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历史往往有着惊人的相似之处。
通过我们的梳理，在过去十多年时间里，楼市一共经历过三次比较典型的犹豫期。第一个犹豫期出现在房价步入上涨通道前夜的2002年前后，第二个犹豫期则出现在遭遇大规模调控的2006年前后，第三个犹豫期为饱受调控之困和金融危机初期影响的2008年上半年。通过对比发现，每个犹豫期形成的原因各不相同，表现形式也不一样。
根据历史经验，我们发现在过去长达十二年的时间里（2000年～2011），房价一直处于上涨过程中（具体见下图），因此在每一轮犹豫期的博弈中，几乎都是以购房者失败而告终。本轮犹豫期会不会重蹈覆辙，在此先不下结论。但我们可以通过回顾历史，通过逐个剖析每一个犹豫期形成前因后果，并揭示其内在变化。以便我们对当前犹豫期有个更加清晰的认知。
数据来源：国家统计局
2002年：错过“地板价”
业界通常将2003年确定为房价真正启动的一年，那么2002年前后的房价，其实仍然处于“房改”后的低谷阶段。因此错过这个阶段，其实相当于错过了在最低谷入市的机会。
其实早在上个世纪90年代，中国房地产也曾经迎来一波投资热潮。其时，房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，尤其是在1990年之后，房地产业一直是我国经济发展的热点，成为我国经济保持快速增长的一大引擎。查阅1990至1994年《中国统计年鉴》资料发现，这4年时间里，房地产投资实现快速发展，尤其是1992年和1993年，投资成倍增加。数据表明，1992年房地产开发投资总额为731.2亿元，叫1991年增长117.6%；1993年的投资总额暴增至1937.5亿元，较1992年增长了164.9%。
但这一轮投资热潮很快被冷却下来，至亚洲金融危机爆发的1997年，国内投资增速居然变成2.1%的负增长，并在随后很长一段时间里，保持低迷状态不见起色。但也就是在1997年之后，由于受到亚种金融危机爆发的影响，我国经济出现通货紧缩，消费疲软，出口增长不见起色，于是刺激消费、拉动内需、摆脱经济低潮成为当时政府的首要任务。房地产投资是投资增长的主力，于是房地产也再次受到重视，“房改”启动，住房分配由实物向货币化转变。
这一轮犹豫期，与后面数轮犹豫期有着明显的区别。长期习惯了实物分房的国人，对于房价的认知程度不高，认为房价偏高无法承受，因而在到底要不要买房这个问题上显得犹豫不决。为了刺激楼市，包括上海在内的诸多城市推出一系列优惠政策，如上海1998年修订蓝印户口政策，并实施购房退税政策等等做法。不过刺激作用的效果有限，根据国家统计局公布的历年房价数据显示，2001年至2003年间，全国商品住宅均价在2000元/平方米到2200元/平方米之间徘徊，涨幅极其微弱。市场交易增速也一般，2002年和2003年成交量同比上年增幅分别只有20.3%和18.9%，少于活跃年份30%以上的增幅。
2005年：仍然可“抄底”
虽然楼市在2003年启动，并在2004年年末上演了最为癫狂的一幕，但近十年里第一波调控大戏的开幕，还是给购房者提供了再次“抄底”的机会。
早在2004年初，国家就已经意识到了房地产投资过快的问题，为抑制房地产投资过快增长势头，中央政府确立了“控制土地、收紧信贷”的宏观调控思路，希望通过源头控制来解决这个问题。其具体做法主要体现在两个方面：一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，央行要求将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。回头来看，2004年的宏观调控政策采取“压制”方式，的确受到了一定的效果，起到了降低房产投资增速作用，来自国家统计局的数据表明，2004年房地产投资增速从年初的50.2%，一度下滑至年末的28.1%。可谓是摁下葫芦起了瓢，由于政策忽略了有效供给，特别是中低端住宅产品的供给，因此使得市场供需失衡，从而引发更为严重的投机现象。于是在2004年末，房价突然如脱缰野马般狂奔起来，如上海二手房市场，那段时间卖家最忙碌，几乎每隔三五天就得提一次价。新房市场也不遑多让，房子卖得太快换来的是责骂。数据表明，2004年全国商品住宅销售均价达到2608元/平方米，同比上年大涨18.7%。
于是在2005年国家重新调整了调控方向，由原来的降低投资规模这种单向调控模式，转为既控制投资规模，又抑制房价上涨过快的双向调控方式。在这一年里，包括“国八条”、“新国八条”等调控政策接连出台，政策内容经过补充和完善，延续至今。综合分析“国八条”和“新国八条”，不难发现其调控重点主要分为以下三个方面：其一是通过行政手段干预市场需求，以改善市场供求关系。即在增加供应的同时，同时利用信贷、税收等手段，提高房产转让环节成本，以达到抑制投资需求的目的。此外，国家加大对“捂地”行为的打击力度，以加大开发节奏、增加市场供应。其二是完善市场供应结构，并体现市场公平原则。增加中小套型产品的市场供应量在“新国八条”中首次提出，该提法最终在2007年确定为“70/90政策”，即新批项目90平方米以下户型占开发量70%以上。通过一系列措施，如规划审批、土地供应、信贷、税收等方面，对于中小套型、中低价位普通商品房开发予以支持，以改善供应结构。“新国八条”同时提到了住房保障体现，考虑中低收入人群的需求。其三还提到了整顿市场秩序，比如规范中介服务行为，禁止期房转让行为、网上交易等等，来规范市场交易行为。
这一系列措施取得了不错的效果，2005年末房地产投资增长19.8%，增速同比上年回落了8.2个百分点，根据中房指数研究院提供的数据表明，商品住宅销售均价上涨了12.6%，涨幅比上年同期回落了6.1个百分点。北京、上海、杭州等城市房价大幅上扬态势也得到了有效遏制。 应该说，2005年前后的房价水平仍然处于相对低位。其时北京、上海、杭州等城市的房价水平，与其后高位水平相比，大概只是三分之一多一点。如北京2005年均价为6162元/平方米，与2010年的高位17151元/平方米相比，便是如此（具体见下表）。这一轮调控提到了“稳定房价”，被更多解读为下调房价，加之当时社会已经开始对房价上涨过快现象表现出不满，甚至有学者提出“房价腰斩说”，于是，部分人选择了观望等待。与2002年不同的是，这一轮犹豫期的出现，带有一些的被动成分在里面，面对诸多调控政策密集出台，毫无经验的购房者一时不知如何应对，除了观望，别无他法。
2008年：最近的机会
相对目前楼市状况而言，2008年前后是距离我们最近一次相对不错的购房时机。
在2007年，国内经济过热、流动性泛滥、CPI指数居高不下，资本市场火热，房地产投资气氛高涨，商品房销售价格和销售面积均达到历史最高点。但是，这一年火热的市场未能延续下去，当年三季度美国次贷危机恶化，引发全球金融市场震动，并最终形成金融危机。央行适时收缩流动性，“9·27”新政出台，房地产市场迅速冷却，在经济大环境和严厉的行业政策影响下，2008年全年市场低迷至冰点，出现新一轮犹豫期。
所谓“9.27”新政，是指在2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。该政策的要害之处在于，虽然其出发点是提高投机、投资性需求的成本，但在当时房价高企的前提下，改变了人们对房价看涨的预期，在短期内抑制住了投资性需求。于是一时间投资者退出意愿高涨，二手房市场挂牌了猛增，议价空间出现。新房市场出现打折促销现象普遍出现，降价声此起彼伏。随后，部分商业银行暂缓甚至停止对二套房贷款，或者提高利率水平，金融调控政策的作用进一步放大。
这一轮观望导致量、价齐跌，这样的变化在近年来极为罕见。数据表明，2008年全国商品住宅均价为3576元/平方米，较上年下滑了2.1%；全国商品住宅成交面积为59280万平方米，同比上年更是大幅下滑15.5%。包括北京、上海、广州、深圳、杭州等在内的城市房价均出现滞涨或者微跌现象，交易量大幅下滑，北京、上海跌幅超过50%。
相比2005年前后，2007年四季度至2008年上半年这大半年时间里，国家并未密集出台调控政策，仅“9.27”新政就起到了“急刹车”的作用，这并非偶然。究其原因，主要是因为2005年以来出台的系列调控政策一直延续了下来并未取消，因此在各项调控政策共同作用下，观望情绪在短时期内被激发出来。如果说2005年前后的观望是因为担心房价下跌，那么出现在2008年的犹豫期，则掺杂了更为复杂的个人感情因素在其中，诸如房奴等满含心酸和无奈新词汇的出现，预示人们对房价的快速上涨开始感到不满，虽然此时已经经历了第一轮调控，而且社会上也出现了房价“越调越涨”的说法，但购房者却如同赌气般，希望通过调控让它回落。
通过我们的梳理，在过去十多年时间里，楼市一共经历过三次比较典型的犹豫期。第一个犹豫期出现在房价步入上涨通道前夜的2002年前后，第二个犹豫期则出现在遭遇大规模调控的2006年前后，第三个犹豫期为饱受调控之困和金融危机初期影响的2008年上半年。通过对比发现，每个犹豫期形成的原因各不相同，表现形式也不一样。
根据历史经验，我们发现在过去长达十二年的时间里（2000年～2011），房价一直处于上涨过程中（具体见下图），因此在每一轮犹豫期的博弈中，几乎都是以购房者失败而告终。本轮犹豫期会不会重蹈覆辙，在此先不下结论。但我们可以通过回顾历史，通过逐个剖析每一个犹豫期形成前因后果，并揭示其内在变化。以便我们对当前犹豫期有个更加清晰的认知。
数据来源：国家统计局
2002年：错过“地板价”
业界通常将2003年确定为房价真正启动的一年，那么2002年前后的房价，其实仍然处于“房改”后的低谷阶段。因此错过这个阶段，其实相当于错过了在最低谷入市的机会。
其实早在上个世纪90年代，中国房地产也曾经迎来一波投资热潮。其时，房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，尤其是在1990年之后，房地产业一直是我国经济发展的热点，成为我国经济保持快速增长的一大引擎。查阅1990至1994年《中国统计年鉴》资料发现，这4年时间里，房地产投资实现快速发展，尤其是1992年和1993年，投资成倍增加。数据表明，1992年房地产开发投资总额为731.2亿元，叫1991年增长117.6%；1993年的投资总额暴增至1937.5亿元，较1992年增长了164.9%。
但这一轮投资热潮很快被冷却下来，至亚洲金融危机爆发的1997年，国内投资增速居然变成2.1%的负增长，并在随后很长一段时间里，保持低迷状态不见起色。但也就是在1997年之后，由于受到亚种金融危机爆发的影响，我国经济出现通货紧缩，消费疲软，出口增长不见起色，于是刺激消费、拉动内需、摆脱经济低潮成为当时政府的首要任务。房地产投资是投资增长的主力，于是房地产也再次受到重视，“房改”启动，住房分配由实物向货币化转变。
这一轮犹豫期，与后面数轮犹豫期有着明显的区别。长期习惯了实物分房的国人，对于房价的认知程度不高，认为房价偏高无法承受，因而在到底要不要买房这个问题上显得犹豫不决。为了刺激楼市，包括上海在内的诸多城市推出一系列优惠政策，如上海1998年修订蓝印户口政策，并实施购房退税政策等等做法。不过刺激作用的效果有限，根据国家统计局公布的历年房价数据显示，2001年至2003年间，全国商品住宅均价在2000元/平方米到2200元/平方米之间徘徊，涨幅极其微弱。市场交易增速也一般，2002年和2003年成交量同比上年增幅分别只有20.3%和18.9%，少于活跃年份30%以上的增幅。
2005年：仍然可“抄底”
虽然楼市在2003年启动，并在2004年年末上演了最为癫狂的一幕，但近十年里第一波调控大戏的开幕，还是给购房者提供了再次“抄底”的机会。
早在2004年初，国家就已经意识到了房地产投资过快的问题，为抑制房地产投资过快增长势头，中央政府确立了“控制土地、收紧信贷”的宏观调控思路，希望通过源头控制来解决这个问题。其具体做法主要体现在两个方面：一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，央行要求将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。回头来看，2004年的宏观调控政策采取“压制”方式，的确受到了一定的效果，起到了降低房产投资增速作用，来自国家统计局的数据表明，2004年房地产投资增速从年初的50.2%，一度下滑至年末的28.1%。可谓是摁下葫芦起了瓢，由于政策忽略了有效供给，特别是中低端住宅产品的供给，因此使得市场供需失衡，从而引发更为严重的投机现象。于是在2004年末，房价突然如脱缰野马般狂奔起来，如上海二手房市场，那段时间卖家最忙碌，几乎每隔三五天就得提一次价。新房市场也不遑多让，房子卖得太快换来的是责骂。数据表明，2004年全国商品住宅销售均价达到2608元/平方米，同比上年大涨18.7%。
于是在2005年国家重新调整了调控方向，由原来的降低投资规模这种单向调控模式，转为既控制投资规模，又抑制房价上涨过快的双向调控方式。在这一年里，包括“国八条”、“新国八条”等调控政策接连出台，政策内容经过补充和完善，延续至今。综合分析“国八条”和“新国八条”，不难发现其调控重点主要分为以下三个方面：其一是通过行政手段干预市场需求，以改善市场供求关系。即在增加供应的同时，同时利用信贷、税收等手段，提高房产转让环节成本，以达到抑制投资需求的目的。此外，国家加大对“捂地”行为的打击力度，以加大开发节奏、增加市场供应。其二是完善市场供应结构，并体现市场公平原则。增加中小套型产品的市场供应量在“新国八条”中首次提出，该提法最终在2007年确定为“70/90政策”，即新批项目90平方米以下户型占开发量70%以上。通过一系列措施，如规划审批、土地供应、信贷、税收等方面，对于中小套型、中低价位普通商品房开发予以支持，以改善供应结构。“新国八条”同时提到了住房保障体现，考虑中低收入人群的需求。其三还提到了整顿市场秩序，比如规范中介服务行为，禁止期房转让行为、网上交易等等，来规范市场交易行为。
这一系列措施取得了不错的效果，2005年末房地产投资增长19.8%，增速同比上年回落了8.2个百分点，根据中房指数研究院提供的数据表明，商品住宅销售均价上涨了12.6%，涨幅比上年同期回落了6.1个百分点。北京、上海、杭州等城市房价大幅上扬态势也得到了有效遏制。 应该说，2005年前后的房价水平仍然处于相对低位。其时北京、上海、杭州等城市的房价水平，与其后高位水平相比，大概只是三分之一多一点。如北京2005年均价为6162元/平方米，与2010年的高位17151元/平方米相比，便是如此（具体见下表）。这一轮调控提到了“稳定房价”，被更多解读为下调房价，加之当时社会已经开始对房价上涨过快现象表现出不满，甚至有学者提出“房价腰斩说”，于是，部分人选择了观望等待。与2002年不同的是，这一轮犹豫期的出现，带有一些的被动成分在里面，面对诸多调控政策密集出台，毫无经验的购房者一时不知如何应对，除了观望，别无他法。
2008年：最近的机会
相对目前楼市状况而言，2008年前后是距离我们最近一次相对不错的购房时机。
在2007年，国内经济过热、流动性泛滥、CPI指数居高不下，资本市场火热，房地产投资气氛高涨，商品房销售价格和销售面积均达到历史最高点。但是，这一年火热的市场未能延续下去，当年三季度美国次贷危机恶化，引发全球金融市场震动，并最终形成金融危机。央行适时收缩流动性，“9·27”新政出台，房地产市场迅速冷却，在经济大环境和严厉的行业政策影响下，2008年全年市场低迷至冰点，出现新一轮犹豫期。
所谓“9.27”新政，是指在2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。该政策的要害之处在于，虽然其出发点是提高投机、投资性需求的成本，但在当时房价高企的前提下，改变了人们对房价看涨的预期，在短期内抑制住了投资性需求。于是一时间投资者退出意愿高涨，二手房市场挂牌了猛增，议价空间出现。新房市场出现打折促销现象普遍出现，降价声此起彼伏。随后，部分商业银行暂缓甚至停止对二套房贷款，或者提高利率水平，金融调控政策的作用进一步放大。
这一轮观望导致量、价齐跌，这样的变化在近年来极为罕见。数据表明，2008年全国商品住宅均价为3576元/平方米，较上年下滑了2.1%；全国商品住宅成交面积为59280万平方米，同比上年更是大幅下滑15.5%。包括北京、上海、广州、深圳、杭州等在内的城市房价均出现滞涨或者微跌现象，交易量大幅下滑，北京、上海跌幅超过50%。
相比2005年前后，2007年四季度至2008年上半年这大半年时间里，国家并未密集出台调控政策，仅“9.27”新政就起到了“急刹车”的作用，这并非偶然。究其原因，主要是因为2005年以来出台的系列调控政策一直延续了下来并未取消，因此在各项调控政策共同作用下，观望情绪在短时期内被激发出来。如果说2005年前后的观望是因为担心房价下跌，那么出现在2008年的犹豫期，则掺杂了更为复杂的个人感情因素在其中，诸如房奴等满含心酸和无奈新词汇的出现，预示人们对房价的快速上涨开始感到不满，虽然此时已经经历了第一轮调控，而且社会上也出现了房价“越调越涨”的说法，但购房者却如同赌气般，希望通过调控让它回落。