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摘要：住宅产品线是指基于特定市场预测和研发，适合目标市场某类消费人群的需求，适合地产企业自身的开发能力，在广大范围内可复制开发的、独特的、相对固化的、以标准化为基础的、多产品模块组合的项目类型。房地产企业体系中，是基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的，进行复制连锁开发的，某一产品品牌的系列产品，也称产品模式。
关键词：房地产；住宅设计；研发
1、房地产住宅产品线研发的重要性及作用
房地产开发企业相继建立了再阶段内完成资金快速流通周转的开发模式，建立具有公司企业特色的产品线，并通过自己企业产品线的特色，在未来项目开发中发挥重要作用。
1.1控制成本，对公司项目前期设计标准化，项目建筑材料集中采购，多项目复制可平摊高额的研发费用，成本将大幅降低。
1.2缩短工期，将有效缩短公司项目前期价值判断、市场研究及定位、项目建筑设计、景观、精装等设计环节的时间，提高项目开发速度和效率。
1.3提升品牌，通过产品与其他产品的差异化形成核心竞争力。建立企业文化与产品诉求的纽带，巩固企业的品牌形象。
1.4保证品质，成熟的产品线可保证公司打造的产品品质，提升公司产品竞争力和产品的创新能力。
2、房地产住宅产品设计研发主要内容
2.1住宅产品整体研发，整体研发所包括的内容较多，应满足各项用地指标、建筑指标、规划要求等。功能组织合理，布局结构清晰，道路与交通需要架构清楚、分级明确，与城市公交系统有机衔接。公共绿地与室外环境分布合理，环境质量需要有效保障，应符合《城市居住区规划设计规范》要求。供水、电力、燃气、供热等市政工程管线布置需合理。
2.2建筑风格的研发
建筑风格是可以渲染整改城市风格的风景元素。从市场角度来讲，良好的建筑风格对楼盘促销有积极的意义，也是楼盘推广的卖点之一。对于消费者来说，有风格的建筑能够获得客户的认同。建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的品质和知名度。目前中国房地产市场上主流建筑风格和认可度较高的建筑风格分别是中式风格、异域风情、现代风格。
中式建筑倡导传统文化在现代社会的和谐回归，这些建筑以低密度、高舒适度为特点，以围合式、前庭后院、高阔大门为基本特征，以传统的中式建筑元素为装饰和点缀，传承着“天人合一”的中国传统人居文化精髓。通常这种风格的产品以中高端为主，以改善类客户为主，以别墅、联排、叠拼、合院或2-4层多层住宅等产品业态为主。
异国风情的中国化移植，建筑在中国房地产市场上以“法式风格”“英式风格”“北欧风情”“德式风格”“西班牙风格”等等。从发展趋势来看，建筑形态由繁到简，建筑设计从外观模仿到异域文化生活理念的引入为主。城市文化是考验异域风情的市场接受度，城市文化决定着城市的人居形态及城市人口素质。异域风情的建筑作为舶来品，其表现出的居住文化和生活理念需要一个开放、自由的社会环境。通常这种风格建筑以别墅、洋房、多层为主要类型，多为中高端楼盘为主，建筑风格或偏现代，有的则是营销概念，打文化牌。
3、建筑户型的研发
首先研发设计者要了解国家的有关政策和法规。其次户型是建筑的室内空间布局，需要考虑整体建筑结构，建筑承重及水电等线路布置等。户型的研发需要根据市场调研来确定其目标客户人群，确定其户型类别配置、户型面积设定、户型类别分布、户型功能配置等，要使户型变得实用，功能配置变得完美最重要的是设计充满人性化，不断适应人们的生活。通常情况下，好的户型动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区，房屋的空间使用率高，各功能分区能够很好的满足生活、学习、休息、社交等需求。
4、住宅装修精细化设计研发
4.1公共空间系统
从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。
4.2玄关系统
玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。
4.3厅房空间系统
厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。
4.4厨房空间系统
从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。
4.5卫浴空间系统
卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。
4.6住宅的收纳空间
收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。
5、住宅小区景观的研发
景观的研发主要是水景、山景、海景住宅的研发，是景在房群中，方群在景中，景因房群而显灵性，房群因景而凸显美丽。住宅小区景观研发基本要求需要满足视觉美学效果，安全舒适的生活环境、满足小区主要人群的空间要求。景观更高层次的要求设计同时要注意景观的参与性、趣味性、独特性、文化品位提升与追求。景观研发过程中注意总体的设计与布局，主题鲜明具有特色，更应注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及功能方面的实用性，以及当地風土人情的相容性。
关键词：房地产；住宅设计；研发
1、房地产住宅产品线研发的重要性及作用
房地产开发企业相继建立了再阶段内完成资金快速流通周转的开发模式，建立具有公司企业特色的产品线，并通过自己企业产品线的特色，在未来项目开发中发挥重要作用。
1.1控制成本，对公司项目前期设计标准化，项目建筑材料集中采购，多项目复制可平摊高额的研发费用，成本将大幅降低。
1.2缩短工期，将有效缩短公司项目前期价值判断、市场研究及定位、项目建筑设计、景观、精装等设计环节的时间，提高项目开发速度和效率。
1.3提升品牌，通过产品与其他产品的差异化形成核心竞争力。建立企业文化与产品诉求的纽带，巩固企业的品牌形象。
1.4保证品质，成熟的产品线可保证公司打造的产品品质，提升公司产品竞争力和产品的创新能力。
2、房地产住宅产品设计研发主要内容
2.1住宅产品整体研发，整体研发所包括的内容较多，应满足各项用地指标、建筑指标、规划要求等。功能组织合理，布局结构清晰，道路与交通需要架构清楚、分级明确，与城市公交系统有机衔接。公共绿地与室外环境分布合理，环境质量需要有效保障，应符合《城市居住区规划设计规范》要求。供水、电力、燃气、供热等市政工程管线布置需合理。
2.2建筑风格的研发
建筑风格是可以渲染整改城市风格的风景元素。从市场角度来讲，良好的建筑风格对楼盘促销有积极的意义，也是楼盘推广的卖点之一。对于消费者来说，有风格的建筑能够获得客户的认同。建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的品质和知名度。目前中国房地产市场上主流建筑风格和认可度较高的建筑风格分别是中式风格、异域风情、现代风格。
中式建筑倡导传统文化在现代社会的和谐回归，这些建筑以低密度、高舒适度为特点，以围合式、前庭后院、高阔大门为基本特征，以传统的中式建筑元素为装饰和点缀，传承着“天人合一”的中国传统人居文化精髓。通常这种风格的产品以中高端为主，以改善类客户为主，以别墅、联排、叠拼、合院或2-4层多层住宅等产品业态为主。
异国风情的中国化移植，建筑在中国房地产市场上以“法式风格”“英式风格”“北欧风情”“德式风格”“西班牙风格”等等。从发展趋势来看，建筑形态由繁到简，建筑设计从外观模仿到异域文化生活理念的引入为主。城市文化是考验异域风情的市场接受度，城市文化决定着城市的人居形态及城市人口素质。异域风情的建筑作为舶来品，其表现出的居住文化和生活理念需要一个开放、自由的社会环境。通常这种风格建筑以别墅、洋房、多层为主要类型，多为中高端楼盘为主，建筑风格或偏现代，有的则是营销概念，打文化牌。
3、建筑户型的研发
首先研发设计者要了解国家的有关政策和法规。其次户型是建筑的室内空间布局，需要考虑整体建筑结构，建筑承重及水电等线路布置等。户型的研发需要根据市场调研来确定其目标客户人群，确定其户型类别配置、户型面积设定、户型类别分布、户型功能配置等，要使户型变得实用，功能配置变得完美最重要的是设计充满人性化，不断适应人们的生活。通常情况下，好的户型动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区，房屋的空间使用率高，各功能分区能够很好的满足生活、学习、休息、社交等需求。
4、住宅装修精细化设计研发
4.1公共空间系统
从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。
4.2玄关系统
玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。
4.3厅房空间系统
厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。
4.4厨房空间系统
从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。
4.5卫浴空间系统
卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。
4.6住宅的收纳空间
收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。
5、住宅小区景观的研发
景观的研发主要是水景、山景、海景住宅的研发，是景在房群中，方群在景中，景因房群而显灵性，房群因景而凸显美丽。住宅小区景观研发基本要求需要满足视觉美学效果，安全舒适的生活环境、满足小区主要人群的空间要求。景观更高层次的要求设计同时要注意景观的参与性、趣味性、独特性、文化品位提升与追求。景观研发过程中注意总体的设计与布局，主题鲜明具有特色，更应注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及功能方面的实用性，以及当地風土人情的相容性。