种是投资，另一种是消费，购买住房的人员越多，市场呈现出的供求关系中，供不应求导致房地产价格上涨，况且住房是生活中不可或缺的一部分，近些年来，房地产价格一直没有大幅度下降趋势反而一直呈现上涨趋势，从而导致投资者大量投入资本在房地产行业。房地产行业较为特殊，实体经济与虚拟经济兼容并具，是投资者开发商等投机资本进行投机行为的主要发生地，过多的投资资本会造成房地产价格不断上涨，导致出现房地产产量过剩。
四、结束语
要想对房地产行业进行进一步把控调整，要多方面进行探索分析，同时兼备整体分析与区域地区分析论证，只有综合各方面情况，才能客观反映出投资行为是否能促进房地产经济正向发展，反映房地产行业的发展情况。国家可以出台相关的监控措施和把控手段，对房地产经济发展进行宏观监控，出台相应政策干预指导房地产区域性经济发展，防止出现区域性经济过剩造成破裂的现象，最终影响国家国民经济。
参考文献：
[1]原冠敏.房地产经济波动的影响因素及对策分析[J].全国流通经济. 2018，（25） ：76-77
[2]张庆忠.房地产经济发展影响因素分析[J].北方经贸. 2018，（05） ：128-129
[3]龙威，刘金全.货币政策对房地产价格影响机制的区域异质性特征检验[J].当代经济研究，2019.（01） ：102-112.
[4]郑通武.关于新经济形势下对我国房地产经济的理性探讨[J].营销界，2020，（24） ：89-90.
[5]王菁.浅析我国房地产经济发展现状及未来发展趋势[J]. 财经界. 2020，（13） ：28-29.
作者简介：姓名：王磊，性别：男，出生年月：1982年1月-，单位：固始县工程咨询公司，学历：本科，籍贯：河南固始，职称：一级造价师，咨询工程师（投资）。
关键词：房地产业;经济波动;形成机理;区域性特征
随着全球信息化时代的到来，新兴产业房地产行业不断发展，房屋价格一路上涨，一度达到鼎盛，出现房地产发展过度等特征。在这鼎盛辉煌的背后，如若市场饱和，房子需求量减少，房价大跌，出现这种情况房地产经济将发生很大的波动。近几年，房地产行业空前发展，房价也在持续上涨，有的地方已出现房地产产量过剩的情况，这对房地产未来发展造成非常不好的影响，甚至会对国家整体经济的持续发展有所影响。
一、我国房地产行业经济发展的特点
房地产商品的主要特性包含资本物品以及耐用消费品，这两点是影响房地产经济发展的主要因素。首先，房地产商品是一种资本物品，与其他品类的金融资本相似，更容易被人们当作投机对象。其次，虽然房地产商品与一些金融资本相像，但是存在一定的差异，房地产商品的价值主要体现在其使用功能，具备耐用消费品特性，这一特性限制了价格区间范围，只能在一定范围内进行波动变化，控制消费者能接受的购买能力范围，使得经济发展有一定程度的限定。最后，房地产商品也会受到多种因素的影响，比如户型，朝向，设计等等，具有一定的差异，都会对房地产经济发展产生一些影响。
二、我国房地产业经济发展现状分析
（一）房地产行业中的空置率处于滞后状态
目前房地产行业空前发展，繁荣昌盛，房屋空置率是衡量和预警房地产发展是否良好的重要指标，空置房是指房地产行业已经开发建造完成，可以进行对外出售的住房，但是在市场经济条件下，已经完工一年但是尚未售出。在市场经济下，空置房的出现频率是对房地产行业的预警，市场经济下的供求关系对于房地产的空置率没有明显的影响。现在大部人购买房产具有投机心理，导致房地产行业的需求也存在一定投机，房地产商品的供给会被投机者消耗，房价呈现上涨趋势，房地产价格的上涨会对市场经济中的需求量起到抑制作用，当投资者意识到存在一定风险，往外撤资时，房地产商品的需求呈现下降趋势，房屋空置率不断上升，在这种情况下，空置率的提升不会对房地产行业出现预警作用，所以我国房地产行业中的空置率处于滞后状态。
（二）房地产经济区域性系统性影响宏观经济
房地产行业聚集累计大量资本，现有金与抵押贷款是人们购房的两种资金来源，现在大部分人员购买房产需要耗资百万乃至千万，绝大部分人会选择银行贷款。我国当前土地资源稀少，突显出资金的作用较大，资金实力雄厚的房地产企业会有更多的发展空间，近几年，我国实行宽松的货币政策，发行货币数量较大，从而导致房地产行业累积了大量资本，房产行业资金流充足，进一步助长了房地产的价格。房地产开发商以及消费者都对资金的依赖性很强，一般来讲，房地产行业发展稳定，银行提供资金充足，促进房地产的发展。消费者通过房贷按揭付款，实现资金周转，推动行业发展。如果房地产出现产量过剩将直接导致出现不良经济发展局面，对于房地产的未来发展有很大的阻碍，同时银行也会出现很多坏账死账，是影响宏观经济可持续发展的重要原因。目前，投资者开发商大规模的投资行为造成房地产资本需求增加，但是目前的市场监管力度不够完善存在漏洞，房地产市场经济流入大量资金，看似促进发展，实则是加剧房地产市场面临的经济危机。同时，如果房地产市场经济发展过多膨胀会对市场资源配置方式乃至效率产生影响造成改变，误导消费者，认不清当前经济形势，盲目购买，破坏房地产市场的稳定平衡状态。从我国房地产经济整体来看，北京市是住房平均价格波动幅度最大的城市，第二名是上海市，总体来看目前各个城市的住房都呈现上涨趋势，但是各地区的房地产经济发展不良现象并不明显，只在国家局部地区有所出现。
三、影响我国房地产经济发展的几项因素
（一）土地资源稀缺以及不合理的利用
目前，房地产发展迅猛，主要因素是土地资源稀缺这一问题。随着国家工业化以及城市化的不断发展，城市建设用地需求量不断增加，大量的农村土地逐渐转化为城市用地商业用地。目前城镇人口增多，为了更好地谋求发展以及孩子的上学问题大量人员涌入城市，城市人员的增加与城市可用土地资源供应量的增加不成正比。城市人员的大量涌入造成城市人员住房出现问题，房地产市场出现供不应求现象，从而提升了房地产商品的价格。房地产行业也受市场经济的影响，所以需要供应以及需求方面比较弹性化，只有这样才能实现供需平衡状态。在目前情况下，土地资源减少，能供给房地产的数量也不如以前多，导致一方面土地资源成本大幅涨价;另一方面土地资源供需不平衡，最终造成房地产价格不断提升，很容易出现不科学的经济发展局面。
（二）房地产预期不科学不合理
影响房地产经济发展的另一个重要因素就是投资者的投机驱动，正是由于投资者对于未来房地产的价格进行一定会上涨的预判，这种不科学不合理的预期，从而导致房地产价格与投资者投入资产的价格严重不符。尤其目前处在土地资源稀缺，城市人口呈现大幅度增长的背景下，对房地产价格做出一定会上涨的预期，能够获得较高收益是引导投资者或消费者购置房地产的主要诱因。但是错误的房地产价格预期使得投资者将大量的资金投入到仅有的不可再生的土地资源中去，从而造成土地资源与房地产价格一味居高不下，还会呈现上涨趋势，一些投资者开发商会从中获取巨大的利润，从而吸引更多的投资者进行投资，如此反复，一轮接一轮的进行炒作。房地产价格随着土地资源的稀缺逐渐上涨，一旦脱离人们的购买能力，很容易出现产能过剩的现象。 （三）投資者过多的投资资本
投资者投资资金过剩也是影响房地产经济发展的一个重要因素。从一定意义来讲，投资资金过剩会破坏房地产行业的持续稳定的发展平衡，资本本身具有很强的流动性和逐利性，因为投资者只是为了获取更多的收益才会大量投入资金。我国现在是社会主义制度，实行社会主义市场经济体制，在这种情况下，宽松的或者是紧锁的货币政策都会对市场经济造成一定的影响。当货币政策较为宽松时，市场经济中就会出现大量的投机资本，并能够随意从一个地区流向其他地区，对房地产市场的健康发展极为不利。目前国民经济水平有所提高，人们购买力有所增强，住房同时具备两种特征，一种是投资，另一种是消费，购买住房的人员越多，市场呈现出的供求关系中，供不应求导致房地产价格上涨，况且住房是生活中不可或缺的一部分，近些年来，房地产价格一直没有大幅度下降趋势反而一直呈现上涨趋势，从而导致投资者大量投入资本在房地产行业。房地产行业较为特殊，实体经济与虚拟经济兼容并具，是投资者开发商等投机资本进行投机行为的主要发生地，过多的投资资本会造成房地产价格不断上涨，导致出现房地产产量过剩。
四、结束语
要想对房地产行业进行进一步把控调整，要多方面进行探索分析，同时兼备整体分析与区域地区分析论证，只有综合各方面情况，才能客观反映出投资行为是否能促进房地产经济正向发展，反映房地产行业的发展情况。国家可以出台相关的监控措施和把控手段，对房地产经济发展进行宏观监控，出台相应政策干预指导房地产区域性经济发展，防止出现区域性经济过剩造成破裂的现象，最终影响国家国民经济。
参考文献：
[1]原冠敏.房地产经济波动的影响因素及对策分析[J].全国流通经济. 2018，（25） ：76-77
[2]张庆忠.房地产经济发展影响因素分析[J].北方经贸. 2018，（05） ：128-129
[3]龙威，刘金全.货币政策对房地产价格影响机制的区域异质性特征检验[J].当代经济研究，2019.（01） ：102-112.
[4]郑通武.关于新经济形势下对我国房地产经济的理性探讨[J].营销界，2020，（24） ：89-90.
[5]王菁.浅析我国房地产经济发展现状及未来发展趋势[J]. 财经界. 2020，（13） ：28-29.
作者简介：姓名：王磊，性别：男，出生年月：1982年1月-，单位：固始县工程咨询公司，学历：本科，籍贯：河南固始，职称：一级造价师，咨询工程师（投资）。