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从分析煤炭企业物业管理的现状，存在的主要问题，引伸出煤炭企业物业管理进行市场化运作的必要性和紧迫性，提出了市场化运作必须具备的三个条件，即股份制改造，申请资质等级，整合资源、扩大基础产业。结合本单位特点提出了市场化运作的四个基本对策，一是确立正确的企业价值观和企业精神，二是努力实现物业管理现代化，三是不断扩大市场占有份额，四是处理好各类公共关系。