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【摘要】随着国内商业的高速发展，行业竞争越来越激烈，如何保持和提升自己的品牌形象和收益率，是摆在投资者和经营者面前一个很严峻的问题。越来越多的商场、购物中心近几年掀起升级改造热潮，这不仅是时代发展的需要，更是迫在眉睫的需求。下面就浅谈下本人参与南京金茂广场升级改造过程中的一些心得体会。
【关键词】商业升级改造;商业业态及动线改造;商业外立面改造
1、项目概况、工作范围及项目调研
1.1项目概况及工作范围
南京金茂广场位于南京市鼓楼区，基地东临中央路，南面是童家巷，北邻马家街，该项目包括商场、酒店、写字楼、公寓和住宅，建筑面积总计480，000平方米;项目分两期开发，一期项目已完工，商场地上八层，地下一层，总建筑面积80，000平方米，已于2015年9月26日开业。随着近几年国内商业的高速发展和南京商圈日新月异的变化，最初的商场业态已不能满足市场的需要，2019年初，投资方南京国际集团决定对现有商场进行业态调整和局部楼层升级改造，计划用两年的时间，将金茂广场打造成一个集精品零售、餐饮、休闲及运动时尚于一体的潮牌聚集地。本次具体工作范围为金茂广场地下一层、四层、六层（局部）、中庭以及局部外立面升级改造，改造区域总建筑面积15，072.90平方米。本次升级改造除了对商场之前的设计缺陷进行改善以外，为配合业主方的运营需要，在优化商业动线的同时，也对部分防火分区进行了调整，例如：地下一层现状为商业营业厅（含餐饮和超市），改造后为餐饮美食街，对部分防火分区进行了调整;四层现状为零售，改造后为运动主题馆，对商业动线、店铺划分及防火分区做了调整;六层业态和防火分区未变，部分品牌做了调整。
1.2项目调研
项目实地考察和基础资料整理，是开始工作的第一步，也是非常重要的一步。根据业主方提供的施工图电子文件和竣工蓝图，结合实地考察后，我们对商场存在的问题进行了梳理，形成项目现状调查报告。
2、现状问题诊断、改造业态规划及改造方案设计
2.1现状问题诊断
根据上一阶段的实地调研，我们从商业设计的角度出发，对商场现状的商业动线，垂直交通，室内空间和外立面展示等方面进行综合研究与评估，形成现状问题诊断报告，概括如下：
2.1.1 地下一层现状问题诊断
（1） 地铁出入口附近商业通道单调狭窄，缺乏空间缩放性;
（2） 沿下沉广场店铺没有很好利用下沉广场的室外空间;
（3）超市改造成街区后动线较深，缺乏有效的商业动线组织;
（4）商业动线和商场竖向交通关系不合理。
2.1.2标准层现状问题诊断
（1）小中庭空间效果过于狭窄;
（2）左右两侧商用客梯识别度差，容易造成商场运力不均，中间商用客梯过载;
（3）三组自动扶梯相距太近;
（4）中庭附近柱子过多，影响店铺的展示效果。
2.1.3主中庭现状问题诊断
（1）中庭2-6层自动扶梯过多，影响中庭视觉通透性，且与两侧扶梯间距过近;
（2）中庭空间缺乏特色性，各楼层业态特点无法通过中庭表达;
（3）相对于8层的空间高度，中庭尺度过小，显得空间略狭窄。
2.1.4立面现状问题诊断
（1）现状立面方案过于注重整体和优雅，立面元素缺少活跃的商业气氛;
（2）玻璃衬板颜色较暗，日间效果比较沉闷，且过于封闭，影响内部餐饮业态的
景观视线需求。夜间灯光效果不够活跃和突出;
（3）主入口体量以及商场标志不明显，缺乏识别度，门厅内部空间缺乏特色;
（4）沿街界面上商业氛围有待进一步提升。
2.2改造商业业态规划
当甲方决定对其商业项目进行升级改造时，多是因为原有的商业业态组合出了问题，需要重新进行业态规划和品牌招商，准确的商业业态定位是一个项目升级改造成功的关键。本项目中甲方聘请了专业的招商策划顾问，确定了金茂广场新的商业业态和品牌定位，作为本次升级改造的设计依据。升级改造后，地下一层将成为由主题餐饮、音乐酒吧、年轻生活方式体验区、MINI超市等组成的青年市集;四层将成为由运动体验区、运动品牌旗舰店和水吧组成的运动主题馆;六层将成为以特色餐饮为主题的“圈子”生活中心。
2.3改造方案设计
2.3.1地下一层改造方案设计
基于对上一阶段诊断问题的分析，以及和甲方、商业顾问团队多轮沟通，我们对地下一层平面进行了设计优化，主要内容包括调整店铺边线，适当扩大连通地铁出入口的商业通道，增加交通节点;在下沉广场一侧增加开口，方便人流导入;超市区改造而成的美食街以环形交通动线组织，增加可达性;适当扩展竖向交通周围的空间区域，增加中岛店铺。同时根据“青年市集”年轻、文艺、放松、慢节奏的主题风格定位进行室内精装修设计。
2.3.2四层改造方案设计
同样基于对上一阶段诊断问题的分析，以及和甲方、商业顾问团队多轮沟通，我们对四层平面进行了设计优化，主要内容包括把四层平面划分成社交区、休闲+公共交通区和文娱活动区，在两组自动扶梯形成的垂直交通两侧，布置岛柜式冰淇淋店和DJ酒吧，在社交区增设运动展示走廊和休憩区，在文娱活动区增设摄影图片展示走廊等，并根据“运动主题馆”流行、时尚、碰撞、能量传播的主题风格定位进行室内精装修设计。
2.3.3主中庭改造方案设计（包含垂直交通动线优化）
本项目原设计存在的一个主要问题就是垂直交通流线不顺畅，自动扶梯不能便捷地把人向上引到各层去，在进行主中庭改造设计的同时，我们对商场的垂直交通动线进行了优化设计，建议拆除部分无效的自动扶梯。在五层和六层之间增加一组自动扶梯，封堵二层南北两侧和五层南侧的洞口给商业岛柜使用，并在主中庭首层二层之间增加一组自动扶梯。同时调整主中庭在各层的洞口轮廓，引入“飘带”概念，突出动感和流畅的线条美感，增强主中庭的视觉冲击力。
2.3.4立面改造方案设计
根据上一阶段的分析，我们与甲方和商业顾问团队一起制定了立面优化策略，主要内容包括：最大化首二层沿街立面的通透性和商业氛围，突出入口门厅的通透性和识别度，置入雨篷体量来分隔首二层的沿街商业展示面与上部立面，并在入口处考虑标志性商場标识，改善主入口上方立面的通透性并增加商业氛围。增强整体立面视觉冲击力。在研究白天视觉效果的同时，考虑晚间商业主入口的灯光照明，使之同样可以成为人们视线的焦点。
结论：
综上所述，南京金茂汇经过本次升级改造，将极大地解决原商业在使用过程中存在的各种问题，结合商业业态的优化调整，使商业动线组织更加合理，建筑主入口更具视觉冲击力、商业空间也更加主题化、潮流化，更加适应年轻人追求时尚品味的需求。本项目目前已进入竣工验收阶段，升级改造后的南京金茂汇将更名为南京览秀城，将在2020年年底与大家见面，敬请期待！
【关键词】商业升级改造;商业业态及动线改造;商业外立面改造
1、项目概况、工作范围及项目调研
1.1项目概况及工作范围
南京金茂广场位于南京市鼓楼区，基地东临中央路，南面是童家巷，北邻马家街，该项目包括商场、酒店、写字楼、公寓和住宅，建筑面积总计480，000平方米;项目分两期开发，一期项目已完工，商场地上八层，地下一层，总建筑面积80，000平方米，已于2015年9月26日开业。随着近几年国内商业的高速发展和南京商圈日新月异的变化，最初的商场业态已不能满足市场的需要，2019年初，投资方南京国际集团决定对现有商场进行业态调整和局部楼层升级改造，计划用两年的时间，将金茂广场打造成一个集精品零售、餐饮、休闲及运动时尚于一体的潮牌聚集地。本次具体工作范围为金茂广场地下一层、四层、六层（局部）、中庭以及局部外立面升级改造，改造区域总建筑面积15，072.90平方米。本次升级改造除了对商场之前的设计缺陷进行改善以外，为配合业主方的运营需要，在优化商业动线的同时，也对部分防火分区进行了调整，例如：地下一层现状为商业营业厅（含餐饮和超市），改造后为餐饮美食街，对部分防火分区进行了调整;四层现状为零售，改造后为运动主题馆，对商业动线、店铺划分及防火分区做了调整;六层业态和防火分区未变，部分品牌做了调整。
1.2项目调研
项目实地考察和基础资料整理，是开始工作的第一步，也是非常重要的一步。根据业主方提供的施工图电子文件和竣工蓝图，结合实地考察后，我们对商场存在的问题进行了梳理，形成项目现状调查报告。
2、现状问题诊断、改造业态规划及改造方案设计
2.1现状问题诊断
根据上一阶段的实地调研，我们从商业设计的角度出发，对商场现状的商业动线，垂直交通，室内空间和外立面展示等方面进行综合研究与评估，形成现状问题诊断报告，概括如下：
2.1.1 地下一层现状问题诊断
（1） 地铁出入口附近商业通道单调狭窄，缺乏空间缩放性;
（2） 沿下沉广场店铺没有很好利用下沉广场的室外空间;
（3）超市改造成街区后动线较深，缺乏有效的商业动线组织;
（4）商业动线和商场竖向交通关系不合理。
2.1.2标准层现状问题诊断
（1）小中庭空间效果过于狭窄;
（2）左右两侧商用客梯识别度差，容易造成商场运力不均，中间商用客梯过载;
（3）三组自动扶梯相距太近;
（4）中庭附近柱子过多，影响店铺的展示效果。
2.1.3主中庭现状问题诊断
（1）中庭2-6层自动扶梯过多，影响中庭视觉通透性，且与两侧扶梯间距过近;
（2）中庭空间缺乏特色性，各楼层业态特点无法通过中庭表达;
（3）相对于8层的空间高度，中庭尺度过小，显得空间略狭窄。
2.1.4立面现状问题诊断
（1）现状立面方案过于注重整体和优雅，立面元素缺少活跃的商业气氛;
（2）玻璃衬板颜色较暗，日间效果比较沉闷，且过于封闭，影响内部餐饮业态的
景观视线需求。夜间灯光效果不够活跃和突出;
（3）主入口体量以及商场标志不明显，缺乏识别度，门厅内部空间缺乏特色;
（4）沿街界面上商业氛围有待进一步提升。
2.2改造商业业态规划
当甲方决定对其商业项目进行升级改造时，多是因为原有的商业业态组合出了问题，需要重新进行业态规划和品牌招商，准确的商业业态定位是一个项目升级改造成功的关键。本项目中甲方聘请了专业的招商策划顾问，确定了金茂广场新的商业业态和品牌定位，作为本次升级改造的设计依据。升级改造后，地下一层将成为由主题餐饮、音乐酒吧、年轻生活方式体验区、MINI超市等组成的青年市集;四层将成为由运动体验区、运动品牌旗舰店和水吧组成的运动主题馆;六层将成为以特色餐饮为主题的“圈子”生活中心。
2.3改造方案设计
2.3.1地下一层改造方案设计
基于对上一阶段诊断问题的分析，以及和甲方、商业顾问团队多轮沟通，我们对地下一层平面进行了设计优化，主要内容包括调整店铺边线，适当扩大连通地铁出入口的商业通道，增加交通节点;在下沉广场一侧增加开口，方便人流导入;超市区改造而成的美食街以环形交通动线组织，增加可达性;适当扩展竖向交通周围的空间区域，增加中岛店铺。同时根据“青年市集”年轻、文艺、放松、慢节奏的主题风格定位进行室内精装修设计。
2.3.2四层改造方案设计
同样基于对上一阶段诊断问题的分析，以及和甲方、商业顾问团队多轮沟通，我们对四层平面进行了设计优化，主要内容包括把四层平面划分成社交区、休闲+公共交通区和文娱活动区，在两组自动扶梯形成的垂直交通两侧，布置岛柜式冰淇淋店和DJ酒吧，在社交区增设运动展示走廊和休憩区，在文娱活动区增设摄影图片展示走廊等，并根据“运动主题馆”流行、时尚、碰撞、能量传播的主题风格定位进行室内精装修设计。
2.3.3主中庭改造方案设计（包含垂直交通动线优化）
本项目原设计存在的一个主要问题就是垂直交通流线不顺畅，自动扶梯不能便捷地把人向上引到各层去，在进行主中庭改造设计的同时，我们对商场的垂直交通动线进行了优化设计，建议拆除部分无效的自动扶梯。在五层和六层之间增加一组自动扶梯，封堵二层南北两侧和五层南侧的洞口给商业岛柜使用，并在主中庭首层二层之间增加一组自动扶梯。同时调整主中庭在各层的洞口轮廓，引入“飘带”概念，突出动感和流畅的线条美感，增强主中庭的视觉冲击力。
2.3.4立面改造方案设计
根据上一阶段的分析，我们与甲方和商业顾问团队一起制定了立面优化策略，主要内容包括：最大化首二层沿街立面的通透性和商业氛围，突出入口门厅的通透性和识别度，置入雨篷体量来分隔首二层的沿街商业展示面与上部立面，并在入口处考虑标志性商場标识，改善主入口上方立面的通透性并增加商业氛围。增强整体立面视觉冲击力。在研究白天视觉效果的同时，考虑晚间商业主入口的灯光照明，使之同样可以成为人们视线的焦点。
结论：
综上所述，南京金茂汇经过本次升级改造，将极大地解决原商业在使用过程中存在的各种问题，结合商业业态的优化调整，使商业动线组织更加合理，建筑主入口更具视觉冲击力、商业空间也更加主题化、潮流化，更加适应年轻人追求时尚品味的需求。本项目目前已进入竣工验收阶段，升级改造后的南京金茂汇将更名为南京览秀城，将在2020年年底与大家见面，敬请期待！