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摘要：对于房地产开发企业来讲，保障性住房的开发建设与普通商品房有着很大区别，普通商品房开发房地产商以获取利润为主要目的，而保障房开发需要的是一份强烈的社会责任感，只有在市场上有着良好声誉的国有企业才能参与其中，取得利润只能退而求其次。所以，开发商如果想参与保障房建设，必须要将自己的角色定位准确，以一种不同的运作模式进行开发。
关键词：房地产开发；保障房建设；政府主导；代建模式；利弊分析
1、前言：
2010年1月，国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》——“国11条”，指出要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。限价商品房和公共租赁住房首次正式出现在保障房体系中。
通知要求力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭，并要求地方政府做好2010-2012年的保障房建设规划。随后，在中央的“十二五”规划中，保障房建设规划提升至3600万套，计划至2015年末，保障房能覆盖到总人口的20%左右。住建部对2011年保障房建设、供应结构做出了明确的安排，并与地方政府签订责任书，大大强化了保障房执行力度[1]。
同时将保障房建设与管理任务分解为考核地方政府领导人的重要指标，并将社会治理的指标与之匹配，从而从单纯的CDP指标改变为包容性增长的指标（包括房价指标、失业率指标、突发事件指标等），通过保障房建设平抑商品房房价，抑制房地产市场泡沫[2]。
根据“十二五”规划，我国将在5年内建设保障性住房3600万套，其中2011年1000万套，2012年1000万套，2013-2015年共建设1600万套。目标完成后，我国保障房的覆盖率将达到20%，这将有力地缓解住房供给不足的压力，促进实现住有所居的目标[3]。
2、保障性住房建设模式的特点
（1）政府主导性强。我国的保障性住房的开发一般都是由地方各级政府主导，政府先根据每年国家下达的保障性住房的建设任务，制定当地保障房建设计划，确定年内保障房建设完工面积和新开工面积。然后再由土地管理部门进行保障房建设用地的选址工作，有人提出：“保障性住房的用地基本上处于市郊，给生活带来不便。”我们应该看到的是保障房就是要解决人民基本的住房需求问题，其不可能建设在市中心和商业区，这与房地产市场科学合理的发展是相一致的。近几年保障房周边环境已大大改善，相关的配套设施逐步建立，已基本能满足生活需求。
选址过后，应根据规划指标组织建设。政府不是房地产开发企业，不能直接参与开发建设。通常政府会组建一个专门进行保障房建设的房地产开发公司，代表政府进行保障房的开发和建设，公司以承担政府在保障房建设中的社会责任为己任，实行微利化经营。这样既可以保证了政府主导的原则，又使其具有一个房地产开发公司操作的规范性和灵活性，从而使保障房建设工作顺利、健康地开展。
（2）代建模式单一。现阶段保障房建设还离不开房地产企业的支持与配合，目前还以政府主导、企业代建的形式进行开发。基本模式是：现由政府在保障房出让地块作出预设条件，要求参与保障房建设的开发企业定时定量进行建设，然后再由政府以一定的价格进行回购。在回购协议中明确规定回购单价和依据工程建设部位发放安置回购款的节点。项目竣工以后，开发企业不参与分配，由政府进行统一的出售或安置。
（3）土地平衡。指的是政府在整理某地块时，在出让条件中加入保障房的建设任务，如果开发企业想拿到此地块中商品房土地的话，还应同时建设一定量的保障房作为平衡。当然作为土地平衡条件，商品房土地价款会做出一定的优惠。
3、开发商在保障性住房建设中的角色定位
我国保障房的建设主要由各级政府为主导，每个行政区域都有各自的建设任务，每年的开工量和建设指标完成情况是衡量各级政府能力的重要标准。但作为政府部门毕竟不是房地产开发企业，其只能从土地供应和拆迁安置等方面去主导。
作为参与到保障房建设的开发商主要的角色则是主要承担了保障房项目的具体实施。
首先，项目确定立项之后，根据规划指标联系设计单位完成详规和施工图设计，对于保障房的户型要充分考虑其使用功能，尽可能地做到合理。在与规划部门充分沟通后确定最终的实施方案。
其次，办理项目开工前所需的各种建设手续，特别是在一些手续和缴费上保障房项目会有一定的便捷和减免。作为开发商要主动与政府合作部门进行有效地沟通，能使项目的开展更加顺畅。
还有，建设过程当然是以开发商为主体，也是开发商主要的职能所在，按照与政府签订的合作开发协议，保质保量地完成代建任务，从工程管理上体现出保障性住房的新模式，达到业主满意。积极与政府沟通保证回购款的及时到位，能够更好地支持工程建设。
最后，根据政府回购协议，配合政府部門完成保障房的入住办理工作，并承担在保修期内的维修责任。
4、开发商参与保障房建设的利弊分析
对于参与到保障房建设大潮中来的开发企业，利弊共存。一方面通过保障房的建设抢占了机遇，在当今房地产市场普遍低迷的情况下，既可以使开发企业多了一条企业发展的道路，尝试了新的一种开发途径，又可以赢得一定的社会认同和声誉，为其以后的发展放宽道路。
但另一方面我们必须看到我国的保障房开发和管理还处于不断的完善中，会出现这样那样的问题，对于开发商来讲也会有一定的风险和困难。
4、1面临机遇
首先，市场空间大。在中央的“十二五”规划中，住建部对2011年保障房建设、供应结构做出了明确的安排，并与地方政府签订责任书，大大强化了保障房执行力度。我国将在5年内建设保障性住房3600万套，其中2011年1000万套，2012年1000万套，2013-2015年共建设1600万套。保障房能覆盖到总人口的20%左右。“十二五”期间，天津也将进一步加大政府投入力度，计划建设保障房5205 万平方米，比“十一五”期间翻了一番。
关键词：房地产开发；保障房建设；政府主导；代建模式；利弊分析
1、前言：
2010年1月，国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》——“国11条”，指出要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。限价商品房和公共租赁住房首次正式出现在保障房体系中。
通知要求力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭，并要求地方政府做好2010-2012年的保障房建设规划。随后，在中央的“十二五”规划中，保障房建设规划提升至3600万套，计划至2015年末，保障房能覆盖到总人口的20%左右。住建部对2011年保障房建设、供应结构做出了明确的安排，并与地方政府签订责任书，大大强化了保障房执行力度[1]。
同时将保障房建设与管理任务分解为考核地方政府领导人的重要指标，并将社会治理的指标与之匹配，从而从单纯的CDP指标改变为包容性增长的指标（包括房价指标、失业率指标、突发事件指标等），通过保障房建设平抑商品房房价，抑制房地产市场泡沫[2]。
根据“十二五”规划，我国将在5年内建设保障性住房3600万套，其中2011年1000万套，2012年1000万套，2013-2015年共建设1600万套。目标完成后，我国保障房的覆盖率将达到20%，这将有力地缓解住房供给不足的压力，促进实现住有所居的目标[3]。
2、保障性住房建设模式的特点
（1）政府主导性强。我国的保障性住房的开发一般都是由地方各级政府主导，政府先根据每年国家下达的保障性住房的建设任务，制定当地保障房建设计划，确定年内保障房建设完工面积和新开工面积。然后再由土地管理部门进行保障房建设用地的选址工作，有人提出：“保障性住房的用地基本上处于市郊，给生活带来不便。”我们应该看到的是保障房就是要解决人民基本的住房需求问题，其不可能建设在市中心和商业区，这与房地产市场科学合理的发展是相一致的。近几年保障房周边环境已大大改善，相关的配套设施逐步建立，已基本能满足生活需求。
选址过后，应根据规划指标组织建设。政府不是房地产开发企业，不能直接参与开发建设。通常政府会组建一个专门进行保障房建设的房地产开发公司，代表政府进行保障房的开发和建设，公司以承担政府在保障房建设中的社会责任为己任，实行微利化经营。这样既可以保证了政府主导的原则，又使其具有一个房地产开发公司操作的规范性和灵活性，从而使保障房建设工作顺利、健康地开展。
（2）代建模式单一。现阶段保障房建设还离不开房地产企业的支持与配合，目前还以政府主导、企业代建的形式进行开发。基本模式是：现由政府在保障房出让地块作出预设条件，要求参与保障房建设的开发企业定时定量进行建设，然后再由政府以一定的价格进行回购。在回购协议中明确规定回购单价和依据工程建设部位发放安置回购款的节点。项目竣工以后，开发企业不参与分配，由政府进行统一的出售或安置。
（3）土地平衡。指的是政府在整理某地块时，在出让条件中加入保障房的建设任务，如果开发企业想拿到此地块中商品房土地的话，还应同时建设一定量的保障房作为平衡。当然作为土地平衡条件，商品房土地价款会做出一定的优惠。
3、开发商在保障性住房建设中的角色定位
我国保障房的建设主要由各级政府为主导，每个行政区域都有各自的建设任务，每年的开工量和建设指标完成情况是衡量各级政府能力的重要标准。但作为政府部门毕竟不是房地产开发企业，其只能从土地供应和拆迁安置等方面去主导。
作为参与到保障房建设的开发商主要的角色则是主要承担了保障房项目的具体实施。
首先，项目确定立项之后，根据规划指标联系设计单位完成详规和施工图设计，对于保障房的户型要充分考虑其使用功能，尽可能地做到合理。在与规划部门充分沟通后确定最终的实施方案。
其次，办理项目开工前所需的各种建设手续，特别是在一些手续和缴费上保障房项目会有一定的便捷和减免。作为开发商要主动与政府合作部门进行有效地沟通，能使项目的开展更加顺畅。
还有，建设过程当然是以开发商为主体，也是开发商主要的职能所在，按照与政府签订的合作开发协议，保质保量地完成代建任务，从工程管理上体现出保障性住房的新模式，达到业主满意。积极与政府沟通保证回购款的及时到位，能够更好地支持工程建设。
最后，根据政府回购协议，配合政府部門完成保障房的入住办理工作，并承担在保修期内的维修责任。
4、开发商参与保障房建设的利弊分析
对于参与到保障房建设大潮中来的开发企业，利弊共存。一方面通过保障房的建设抢占了机遇，在当今房地产市场普遍低迷的情况下，既可以使开发企业多了一条企业发展的道路，尝试了新的一种开发途径，又可以赢得一定的社会认同和声誉，为其以后的发展放宽道路。
但另一方面我们必须看到我国的保障房开发和管理还处于不断的完善中，会出现这样那样的问题，对于开发商来讲也会有一定的风险和困难。
4、1面临机遇
首先，市场空间大。在中央的“十二五”规划中，住建部对2011年保障房建设、供应结构做出了明确的安排，并与地方政府签订责任书，大大强化了保障房执行力度。我国将在5年内建设保障性住房3600万套，其中2011年1000万套，2012年1000万套，2013-2015年共建设1600万套。保障房能覆盖到总人口的20%左右。“十二五”期间，天津也将进一步加大政府投入力度，计划建设保障房5205 万平方米，比“十一五”期间翻了一番。