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摘 要 改革开放以来，我国城市发展迅速，城市人口增多、住宅紧张，建筑物空间化、立体化成为解决这一危机的重要途径。同时，随着我国住宅商品化体制改革逐步深入，建立和完善建筑物区分所有权制度，为正确处理和有效调节我国社会主义经济体制改革中各种利益关系提供法律依据，成为理论和实践上亟待解决的问题。 本论文对建筑物区分所有权制度理论进行了系统的论述，阐述了其重要性、概念和主要内容及重要意义，在借鉴国外相关经验的基础上，对我国建立建筑物区分产权制度的现状和主要问题进行了分析，提出了选择立法模式和建立法律体系的设想和建议。
关键词 建筑物区分所有权 专有权 共有权 成员权
中图分类号： DF521 文献标识码：A
一、 建立和完善我国建筑物区分所有权制度的必要性
我国城市居民有关住宅问题的基本政策和制度，经历了一个曲折的发展历程。自1949 年至1978 年期间,普遍实行住房的公有化、福利化制度。从1978 年开始经过近30 年的改革，我国已经走上了一条称之为“住宅商品化”的道路。在我国现实条件下建立和完善我国建筑物区分所有权制度，具有以下必要性：
（一）城市化进程的快速发展的要求。
我国城市化进程的快速发展，迫切要求建立建筑物区分所有权制度。由于城市化的快速发展，致使城市人口膨胀，居住问题成为重要问题。而要解决这一问题，唯有兴建多层和高层建筑物。区分所有建筑物的大量涌现，成为我国建筑物区分所有权制度产生的物质条件。
（二）城市人口居住问题的要求。
以区分所有建筑物解决城市人口的居住问题，具有经济性。区分所有建筑物，在解决城市居民的居住问题上确有其独到的功能。
（三）市民取得住宅所有权的要求。
在城市中取得住宅，对市民而言，具有重要的意义。我国实行住宅商品化制度，主要以取得住宅的所有权为主，而取得区分所有建筑物之一单元，遂成为城市居民取得住宅的基本途径。
（四）现实需要。
随着我国城市人口的增多，多层、高层建筑物的大量兴建，使得有关建筑物区分所权纠纷大量涌现，如有关共有权的纠纷，有关车库车位归属的纠纷，有关物业管理费分摊的纠纷等等。所有这些因素都决定了我们必须研究建筑物区分所有权制度的基本理论，以便从实践上建立和完善我国的建筑物区分所有权制度。
二、建筑物区分所有权制度的概念与基本内容
（一）建筑物区分所有权的概念。
建筑物区分所有权的概念理论上和立法上大体存在三种不同的学说：
1、一元论说。该说分为“专有权说”和“共有权说”。 “专有权说”认为建筑物区分所有权是区分所有权人对其专有部分的所有权。“共有权说”认为建筑物区分所有权是建筑物区分所有权人对建筑物的持份共有权。
2、“二元论说”。该说认为建筑物区分所有权是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。
3、“三元论说”。被德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳。该法认为区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。“三元论说”为目前的通说。我国即采用此说。
因此，建筑物区分所有权是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总和即为建筑物区分所有权。
(二) 建筑物区分所有权的内容。
建筑物区分所有权是一种复合形态的权利，其主体具有复合身份，即区分所有人既是所有权人，又是共有权人。由于法律身份不同，权利主体所享的权利和承担的义务亦有差别。具体而言：
1、区分所有人作为专有权人的权利和义务。（1）权利主要有：第一，区分所有人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第二，区分所有人在行使区分所有权时，有权排除他人干涉和限制。第三，区分所有人于必要限度内，有权使用其他区分所有人的专用部分或不属于自己共有的共用部分。（2）义务主要有：第一，区分所有人使用其专用部分不得违反区分所有建筑物的使用目的。第二，区分不得损害或随意改变区分所有建筑物的结构。如果违反上述义务，则应当承担相应的民事则责。所有人使用其专用部分不得妨害和损害其他区分所有人的利益。第三，区分所有人。
2、区分所有人作为共有权人的权利和义务。（1）权利主要有：第一，区分所有人有权按共用部分的用途加以使用。如果区分所有人按区分所有建筑物的非本来用途使用，则须由多数区分所有人决定，或按规约的规定处理。第二，区分所有人有权分享共用部分的收益，如果区分所有人将共用部分用于营利性使用，则其收益应由所有区分所有人分享。（2）义务主要有：第一，区分所有人应维护共用部分的正常使用状态。不得随意改动共用部分的设置和结构，不得侵占共用部分，应保持共用部分的清洁。第二，区分所有应负担共用部分的正常费用。对于为使用、维修、管理共用部分所支出的费用，区分所有人有分摊的义务。
三、我国建筑物区分所有权制度的若干实践问题及对策
我国建筑物区分所有权制度在立法上和理论上并不至臻至善。《物权法》对建筑物区分所有权的规定还过于原则，过于简单，对实践中的许多建筑物区分所有权法律关系难以有效调整。并且随着经济的发展，技术的日新月异，人们对区分建筑物利用层次的不断加深，范围不断扩充。新的建筑物区分所有权法律关系不断产生，我们需要进一步对建筑物区分所有权制度加以系统地完善。
（一）共有部分规定存在的问题及对策。
《物权法》规定, 建筑区划内的道路，属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这当中，小区“绿地”不是一个在法律和内容上十分严谨的概念， 它实质上是指整个小区内除建筑物地基以外的全部土地。对此可以借鉴美国法律规定，除业主专有部分之外的小区共有部分全部为小区内全体业主所有。 （二）车位和车库归属的规定存在的问题及对策。
《物权法》规定: 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 此规定在实践中容易产生以下问题： 第一，如果规划的车位，车库在出卖之后有剩余怎么办？并且如果开发商故意抬高车库车位的价格，使小区业主无力负担，从而高价出租以牟取不正当利益了又当如何？第二，本法条当中提出了一个当事人的概念，我认为是不严谨的。当事人自然包括开发商与业主，但是是否包括物业管理企业以及其他人呢？如果开发商与物业管理企业约定由其代为出租这些车库车位以获取高额租金，实质上侵害了业主的利益了又如何处理呢？对此我们可以借鉴美国法律，该法律遵循了以下两个最基本的原则，一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区车库及停车位的所有权，二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。
（三）业主大会或者业主委员会的规定存在的问题及对策。
《物权法》规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而实践中，业主委员会的法律地位究竟如何?如果业主委员会的决定对业主造成损害了，谁来承担赔偿责任呢？如果是业主委员会工作上的失误或者是恶意与物业管理企业进行串通，对业主造成了损害又该如何赔偿？ 及赔偿责任又应由谁来负担呢？业主委员会如果纯粹是一种义务性质的工作，让其整体来进行赔偿是否合适？因此应在《物权法》中具体规定业主委员会的成员应当承担的义务。相应地也应当增加规定业主委员会成员享有报酬请求权，这样一方面可以使他们能够更乐于履行自身职责，另一方面在追究其失职责任时有更正当的依据，也更符合权利义务相一致的原则。
参考文献：
[1]梁慧星.中国物权法草案建议稿.社会科学文献出版社,2000.
[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.法律出版社,1995.
[3]霍建平.建立我国建筑物区分所有权制度的思考,广播电视大学学报,2001,（3）:25-30.
[4]张俊法.民法学原理.中国政法大学出版社,1991.
[5]陈雯.论业主委员会的法律地位及制度完善,政法学刊,2004,（6）:13-17.
[6]戴东雄.论建筑物区分所有权之理论基础,法学丛刊,2002,（2）:18-23.
关键词 建筑物区分所有权 专有权 共有权 成员权
中图分类号： DF521 文献标识码：A
一、 建立和完善我国建筑物区分所有权制度的必要性
我国城市居民有关住宅问题的基本政策和制度，经历了一个曲折的发展历程。自1949 年至1978 年期间,普遍实行住房的公有化、福利化制度。从1978 年开始经过近30 年的改革，我国已经走上了一条称之为“住宅商品化”的道路。在我国现实条件下建立和完善我国建筑物区分所有权制度，具有以下必要性：
（一）城市化进程的快速发展的要求。
我国城市化进程的快速发展，迫切要求建立建筑物区分所有权制度。由于城市化的快速发展，致使城市人口膨胀，居住问题成为重要问题。而要解决这一问题，唯有兴建多层和高层建筑物。区分所有建筑物的大量涌现，成为我国建筑物区分所有权制度产生的物质条件。
（二）城市人口居住问题的要求。
以区分所有建筑物解决城市人口的居住问题，具有经济性。区分所有建筑物，在解决城市居民的居住问题上确有其独到的功能。
（三）市民取得住宅所有权的要求。
在城市中取得住宅，对市民而言，具有重要的意义。我国实行住宅商品化制度，主要以取得住宅的所有权为主，而取得区分所有建筑物之一单元，遂成为城市居民取得住宅的基本途径。
（四）现实需要。
随着我国城市人口的增多，多层、高层建筑物的大量兴建，使得有关建筑物区分所权纠纷大量涌现，如有关共有权的纠纷，有关车库车位归属的纠纷，有关物业管理费分摊的纠纷等等。所有这些因素都决定了我们必须研究建筑物区分所有权制度的基本理论，以便从实践上建立和完善我国的建筑物区分所有权制度。
二、建筑物区分所有权制度的概念与基本内容
（一）建筑物区分所有权的概念。
建筑物区分所有权的概念理论上和立法上大体存在三种不同的学说：
1、一元论说。该说分为“专有权说”和“共有权说”。 “专有权说”认为建筑物区分所有权是区分所有权人对其专有部分的所有权。“共有权说”认为建筑物区分所有权是建筑物区分所有权人对建筑物的持份共有权。
2、“二元论说”。该说认为建筑物区分所有权是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。
3、“三元论说”。被德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳。该法认为区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。“三元论说”为目前的通说。我国即采用此说。
因此，建筑物区分所有权是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总和即为建筑物区分所有权。
(二) 建筑物区分所有权的内容。
建筑物区分所有权是一种复合形态的权利，其主体具有复合身份，即区分所有人既是所有权人，又是共有权人。由于法律身份不同，权利主体所享的权利和承担的义务亦有差别。具体而言：
1、区分所有人作为专有权人的权利和义务。（1）权利主要有：第一，区分所有人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第二，区分所有人在行使区分所有权时，有权排除他人干涉和限制。第三，区分所有人于必要限度内，有权使用其他区分所有人的专用部分或不属于自己共有的共用部分。（2）义务主要有：第一，区分所有人使用其专用部分不得违反区分所有建筑物的使用目的。第二，区分不得损害或随意改变区分所有建筑物的结构。如果违反上述义务，则应当承担相应的民事则责。所有人使用其专用部分不得妨害和损害其他区分所有人的利益。第三，区分所有人。
2、区分所有人作为共有权人的权利和义务。（1）权利主要有：第一，区分所有人有权按共用部分的用途加以使用。如果区分所有人按区分所有建筑物的非本来用途使用，则须由多数区分所有人决定，或按规约的规定处理。第二，区分所有人有权分享共用部分的收益，如果区分所有人将共用部分用于营利性使用，则其收益应由所有区分所有人分享。（2）义务主要有：第一，区分所有人应维护共用部分的正常使用状态。不得随意改动共用部分的设置和结构，不得侵占共用部分，应保持共用部分的清洁。第二，区分所有应负担共用部分的正常费用。对于为使用、维修、管理共用部分所支出的费用，区分所有人有分摊的义务。
三、我国建筑物区分所有权制度的若干实践问题及对策
我国建筑物区分所有权制度在立法上和理论上并不至臻至善。《物权法》对建筑物区分所有权的规定还过于原则，过于简单，对实践中的许多建筑物区分所有权法律关系难以有效调整。并且随着经济的发展，技术的日新月异，人们对区分建筑物利用层次的不断加深，范围不断扩充。新的建筑物区分所有权法律关系不断产生，我们需要进一步对建筑物区分所有权制度加以系统地完善。
（一）共有部分规定存在的问题及对策。
《物权法》规定, 建筑区划内的道路，属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这当中，小区“绿地”不是一个在法律和内容上十分严谨的概念， 它实质上是指整个小区内除建筑物地基以外的全部土地。对此可以借鉴美国法律规定，除业主专有部分之外的小区共有部分全部为小区内全体业主所有。 （二）车位和车库归属的规定存在的问题及对策。
《物权法》规定: 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 此规定在实践中容易产生以下问题： 第一，如果规划的车位，车库在出卖之后有剩余怎么办？并且如果开发商故意抬高车库车位的价格，使小区业主无力负担，从而高价出租以牟取不正当利益了又当如何？第二，本法条当中提出了一个当事人的概念，我认为是不严谨的。当事人自然包括开发商与业主，但是是否包括物业管理企业以及其他人呢？如果开发商与物业管理企业约定由其代为出租这些车库车位以获取高额租金，实质上侵害了业主的利益了又如何处理呢？对此我们可以借鉴美国法律，该法律遵循了以下两个最基本的原则，一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区车库及停车位的所有权，二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。
（三）业主大会或者业主委员会的规定存在的问题及对策。
《物权法》规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而实践中，业主委员会的法律地位究竟如何?如果业主委员会的决定对业主造成损害了，谁来承担赔偿责任呢？如果是业主委员会工作上的失误或者是恶意与物业管理企业进行串通，对业主造成了损害又该如何赔偿？ 及赔偿责任又应由谁来负担呢？业主委员会如果纯粹是一种义务性质的工作，让其整体来进行赔偿是否合适？因此应在《物权法》中具体规定业主委员会的成员应当承担的义务。相应地也应当增加规定业主委员会成员享有报酬请求权，这样一方面可以使他们能够更乐于履行自身职责，另一方面在追究其失职责任时有更正当的依据，也更符合权利义务相一致的原则。
参考文献：
[1]梁慧星.中国物权法草案建议稿.社会科学文献出版社,2000.
[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.法律出版社,1995.
[3]霍建平.建立我国建筑物区分所有权制度的思考,广播电视大学学报,2001,（3）:25-30.
[4]张俊法.民法学原理.中国政法大学出版社,1991.
[5]陈雯.论业主委员会的法律地位及制度完善,政法学刊,2004,（6）:13-17.
[6]戴东雄.论建筑物区分所有权之理论基础,法学丛刊,2002,（2）:18-23.