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【摘要】在我国，为了对房地产企业的负债率等多方面的核心指标进行调控，我国监管机构制定了“三条红线”这一政策，对房地产企业的融资和拿地方面的策略都造成了直接的影响，甚至还影响了房地产企业的投资和营销等方面的策略。房地产企业必须要做好对政策理解的基础上，还要坚持高杠杆高负债的经营模式。房地产企业财务管理应该正确看待在管理政策下行业生态环境所发生的变化，为了与政策管理的局势相适应，必须要寻找新的管理策略，保证企业能够稳步发展。本文分析了房地产企业在三条红线影响下财务管理的应对，为房地产企业在三条红线政策下实现更好的发展提供借鉴。
【關键词】三条红线;房地产企业;财务管理
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.021
自2019年开始，就已经有部分房地产企业开始重视现金流的管理，还有的房地产企业先后采取促销出货、抓回款、降低负债等策略来达到主管部门对负债率指标的要求，还有一些房地产企业对负债较低的区域或公司提出了提前偿还银行贷款的要求，并采取了相应的负债措施。住建部、央行在2020年与12家房地产企业约谈，并且制定了三条红线政策，主要内容包括：红线1，在预收款项之外，企业自身的负债率在70%以上;红线2.企业的净资产负债率高于100%;红线3.企业现金短债比在1倍以内。同时，根据不同的房地产企业踩红线的实际情况，将房地产企业划分为红橙黄绿四个等级，被划分为绿档，说明该房地产企业在财务方面时比较健康的，次年，在新的融资规定下，绿档房地产企业的融资规模可扩大15%。房地产企业将会在“三条红线”政策下实现健康稳定的发展。
1、“三条红线”新规内容及影响
1.1“三条红线”新规内容
2020年，住房部与人民银行联合包括碧桂园、中国恒大、万科、融创、新城控股等12家房地产企业召开了座谈会，会上提出，在房地产长效机制切实落实的基础上，房地产企业资金检测和融资管理规则逐渐形成，也就是我们所说的“三条红线”政策：1.在预收款项之外，企业的资产负债率在70%以上;2.企业的净资产负债率高于100%;3.企业现金短债比在1倍以内。在三条红线的基础上，将房地产企业分为红、橙、黄、绿四个等级;红色档是指房地产企业触碰了三条红线;橙色档是指触碰了其中两条红线;黄色档是指企业触碰了其中一条红线，绿色档是指房地产企业以上三个指标全都符合标准。
就目前而言，“三条红线”的具体实施细则还没有正式出台，新规的实施情况主要包括以下内容：1.自2020年10月起，试点企业要在每月的15日之前要仔细填报参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额以及墙体房地产相关表外有息负债等五项表外的有关负债情况，要覆盖房地产企业的各种融资渠道以及表内表外情况;2.两个贯穿指标，一是保持拿地销售比要控制在40%以内，保持经营性现金流在连续三年之内为负，需要解释拿地的资金来源;3.永续债券统计口径，可以将2020年8月之前发行的永续债券作为权益计算杠杆率等指标，在计算总资产、净资产等科目时，应该讲2020年8月之后发行的计入所有者权益的永续债券。
1.2“三条红线”对房地产行业的影响
1.2.1行业未来格局固化，不同房企间分化加剧
从供给端，“三条红线”对开发类房地产企业的融资具有一定的限制，在规模、经营以及财务策略方面存在不同的房地产企业的信用风险将会持续分化。一些已经具备了高周转率、良好项目布局以及没有过重负债负担的龙头企业会凭借自身在规模方面的优势，提高其自身的稳定状态;一些处于高杠杆的房地产企业，受到融资的限制，其业务扩张模式会有所收缩，发展速度就会放慢;一些中小房地产企业想要通过加杠杆来实现弯道超车的目的将会很难实现，加大了中小房地产企业的信用风险。
1.2.2行业融资收紧，各种融资渠道均偏向稳健企业
在2020年第一、二季度，在新冠疫情影响下，社会融资环境比较宽松，房地产行业的再融资出现了短暂的窗口期，融资规模得到进一步扩大，在很大程度上降低了融资成本，但下半年，对信托通道的监管有所加强，同时还制定了“三条红线”政策，开始试运行融资新规，将房地产企业的融资再次被收紧。即便有“房住不炒”的政策要求，主要的金融机构仍然加快了对房地产贷款的压降速度，对贷款的行业集中度进行控制，对信贷资金流向房地产行业加紧了防控。在证券市场方面，在2020年1月至9月期间，债券市场地产债放量非常明显，银行和交易所房地产债券的发行规模达到了5611.34亿元，比去年同期增涨了53.8%，但由于市场违约风险的增加，市场投资偏好比较谨慎，大多数投资人都减弱了对高风险债券的配置需求，极大地提高了国有企业和高级别债券发行规模的比例。在美元债融资方面，受到全球疫情的影响，境外占全市场面临极大的波动风险，极大的提高了发行成本。在持续的监管之下，非标准融资的融资规模将会持续收缩。新的融资规定下，金融机构加强了对房地产企业的融资业务额度和贷款用途方面的把控，投资人的投资偏好更加谨慎，并且，逐步偏向于具有稳定经营并且负债较低的企业。
2、房地产企业在“三条红线’监管下经营模式的转变
在2020年间，中央曾经多次强调“房住不炒”，在疫情的影响下，房地产企业在出现了严重的现金流量不足的情况，经营活动开始大幅度缩减。随着“三条红线”的实施，有不少房地产开放商在极大的压力之下被迫引入战略投资者，以摆脱当前的财务困境。这充分说明，房地产企业由于房地产的激进化，导致企业内部资金链出现断裂，企业不得不将项目和股权打包卖出，甚至面临被市场淘汰或被其他房地产企业收购兼并的命运，寻找另外的发展出路。“三条红线”的正式实施，土地红利和财政红利逐渐消失，房地产企业便开始向管理层索要红利，在新的监管政策下，房地产企业又回到同一起点，之前的全部业绩都将清零。在房地产企业未来的发展中，必须要设置较为完善的管理体系，并将重点放在运营、服务方面。房地产企业财务管理要以财经纪律代替传统的财务纪律。财经纪律则要求企业在此基础上还要讲投资纪律包含在内。“三条红线”政策的监管力度具有较强的穿透力，实现了股份和债务以及表内表外的全方位覆盖。对于房地产开发商和房地产企业财务管理工作人员来说，传统的财务技巧在企业财务管理中已经没有任何作用，“三条红线”政策的实施对房地产企业来说时一个非常大的挑战。 3、“三条红线”政策下房企财务管理的应对
3.1房企财务管理实际工作重视事项
在《试点房地产企业主要经营、财务指标统计检测表》中，监管部门要求房地产企业必须要在每月的15日之前提交相关报表。在该检测表中，包含了资产负债、净资产负债率、现金比率、土地购置金额、销售金额、有息负债等八项财务指标。对于房地产企业而言，在很大程度上使企业日常财务管理工作的难度加大，在企业日常的财务管理工作中，不仅要做好上述指标所要求的内容，同时还应该高度重视房地产企业的首付款、纳税、利润结转等经营活动，另外，还应该包括与还贷直接相关的融资业务，以及企业并购和并购范围的调整，在很大程度上都会对三项指标造成影响。财务管理还要区分经营、筹资、投资等活动，对每一个经济和经营活动都要记性详细分析。最后，在此基础上，针对企业触碰红线的不同情况，积极采取适当的措施进行财务管理。
3.2在财务管理方面的应对
房地产企业财务管理与“三条红线”和“五个指标”有着密切关系，所以，必须要调整财务结构。即便是拉长债务周期，也要坚决杜绝贪小便宜而借高利息的短期债务。房地产企业必须要严格管理企业的总资产负债表，并且还要提高对它的关注程度，对其要保证每个月检查、检讨一次，采取更加系统完善的管控制度和方法，加强对企业自由资金和投资的监管。从企业资产负债率指标中扣除预付款，能够对企业的负债率有一个真实的反映。但仍有部分股权分明、权益中包含真是债务的融资时无法体现的，通过股权融资，提前扣除资产负债率的修正，能够讲企业负债的真实情况反映出来。在房地产企业的超强监管下，在未来的发展中，房地产不再做股权债券，而是转化为同股的实物投资。进行真实的股权投资，严格按照财务管理的规则进行，先加强对税汇率的管理，特别时房地产行业中的一些境外上市企业，必须要加强汇率管理，房地产财务管理会受到美年汇率变动的重大影响。
3.3在会计方法上的应对措施
在合理利用会计准则的基础上，房地产企业还要注意合理运用会计方法，特别时要对新会计准则中的负债内容和变化灵活掌握。所采用的会计核算方法应自上而下保持统一，制定更清晰、更準确的标准，诶会计报表质量提供全面保障，保证各项财务数据及时准确。完善财务金融体现建设，必须要落实到事情本身，而不能停留在表面上。在房地产企业中，在管理导向、管理风格、管理语言等方面，企业的管理思想应该保持一致，同时还要保持一致的经营意识，为了提高企业一体化工作的流畅性业务部门应该在每月三个工作日内做好并上报上月的报告，这就要求企业必须要由相应的财务制度，确保报告能够按时完成。要在保证质量度前提下，避免金融业务管理出现问题。
3.4重视成本管理的细化
在企业中，对不同业务和事项所作出的选择也是不同的，会对三个指标的正负项产生不同的影响。即使在统一的管理行动之下，不同企业或同一企业中的不同阶段，也会受到不同的影响。当地产企业按照建造成本法对开发、建造的产品进行计量与核算的。值得注意的是，土地增值税清算的关键因素时土地的成本，同时也是房地产企业项目开发中最重要的成本项目，在整个开发项目中占有较大比例。因此，要重点注意选择合适的方法来实现成本的分摊。在对成本的时间管理中，必须要保证操作符合规范，结合项目的实际情况，对自己的现状有清楚的认识，科学选择合适的成本管理方法，最大限度的降低企业税收成本。
结语：
在“三条红线”政策的是实施中，房地产企业开始出现了两极分化，房地产企业必须要提升自身的经营和管理能力，并将这两个企业核心能力做好，才能实现更长远的发展，促使经济效益得到进一步提高。在实践中，首先要做好财务管理工作，在“三条红线”政策下，企业的财务指标是动态发展的，在新政策和发展形式的要求下，房地产企业的发展节奏在一定时期内受到静态指标的制约。因此，房地产企业必须改变传统的经营模式，提高企业财务管理的科学化，促进企业竞争力的逐步提升，以促进企业的稳步发展。
参考文献：
[1]何健生.房地产企业在三条红线影响下财务管理的应对[J].财会学习，2021（11）：72-73.
[2]张雪梅.三道红线下，房企绩效考核如何调整？[J].城市开发，2021（04）：24-26.
[3]陈连勇.“三道红线”政策环境下中小房地产公司发展探索——以G公司为例[J].全国流通经济，2021（04）：119-121.
[4]连平，黄春华.如何看待“三道红线”下的房企融资压力[N].经济参考报，2020-12-15（008）.
[5]尹中立，齐心.楼市“三道红线”的政策威力初步显现[N].每日经济新闻，2020-11-20（003）.
【關键词】三条红线;房地产企业;财务管理
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.021
自2019年开始，就已经有部分房地产企业开始重视现金流的管理，还有的房地产企业先后采取促销出货、抓回款、降低负债等策略来达到主管部门对负债率指标的要求，还有一些房地产企业对负债较低的区域或公司提出了提前偿还银行贷款的要求，并采取了相应的负债措施。住建部、央行在2020年与12家房地产企业约谈，并且制定了三条红线政策，主要内容包括：红线1，在预收款项之外，企业自身的负债率在70%以上;红线2.企业的净资产负债率高于100%;红线3.企业现金短债比在1倍以内。同时，根据不同的房地产企业踩红线的实际情况，将房地产企业划分为红橙黄绿四个等级，被划分为绿档，说明该房地产企业在财务方面时比较健康的，次年，在新的融资规定下，绿档房地产企业的融资规模可扩大15%。房地产企业将会在“三条红线”政策下实现健康稳定的发展。
1、“三条红线”新规内容及影响
1.1“三条红线”新规内容
2020年，住房部与人民银行联合包括碧桂园、中国恒大、万科、融创、新城控股等12家房地产企业召开了座谈会，会上提出，在房地产长效机制切实落实的基础上，房地产企业资金检测和融资管理规则逐渐形成，也就是我们所说的“三条红线”政策：1.在预收款项之外，企业的资产负债率在70%以上;2.企业的净资产负债率高于100%;3.企业现金短债比在1倍以内。在三条红线的基础上，将房地产企业分为红、橙、黄、绿四个等级;红色档是指房地产企业触碰了三条红线;橙色档是指触碰了其中两条红线;黄色档是指企业触碰了其中一条红线，绿色档是指房地产企业以上三个指标全都符合标准。
就目前而言，“三条红线”的具体实施细则还没有正式出台，新规的实施情况主要包括以下内容：1.自2020年10月起，试点企业要在每月的15日之前要仔细填报参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额以及墙体房地产相关表外有息负债等五项表外的有关负债情况，要覆盖房地产企业的各种融资渠道以及表内表外情况;2.两个贯穿指标，一是保持拿地销售比要控制在40%以内，保持经营性现金流在连续三年之内为负，需要解释拿地的资金来源;3.永续债券统计口径，可以将2020年8月之前发行的永续债券作为权益计算杠杆率等指标，在计算总资产、净资产等科目时，应该讲2020年8月之后发行的计入所有者权益的永续债券。
1.2“三条红线”对房地产行业的影响
1.2.1行业未来格局固化，不同房企间分化加剧
从供给端，“三条红线”对开发类房地产企业的融资具有一定的限制，在规模、经营以及财务策略方面存在不同的房地产企业的信用风险将会持续分化。一些已经具备了高周转率、良好项目布局以及没有过重负债负担的龙头企业会凭借自身在规模方面的优势，提高其自身的稳定状态;一些处于高杠杆的房地产企业，受到融资的限制，其业务扩张模式会有所收缩，发展速度就会放慢;一些中小房地产企业想要通过加杠杆来实现弯道超车的目的将会很难实现，加大了中小房地产企业的信用风险。
1.2.2行业融资收紧，各种融资渠道均偏向稳健企业
在2020年第一、二季度，在新冠疫情影响下，社会融资环境比较宽松，房地产行业的再融资出现了短暂的窗口期，融资规模得到进一步扩大，在很大程度上降低了融资成本，但下半年，对信托通道的监管有所加强，同时还制定了“三条红线”政策，开始试运行融资新规，将房地产企业的融资再次被收紧。即便有“房住不炒”的政策要求，主要的金融机构仍然加快了对房地产贷款的压降速度，对贷款的行业集中度进行控制，对信贷资金流向房地产行业加紧了防控。在证券市场方面，在2020年1月至9月期间，债券市场地产债放量非常明显，银行和交易所房地产债券的发行规模达到了5611.34亿元，比去年同期增涨了53.8%，但由于市场违约风险的增加，市场投资偏好比较谨慎，大多数投资人都减弱了对高风险债券的配置需求，极大地提高了国有企业和高级别债券发行规模的比例。在美元债融资方面，受到全球疫情的影响，境外占全市场面临极大的波动风险，极大的提高了发行成本。在持续的监管之下，非标准融资的融资规模将会持续收缩。新的融资规定下，金融机构加强了对房地产企业的融资业务额度和贷款用途方面的把控，投资人的投资偏好更加谨慎，并且，逐步偏向于具有稳定经营并且负债较低的企业。
2、房地产企业在“三条红线’监管下经营模式的转变
在2020年间，中央曾经多次强调“房住不炒”，在疫情的影响下，房地产企业在出现了严重的现金流量不足的情况，经营活动开始大幅度缩减。随着“三条红线”的实施，有不少房地产开放商在极大的压力之下被迫引入战略投资者，以摆脱当前的财务困境。这充分说明，房地产企业由于房地产的激进化，导致企业内部资金链出现断裂，企业不得不将项目和股权打包卖出，甚至面临被市场淘汰或被其他房地产企业收购兼并的命运，寻找另外的发展出路。“三条红线”的正式实施，土地红利和财政红利逐渐消失，房地产企业便开始向管理层索要红利，在新的监管政策下，房地产企业又回到同一起点，之前的全部业绩都将清零。在房地产企业未来的发展中，必须要设置较为完善的管理体系，并将重点放在运营、服务方面。房地产企业财务管理要以财经纪律代替传统的财务纪律。财经纪律则要求企业在此基础上还要讲投资纪律包含在内。“三条红线”政策的监管力度具有较强的穿透力，实现了股份和债务以及表内表外的全方位覆盖。对于房地产开发商和房地产企业财务管理工作人员来说，传统的财务技巧在企业财务管理中已经没有任何作用，“三条红线”政策的实施对房地产企业来说时一个非常大的挑战。 3、“三条红线”政策下房企财务管理的应对
3.1房企财务管理实际工作重视事项
在《试点房地产企业主要经营、财务指标统计检测表》中，监管部门要求房地产企业必须要在每月的15日之前提交相关报表。在该检测表中，包含了资产负债、净资产负债率、现金比率、土地购置金额、销售金额、有息负债等八项财务指标。对于房地产企业而言，在很大程度上使企业日常财务管理工作的难度加大，在企业日常的财务管理工作中，不仅要做好上述指标所要求的内容，同时还应该高度重视房地产企业的首付款、纳税、利润结转等经营活动，另外，还应该包括与还贷直接相关的融资业务，以及企业并购和并购范围的调整，在很大程度上都会对三项指标造成影响。财务管理还要区分经营、筹资、投资等活动，对每一个经济和经营活动都要记性详细分析。最后，在此基础上，针对企业触碰红线的不同情况，积极采取适当的措施进行财务管理。
3.2在财务管理方面的应对
房地产企业财务管理与“三条红线”和“五个指标”有着密切关系，所以，必须要调整财务结构。即便是拉长债务周期，也要坚决杜绝贪小便宜而借高利息的短期债务。房地产企业必须要严格管理企业的总资产负债表，并且还要提高对它的关注程度，对其要保证每个月检查、检讨一次，采取更加系统完善的管控制度和方法，加强对企业自由资金和投资的监管。从企业资产负债率指标中扣除预付款，能够对企业的负债率有一个真实的反映。但仍有部分股权分明、权益中包含真是债务的融资时无法体现的，通过股权融资，提前扣除资产负债率的修正，能够讲企业负债的真实情况反映出来。在房地产企业的超强监管下，在未来的发展中，房地产不再做股权债券，而是转化为同股的实物投资。进行真实的股权投资，严格按照财务管理的规则进行，先加强对税汇率的管理，特别时房地产行业中的一些境外上市企业，必须要加强汇率管理，房地产财务管理会受到美年汇率变动的重大影响。
3.3在会计方法上的应对措施
在合理利用会计准则的基础上，房地产企业还要注意合理运用会计方法，特别时要对新会计准则中的负债内容和变化灵活掌握。所采用的会计核算方法应自上而下保持统一，制定更清晰、更準确的标准，诶会计报表质量提供全面保障，保证各项财务数据及时准确。完善财务金融体现建设，必须要落实到事情本身，而不能停留在表面上。在房地产企业中，在管理导向、管理风格、管理语言等方面，企业的管理思想应该保持一致，同时还要保持一致的经营意识，为了提高企业一体化工作的流畅性业务部门应该在每月三个工作日内做好并上报上月的报告，这就要求企业必须要由相应的财务制度，确保报告能够按时完成。要在保证质量度前提下，避免金融业务管理出现问题。
3.4重视成本管理的细化
在企业中，对不同业务和事项所作出的选择也是不同的，会对三个指标的正负项产生不同的影响。即使在统一的管理行动之下，不同企业或同一企业中的不同阶段，也会受到不同的影响。当地产企业按照建造成本法对开发、建造的产品进行计量与核算的。值得注意的是，土地增值税清算的关键因素时土地的成本，同时也是房地产企业项目开发中最重要的成本项目，在整个开发项目中占有较大比例。因此，要重点注意选择合适的方法来实现成本的分摊。在对成本的时间管理中，必须要保证操作符合规范，结合项目的实际情况，对自己的现状有清楚的认识，科学选择合适的成本管理方法，最大限度的降低企业税收成本。
结语：
在“三条红线”政策的是实施中，房地产企业开始出现了两极分化，房地产企业必须要提升自身的经营和管理能力，并将这两个企业核心能力做好，才能实现更长远的发展，促使经济效益得到进一步提高。在实践中，首先要做好财务管理工作，在“三条红线”政策下，企业的财务指标是动态发展的，在新政策和发展形式的要求下，房地产企业的发展节奏在一定时期内受到静态指标的制约。因此，房地产企业必须改变传统的经营模式，提高企业财务管理的科学化，促进企业竞争力的逐步提升，以促进企业的稳步发展。
参考文献：
[1]何健生.房地产企业在三条红线影响下财务管理的应对[J].财会学习，2021（11）：72-73.
[2]张雪梅.三道红线下，房企绩效考核如何调整？[J].城市开发，2021（04）：24-26.
[3]陈连勇.“三道红线”政策环境下中小房地产公司发展探索——以G公司为例[J].全国流通经济，2021（04）：119-121.
[4]连平，黄春华.如何看待“三道红线”下的房企融资压力[N].经济参考报，2020-12-15（008）.
[5]尹中立，齐心.楼市“三道红线”的政策威力初步显现[N].每日经济新闻，2020-11-20（003）.