论文部分内容阅读
［摘要］近年来，伴随着房地产市场的迅猛发展，因房屋买卖、分割、合并对早期商品房进行重新测绘的需求也逐年增多。在以往工作中这类情况在法院的离婚判决中比较多见，一般是几间平房进行分割，各分得其中几间，由于对公用面积分摊不影响或影响很小，涉及的问题也很少，未暴露出更多的矛盾。但是房地产发展到今天，房屋的分割和合并的种类从多方面多角度出现，一个房屋的分割可能涉及到若干产权人和相关人，所以日常工作中房屋的分割问题有时会成为非常棘手的问题，如果处理不当可能引发更多的问题甚至法律纠纷。
［关键词］房屋分割 合并测绘
［中图分类号］TU198 ［文献标识码］A ［文章编号］1009-5349（2012）02－0030－01
一、房屋分割与合并的种类
房屋继承时的分家析产；旧房屋的改造，旧房屋或烂尾楼的总体维护状况并没有改变，但是房屋的内部格局发生变化；因标的物总价值大于偿还或赔偿额度，法院对整栋房屋中的部分进行查封或判决；因抵押物总价值大于贷款额度，抵押人要求对整栋房屋中的部分抵押；因销售的需要，在房屋的销售过程中将面积较大的房屋拆分成若干小房屋进行销售；因房屋的原结构不能满足消防、卫生、防疫等城市建设相关管理部门要求，故对房屋进行拆分；其他因素：上述各种原因产生了对房屋分割与合并的需求。而为了繁荣房地产市场，为了促进城市的建设，为了推进司法等部门关于房产的工作，房屋的分割和合并在不违反相关法律法规的前提下应该提倡和推进，对房屋进行改造并重新分割，既节约了房屋启动成本，又实现了房屋的使用价值，所以某些情况下房屋的分割与合并会解决一些现实的问题。
二、房屋分割与合并测绘存在的问题
（一）房屋成“套”问题
房产测绘的基础测绘单元是“套”，房屋在分割过程中也要按“套”分割，在测绘过程中，如果要出具准确的测绘报告，要考虑到许多相关因素，房屋的用途及功能就与房屋测算面积紧密相连。如果一套住宅房屋分割成两套房屋，必须达到两套房屋的设计条件，在《住宅设计规范》GB50096-1999中规定，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间，室内给水排水系统，设置燃气表、电度表，有线电视、电话等设施，满足房屋成“套”的设计要求。由于房产测绘部门不是房屋的检查验收部门，暂不考虑房屋是否满足相应的功能，但要按“套”出具测绘成果，就不能无视“套”的内涵。目前房屋的竣工验收部门一般出具整栋房屋的验收报告，对房屋的套数没有明确规定，而房屋产权登记部门仅要求整栋房屋的竣工验收手续及房屋的测绘资料，那么每套房屋的设定无形中成为房产测绘部门隐形工作。
（二）房屋的公用面积分摊问题
房屋的公用面积分摊是房产测绘工作主要内容之一，《房产测量规范》中房屋的共有共用面积的处理原则为，产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行，无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。由此，在进行房产测绘时，测绘部门首先要求提交产权各方的合法权属分割文件或协议，并按文件和协议的相关规定执行。在新建房屋的测绘工作中，此类情况一般由房屋开发建设单位提交共用部位与功能的使用说明和共用面积的分摊方案，房产测绘部门在其不违背国家和各地房产测量相关规定的情况下按此进行，房屋的开发建设单位在销售房屋时与购房人按此共用部位和功能的使用说明签订购房合同。但是在房屋的分割与合并工作中，对共用面积分摊的操作就比较繁琐。如果该栋房屋为一个产权单位，则可要求产权单位出具其房屋分割与合并后房屋的各部位使用功能，拟定分割后的共用面积分摊方案，房产测绘部门按新建房屋进行测绘。但是如果要求测绘的房屋所在栋有若干产权单位，而要求分割的房屋仅是其中一个产权单位，该栋房屋是否有产权各方的合法权属分割文件或协议的情况无从调查，若已在房屋登记部门备案或由业主委员会管理，则可查阅。但是目前为止，各地房产登记部门或业主委员会鲜有对此进行管理，在不了解以往登记的相关情况下对现有房屋进行分割测算就容易出现了问题。
三、房屋分割与合并测绘实际操作
鉴于房屋的分割测绘存在的问题并不是测绘手段的问题，而是由于在房地产飞速发展而相关房产政策滞后情况下，因有关政策模糊引发的具体执行问题，所以建议在开展测绘工作时应充分收集的基础资料，防范风险，现根据目前的相关部门的管理条件和房地产市场环境，建议在房屋分割与测绘工作中应从利用以下材料保证房产成果的现实性：房屋共用部位的拆分需取得该栋建筑物参与分摊该共用部位的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并提交书面材料。已设定抵押的房屋进行拆分（分割）需取得抵押权人的同意，依法被查封、扣押、监管的房屋进行拆分（分割）需取得法院等相关部门的同意。经审查机构审查合格并加盖审查机构公章的改造施工图；该房屋的原竣工图；《施工图设计文件审查合格书》；《房屋所有权证》；若待分割房屋为新建房屋则提交《建筑工程规划许可证》及附件、附图；产权单位（人）及设计单位提交的房屋拆分（分割）部位的共用设施使用说明、产权单位（人）提交的房屋拆分（分割）部位的公共部位分摊方案及房屋设计单位出具并经施工图审查机构认定的各套房屋独立使用说明；已签署文件收讫的《工程竣工验收备案表》等相关资料。
［关键词］房屋分割 合并测绘
［中图分类号］TU198 ［文献标识码］A ［文章编号］1009-5349（2012）02－0030－01
一、房屋分割与合并的种类
房屋继承时的分家析产；旧房屋的改造，旧房屋或烂尾楼的总体维护状况并没有改变，但是房屋的内部格局发生变化；因标的物总价值大于偿还或赔偿额度，法院对整栋房屋中的部分进行查封或判决；因抵押物总价值大于贷款额度，抵押人要求对整栋房屋中的部分抵押；因销售的需要，在房屋的销售过程中将面积较大的房屋拆分成若干小房屋进行销售；因房屋的原结构不能满足消防、卫生、防疫等城市建设相关管理部门要求，故对房屋进行拆分；其他因素：上述各种原因产生了对房屋分割与合并的需求。而为了繁荣房地产市场，为了促进城市的建设，为了推进司法等部门关于房产的工作，房屋的分割和合并在不违反相关法律法规的前提下应该提倡和推进，对房屋进行改造并重新分割，既节约了房屋启动成本，又实现了房屋的使用价值，所以某些情况下房屋的分割与合并会解决一些现实的问题。
二、房屋分割与合并测绘存在的问题
（一）房屋成“套”问题
房产测绘的基础测绘单元是“套”，房屋在分割过程中也要按“套”分割，在测绘过程中，如果要出具准确的测绘报告，要考虑到许多相关因素，房屋的用途及功能就与房屋测算面积紧密相连。如果一套住宅房屋分割成两套房屋，必须达到两套房屋的设计条件，在《住宅设计规范》GB50096-1999中规定，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间，室内给水排水系统，设置燃气表、电度表，有线电视、电话等设施，满足房屋成“套”的设计要求。由于房产测绘部门不是房屋的检查验收部门，暂不考虑房屋是否满足相应的功能，但要按“套”出具测绘成果，就不能无视“套”的内涵。目前房屋的竣工验收部门一般出具整栋房屋的验收报告，对房屋的套数没有明确规定，而房屋产权登记部门仅要求整栋房屋的竣工验收手续及房屋的测绘资料，那么每套房屋的设定无形中成为房产测绘部门隐形工作。
（二）房屋的公用面积分摊问题
房屋的公用面积分摊是房产测绘工作主要内容之一，《房产测量规范》中房屋的共有共用面积的处理原则为，产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行，无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。由此，在进行房产测绘时，测绘部门首先要求提交产权各方的合法权属分割文件或协议，并按文件和协议的相关规定执行。在新建房屋的测绘工作中，此类情况一般由房屋开发建设单位提交共用部位与功能的使用说明和共用面积的分摊方案，房产测绘部门在其不违背国家和各地房产测量相关规定的情况下按此进行，房屋的开发建设单位在销售房屋时与购房人按此共用部位和功能的使用说明签订购房合同。但是在房屋的分割与合并工作中，对共用面积分摊的操作就比较繁琐。如果该栋房屋为一个产权单位，则可要求产权单位出具其房屋分割与合并后房屋的各部位使用功能，拟定分割后的共用面积分摊方案，房产测绘部门按新建房屋进行测绘。但是如果要求测绘的房屋所在栋有若干产权单位，而要求分割的房屋仅是其中一个产权单位，该栋房屋是否有产权各方的合法权属分割文件或协议的情况无从调查，若已在房屋登记部门备案或由业主委员会管理，则可查阅。但是目前为止，各地房产登记部门或业主委员会鲜有对此进行管理，在不了解以往登记的相关情况下对现有房屋进行分割测算就容易出现了问题。
三、房屋分割与合并测绘实际操作
鉴于房屋的分割测绘存在的问题并不是测绘手段的问题，而是由于在房地产飞速发展而相关房产政策滞后情况下，因有关政策模糊引发的具体执行问题，所以建议在开展测绘工作时应充分收集的基础资料，防范风险，现根据目前的相关部门的管理条件和房地产市场环境，建议在房屋分割与测绘工作中应从利用以下材料保证房产成果的现实性：房屋共用部位的拆分需取得该栋建筑物参与分摊该共用部位的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并提交书面材料。已设定抵押的房屋进行拆分（分割）需取得抵押权人的同意，依法被查封、扣押、监管的房屋进行拆分（分割）需取得法院等相关部门的同意。经审查机构审查合格并加盖审查机构公章的改造施工图；该房屋的原竣工图；《施工图设计文件审查合格书》；《房屋所有权证》；若待分割房屋为新建房屋则提交《建筑工程规划许可证》及附件、附图；产权单位（人）及设计单位提交的房屋拆分（分割）部位的共用设施使用说明、产权单位（人）提交的房屋拆分（分割）部位的公共部位分摊方案及房屋设计单位出具并经施工图审查机构认定的各套房屋独立使用说明；已签署文件收讫的《工程竣工验收备案表》等相关资料。