论文部分内容阅读
摘要：本文对我国房产税改革中关于评估方面的相关研究文献及成果进行了归纳和整理，总结出我国房产税改革在征评估方面存在的主要问题及专家学者提出的主要对策。旨在促进我国房产税改革，全力解决现存的问题，设置科学公平的征管与评估体系，构建适合我国国情的房产税税制。
关键词：房产税；评估；综述
一、前言
2011年1月，经国务院常务会议同意，上海、重庆作为房产税改革试点城市，开始对个人住房征收房产税，让这一长期以来备受关注的议题终于有了实质性的进展。如今试点已有两年有余，从试点的情况看，两地试点并未达到预期的理想效果，主要因为我国房产税评估方面存在众多问题。要全面推行房产税改革，就要健全税收征管机制与评估机制。本文将对有关房产税征管与评估问题的研究观点做出归纳和梳理，以便相关部门汲取和借鉴信息，能更科学有效地推广房产税改革。
二、我国房产税评估存在的问题
1.税基难以确定
税基的确定和税基的评估是房产评估的重点和难点。何杨（2012）认为：由于中国经济体制改革和住房改革，导致中国存量房产权出现多样化特征，对确定房产税税基造成困难[1]。冯海波，刘勇政（2011）认为：税基的确定应当从公平角度出发，纳税人的房产价值越高、面积越大，应承担的税负应当越重[2]。潘明星（2011）认为，因为形成于不同时期的房产， 其价值是在变化的，如果按原价计征房产税， 不仅税基难以确定，还会带来税负不公[3]。丁成日（2007）认为，实施房地产税的核心问题之一是如何决定税基[4]。由于土地供给的非价格弹性和房屋短期供给的价格非弹性使得房地产价格随时间的变化波动相对地过于激烈， 房地产市场投机行为或泡沫相对普遍的存在，税基难以确定。
2.评估体系不健全
目前我国房产评估问题是一项长期艰巨的任务，需要采集大量信息，我国在这方面的能力欠缺。谷成（2011）认为，目前我国在房产评估领域还比较薄弱，既缺乏专业的评估人才，又没有成熟的评估方法和经验可循[5]。这是我国房产税改革难以在短期内全面铺开的原因之一。张德勇（2011）认为：关于应该由哪个部门负责房产评估，我国争议不一。如果税务机关负责，将涉及专业人员、评税权威方面人力物力财力的投入问题[6]。
3.土地出让金难以定位
何杨（2012）认为：我国政府依靠国有土地出让收取土地出让金，这些出让金包含在商品房的房价中，开征房产税要谨慎考虑是否应将这部分出让金从以后应当缴纳的房产税中扣掉[7]。要开征房产税，应当有意降低地方政府对土地出让收入的依赖，如何处理好土地出让金与房产税的关系相当重要。
4.容易侵犯隐私
丁成日（2006）认为：政府和评估部门应当对不断更新的房地产数据时刻掌握和关注。但这不是一个容易的事情[8]。一方面涉及个人隐私，因为纳税人可能非常厌恶个人财产状况隐私被侵犯；另一个方面对政府管理能力提出更高要求。
三、我国房产税评估的对策建议
1.建立正确的税基确定方法
丁成日（2007）认为，在经济和社会发展相对落后、市场发育不足、专业人员缺失等情况下， 以房产的市场价值作为房产税的计税基础会带来很多问题[9]。所以他提出，兼顾简化税制的原则， 目前应先以房产面积作为计税依据，然后在此基础上加上其他调整因子的影响，慢慢向以市场价值作为计税依据迈进。张德勇（2011）认为，我国各地经济发展不一，税收征管水平也高低不一，应当对房产交易活跃地区采用市场比较法确定税基，对成片新建房且核算齐全地区采用成本法确定税基，对征管水平低下的地区，可以暂按原值或者面积征税，再逐步过渡到以评估价值计征[10]。苗月新（2011）认为，税务机关应当加强与房地产管理相关部门的沟通和合作，努力构建区域内房地产价格指数体系，实现房地产价格信息动态共享[11]。另外，可定期评估不同地带房产市价的标准水平，为房地产价值的评估提供更加科学的依据。
2.建立健全的评估体系
要建立起权威的房产评估机构。由哪个部门负责房产价值评估， 各国做法不一。冯海波，刘勇政（2011）认为，我国应当建立完善的房产评估机构，培训雇佣能力足够的房产评估人员[12]。在操作上，应该根据不同情况选择不同评估方法，目前我国采取的评估方法有市场比较法、收入法、成本法等。在制度上，要根据现实和评估能力来确定评估频率因为频率高则成本高，频率低则造成房产市场价值偏离。谷成（2011）认为，中央政府的土地部门和税务部门分别具有土地估价和税收征管的职能[13]。陈曦，吴宇晖（2012）认为，国房地产评估方面可以适当借鉴美国。美国对房产的评估是由州政府制定标准、控制质量以及培训评估师，各地政府负责实际评估和征管[14]。在机构设置方面，房产税管理部门是与其他政府部门独立开的，这样可以保证评估的公正。他们建议我国在房产评估阶段初期，应以政府为主，市场为辅，在政府指导大方向前提下在税务机构内部建立一个独立的房地产评估机构。但从长期看，最终应当过渡到依靠独立于政府和纳税人的第三位单位来进行评估工作。
3.建立数字化城市
白彦锋，吴哲方（2011）认为，数字化城市的建设是房产市场价值评估的基础。城市地理信息的应用使得房地产价值评估先进、精确，减少了评估过程的不公布，并降低地方政府征管成本。要建立专门的房产评估机构和队伍，可以建立注册评估师登记制度和适应我国当前国情的房产评估从业人员管理制度[15]。陈小安（2011）认为，房地产价值的评估必然需要大量的数据信息，而这些信息的取得与更新则需要建立完善而全面的计算机及地理信息系统。虽然这样会不可避免地带来大量成本的投入，则其带来的效益也是不可估量的[16]。这些数据不仅可以用来方便地取得房产的计税依据，降低每次单独评估房产价值的成本，还可以用在城市规划、公共管理、经济发展等方面，为政府其他方面职能的实现提供便利。
四、小结
房产税改革之路艰辛而漫长，虽然我国现有的房产税改革试点的实施细则在征管与评估方面存在众多问题，但不能否认房产税改革的必要性。相反，应该更加重视我国房产税改革，全力解决现存的问题，设置科学公平的征管与评估体系，构建适合我国国情的房产税税制。
参考文献：
[1][7]何杨.存量房房产税征收的效应分析与影响测量.中央财经大学学报[J]，2012，（3）.
[2][12]冯海波，刘勇政.多重目标制约下的中国房产税改革.财贸经济[J]，2011，（6）.
[3]潘明星.财产税属性下房产税改革的思考.财政研究[J]，2011，（8）.
[4][9]丁成日.房地产的理论回顾（上）.财政研究[J]，2007，（2）.
[5]谷成.房产税改革再思考.财经问题研究[J]，2011，（4）.
[6][10]张德勇.进一步完善房产税的几个问题.税务研究[J]，2011，（4）.
[8]丁成日.改革和发展中国房地产税：理论问题与现实挑战.财政研究[J]，2006，（1）.
[11]苗月新.对征收房产税问题的思考.税务研究[J]，2011，（7）.
[13]谷成.对进一步完善房产税的探讨——由上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点引发.经济理论与实践[J]，2011，（2）.
[14]陈曦，吴宇晖.房产税改革的中美比较及其法律启示.求索[J]，2012，（1）.
[15]白彦锋，吴哲方.房产税改革过程中的相关利益主体博弈分析.中央财经大学学报[J]，2011，（5）.
[16]陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架.税务研究[J]，2011，（4）.
作者简介：
赵娜，女，1990年12月生，内蒙古赤峰人，中南财经政法大学财政税务学院2012级税务硕士，研究方向：税务
关键词：房产税；评估；综述
一、前言
2011年1月，经国务院常务会议同意，上海、重庆作为房产税改革试点城市，开始对个人住房征收房产税，让这一长期以来备受关注的议题终于有了实质性的进展。如今试点已有两年有余，从试点的情况看，两地试点并未达到预期的理想效果，主要因为我国房产税评估方面存在众多问题。要全面推行房产税改革，就要健全税收征管机制与评估机制。本文将对有关房产税征管与评估问题的研究观点做出归纳和梳理，以便相关部门汲取和借鉴信息，能更科学有效地推广房产税改革。
二、我国房产税评估存在的问题
1.税基难以确定
税基的确定和税基的评估是房产评估的重点和难点。何杨（2012）认为：由于中国经济体制改革和住房改革，导致中国存量房产权出现多样化特征，对确定房产税税基造成困难[1]。冯海波，刘勇政（2011）认为：税基的确定应当从公平角度出发，纳税人的房产价值越高、面积越大，应承担的税负应当越重[2]。潘明星（2011）认为，因为形成于不同时期的房产， 其价值是在变化的，如果按原价计征房产税， 不仅税基难以确定，还会带来税负不公[3]。丁成日（2007）认为，实施房地产税的核心问题之一是如何决定税基[4]。由于土地供给的非价格弹性和房屋短期供给的价格非弹性使得房地产价格随时间的变化波动相对地过于激烈， 房地产市场投机行为或泡沫相对普遍的存在，税基难以确定。
2.评估体系不健全
目前我国房产评估问题是一项长期艰巨的任务，需要采集大量信息，我国在这方面的能力欠缺。谷成（2011）认为，目前我国在房产评估领域还比较薄弱，既缺乏专业的评估人才，又没有成熟的评估方法和经验可循[5]。这是我国房产税改革难以在短期内全面铺开的原因之一。张德勇（2011）认为：关于应该由哪个部门负责房产评估，我国争议不一。如果税务机关负责，将涉及专业人员、评税权威方面人力物力财力的投入问题[6]。
3.土地出让金难以定位
何杨（2012）认为：我国政府依靠国有土地出让收取土地出让金，这些出让金包含在商品房的房价中，开征房产税要谨慎考虑是否应将这部分出让金从以后应当缴纳的房产税中扣掉[7]。要开征房产税，应当有意降低地方政府对土地出让收入的依赖，如何处理好土地出让金与房产税的关系相当重要。
4.容易侵犯隐私
丁成日（2006）认为：政府和评估部门应当对不断更新的房地产数据时刻掌握和关注。但这不是一个容易的事情[8]。一方面涉及个人隐私，因为纳税人可能非常厌恶个人财产状况隐私被侵犯；另一个方面对政府管理能力提出更高要求。
三、我国房产税评估的对策建议
1.建立正确的税基确定方法
丁成日（2007）认为，在经济和社会发展相对落后、市场发育不足、专业人员缺失等情况下， 以房产的市场价值作为房产税的计税基础会带来很多问题[9]。所以他提出，兼顾简化税制的原则， 目前应先以房产面积作为计税依据，然后在此基础上加上其他调整因子的影响，慢慢向以市场价值作为计税依据迈进。张德勇（2011）认为，我国各地经济发展不一，税收征管水平也高低不一，应当对房产交易活跃地区采用市场比较法确定税基，对成片新建房且核算齐全地区采用成本法确定税基，对征管水平低下的地区，可以暂按原值或者面积征税，再逐步过渡到以评估价值计征[10]。苗月新（2011）认为，税务机关应当加强与房地产管理相关部门的沟通和合作，努力构建区域内房地产价格指数体系，实现房地产价格信息动态共享[11]。另外，可定期评估不同地带房产市价的标准水平，为房地产价值的评估提供更加科学的依据。
2.建立健全的评估体系
要建立起权威的房产评估机构。由哪个部门负责房产价值评估， 各国做法不一。冯海波，刘勇政（2011）认为，我国应当建立完善的房产评估机构，培训雇佣能力足够的房产评估人员[12]。在操作上，应该根据不同情况选择不同评估方法，目前我国采取的评估方法有市场比较法、收入法、成本法等。在制度上，要根据现实和评估能力来确定评估频率因为频率高则成本高，频率低则造成房产市场价值偏离。谷成（2011）认为，中央政府的土地部门和税务部门分别具有土地估价和税收征管的职能[13]。陈曦，吴宇晖（2012）认为，国房地产评估方面可以适当借鉴美国。美国对房产的评估是由州政府制定标准、控制质量以及培训评估师，各地政府负责实际评估和征管[14]。在机构设置方面，房产税管理部门是与其他政府部门独立开的，这样可以保证评估的公正。他们建议我国在房产评估阶段初期，应以政府为主，市场为辅，在政府指导大方向前提下在税务机构内部建立一个独立的房地产评估机构。但从长期看，最终应当过渡到依靠独立于政府和纳税人的第三位单位来进行评估工作。
3.建立数字化城市
白彦锋，吴哲方（2011）认为，数字化城市的建设是房产市场价值评估的基础。城市地理信息的应用使得房地产价值评估先进、精确，减少了评估过程的不公布，并降低地方政府征管成本。要建立专门的房产评估机构和队伍，可以建立注册评估师登记制度和适应我国当前国情的房产评估从业人员管理制度[15]。陈小安（2011）认为，房地产价值的评估必然需要大量的数据信息，而这些信息的取得与更新则需要建立完善而全面的计算机及地理信息系统。虽然这样会不可避免地带来大量成本的投入，则其带来的效益也是不可估量的[16]。这些数据不仅可以用来方便地取得房产的计税依据，降低每次单独评估房产价值的成本，还可以用在城市规划、公共管理、经济发展等方面，为政府其他方面职能的实现提供便利。
四、小结
房产税改革之路艰辛而漫长，虽然我国现有的房产税改革试点的实施细则在征管与评估方面存在众多问题，但不能否认房产税改革的必要性。相反，应该更加重视我国房产税改革，全力解决现存的问题，设置科学公平的征管与评估体系，构建适合我国国情的房产税税制。
参考文献：
[1][7]何杨.存量房房产税征收的效应分析与影响测量.中央财经大学学报[J]，2012，（3）.
[2][12]冯海波，刘勇政.多重目标制约下的中国房产税改革.财贸经济[J]，2011，（6）.
[3]潘明星.财产税属性下房产税改革的思考.财政研究[J]，2011，（8）.
[4][9]丁成日.房地产的理论回顾（上）.财政研究[J]，2007，（2）.
[5]谷成.房产税改革再思考.财经问题研究[J]，2011，（4）.
[6][10]张德勇.进一步完善房产税的几个问题.税务研究[J]，2011，（4）.
[8]丁成日.改革和发展中国房地产税：理论问题与现实挑战.财政研究[J]，2006，（1）.
[11]苗月新.对征收房产税问题的思考.税务研究[J]，2011，（7）.
[13]谷成.对进一步完善房产税的探讨——由上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点引发.经济理论与实践[J]，2011，（2）.
[14]陈曦，吴宇晖.房产税改革的中美比较及其法律启示.求索[J]，2012，（1）.
[15]白彦锋，吴哲方.房产税改革过程中的相关利益主体博弈分析.中央财经大学学报[J]，2011，（5）.
[16]陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架.税务研究[J]，2011，（4）.
作者简介：
赵娜，女，1990年12月生，内蒙古赤峰人，中南财经政法大学财政税务学院2012级税务硕士，研究方向：税务