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【摘要】房地产众筹在我国还是一个全新的事物。本文分析了国外和国内房地产众筹的主要发展模式，剖析了我国房地产众筹发展中存在的问题和障碍，包括：众 筹在我国仍处于无法可依的地位、房地产众筹可能涉嫌非法吸收公众存款和非法发行证券、房地产众筹存在违反商品房预售规定的风险、众筹关联交易可能损害投资者利益、众筹项目信息披露不透明等。并提出了相应的解决对策和建议，主要有：明确众筹的法律地位，加快建立相关法律体系及监管机制、加强信用增级和专业增级、加大信息披露力度、积极稳妥地规避当前房地产众筹所面临的法律风险。
【关键词】房地产；众筹；互联网；金融创新
一、国外房地产众筹模式：
2012 年 12 月，一个叫Fundrise的美国网站在房地产领域第一个引入众筹概念，由此开启了“房地产众筹”的先河，此后房地产众筹迅速发展起来。当前国外房地产众筹模式主要有以下二种：
1、房地产股權众筹
筹资者在众筹平台发布众筹项目信息，供社会大众选择投资，每个众筹项目都预先设定一个目标金额，投资者的投资额要在预定的时间内达到该金额才能正式发起众筹项目，如金额不足按规定平台就会将资金退还给投资者。筹资完成后，众筹平台会出面成立由所有投资者组成的有限合伙公司，为了降低投资风险，有的平台还会以领投人身份投资该项目，在这种限合伙公司中，平台作为领投人扮演着与普通投资者一样的普通合伙人的角色。有限合伙公司仅负责将筹到的资金投到房地产项目中，它本身不参与房地产项目的日常开发和管理，而由房地产商独立负责管理与运营项目。项目所有权由有限合伙公司与房地产商共同持有，房地产商和有限合伙公司按各自投资比例共享物业租金和销售所得，同样各投资人也是按各自在有限合伙公司投资比例分配收益。在该模式中，投资资金通过有限合伙公司直接投给了众筹项目，众筹投资者作为有限公司投资人和股东需要承担项目开发中可能产生的各种风险。一旦房产无法售出或出售价格不理想，投资者将会蒙受经济损失，严重者血本无收。
2、房地产贷款众筹。
国外房地产贷款众筹模式主要是投资者购买众筹平台利用其自身信用发行的债券，然后平台再把出售债券筹集的资金借给开发商。在该模式中，由于投资者与房地产商没有直接的联系，投资者不需承担房地产项目开发、建设、销售中可能出现的各种风险，投资者能否获利也并不取决于某一特定房地产项目的经营情况，而是取决于众筹平台整体运营情况，这样减小众筹投资者的风险。由于众筹平台屏蔽了房地产项目开发和房地产市场风险，因而除了管理费外，众筹平台还可以获得更多的收益。而众筹投资者承担的风险较小，所以房地产贷款众筹模式的投资回报率一般要低于房地产股权众筹模式。
二、我国房地产众筹的主要模式：
“点名时间”是我国第一家互联网众筹平台，成立于2011 年，2014年由万科与搜房网合作在地产领域引入众筹模式，拉开了我国房地产众筹发展的大幕。在短短一年多的时间里，房地产众筹发展非常迅猛，形成了三种典型的众筹模式 ：
1、营销推广型房地产众筹。开发商在众筹平台上发布项目，以低价拍卖少量房源，事先规定了众筹人数和每人筹资额度，有缴交众筹资金者拥有参加拍卖权，拍卖在网上进行，由价高者以拍卖价购得房屋，拍卖成交价超出底价溢价部分作为活动获利，连同本金一起返还给价低者。一般来说该种众筹模式涉及的房源较少。如广州万科黄埔仓项目在新浪乐居推出众筹活动、保利地产发起广州东江首府房产众筹活动、广州南沙万达广场众筹活动的房源都只有一套。
2、投资理财型房地产众筹。是指通过“众筹”方式募集资金，并按合同规定在特定时间给予支持者一定收益的众筹方式，它有两种方式：一种是股权式的众筹，一种是债权式的众筹。它实质上是以房地产物业为交易标的投资行为。投资的目的，不是为了最终能获得房屋，而是为了获得较高的现金收入。项目周期较长，一般在二年以上。
3、合作建房型房地产众筹。合作建房型房地产众筹指向购房者募集资金用于房屋开发、建设，并最终向众筹者交付房屋的众筹方式。其典型代表是南京的乐居众筹和冯仑打造的自由筑屋。这种众筹模式将传统的房地产企业与购买者的纯买卖关系，转变成为省略了各种中间环节的购房者委托房地产企业修建房屋的雇佣关系。
以上三种类型的房地产众筹位于“互联网 + 金融 + 房地产”的不同发展节点，发展之初营销推广型房地产众筹会发展较快，但随着人们意识的提高，法律的成熟，政府监管的健全，后二种房地产众筹将加快发展，我们猜想，这三种房地产众筹未来必将融合，共同通向房地产交易成本降低、交易效率提高、个性化需求逐步得到满足，投资人、购房人、建房人逐渐三位一体之路。
三、我国房地产众筹发展中存在的问题
1、众筹在我国仍处于无法可依的地位。事实上众筹的监管部门已经在2014年年初明确归属证监会创新业务监管部 ， 不过目前尚无明确的监管规则。依照我国证券法的规定， 证券为 “股票、 公司债券、 政府债券、 证券投资基金份额和国务院依法认定的其他证券” （1）， 众筹在目前显然不属于我国 《证券法》 规范的证券范畴。2014年11月国务院首次提出了“开展股权众筹融资试点”，但是相关的管理办法却一直未公布施行，从而造成众筹项目在我国无法可依，各地许多房地产众筹项目由于缺乏政府有效监管而游走在法律的灰色地带。
2、存在违反商品房预售规定的风险。我国《城市房地产管理法》规定了商品房销售只有在满足预售条件，获取预售资格后，开发商才能依法收取房屋预付款。在未取得预售许可证的情况下，向投资者收取资金，此举相当于将销售环节前置，先筹资，后拿地或者开工建设，则违反了我国商品房预售制度的规定 。如果将这笔资金作为投资，则又有可能涉足非法集资。如果将这笔资金作为投资，则不能提前进行商品房登记备案，无法锁定其购买的房屋，地产商有可能为了自身利益而将房屋“一房多卖”，无法保证众筹投资者的权益。 3、信息披露不透明。房地产众筹项目大多数投资者都没有条件亲临现场察看实情，平台的信息披露就成为投资者决策的一个非常重要甚至是唯一的依据，平台信息披露的真实、准确、及时程度，对保障投资人的合法权益，以及整个行业的健康发展都非常重要。然而，这方面普遍却不容乐观，信息不对称这一问题轻的表现为众筹信息披露简单、不规范，信息披露仅停留在对房地产收益和开发情况大体介绍上，而投资者普遍关心的一些更具体、更深入、更实质的内容，如资金的使用、项目的进展情况等内容，绝大多数未披露，严重的还表现为对有些关键信息的回避、隐瞒，和刻意造假上。
四、加快我国房地产众筹发展的对策和建议
1.明确众筹的法律地位，加快建立相关法律体系及监管机制。众筹将互联网技术和金融结合起来，并没有改变其金融业的本质，而且众筹的 “公众化” 特征决定其受到的金融行业监管应该更加严格。我们应借鉴美国的经验，把众筹划归证券法的调整。在立法时要注意给房地产众筹平台留出较大发展空间， 既保护普通中小投资者利益，又使房地产众筹在规范性、灵活性、创新性之间取得平衡，適应我国国情和经济发展需要。
2.加强信用增级。为了减少投资风险，保证众筹行业的健康发展，应该对众筹产品严格审查。并引入信用增信和担保措施，可考虑的增信方式包括 ：担保、项目回购和第三方机构的领投。为确保资金安全，应选择经过严格审查的第三方银行作为资金托管对单位，封闭管理，专款专用，规范运作。亦可引入保险公司、担保机构等进行担保。另外，还要有会计事务所、律师事务所、保险公司等参与。有会计事务所对发行人的拟发行的项目的财务报告进行审计；律师事务所出具法律意见书；保险公司提供全程保险。只有保证了投资资金的安全和收益，才会有更多的投资者参与到房地产众筹中。
3.加大信息披露力度。信息披露的公开、全面、具体、规范， 也许是对投资者最好的保护方式之一。信息披露包括众筹发行人和众筹平台两个方面。为了降低发行人信息披露的成本， 可以借鉴美国JOBS 法案（《初创期企业推动方案》）规定差异化的信息披露义务。 金额较少时，只需要提供经众筹发行人主要领导确认的财务报表即可。 如果金额较高，则需要披露经会计师事务所审计的财务报告和律师事务所出具的法律意见书。
参考文献：
[1]梁清华，我国众筹的法律困境及解决思路[J].学术研究，2014（9）
[2]雷禹.陈文，房地产众筹发展模式研究[J]，南方金融，2015（4）
[3]邱峰，房地产众筹：新型开发模式研究[J]，上海房地，2016，January
[4]贺灵，房地产众筹发展模式研究[J].中国房地产，2015（9）
[5]高通智库.玩转众筹[J].中国房地产业.2014.10
福建省社科规划基金课题（编号：2012B050）的研究成果。
作者简介：
余凯（1968-），男，福建古田县人，博士、教授、高级经济师，从事房地产经济和流通经济研究。
【关键词】房地产；众筹；互联网；金融创新
一、国外房地产众筹模式：
2012 年 12 月，一个叫Fundrise的美国网站在房地产领域第一个引入众筹概念，由此开启了“房地产众筹”的先河，此后房地产众筹迅速发展起来。当前国外房地产众筹模式主要有以下二种：
1、房地产股權众筹
筹资者在众筹平台发布众筹项目信息，供社会大众选择投资，每个众筹项目都预先设定一个目标金额，投资者的投资额要在预定的时间内达到该金额才能正式发起众筹项目，如金额不足按规定平台就会将资金退还给投资者。筹资完成后，众筹平台会出面成立由所有投资者组成的有限合伙公司，为了降低投资风险，有的平台还会以领投人身份投资该项目，在这种限合伙公司中，平台作为领投人扮演着与普通投资者一样的普通合伙人的角色。有限合伙公司仅负责将筹到的资金投到房地产项目中，它本身不参与房地产项目的日常开发和管理，而由房地产商独立负责管理与运营项目。项目所有权由有限合伙公司与房地产商共同持有，房地产商和有限合伙公司按各自投资比例共享物业租金和销售所得，同样各投资人也是按各自在有限合伙公司投资比例分配收益。在该模式中，投资资金通过有限合伙公司直接投给了众筹项目，众筹投资者作为有限公司投资人和股东需要承担项目开发中可能产生的各种风险。一旦房产无法售出或出售价格不理想，投资者将会蒙受经济损失，严重者血本无收。
2、房地产贷款众筹。
国外房地产贷款众筹模式主要是投资者购买众筹平台利用其自身信用发行的债券，然后平台再把出售债券筹集的资金借给开发商。在该模式中，由于投资者与房地产商没有直接的联系，投资者不需承担房地产项目开发、建设、销售中可能出现的各种风险，投资者能否获利也并不取决于某一特定房地产项目的经营情况，而是取决于众筹平台整体运营情况，这样减小众筹投资者的风险。由于众筹平台屏蔽了房地产项目开发和房地产市场风险，因而除了管理费外，众筹平台还可以获得更多的收益。而众筹投资者承担的风险较小，所以房地产贷款众筹模式的投资回报率一般要低于房地产股权众筹模式。
二、我国房地产众筹的主要模式：
“点名时间”是我国第一家互联网众筹平台，成立于2011 年，2014年由万科与搜房网合作在地产领域引入众筹模式，拉开了我国房地产众筹发展的大幕。在短短一年多的时间里，房地产众筹发展非常迅猛，形成了三种典型的众筹模式 ：
1、营销推广型房地产众筹。开发商在众筹平台上发布项目，以低价拍卖少量房源，事先规定了众筹人数和每人筹资额度，有缴交众筹资金者拥有参加拍卖权，拍卖在网上进行，由价高者以拍卖价购得房屋，拍卖成交价超出底价溢价部分作为活动获利，连同本金一起返还给价低者。一般来说该种众筹模式涉及的房源较少。如广州万科黄埔仓项目在新浪乐居推出众筹活动、保利地产发起广州东江首府房产众筹活动、广州南沙万达广场众筹活动的房源都只有一套。
2、投资理财型房地产众筹。是指通过“众筹”方式募集资金，并按合同规定在特定时间给予支持者一定收益的众筹方式，它有两种方式：一种是股权式的众筹，一种是债权式的众筹。它实质上是以房地产物业为交易标的投资行为。投资的目的，不是为了最终能获得房屋，而是为了获得较高的现金收入。项目周期较长，一般在二年以上。
3、合作建房型房地产众筹。合作建房型房地产众筹指向购房者募集资金用于房屋开发、建设，并最终向众筹者交付房屋的众筹方式。其典型代表是南京的乐居众筹和冯仑打造的自由筑屋。这种众筹模式将传统的房地产企业与购买者的纯买卖关系，转变成为省略了各种中间环节的购房者委托房地产企业修建房屋的雇佣关系。
以上三种类型的房地产众筹位于“互联网 + 金融 + 房地产”的不同发展节点，发展之初营销推广型房地产众筹会发展较快，但随着人们意识的提高，法律的成熟，政府监管的健全，后二种房地产众筹将加快发展，我们猜想，这三种房地产众筹未来必将融合，共同通向房地产交易成本降低、交易效率提高、个性化需求逐步得到满足，投资人、购房人、建房人逐渐三位一体之路。
三、我国房地产众筹发展中存在的问题
1、众筹在我国仍处于无法可依的地位。事实上众筹的监管部门已经在2014年年初明确归属证监会创新业务监管部 ， 不过目前尚无明确的监管规则。依照我国证券法的规定， 证券为 “股票、 公司债券、 政府债券、 证券投资基金份额和国务院依法认定的其他证券” （1）， 众筹在目前显然不属于我国 《证券法》 规范的证券范畴。2014年11月国务院首次提出了“开展股权众筹融资试点”，但是相关的管理办法却一直未公布施行，从而造成众筹项目在我国无法可依，各地许多房地产众筹项目由于缺乏政府有效监管而游走在法律的灰色地带。
2、存在违反商品房预售规定的风险。我国《城市房地产管理法》规定了商品房销售只有在满足预售条件，获取预售资格后，开发商才能依法收取房屋预付款。在未取得预售许可证的情况下，向投资者收取资金，此举相当于将销售环节前置，先筹资，后拿地或者开工建设，则违反了我国商品房预售制度的规定 。如果将这笔资金作为投资，则又有可能涉足非法集资。如果将这笔资金作为投资，则不能提前进行商品房登记备案，无法锁定其购买的房屋，地产商有可能为了自身利益而将房屋“一房多卖”，无法保证众筹投资者的权益。 3、信息披露不透明。房地产众筹项目大多数投资者都没有条件亲临现场察看实情，平台的信息披露就成为投资者决策的一个非常重要甚至是唯一的依据，平台信息披露的真实、准确、及时程度，对保障投资人的合法权益，以及整个行业的健康发展都非常重要。然而，这方面普遍却不容乐观，信息不对称这一问题轻的表现为众筹信息披露简单、不规范，信息披露仅停留在对房地产收益和开发情况大体介绍上，而投资者普遍关心的一些更具体、更深入、更实质的内容，如资金的使用、项目的进展情况等内容，绝大多数未披露，严重的还表现为对有些关键信息的回避、隐瞒，和刻意造假上。
四、加快我国房地产众筹发展的对策和建议
1.明确众筹的法律地位，加快建立相关法律体系及监管机制。众筹将互联网技术和金融结合起来，并没有改变其金融业的本质，而且众筹的 “公众化” 特征决定其受到的金融行业监管应该更加严格。我们应借鉴美国的经验，把众筹划归证券法的调整。在立法时要注意给房地产众筹平台留出较大发展空间， 既保护普通中小投资者利益，又使房地产众筹在规范性、灵活性、创新性之间取得平衡，適应我国国情和经济发展需要。
2.加强信用增级。为了减少投资风险，保证众筹行业的健康发展，应该对众筹产品严格审查。并引入信用增信和担保措施，可考虑的增信方式包括 ：担保、项目回购和第三方机构的领投。为确保资金安全，应选择经过严格审查的第三方银行作为资金托管对单位，封闭管理，专款专用，规范运作。亦可引入保险公司、担保机构等进行担保。另外，还要有会计事务所、律师事务所、保险公司等参与。有会计事务所对发行人的拟发行的项目的财务报告进行审计；律师事务所出具法律意见书；保险公司提供全程保险。只有保证了投资资金的安全和收益，才会有更多的投资者参与到房地产众筹中。
3.加大信息披露力度。信息披露的公开、全面、具体、规范， 也许是对投资者最好的保护方式之一。信息披露包括众筹发行人和众筹平台两个方面。为了降低发行人信息披露的成本， 可以借鉴美国JOBS 法案（《初创期企业推动方案》）规定差异化的信息披露义务。 金额较少时，只需要提供经众筹发行人主要领导确认的财务报表即可。 如果金额较高，则需要披露经会计师事务所审计的财务报告和律师事务所出具的法律意见书。
参考文献：
[1]梁清华，我国众筹的法律困境及解决思路[J].学术研究，2014（9）
[2]雷禹.陈文，房地产众筹发展模式研究[J]，南方金融，2015（4）
[3]邱峰，房地产众筹：新型开发模式研究[J]，上海房地，2016，January
[4]贺灵，房地产众筹发展模式研究[J].中国房地产，2015（9）
[5]高通智库.玩转众筹[J].中国房地产业.2014.10
福建省社科规划基金课题（编号：2012B050）的研究成果。
作者简介：
余凯（1968-），男，福建古田县人，博士、教授、高级经济师，从事房地产经济和流通经济研究。