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《房地产登记技术规程》（下称《规程》）自2012年6月实施以来，已快两年时间了，各地登记机构在贯彻实施过程中，难免碰到这样或那样的问题，只有正确对待各种困惑，真正吃透《规程》实质，才能实施好执行好，从而提升登记质量，提高对外服务质量，笔者从自身工作体验，认为在执行《规程》中应重点把握以下几点。
一、认清《规程》的法律定位
《规程》是行业标准，行业标准并非正式的法律渊源，也就是并非属法律法规规章序列，而是行业自治规范的重要形式之一。根据《标准化法》，行业标准又分为强制性标准和推荐性标准。保障人体健康、人身、财产安全的标准和法律法规规定强制执行的标准是强制性标准，其他标准是推荐性标准。《标准化法》同时明确：“强制性标准，必须执行。”《规程》与房地产交易秩序、财产安全休戚相关，是行业强制性标准，因而各地登记机构都应以《规程》为指导开展登记工作。
首先，《规程》主要规范工作人员行为的准则。从登记的起始点“申请”到终点“登簿”或“发证”再到“归档”、“提供信息利用”，都要求工作人员按程序按规定履行，《规程》的出台尽可能减少工作人员的自由裁量权。
其次，《规程》也是提供标准化服务的准则。标准可分为国家标准和行业标准，没有国家标准而需要在全国登记行业范围内统一技术要求的，则可以制定行业标准。房屋登记涉及集体和公民重大财产安全，如果在全国范围内没有较为统一的口径，则很难获得社会满意的服务。房屋登记本来就类型繁多，收件繁琐，这更需要有一致的操作程序和收件要求，让申请人明知申请登记需要提供的材料和需要办理的手续。
最后，《规程》是衡量登记机构标准化程度的标尺。尽管房屋性质多种多样，登记类型名目繁多，但每类登记所应遵循的原则和程序是基本一致的，是否按《规程》行事是考量登记机构管理规范化和标准化的主要指标。特别是对于《规程》中强制性规定，使用最为严格的语言“不得”、“须”的，登记机构应无条件遵守。基于强制性行业标准衍生于国家法又丰富着国家法，而且《规程》对行业运作确实起到最直接的重要作用，司法部门应把《规程》作为司法审判的参考，对登记行为作出恰当而全面的审查，给予当事人必要的权益保护。
二、房、地登记机构都应遵守《规程》
《规程》是我国房地产登记领域第一个较为详细的操作准则，从其名称便可知，这是规范整个房、地登记的行业标准。事实上，房、地登记无论程序还是收件上均存在着很多的相似之处，住建部和国土部的规章《房屋登记办法》和《土地登记办法》的立法架构、章节安排都较为一致，正因为房、地在登记上存在着太多的共性，所以，该《规程》适用于当前房、地登记机构合并或分设的不同情形。只是对于空地（未建有房产）的登记类型在附录中未明列，但这不会影响土地登记工作的大局。因为《城市房地产管理法》明确：应坚持房地主体一致原则。本着这一原则，房、地登记应共同遵循登记程序、编码规则和归档、资料利用规则。
三、各地应制订更细化的操作规则
《规程》适用于境内各类土地性质的房地产登记，由于房地产登记始于上世纪80年代，历经30多年的发展，各地都已逐步形成一定特色的登记规则。因此，《规程》充分考虑各地实际操作的差异，在符合法律规定前提下对有些规定使用了推荐性用词“宜”或“可”，特别是各类登记的收件方面，除了主要要件外，辅助收件可以因地制宜。又如对于房屋基本单元编码，要求各地严格执行，但使用编码方法推荐了四种方法可供选择，各地就可以根据本地已有的基础选择最适合自身的编码方法。同时，考虑到登记种类的复杂性程度很高，个性化问题不可能一一规定，所以各地更有必要抓住《规程》本质制订适应当地的细化条款。还有，《规程》对于登记资料的查询规定略显简单，查询的方式没有提及，各地可开展互联网等更多的方式提供便利查询，这些都有待于地方规定的补充。
四、应高度重视登记程序的合法性、收件的规范性
登记程序是登记工作的灵魂，我国的登记制度是以登记程序为核心的形式审查为主、实质审查为辅的一种体系。《物权法》规定房屋物权以登记生效，要求登记机构查验收件并在有必要时进行询问、实地查看。而查验、询问、实地查看等都是登记程序的环节，对于各类登记应履行什么登记程序，每个程序应做到什么程度，《规程》有着明确的规定，这意味着登记工作要按程序做，任何违反程序的行为都将导致登记错误。受理收件是登记程序中的重要环节，所收申请材料是登记资料和登记簿的重要来源，因此，在注重程序的同时，要对收件的规范性倍加重视。为减少登记人员收件的随意性，每类登记的收件种类都在规程附录中一一明确，虽然这是推荐要求，但也说明每个收件都有它收取的必要性。各地可根据规程附录中所列收件进行适当调整，从而基本固定当地的收件要求，只有当出现特殊情况时才应通过会审等特别程序予以解决无规定可依的业务。
五、加快建立各项配套制度
《规程》根据各地实践和发展需要，总结提炼出了不少有益的制度，如审委会、质量检查、登记官岗位责任、档案销毁、资料利用等，这些制度是《规程》根据上位法的创新举措，必将引领登记工作走上法制化、标准化轨道。然而，这些制度不可能在《规程》中规定得很细致，例如审委会制度，《规程》仅就审委会人数及人员组成作了简单扼要规定，至于应按什么程序进行会审，需要进行会审的业务大致范围等，则需要各地根据实情制订更为详细的步骤。又如登记官责任制度，《规程》仅规定哪些岗位应当是登记官担任，但就登记官的权利义务及其性质没有更多地涉及，这也需要各地切实重视，在多个方面体现登记官制度的实效，更好地发挥登记官在登记工作和社会中的地位和责任。纸质档案销毁是房地产登记规定中首次提出，如何按《规程》要求履行好销毁程序也需要各地制订更为具体的操作规定。
六、深刻领会《规程》精神，提升服务质量
《规程》从规范登记人员行为出发，其根本目的是为社会提供标准化服务。房屋登记涉及千家万户，服务的效率和质量直接影响政府的为民服务形象。《规程》的许多条款都渗透着服务为先的理念。从服务时限而言，在遵守 《房屋登记办法》规定的各类登记工作时限的同时，对需要设定公告日的，作出最少5个工作日的规定，从而大幅度缩短了公告时间。当前，各地都根据 《规程》压缩遗失补证时间，许多地方对于集体土地上房屋的遗失补证公告期也缩短为10个工作日到两个月之间。为提高登记的透明度，规范登记业务，登记机构应将规程要求的程序和收件在不同场合进行公开，以便接受社会监督。
七、及时调整信息系统，适应业务需求变化
当前，登记信息系统是登记工作赖以开展的重要核心工具，信息系统的优化与否决定着登记业务开展的顺利与否，而信息系统的建设必须围绕登记业务的需求变化而调整。《规程》提出了质量检查制度，该制度的良性发展同样需要依赖于信息系统的支持，每一受检的业务应在系统中予以记录和统计。还有，合并办理登记制度是对常规性登记制度的突破，两种登记并行办理的方式则对信息系统提出了更高的要求，如果系统建立之初没有考虑这一登记方式，则应在《规程》实施后加以调整，以适应要求。另外，为防止人为的程序错误，可借助于信息系统，通过设立严密的业务工作流防止出现逆行、跳行、漏做等行为，通过缜密的信息系统控制风险的产生。
总之，《规程》的贯彻实施是项系统工程，涉及到登记模式的改革、各项制度的配套执行和登记服务理念的转变，需要认清性质，逐条解读，理解实质，并梳理原有登记中不匹配、不符合或有所欠缺的地方，对照《规程》完善现行做法。
马志刚/责任编辑
一、认清《规程》的法律定位
《规程》是行业标准，行业标准并非正式的法律渊源，也就是并非属法律法规规章序列，而是行业自治规范的重要形式之一。根据《标准化法》，行业标准又分为强制性标准和推荐性标准。保障人体健康、人身、财产安全的标准和法律法规规定强制执行的标准是强制性标准，其他标准是推荐性标准。《标准化法》同时明确：“强制性标准，必须执行。”《规程》与房地产交易秩序、财产安全休戚相关，是行业强制性标准，因而各地登记机构都应以《规程》为指导开展登记工作。
首先，《规程》主要规范工作人员行为的准则。从登记的起始点“申请”到终点“登簿”或“发证”再到“归档”、“提供信息利用”，都要求工作人员按程序按规定履行，《规程》的出台尽可能减少工作人员的自由裁量权。
其次，《规程》也是提供标准化服务的准则。标准可分为国家标准和行业标准，没有国家标准而需要在全国登记行业范围内统一技术要求的，则可以制定行业标准。房屋登记涉及集体和公民重大财产安全，如果在全国范围内没有较为统一的口径，则很难获得社会满意的服务。房屋登记本来就类型繁多，收件繁琐，这更需要有一致的操作程序和收件要求，让申请人明知申请登记需要提供的材料和需要办理的手续。
最后，《规程》是衡量登记机构标准化程度的标尺。尽管房屋性质多种多样，登记类型名目繁多，但每类登记所应遵循的原则和程序是基本一致的，是否按《规程》行事是考量登记机构管理规范化和标准化的主要指标。特别是对于《规程》中强制性规定，使用最为严格的语言“不得”、“须”的，登记机构应无条件遵守。基于强制性行业标准衍生于国家法又丰富着国家法，而且《规程》对行业运作确实起到最直接的重要作用，司法部门应把《规程》作为司法审判的参考，对登记行为作出恰当而全面的审查，给予当事人必要的权益保护。
二、房、地登记机构都应遵守《规程》
《规程》是我国房地产登记领域第一个较为详细的操作准则，从其名称便可知，这是规范整个房、地登记的行业标准。事实上，房、地登记无论程序还是收件上均存在着很多的相似之处，住建部和国土部的规章《房屋登记办法》和《土地登记办法》的立法架构、章节安排都较为一致，正因为房、地在登记上存在着太多的共性，所以，该《规程》适用于当前房、地登记机构合并或分设的不同情形。只是对于空地（未建有房产）的登记类型在附录中未明列，但这不会影响土地登记工作的大局。因为《城市房地产管理法》明确：应坚持房地主体一致原则。本着这一原则，房、地登记应共同遵循登记程序、编码规则和归档、资料利用规则。
三、各地应制订更细化的操作规则
《规程》适用于境内各类土地性质的房地产登记，由于房地产登记始于上世纪80年代，历经30多年的发展，各地都已逐步形成一定特色的登记规则。因此，《规程》充分考虑各地实际操作的差异，在符合法律规定前提下对有些规定使用了推荐性用词“宜”或“可”，特别是各类登记的收件方面，除了主要要件外，辅助收件可以因地制宜。又如对于房屋基本单元编码，要求各地严格执行，但使用编码方法推荐了四种方法可供选择，各地就可以根据本地已有的基础选择最适合自身的编码方法。同时，考虑到登记种类的复杂性程度很高，个性化问题不可能一一规定，所以各地更有必要抓住《规程》本质制订适应当地的细化条款。还有，《规程》对于登记资料的查询规定略显简单，查询的方式没有提及，各地可开展互联网等更多的方式提供便利查询，这些都有待于地方规定的补充。
四、应高度重视登记程序的合法性、收件的规范性
登记程序是登记工作的灵魂，我国的登记制度是以登记程序为核心的形式审查为主、实质审查为辅的一种体系。《物权法》规定房屋物权以登记生效，要求登记机构查验收件并在有必要时进行询问、实地查看。而查验、询问、实地查看等都是登记程序的环节，对于各类登记应履行什么登记程序，每个程序应做到什么程度，《规程》有着明确的规定，这意味着登记工作要按程序做，任何违反程序的行为都将导致登记错误。受理收件是登记程序中的重要环节，所收申请材料是登记资料和登记簿的重要来源，因此，在注重程序的同时，要对收件的规范性倍加重视。为减少登记人员收件的随意性，每类登记的收件种类都在规程附录中一一明确，虽然这是推荐要求，但也说明每个收件都有它收取的必要性。各地可根据规程附录中所列收件进行适当调整，从而基本固定当地的收件要求，只有当出现特殊情况时才应通过会审等特别程序予以解决无规定可依的业务。
五、加快建立各项配套制度
《规程》根据各地实践和发展需要，总结提炼出了不少有益的制度，如审委会、质量检查、登记官岗位责任、档案销毁、资料利用等，这些制度是《规程》根据上位法的创新举措，必将引领登记工作走上法制化、标准化轨道。然而，这些制度不可能在《规程》中规定得很细致，例如审委会制度，《规程》仅就审委会人数及人员组成作了简单扼要规定，至于应按什么程序进行会审，需要进行会审的业务大致范围等，则需要各地根据实情制订更为详细的步骤。又如登记官责任制度，《规程》仅规定哪些岗位应当是登记官担任，但就登记官的权利义务及其性质没有更多地涉及，这也需要各地切实重视，在多个方面体现登记官制度的实效，更好地发挥登记官在登记工作和社会中的地位和责任。纸质档案销毁是房地产登记规定中首次提出，如何按《规程》要求履行好销毁程序也需要各地制订更为具体的操作规定。
六、深刻领会《规程》精神，提升服务质量
《规程》从规范登记人员行为出发，其根本目的是为社会提供标准化服务。房屋登记涉及千家万户，服务的效率和质量直接影响政府的为民服务形象。《规程》的许多条款都渗透着服务为先的理念。从服务时限而言，在遵守 《房屋登记办法》规定的各类登记工作时限的同时，对需要设定公告日的，作出最少5个工作日的规定，从而大幅度缩短了公告时间。当前，各地都根据 《规程》压缩遗失补证时间，许多地方对于集体土地上房屋的遗失补证公告期也缩短为10个工作日到两个月之间。为提高登记的透明度，规范登记业务，登记机构应将规程要求的程序和收件在不同场合进行公开，以便接受社会监督。
七、及时调整信息系统，适应业务需求变化
当前，登记信息系统是登记工作赖以开展的重要核心工具，信息系统的优化与否决定着登记业务开展的顺利与否，而信息系统的建设必须围绕登记业务的需求变化而调整。《规程》提出了质量检查制度，该制度的良性发展同样需要依赖于信息系统的支持，每一受检的业务应在系统中予以记录和统计。还有，合并办理登记制度是对常规性登记制度的突破，两种登记并行办理的方式则对信息系统提出了更高的要求，如果系统建立之初没有考虑这一登记方式，则应在《规程》实施后加以调整，以适应要求。另外，为防止人为的程序错误，可借助于信息系统，通过设立严密的业务工作流防止出现逆行、跳行、漏做等行为，通过缜密的信息系统控制风险的产生。
总之，《规程》的贯彻实施是项系统工程，涉及到登记模式的改革、各项制度的配套执行和登记服务理念的转变，需要认清性质，逐条解读，理解实质，并梳理原有登记中不匹配、不符合或有所欠缺的地方，对照《规程》完善现行做法。
马志刚/责任编辑