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国务院常务会议日前出台的促进房地产业健康发展的“六条措施”中，明确提出要增强房地产市场的透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
建设部此前也明确表示，全国40个重点城市“不存在房源不足”，可售商品住房面积总量达到1.2亿平方米、100万套。建设部提醒消费者“不要被虚假信息误导”。
然而，眼下许多售楼处排队购房者如过江之鲫，似乎房地产市场房源依旧紧张，供不应求。现实状况与政策信息背道而驰，这种供不应求的虚假信息究竟是如何制造出来的呢？
卖房如同“挤牙膏”坐等涨价节节高
京城一位业内人士哼了一首“卖房谣”：“没被许可先预卖，取得许可又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。”
据他介绍，京城的楼市，卖房子就像挤牙膏，开发商想尽各种办法一点一点将房子分期分批投放市场，并且一批一批提高价格，名为“销控”，实际上是人为地操控市场供求信息，最终达到房价大涨获取高额利润的目的，“这其实是大多数房产开发商的共同策略。”
“没被许可先预卖”。北京万德福房地产开发公司的“摩界”楼盘，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，违反有关规定，擅自收取诚意金并摇号选房，今年5月被北京市建委查处。
北京市和平里一新开楼盘，今年4月才取得商品房预售许可证，但去年4月就开始认购登记。今年5月开盘日，购房者蜂拥而至，却被告知去年10月底已有近千人排队预定，此后的预定者根本无权参与摇号选房。
“有了许可又不卖”。北京市朝阳区大望路一高价楼盘，其中一栋2003年底就获得了商品房销售许可证，但这个楼盘一直拖到今年5月，在房价涨声一片时才开盘。楼价也从当时同期楼盘均价每平方米8000元左右涨到现在的每平方米11000元。
“分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖”。更是楼市普遍采用的“销售策略”，万年花城是这样，其他很多楼盘也是如此。
近日，记者在紧邻北京西南三环的“万年花城”售楼处看到，大厅中央的沙盘周围，销售代表正在向聚集的购房者全力推荐四期即将开盘的3栋楼房。
“三期尾房从4月初就停止销售了，现在我们全部27名销售代表都在力推四期。”“三期就剩下几十套了，打算留到年底当现房卖。期房变成现房，价格当然会跟着涨，估计起码得8000多元一平方米。”销售代表介绍说。
针对“只剩下几十套三期尾房”的说法，记者当日在北京市房地产交易管理网查询，得出的却是另一结果：三期尾房尚余305套。其中一栋楼仅预定出两套，还有70套没有售出。
“三期尾房现在肯定不卖了，要买除非找我们大老板。”销售代表高女士解释说。
“即将开盘的四期共有6栋楼房，最先卖的是其中3栋。这次开盘的是3栋楼里的320套房屋，其他的房子以后陆续开盘。并且越往后，房子的户型、位置和朝向往往更好，当然价格就越高。每新开一次盘都要涨几百元。”
在售楼处现场，一位长期关注这个楼盘的购房者告诉记者：“‘万年花城’三期共12栋楼。2005年5月12日，三期第一次开盘，均价为每平方米5500元，到了当年10月份第六次开盘时，房价变成了5600元，当年11月第七次开盘就5700元了。到了今年，房价开始疯涨。1月第八次开盘6100元，而3月三期最后一次开盘时，是6500元。我眼睁睁看着这个楼盘三期价格一步一步地涨起来。”
房产商通过上述各种方式控制房源供给，实际上改变了真实的市场供求关系，人为地制造供不应求虚火，最终操纵市场，对房价持续上扬起到推波助澜的作用。
除了囤积房源之外，开发商制造虚假信息的手法很多。据业内人士介绍，有的开发商自己或者雇人在售楼处排队，炮制“人气”、哄抬房价。
一些商品房预售合同中，购房人姓名、住所、身份证号码等漏洞百出，在业内传为笑话。如今这种合同造假、人为造市的现象依然存在。
不仅如此，开发商还不断推出千人摇号、打折拍卖、人体彩绘秀、不买房也能中大奖，甚至豪车接送等手段来聚拢“人气”。经过一出出花样翻新的“售房秀”，购房人如坠雾里，房价也节节飙升。
不少购房者向记者反映，在整个购房过程中，楼盘信息几乎都是开发商发布的，从供应量到价格基本上是开发商说了算。
政府权威网站难破“迷津”
www.bjfdc.gov.cn是北京市建设委员会下属的网站，购房者可以通过其中“可售商品房统计”查询北京市全部合法项目可售房屋的情况及销售状态，信息细化到每套商品房。“我们的网站每天更新，保证是最新内容；还支持模糊查询，购房者只要输入一个字，就能搜索到相关楼盘信息。”这个网站管理者——北京市建委房屋交易市场管理处处长沈洁说。
4月底，在披露了北京市待售商品住宅面积占全部可售房面积60%的信息后，这家网站前所未有地火暴，这让沈洁感到出乎意料。
在沈洁记忆中，这个网站最高访问量达到每日90万次。而记者通过相关查询，从5月开始，这个网站的日访问量一度超过400万次，目前保持每天约100多万次的水平，全球网站排名跃升1600多位。
不仅如此，在建设部连续披露我国房地产市场供求真实信息之后，其下属网站受关注程度也明显提高，在建设部公布全国40个重点城市房地产权威信息网站域名后，天津、上海、广州等地相关网站访问量也明显增多。
打算在北京购房的丁扬现在比过去明白多了：“一上网，就知道全北京市的楼盘信息。最重要的是开发商手里有多少房没卖，具体到每座楼、每套房及已签约房屋的均价。”
但丁扬感到困惑的是，今年“五一”长假期间，他泡在北京市建委下属的这个房地产交易管理网上，精挑细选了几个满意的楼盘和户型，而这些房子在网上楼盘表内都用绿色标出，表示尚未签约，可以购买。丁扬按图索骥，转了几个楼盘后发现，他依然买不到网站上那些“绿色块”的“可售房”。
楼盘销售代表给他的解释：要么是还没有开盘，什么时候开盘也不清楚；要么是不在目前的销售计划之列，要等一段时间再说。
如今的楼盘销售代表，一接到顾客电话或者一见到顾客就问：“您来过我们售楼部吗？您从哪儿了解到我们楼盘的？上次是谁接待您的？”或者表示：“您要的那期楼盘没房了，您考虑下一期吧。”业内人士指出，这些销售代表一边在摸顾客的“底”，一边又“揣着明白装糊涂”。
另外，此次建设部公布的全国40个重点城市房地产权威信息披露网站中，也有的网站楼盘交易动态信息不全、房源信息粗略等，或多或少让购房者知情权有些“缩水”；还有的查来查去，核心内容难觅踪迹，让人一头雾水。或者在显眼位置很热闹地搞一些“经典楼盘展示”“黄金会员楼展”，让人们感到商业气氛过浓。
种种迹象表明，有“幕后之手”通过释放虚假信息操纵楼市。因此，现在很多购房者，不仅要求开发商公布住房“成本清单”，而且要求公布住房销售“信息清单”，包括房源套数、总面积、开盘时间、价格、可售套数、已售套数、房型面积，以及楼盘周边生活设施、教育环境、干线道路、未来发展规划等；还有的购房者要求“政府部门科学收集与整理楼市信息，集中归类，动态发布”。
令人尴尬的是，近年来，出于“经营城市”、增加税收、快速拉动GDP，包括某些人权力寻租的需要，一些地方及部门领导干部“角色错位”，热衷参与房地产项目的策划、审批和宣传造势活动，看上去俨然同开发商穿一条裤子，讲起话来不是急购房者所急，而是偏向了开发商一边。
经济学博士乔梁建议，可以借鉴股市的做法来规范房地产市场的信息披露，如规定房地产商有披露真实信息的义务，并且明确规定必须发布的信息种类、时间，并注明对真实性所承担的法律责任。
按照这一思路，纠正目前楼市信息不对称问题，还应当导入信息披露法律问责制度，不管是谁，制造虚假楼市信息，被证明是“黑嘴”的，就要严肃追究责任。
土地价格“绝密”：楼市迷局又一推手
长期以来，房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“绝密”，虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥，但记者发现，在不少地区，土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称，是制造楼市迷局的另一推手。
记者为了得到佛山碧桂花城楼盘的地价，辗转奔波于几个部门之间，对于普通购房者要了解一个楼盘的地价之难，感同身受。
由于在网上无法查到这个楼盘的地价，碧桂花城方面也拒绝透露，记者只好采访佛山市顺德区土地房产交易中心。这个交易中心负责人对记者说，我们这里只有房产交易数据，要查这个数据必须去国土资源局。记者随即又联系采访顺德区国土部门。
佛山市国土资源局顺德分局局长简本生对记者说，我们在网上都有公布的基准地价，而且每次公开拍卖土地都有公示。但是网络数据库容量有限，隔一段时间就要删除以往的记录，因此在网上是查不到这个数据的。而有关人士接受记者咨询时表示，这位局长说的“数据库容量有限”显然是个托词。
记者又问：如果购房者要查这个数据怎么办？简本生回答：如果有熟人，可以到有关处室查到这个数据。
一圈兜下来，记者花了整整两天工夫，也未能摸到这里的土地价格究竟是多少。
在佛山中心城区，汕头某开发商两年前以每亩200万元以上的价格拿下“天湖郦都”的地块。在本地开发商眼里，价格高得不可思议。但后来，这个开发商以填埋高压线经费超支为由，顺利更改了楼盘的容积率。一番“运作”下来，开发成本大大降低。
而在广州，城启集团则通过伪造公文和擅自更改规划等手段，大量增加建筑面积。业内人士指出，房地产规划这种重要信息，原则上应该通过媒体公开发布，但事实没有做到，以至于购房者无法通过政府渠道了解相关信息。
“如果知道规划，我就不会上‘城启’的当了。”一位城启的业主对记者说。
有业内专家指出，囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮，显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。
根据广东省有关规定，税务部门要对房地产开发土地每年按每平方米4元的标准征收土地使用税，土地在开发商手里囤积的时间越长缴纳的税额就越多。但这项抑制土地闲置的重要手段，却被许多地方政府作为吸引投资的“大礼”，“奉献”给了房地产开发商。
不久前，佛山市某区一家房地产公司因欠税问题被举报，当地政府组成专案组进行了调查，其结果是，这家公司补了1000万元的税金完事。据知情人士透露，这是一个“特例”，当地大部分房地产企业都没有缴纳土地使用税。他说：“查到的算倒霉。可能与投资环境有关，地方上不愿意对这个问题过于深究。”
对于房地产企业的这种宽松态度，为开发商大量囤积土地营造了“环境”。申银万国证券研究所房地产行业高级分析师陈昱新分析说，目前内地一些房地产上市公司的土地储备，已经达到二至三年的开发规模。
广东省政府参事潘蜀健説：“国家多次出台措施抑制地产商囤积土地，但地产商往往通过变通手段顺利过关，于是囤地运动愈演愈烈。土地资源的流失，导致政府对房地产市场调控的手段减少，而房地产商对楼市的操纵更加方便。”
这位参事认为，动辄万亩的圈地，对于房地产开发商的意义是，通过垄断土地来垄断房价，形成区域的房地产主导价格。
一些地方政府将土地作为城市经营的重要手段，也为土地商囤积居奇提供了机会。比如碧桂园物业发展公司在广东某城区周边圈了10公里长的土地，“那简直是造一个新城了，里面有商业街、度假酒店等。”当地开发商如是说。
复旦大学教授尹伯成呼吁，地方政府应该建立地价定期公开机制，分区域选取住宅楼盘公布其合理利润，这是抑制房价过快增长的一个有力手段。
编辑：卢劲杉
建设部此前也明确表示，全国40个重点城市“不存在房源不足”，可售商品住房面积总量达到1.2亿平方米、100万套。建设部提醒消费者“不要被虚假信息误导”。
然而，眼下许多售楼处排队购房者如过江之鲫，似乎房地产市场房源依旧紧张，供不应求。现实状况与政策信息背道而驰，这种供不应求的虚假信息究竟是如何制造出来的呢？
卖房如同“挤牙膏”坐等涨价节节高
京城一位业内人士哼了一首“卖房谣”：“没被许可先预卖，取得许可又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。”
据他介绍，京城的楼市，卖房子就像挤牙膏，开发商想尽各种办法一点一点将房子分期分批投放市场，并且一批一批提高价格，名为“销控”，实际上是人为地操控市场供求信息，最终达到房价大涨获取高额利润的目的，“这其实是大多数房产开发商的共同策略。”
“没被许可先预卖”。北京万德福房地产开发公司的“摩界”楼盘，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，违反有关规定，擅自收取诚意金并摇号选房，今年5月被北京市建委查处。
北京市和平里一新开楼盘，今年4月才取得商品房预售许可证，但去年4月就开始认购登记。今年5月开盘日，购房者蜂拥而至，却被告知去年10月底已有近千人排队预定，此后的预定者根本无权参与摇号选房。
“有了许可又不卖”。北京市朝阳区大望路一高价楼盘，其中一栋2003年底就获得了商品房销售许可证，但这个楼盘一直拖到今年5月，在房价涨声一片时才开盘。楼价也从当时同期楼盘均价每平方米8000元左右涨到现在的每平方米11000元。
“分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖”。更是楼市普遍采用的“销售策略”，万年花城是这样，其他很多楼盘也是如此。
近日，记者在紧邻北京西南三环的“万年花城”售楼处看到，大厅中央的沙盘周围，销售代表正在向聚集的购房者全力推荐四期即将开盘的3栋楼房。
“三期尾房从4月初就停止销售了，现在我们全部27名销售代表都在力推四期。”“三期就剩下几十套了，打算留到年底当现房卖。期房变成现房，价格当然会跟着涨，估计起码得8000多元一平方米。”销售代表介绍说。
针对“只剩下几十套三期尾房”的说法，记者当日在北京市房地产交易管理网查询，得出的却是另一结果：三期尾房尚余305套。其中一栋楼仅预定出两套，还有70套没有售出。
“三期尾房现在肯定不卖了，要买除非找我们大老板。”销售代表高女士解释说。
“即将开盘的四期共有6栋楼房，最先卖的是其中3栋。这次开盘的是3栋楼里的320套房屋，其他的房子以后陆续开盘。并且越往后，房子的户型、位置和朝向往往更好，当然价格就越高。每新开一次盘都要涨几百元。”
在售楼处现场，一位长期关注这个楼盘的购房者告诉记者：“‘万年花城’三期共12栋楼。2005年5月12日，三期第一次开盘，均价为每平方米5500元，到了当年10月份第六次开盘时，房价变成了5600元，当年11月第七次开盘就5700元了。到了今年，房价开始疯涨。1月第八次开盘6100元，而3月三期最后一次开盘时，是6500元。我眼睁睁看着这个楼盘三期价格一步一步地涨起来。”
房产商通过上述各种方式控制房源供给，实际上改变了真实的市场供求关系，人为地制造供不应求虚火，最终操纵市场，对房价持续上扬起到推波助澜的作用。
除了囤积房源之外，开发商制造虚假信息的手法很多。据业内人士介绍，有的开发商自己或者雇人在售楼处排队，炮制“人气”、哄抬房价。
一些商品房预售合同中，购房人姓名、住所、身份证号码等漏洞百出，在业内传为笑话。如今这种合同造假、人为造市的现象依然存在。
不仅如此，开发商还不断推出千人摇号、打折拍卖、人体彩绘秀、不买房也能中大奖，甚至豪车接送等手段来聚拢“人气”。经过一出出花样翻新的“售房秀”，购房人如坠雾里，房价也节节飙升。
不少购房者向记者反映，在整个购房过程中，楼盘信息几乎都是开发商发布的，从供应量到价格基本上是开发商说了算。
政府权威网站难破“迷津”
www.bjfdc.gov.cn是北京市建设委员会下属的网站，购房者可以通过其中“可售商品房统计”查询北京市全部合法项目可售房屋的情况及销售状态，信息细化到每套商品房。“我们的网站每天更新，保证是最新内容；还支持模糊查询，购房者只要输入一个字，就能搜索到相关楼盘信息。”这个网站管理者——北京市建委房屋交易市场管理处处长沈洁说。
4月底，在披露了北京市待售商品住宅面积占全部可售房面积60%的信息后，这家网站前所未有地火暴，这让沈洁感到出乎意料。
在沈洁记忆中，这个网站最高访问量达到每日90万次。而记者通过相关查询，从5月开始，这个网站的日访问量一度超过400万次，目前保持每天约100多万次的水平，全球网站排名跃升1600多位。
不仅如此，在建设部连续披露我国房地产市场供求真实信息之后，其下属网站受关注程度也明显提高，在建设部公布全国40个重点城市房地产权威信息网站域名后，天津、上海、广州等地相关网站访问量也明显增多。
打算在北京购房的丁扬现在比过去明白多了：“一上网，就知道全北京市的楼盘信息。最重要的是开发商手里有多少房没卖，具体到每座楼、每套房及已签约房屋的均价。”
但丁扬感到困惑的是，今年“五一”长假期间，他泡在北京市建委下属的这个房地产交易管理网上，精挑细选了几个满意的楼盘和户型，而这些房子在网上楼盘表内都用绿色标出，表示尚未签约，可以购买。丁扬按图索骥，转了几个楼盘后发现，他依然买不到网站上那些“绿色块”的“可售房”。
楼盘销售代表给他的解释：要么是还没有开盘，什么时候开盘也不清楚；要么是不在目前的销售计划之列，要等一段时间再说。
如今的楼盘销售代表，一接到顾客电话或者一见到顾客就问：“您来过我们售楼部吗？您从哪儿了解到我们楼盘的？上次是谁接待您的？”或者表示：“您要的那期楼盘没房了，您考虑下一期吧。”业内人士指出，这些销售代表一边在摸顾客的“底”，一边又“揣着明白装糊涂”。
另外，此次建设部公布的全国40个重点城市房地产权威信息披露网站中，也有的网站楼盘交易动态信息不全、房源信息粗略等，或多或少让购房者知情权有些“缩水”；还有的查来查去，核心内容难觅踪迹，让人一头雾水。或者在显眼位置很热闹地搞一些“经典楼盘展示”“黄金会员楼展”，让人们感到商业气氛过浓。
种种迹象表明，有“幕后之手”通过释放虚假信息操纵楼市。因此，现在很多购房者，不仅要求开发商公布住房“成本清单”，而且要求公布住房销售“信息清单”，包括房源套数、总面积、开盘时间、价格、可售套数、已售套数、房型面积，以及楼盘周边生活设施、教育环境、干线道路、未来发展规划等；还有的购房者要求“政府部门科学收集与整理楼市信息，集中归类，动态发布”。
令人尴尬的是，近年来，出于“经营城市”、增加税收、快速拉动GDP，包括某些人权力寻租的需要，一些地方及部门领导干部“角色错位”，热衷参与房地产项目的策划、审批和宣传造势活动，看上去俨然同开发商穿一条裤子，讲起话来不是急购房者所急，而是偏向了开发商一边。
经济学博士乔梁建议，可以借鉴股市的做法来规范房地产市场的信息披露，如规定房地产商有披露真实信息的义务，并且明确规定必须发布的信息种类、时间，并注明对真实性所承担的法律责任。
按照这一思路，纠正目前楼市信息不对称问题，还应当导入信息披露法律问责制度，不管是谁，制造虚假楼市信息，被证明是“黑嘴”的，就要严肃追究责任。
土地价格“绝密”：楼市迷局又一推手
长期以来，房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“绝密”，虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥，但记者发现，在不少地区，土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称，是制造楼市迷局的另一推手。
记者为了得到佛山碧桂花城楼盘的地价，辗转奔波于几个部门之间，对于普通购房者要了解一个楼盘的地价之难，感同身受。
由于在网上无法查到这个楼盘的地价，碧桂花城方面也拒绝透露，记者只好采访佛山市顺德区土地房产交易中心。这个交易中心负责人对记者说，我们这里只有房产交易数据，要查这个数据必须去国土资源局。记者随即又联系采访顺德区国土部门。
佛山市国土资源局顺德分局局长简本生对记者说，我们在网上都有公布的基准地价，而且每次公开拍卖土地都有公示。但是网络数据库容量有限，隔一段时间就要删除以往的记录，因此在网上是查不到这个数据的。而有关人士接受记者咨询时表示，这位局长说的“数据库容量有限”显然是个托词。
记者又问：如果购房者要查这个数据怎么办？简本生回答：如果有熟人，可以到有关处室查到这个数据。
一圈兜下来，记者花了整整两天工夫，也未能摸到这里的土地价格究竟是多少。
在佛山中心城区，汕头某开发商两年前以每亩200万元以上的价格拿下“天湖郦都”的地块。在本地开发商眼里，价格高得不可思议。但后来，这个开发商以填埋高压线经费超支为由，顺利更改了楼盘的容积率。一番“运作”下来，开发成本大大降低。
而在广州，城启集团则通过伪造公文和擅自更改规划等手段，大量增加建筑面积。业内人士指出，房地产规划这种重要信息，原则上应该通过媒体公开发布，但事实没有做到，以至于购房者无法通过政府渠道了解相关信息。
“如果知道规划，我就不会上‘城启’的当了。”一位城启的业主对记者说。
有业内专家指出，囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮，显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。
根据广东省有关规定，税务部门要对房地产开发土地每年按每平方米4元的标准征收土地使用税，土地在开发商手里囤积的时间越长缴纳的税额就越多。但这项抑制土地闲置的重要手段，却被许多地方政府作为吸引投资的“大礼”，“奉献”给了房地产开发商。
不久前，佛山市某区一家房地产公司因欠税问题被举报，当地政府组成专案组进行了调查，其结果是，这家公司补了1000万元的税金完事。据知情人士透露，这是一个“特例”，当地大部分房地产企业都没有缴纳土地使用税。他说：“查到的算倒霉。可能与投资环境有关，地方上不愿意对这个问题过于深究。”
对于房地产企业的这种宽松态度，为开发商大量囤积土地营造了“环境”。申银万国证券研究所房地产行业高级分析师陈昱新分析说，目前内地一些房地产上市公司的土地储备，已经达到二至三年的开发规模。
广东省政府参事潘蜀健説：“国家多次出台措施抑制地产商囤积土地，但地产商往往通过变通手段顺利过关，于是囤地运动愈演愈烈。土地资源的流失，导致政府对房地产市场调控的手段减少，而房地产商对楼市的操纵更加方便。”
这位参事认为，动辄万亩的圈地，对于房地产开发商的意义是，通过垄断土地来垄断房价，形成区域的房地产主导价格。
一些地方政府将土地作为城市经营的重要手段，也为土地商囤积居奇提供了机会。比如碧桂园物业发展公司在广东某城区周边圈了10公里长的土地，“那简直是造一个新城了，里面有商业街、度假酒店等。”当地开发商如是说。
复旦大学教授尹伯成呼吁，地方政府应该建立地价定期公开机制，分区域选取住宅楼盘公布其合理利润，这是抑制房价过快增长的一个有力手段。
编辑：卢劲杉