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摘要：本文把房地产项目风险管理与博弈论有机结合起来，从博弈这个崭新的角度详细分析了房地产项目开发过程中开发商与消费者相互之间的博弈对房地产项目风险的影响，同时建立了相应的模型，研究了双方在博弈行为、方式、手段，以及博弈过程中由各方博弈产生的风险。
关键词：博弈 房地产 风险
Study of real estate projects risk management on the basis of the game between developers and consumers
Han Qingfeng Zhou Biwen
Abstract：In this paper,it studies real estate projects risk management through Game Theory in a creative way.From the new perspective of Game Theory,it gives a detailed analysis to the impact of real estate projects risk regard to game between developers and consumers in the development process of real estate projects,while the corresponding model was established,it studies the ways,means,and risk of two sides in the course of the game.
Keywords：Game Real estate Risk
在房地产交易市场上，价格是影响房地产交易规模、交易进程及交易效率的重要因素，而房地产交易的价格机制的形成受到多方面的综合因素的影响，包括房地产的价值、供求关系、消费者预期、消费者心理以及各种政策和外部经济环境等等。但其中起主导作用的并非是房地产的价值，而是市场上的供求关系，及影响供求关系的一个重要因素供求双方的预期。因此，供求关系与预期成为房地产市场价格波动的主要推动力量。另外，在房地产市场上存在着明显的信息不对称问题。这种信息不对称主要产生于房地产交易双方对交易标的专业知识的不一致，房地产开发商和炒房者的信息优势明显优于住房消费者。据以上两个方面构建不完全信息博弈模型。
1.交易博弈模型的假设
1.1 博弈的参与者。
博弈的参与人为房地产商品交易的开发商和消费者，且交易双方完全理性，即符合各自利益最大化选择的原则。他们会根据自己所掌握的信息，做出完全符合自身利益最大化的选择，包括能理性地分析推理、识别判断、准确行为等等。
1.2 博弈方的交易规则。
房地产交易过程类似于买卖双方叫价拍卖过程，虽然在实际中买卖双方有一个议价过程，但在本模型中这个议价过程并非研究的重点，仅将研究的重点投在交易的最终结果上，即交易是否成功，进而观察交易的效率和规模。买卖双方同时出一个价格，买方的报价P0，卖方的报价为P1，如果P0≥P1，则买卖双方成交，否则不成立。
1.3 博弈双方的信息分布。
在房地产交易中，存在着信息不对称。开发商处于信息优势地位，既拥有房地产商品的价位、交通和户型等公开信息，也具有建造成本、质量和增值潜力等隐蔽信息；而消费者拥有的是部分公开信息和消费能力、心理预期及个人偏好等私人信息。买卖双方对交易标的的估价都是他们的私人信息，买方无法知晓卖方的成本信息，卖方也无法知晓买方的心理预期和偏好。
1.4 博弈类型。
博弈过程为线性价格策略的静态贝叶斯博弈，即不完全信息博弈模型。
2.模型的策略均衡及开发商风险分析
2.1 模型的策略均衡分析。
因此该博弈的贝叶斯纳什均衡为Pb=2vb/3+1/12,Ps=2vs/3+1/4只有当Pb≥Ps即vb≥vs+1/4时买卖双方才能成交，其交易的范围如图1所示，只有在下图直线vb≥vs+1/4上方的阴影部分中所对应的双方类型下交易才会发生，即A为交易区域，而并非vb≥vs交易就能成交。
2.2 基于模型的开发商交易量风险分析。
上述的分析可以看出，即使消费者对房地产商品的估价高于开发商的估价，交易也不一定发生，反映在市场上就是一部分已建房地产项目难以顺利完成交易，从而产生风险。我国当前房地产市场的非均衡供求状态中，考虑到消费者对房地产商品的消费能力、心理预期及个人偏好等决定了其对成品估价的影响，当住房消费者的购房预期低于其对房地产商品的估价时，则房地产交易的规模将进一步下降，而房地开发商由于信息不对称，且不能够切实有效的对消费者私人信息进行诱导传递，势必造成开发决策出现偏差。从而在消费者处于完全理性的假设下，信息不对称与非合理化预期导致房地产开发的风险。所以，当时，这种风险就表现交易效率损失；此外，当时，交易一般无法进行，对于已完成的房地产开发项目将面临着滞销的积压库存，供给大于需求，形成市场供求风险。此外，由于积压滞销，相继会出现资金周转困难、开发资金难以收回、投资难以变现等财务风险。
2.3 基于模型交易进度及项目质量风险分析。
首先从上文的分析可以注意到，在理性的前提下，房地产交易市场的交易量的多少、交易效率如何主要是由交易双方对交易对象的估价即双方的心理预期及供求关系所决定的。根据上文模型，当交易双方的预期都符合在［0，1］上均匀分布时，在最有效率的情况下，也只有满足vb≥vs+1/4才能使得交易发生。这一结论可以用来进行交易进度及项目质量的风险分析。我们这里的交易进度是指房地产开发项目的销售进度或资金回收进度。项目质量是指代表房子的所有信息，包括：材料、环境、配套设施，若结合消费者的偏好，还包括户型、周边环境、配套服务设备及管理等。由于消费者专业性的差异在房地产市场上属于信息相对弱势群体，因此更多的感性直观的现象会直接引起消费者的预期心理。房地产项目交易进度及项目质量问题对消费者的影响一方面由于他们对房地产交易进度不畅持观望态度，持有“谨慎消费”的心理定势；另一方面，大多消费者对户型等个性偏好的要求不符合或房屋存在材料质量问题而终止或延缓项目的消费，都会给房地产开发商带来风险。其中，由于材料或人员素质引起的房屋质量问题，造成了项目开发的施工事故风险。
因此对于上述博弈模型进行进一步的扩展。由于中国目前的房地产市场趋向供给非均衡状态，可以假设新房市场的开发商的预期较高，但在［0，1］上均匀分布，而新房市场上的购买者由于获得了某房地产项目销售存在销售滞障问题，或者绝大多数消费者认为该项目质量不符合要求或存在问题。一般情况下，鉴于房屋消费在消费者支出中占很大比重，消费者在此时会谨慎消费；同时，消费者的绝大多数存在买涨不买跌的消费心理；因此的购房者的预期要稍微来得低一些，设为在［0，h］上均匀分布，其中［0，h］∈［0，l］。这种被消费者心理界定了销售进度滞障或质量问题的项目，即预期在［0，h］均匀分布，对于买方而言，根据上面的分析，其预期来得很低，如图2所示，导致买方的预期范围低于卖方，其交易规模限于图中的D部分。对于开发商而言，其交易规模的减小意味着销售的风险增加，资金变现能力差，相应管理费用增加，从而引起财务风险。
2.4 地理位置影响下的博弈模型风险分析。
一般情况下，消费者观念下的房地产项目优劣程度很大程度受项目的地理位置的影响。影响地理位置的因素很多，主要有该地区的治安状况、教育水准科研水平、心理性区位定位、商服繁华度、道路通达度、交通便捷度、基础设施完善度、生活设施完备度、文体娱乐设施完备度，以及是否符合城市规划的要求，是否面临区域发展的竞争威胁等。对于已建成房地产开发项目，以上诸因素伴随着房地产项目的落成而在消费者心中基本成为已成事实。若项目所在地治安状况恶化，不符合会认为该城市规划部门的要求，并受到强势威胁，消费者对该项目区位定位很低，项目的升值可能性低，从而会有很低的预期，在图3中［0，L］上均匀分布，其中［0，L］∈［0，h］∈［0，1］。他们的报价Vb也会随之降低，上面已经提到，房地产项目已经落成，开发商此时面临两种选择，保持价格不变或降价。但是无论开发商选择那种策略，结果都是交易平衡点向左下方移动，交易区域会逐渐减小，在图3中表现阴影区域E在现实中就是大量新房难以出售，损失显而易见，项目开发面临城市规划风险、区域发展风险和治安风险。
在此，假设将上图直线L继续下移，走向极端化，直至与Vb=Vs+1/4在纵坐标上相交于点L′，(如下图4)，此时，该房地产项目的交易完全落到了交易损失区，损失最大，风险达到最大化。
3.小结
房地产开发商与消费者之间的博弈由于信息的不对称是很复杂的，消费者心理预期、供求关系、项目的交易进度、项目的综合质量以及地理位置等因素，都会对房地产项目的价格产生影响。建议通过以下措施来规避或减少这些风险损失：①加大项目的宣传力度，提高消费者对该项目的心理预期；②加强与消费者之间的信息传递，促进开发商与消费者之间的沟通，加快销售进度；③对项目进行全面质量管理，保证项目质量。
参考文献
［1］ Michael Nwogugu，Corporate Governance，Risk and Real Estate：The Case of Jack-in-the-BoxInc.March 5，2003
［2］ 董志文.试析房地产项目的风险管理［J］.江南论坛，2006，( 03)：41～43
［3］ 朱·弗登博格 （法）让·梯若尔.博弈论 ［M］.北京：中国人民大学出版社，2002
关键词：博弈 房地产 风险
Study of real estate projects risk management on the basis of the game between developers and consumers
Han Qingfeng Zhou Biwen
Abstract：In this paper,it studies real estate projects risk management through Game Theory in a creative way.From the new perspective of Game Theory,it gives a detailed analysis to the impact of real estate projects risk regard to game between developers and consumers in the development process of real estate projects,while the corresponding model was established,it studies the ways,means,and risk of two sides in the course of the game.
Keywords：Game Real estate Risk
在房地产交易市场上，价格是影响房地产交易规模、交易进程及交易效率的重要因素，而房地产交易的价格机制的形成受到多方面的综合因素的影响，包括房地产的价值、供求关系、消费者预期、消费者心理以及各种政策和外部经济环境等等。但其中起主导作用的并非是房地产的价值，而是市场上的供求关系，及影响供求关系的一个重要因素供求双方的预期。因此，供求关系与预期成为房地产市场价格波动的主要推动力量。另外，在房地产市场上存在着明显的信息不对称问题。这种信息不对称主要产生于房地产交易双方对交易标的专业知识的不一致，房地产开发商和炒房者的信息优势明显优于住房消费者。据以上两个方面构建不完全信息博弈模型。
1.交易博弈模型的假设
1.1 博弈的参与者。
博弈的参与人为房地产商品交易的开发商和消费者，且交易双方完全理性，即符合各自利益最大化选择的原则。他们会根据自己所掌握的信息，做出完全符合自身利益最大化的选择，包括能理性地分析推理、识别判断、准确行为等等。
1.2 博弈方的交易规则。
房地产交易过程类似于买卖双方叫价拍卖过程，虽然在实际中买卖双方有一个议价过程，但在本模型中这个议价过程并非研究的重点，仅将研究的重点投在交易的最终结果上，即交易是否成功，进而观察交易的效率和规模。买卖双方同时出一个价格，买方的报价P0，卖方的报价为P1，如果P0≥P1，则买卖双方成交，否则不成立。
1.3 博弈双方的信息分布。
在房地产交易中，存在着信息不对称。开发商处于信息优势地位，既拥有房地产商品的价位、交通和户型等公开信息，也具有建造成本、质量和增值潜力等隐蔽信息；而消费者拥有的是部分公开信息和消费能力、心理预期及个人偏好等私人信息。买卖双方对交易标的的估价都是他们的私人信息，买方无法知晓卖方的成本信息，卖方也无法知晓买方的心理预期和偏好。
1.4 博弈类型。
博弈过程为线性价格策略的静态贝叶斯博弈，即不完全信息博弈模型。
2.模型的策略均衡及开发商风险分析
2.1 模型的策略均衡分析。
因此该博弈的贝叶斯纳什均衡为Pb=2vb/3+1/12,Ps=2vs/3+1/4只有当Pb≥Ps即vb≥vs+1/4时买卖双方才能成交，其交易的范围如图1所示，只有在下图直线vb≥vs+1/4上方的阴影部分中所对应的双方类型下交易才会发生，即A为交易区域，而并非vb≥vs交易就能成交。
2.2 基于模型的开发商交易量风险分析。
上述的分析可以看出，即使消费者对房地产商品的估价高于开发商的估价，交易也不一定发生，反映在市场上就是一部分已建房地产项目难以顺利完成交易，从而产生风险。我国当前房地产市场的非均衡供求状态中，考虑到消费者对房地产商品的消费能力、心理预期及个人偏好等决定了其对成品估价的影响，当住房消费者的购房预期低于其对房地产商品的估价时，则房地产交易的规模将进一步下降，而房地开发商由于信息不对称，且不能够切实有效的对消费者私人信息进行诱导传递，势必造成开发决策出现偏差。从而在消费者处于完全理性的假设下，信息不对称与非合理化预期导致房地产开发的风险。所以，当时，这种风险就表现交易效率损失；此外，当时，交易一般无法进行，对于已完成的房地产开发项目将面临着滞销的积压库存，供给大于需求，形成市场供求风险。此外，由于积压滞销，相继会出现资金周转困难、开发资金难以收回、投资难以变现等财务风险。
2.3 基于模型交易进度及项目质量风险分析。
首先从上文的分析可以注意到，在理性的前提下，房地产交易市场的交易量的多少、交易效率如何主要是由交易双方对交易对象的估价即双方的心理预期及供求关系所决定的。根据上文模型，当交易双方的预期都符合在［0，1］上均匀分布时，在最有效率的情况下，也只有满足vb≥vs+1/4才能使得交易发生。这一结论可以用来进行交易进度及项目质量的风险分析。我们这里的交易进度是指房地产开发项目的销售进度或资金回收进度。项目质量是指代表房子的所有信息，包括：材料、环境、配套设施，若结合消费者的偏好，还包括户型、周边环境、配套服务设备及管理等。由于消费者专业性的差异在房地产市场上属于信息相对弱势群体，因此更多的感性直观的现象会直接引起消费者的预期心理。房地产项目交易进度及项目质量问题对消费者的影响一方面由于他们对房地产交易进度不畅持观望态度，持有“谨慎消费”的心理定势；另一方面，大多消费者对户型等个性偏好的要求不符合或房屋存在材料质量问题而终止或延缓项目的消费，都会给房地产开发商带来风险。其中，由于材料或人员素质引起的房屋质量问题，造成了项目开发的施工事故风险。
因此对于上述博弈模型进行进一步的扩展。由于中国目前的房地产市场趋向供给非均衡状态，可以假设新房市场的开发商的预期较高，但在［0，1］上均匀分布，而新房市场上的购买者由于获得了某房地产项目销售存在销售滞障问题，或者绝大多数消费者认为该项目质量不符合要求或存在问题。一般情况下，鉴于房屋消费在消费者支出中占很大比重，消费者在此时会谨慎消费；同时，消费者的绝大多数存在买涨不买跌的消费心理；因此的购房者的预期要稍微来得低一些，设为在［0，h］上均匀分布，其中［0，h］∈［0，l］。这种被消费者心理界定了销售进度滞障或质量问题的项目，即预期在［0，h］均匀分布，对于买方而言，根据上面的分析，其预期来得很低，如图2所示，导致买方的预期范围低于卖方，其交易规模限于图中的D部分。对于开发商而言，其交易规模的减小意味着销售的风险增加，资金变现能力差，相应管理费用增加，从而引起财务风险。
2.4 地理位置影响下的博弈模型风险分析。
一般情况下，消费者观念下的房地产项目优劣程度很大程度受项目的地理位置的影响。影响地理位置的因素很多，主要有该地区的治安状况、教育水准科研水平、心理性区位定位、商服繁华度、道路通达度、交通便捷度、基础设施完善度、生活设施完备度、文体娱乐设施完备度，以及是否符合城市规划的要求，是否面临区域发展的竞争威胁等。对于已建成房地产开发项目，以上诸因素伴随着房地产项目的落成而在消费者心中基本成为已成事实。若项目所在地治安状况恶化，不符合会认为该城市规划部门的要求，并受到强势威胁，消费者对该项目区位定位很低，项目的升值可能性低，从而会有很低的预期，在图3中［0，L］上均匀分布，其中［0，L］∈［0，h］∈［0，1］。他们的报价Vb也会随之降低，上面已经提到，房地产项目已经落成，开发商此时面临两种选择，保持价格不变或降价。但是无论开发商选择那种策略，结果都是交易平衡点向左下方移动，交易区域会逐渐减小，在图3中表现阴影区域E在现实中就是大量新房难以出售，损失显而易见，项目开发面临城市规划风险、区域发展风险和治安风险。
在此，假设将上图直线L继续下移，走向极端化，直至与Vb=Vs+1/4在纵坐标上相交于点L′，(如下图4)，此时，该房地产项目的交易完全落到了交易损失区，损失最大，风险达到最大化。
3.小结
房地产开发商与消费者之间的博弈由于信息的不对称是很复杂的，消费者心理预期、供求关系、项目的交易进度、项目的综合质量以及地理位置等因素，都会对房地产项目的价格产生影响。建议通过以下措施来规避或减少这些风险损失：①加大项目的宣传力度，提高消费者对该项目的心理预期；②加强与消费者之间的信息传递，促进开发商与消费者之间的沟通，加快销售进度；③对项目进行全面质量管理，保证项目质量。
参考文献
［1］ Michael Nwogugu，Corporate Governance，Risk and Real Estate：The Case of Jack-in-the-BoxInc.March 5，2003
［2］ 董志文.试析房地产项目的风险管理［J］.江南论坛，2006，( 03)：41～43
［3］ 朱·弗登博格 （法）让·梯若尔.博弈论 ［M］.北京：中国人民大学出版社，2002