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摘要：为贯彻落实《中共中央国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》关于“加快推进房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证”的要求，稳妥有序推进农村地区不动产权籍调查工作，夯实地籍基础，依据国家相关文件的要求，全面开展农村范围内包括宅基地、集体建设用地及其地上房屋等建筑物、构筑物的权籍调查，建设农村房地一体的不动产权籍调查数据库。保障缙云县农村宅基地和集体建设用确权登记工作顺利进行，制定本专业技术设计书。
关键词：不动产调查；房产测量；不动产数据库
1、组织踏勘
围绕缙云县农村不动产房屋调查工作的目标和技术要求，实施开展前进行调研分析。收集以1：500农村数字地籍调查成果，结合对资料的分析，对项目整个测区做进一步的踏勘。通过踏勘了解县内各乡镇分布情况，了解人文、地理、气候情况，了解资料的现势性和可利用情况，研究本次不动产权籍调查的重点和难点，做出分析，以便统筹安排工作计划，合理控制时间进度和质量。
2、调查底图的制作
利用已有的1：500农村数字地籍调查成果套合在行政区划图上，现场调查确定本次项目需要补充或修补的房屋情况。将套合好的图形依照标准图幅输出打印，作为本次缙云县不动产权籍调查的工作底图。
3、不动产单元编码
代码结构：按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T 7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。
4、调查范围及内容
调查范围：根据实际情况对1：500农村数字地籍调查成果进行更新，依据《不动产权籍调查技术方案》，完成全县农村范围内宅基地、集体建设用地变化部分的修补测量和权属调查。
调查内容：房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产权性质、产别、层数、建筑结构、建成年份、用途、建筑面积、分摊面积、墙体归属、权源、门牌号等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。填写房屋调查表、拍摄房屋外立面照片。
5、房屋调查
5.1房屋调查的内容
房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况。
5.2房屋用地调查
房屋用地调查的内容包括用地坐落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。
5.3房屋实景照片拍摄
为了更直观记录房屋及其附属设施的外貌，需要对房屋进行实景照片的拍摄。拍摄照片从四个不同方位（前、后、左、右）的照片，房屋较复杂时，可多个角度拍摄。部分房屋密集区无法多角度拍摄时，应在可拍摄面两侧拍照以显示与周边房屋相对关系。
6、房屋测量及房产面积测算
6.1房屋测量精度
本次房产要素界址点测量，按照相同精度要求进行，由于本次项目都采用解析法测图的，房角点中误差±10cm。
6.2房屋测量方法
房产要素点采用全野外采集数据或野外解析测量等方法进行采集。对房屋每条边需进行丈量，宜采用实地量距法丈量房屋边长，当边长超过50m，以总长限差控制，限差为±0.04m；当边长未超过50m，以按比例限差控制。限差计算公式：
△D=±（0.1+0.002D）
式中：D——实测房屋边长值，以m为单位；当D小于10m时，以10m计。
6.3房屋建筑面积测算
房屋面积的测算内容包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算，测算规则以《房产测量规范第一单元：房产测量规定》GB/T17986.1-2000（简称《规范1》）第8条为基准。
6.4房产面积测算的内容
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算。
（1）房屋的建筑面积，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 （2.2m）以上（含2.2m）的永久性建筑。
（2）房屋的产权面积，房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
（3）房屋的共有建筑面积，房屋共有建筑系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
6.5面积测算的基本要求
各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m2。
6.6房屋共有面积的分摊处理
（1）普通多个产权人房屋共有面积的处理原则
①产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。②在无产权分割文件或协议时但在进行房屋调查时，产权各方对共有面积的分摊方式或共有分额进行指认并在调查表签字确认的，按产权各方指认执行。③无产权分割文件或协议的且房屋调查时产权各方没有（或无法）对共有面积的分摊方式或共有分额进行指认并签字的（或指认后不签字的），可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
7、调查数据库内容
（1）通过对编辑后的空间数据进行空间参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成符合《浙江省不动产登记数据库标准（试行）》要求的空间数据以及与之关联的属性数据，并以此为基础进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据统一编码。
（2）通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余數据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《浙江省不动产登记数据库标准（试行）》要求相符的不动产登记簿。
（3）将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，按照不动产单元编码规则进行不动产单元编号，用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。
8、文字报告编写
文字报告编写应包括数据库建设自检报告、工作报告和技术报。不动产权籍调查成果实行三级检查、预检、验收的“三检一预一验”制度。即作业员的自检互检、项目组抽检、作业单位质量管理机构组织的专检；福州市国土资源局验收。检查、验收过程要有记录，应将检查记录表格、精度检测表等装订备份。专检、预检和验收结束后要编写检查（验收）报告。
17成果整理提交
1.房产分户图
2.房屋层高示意图
3.房屋调查表
4.不动产权籍调查表
5.不动产测量报告
6.技术设计书
7.测绘产品检查报告
8.成果自检报告
9.工作报告和技术报告
参考文献
《城市测量规范》（CJJ/T 8-2011）
《房产测量规范》（GB/T17986-2000）
《测绘成果质量检查与验收》（CB/T 24356-2009）
关键词：不动产调查；房产测量；不动产数据库
1、组织踏勘
围绕缙云县农村不动产房屋调查工作的目标和技术要求，实施开展前进行调研分析。收集以1：500农村数字地籍调查成果，结合对资料的分析，对项目整个测区做进一步的踏勘。通过踏勘了解县内各乡镇分布情况，了解人文、地理、气候情况，了解资料的现势性和可利用情况，研究本次不动产权籍调查的重点和难点，做出分析，以便统筹安排工作计划，合理控制时间进度和质量。
2、调查底图的制作
利用已有的1：500农村数字地籍调查成果套合在行政区划图上，现场调查确定本次项目需要补充或修补的房屋情况。将套合好的图形依照标准图幅输出打印，作为本次缙云县不动产权籍调查的工作底图。
3、不动产单元编码
代码结构：按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T 7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。
4、调查范围及内容
调查范围：根据实际情况对1：500农村数字地籍调查成果进行更新，依据《不动产权籍调查技术方案》，完成全县农村范围内宅基地、集体建设用地变化部分的修补测量和权属调查。
调查内容：房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产权性质、产别、层数、建筑结构、建成年份、用途、建筑面积、分摊面积、墙体归属、权源、门牌号等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。填写房屋调查表、拍摄房屋外立面照片。
5、房屋调查
5.1房屋调查的内容
房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况。
5.2房屋用地调查
房屋用地调查的内容包括用地坐落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。
5.3房屋实景照片拍摄
为了更直观记录房屋及其附属设施的外貌，需要对房屋进行实景照片的拍摄。拍摄照片从四个不同方位（前、后、左、右）的照片，房屋较复杂时，可多个角度拍摄。部分房屋密集区无法多角度拍摄时，应在可拍摄面两侧拍照以显示与周边房屋相对关系。
6、房屋测量及房产面积测算
6.1房屋测量精度
本次房产要素界址点测量，按照相同精度要求进行，由于本次项目都采用解析法测图的，房角点中误差±10cm。
6.2房屋测量方法
房产要素点采用全野外采集数据或野外解析测量等方法进行采集。对房屋每条边需进行丈量，宜采用实地量距法丈量房屋边长，当边长超过50m，以总长限差控制，限差为±0.04m；当边长未超过50m，以按比例限差控制。限差计算公式：
△D=±（0.1+0.002D）
式中：D——实测房屋边长值，以m为单位；当D小于10m时，以10m计。
6.3房屋建筑面积测算
房屋面积的测算内容包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算，测算规则以《房产测量规范第一单元：房产测量规定》GB/T17986.1-2000（简称《规范1》）第8条为基准。
6.4房产面积测算的内容
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算。
（1）房屋的建筑面积，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 （2.2m）以上（含2.2m）的永久性建筑。
（2）房屋的产权面积，房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
（3）房屋的共有建筑面积，房屋共有建筑系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
6.5面积测算的基本要求
各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m2。
6.6房屋共有面积的分摊处理
（1）普通多个产权人房屋共有面积的处理原则
①产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。②在无产权分割文件或协议时但在进行房屋调查时，产权各方对共有面积的分摊方式或共有分额进行指认并在调查表签字确认的，按产权各方指认执行。③无产权分割文件或协议的且房屋调查时产权各方没有（或无法）对共有面积的分摊方式或共有分额进行指认并签字的（或指认后不签字的），可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
7、调查数据库内容
（1）通过对编辑后的空间数据进行空间参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成符合《浙江省不动产登记数据库标准（试行）》要求的空间数据以及与之关联的属性数据，并以此为基础进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据统一编码。
（2）通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余數据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《浙江省不动产登记数据库标准（试行）》要求相符的不动产登记簿。
（3）将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，按照不动产单元编码规则进行不动产单元编号，用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。
8、文字报告编写
文字报告编写应包括数据库建设自检报告、工作报告和技术报。不动产权籍调查成果实行三级检查、预检、验收的“三检一预一验”制度。即作业员的自检互检、项目组抽检、作业单位质量管理机构组织的专检；福州市国土资源局验收。检查、验收过程要有记录，应将检查记录表格、精度检测表等装订备份。专检、预检和验收结束后要编写检查（验收）报告。
17成果整理提交
1.房产分户图
2.房屋层高示意图
3.房屋调查表
4.不动产权籍调查表
5.不动产测量报告
6.技术设计书
7.测绘产品检查报告
8.成果自检报告
9.工作报告和技术报告
参考文献
《城市测量规范》（CJJ/T 8-2011）
《房产测量规范》（GB/T17986-2000）
《测绘成果质量检查与验收》（CB/T 24356-2009）