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【摘要】随着房地产经济的不断发展，房地产项目的遍地开花，越来越多的企业参与到房地产开发中。而房地产开发链条中成本控制的前沿工作，设计工作却往往得到不应有的重视。许多企业往往一味追求推进开发，没有能够在设计阶段加大关注，造成过多的需求变化和设计变更。本文通过对开发过程中的各阶段如何切入和加强设计管理进行了分析，供尚未形成标准化的同行参考。
【关键词】设计；策划；定位；需求；协调
什么是设计管理呢，在我们的日常工作中，基于这样那样的原因，往往让人误解为设计管理就是催图或是整理设计资料。事实上，正如开头所说的那样，设计管理是贯穿于整个房地产开发始末的。针对房地产公司来说，个人更是认为设计管理工作不仅仅局限于设计管理部门自身，设计管理部门更多的应是充当集成管理的角色。因为，设计工作涉及到前期的用地规划，可研策划、方案规划、投资控制、成本管理、施工管理及后期的營销、租赁及物业运营，各个阶段需要不同部门对设计的输入及要求提出各自的意见和建议，需要各部门共同从多方面多角度去考虑如何打造优秀的成功的项目产品。
下面，是个人通过参与和经历设计管理工作，对各相关部门在不同阶段的设计协作管理的一些思考和总结：
1、项目前期设计分析管理
该管理工作主要涉及与前期策划部门的协作。在建设项目的前期，我们须通过项目用地性质，对项目用地界定，对项目的周边环境，项目的交通组织条件，项目的功能分区，项目的业态，项目区域建筑风格等等进行分析。继而从设计的角度分析项目的可行性，以便给企业的投资决策提供依据和信心。前期设计分析在房地产开发中是必不可少的，也是决定我们的项目能否成功获取利润的决定因素之一。
2、项目总规划阶段设计管理
方案阶段的重要性不言而喻，行业中较为成熟的房地产公司早已通过前期投入大量的内部和外部资源，摸索、积累并形成了一套自已的标准，他们的规划，他们的方案，针对不同的地域不同的业态早已形成一个个模板。而对于起步期的房地产公司，对于方案的规划和产品的理念，暂还没有形成自己成熟的模板和标准。
这一阶段，我们的设计管理，应该对项目的产品定位、经营定位，项目的周边业态、项目的交通功能、项目的建筑空间分布、项目的体型、项目的设备系统、环境景观等进行分析。然后做出正确的判断，在此基础上形成项目的整体方向，结合规划指标要求、规划原则、规划成果要求、设计进度要求等，作为项目总规划的设计依据，才能形成合理有效的设计任务要求。简而言之，我们的设计管理，需要的首先是稳定清晰的策划定位，然后结合对市场营销、商业经营环境的摸查调研，及对自身过往物业和外面类似物业的运营情况借鉴，在投资总控的前提下从策划、营销、商业、物业的角度去对设计提供输入，落实设计管理。
同时，在规划方案设计阶段，沟通也是至关重要的，这一阶段的沟通主要是对政府职能部门、设计单位、公司内部等。与政府职能的沟通关键主要涉及规划、消防、环保、人防等，相比发展成熟的专业房地产公司来说，起步期的房地产公司在这方面明显是不足的。这就需要更进一步加强与设计单位的沟通，充分发挥并提高设计自身质量，从设计优化方面弥补其他不足。与内部的沟通主要是报建人员对掌握到的政府审核情况的信息要及时反馈到设计管理人员，同时设计管理人员也应积极配合报建人员收集提供完善设计资料。
3、项目初步设计阶段设计管理
初步设计的目的，就是为今后的施工图设计打下坚实的基础。在这一阶段，作为业主方，对一些设计标准及参数指标的输入及审查过程中，无论从营销、商业、物业还是从技术、成本、工程实施等各个角度，均应充分考虑，各部门均应积极参与其中，避免因标准不一、输入不齐、指标不满足需求、考虑不周而削弱初步设计对后续施工图设计的指导意义。
对于各专业的初步设计图纸，必须要求设计单位应尽量的深化完善以达到一定深度，这样就可以使得设计图纸中的问题和各专业图纸之间的矛盾能够尽早发现，不仅有利于施工图的完善和各专业设计之间的协调，而且能够有效缩短施工图设计阶段的时间，避免了在施工图设计阶段出现较多的反复修改。同时，初步设计图纸的深度，还有利于将工程概算书尽量细化和实际化，对于控制成本造价也有着积极的意义。
4、项目施工图阶段设计管理
施工图阶段的设计管理，应该从施工图正式出图前和施工过程中的变更出图两方面进行管理。施工图设计是对已确定的设计方案的进一步深化和细化，除了应从营销、商业、物业的角度考虑施工图设计体现出来的产品细部功能要求外，还应从工程实施的角度考虑施工的可行性及便利性；当然，也必须严格执行成本的总体把控。变更设计管理方面，任何一个项目都不可避免的会出现变更。但理想情况下，希望我们的设计变更尽可能的是为了完善与补充，而非需求的变化引起变动修改。完善与补充体现的是精益求精，而变动修改却说明开始的设计考虑不周或我们的初始需求存在误判。
5、设计过程中机电专业与其他各专业的协调管理
5.1建筑
机电配置对建筑平面、立面的要求及影响，机电设备机房及管井、风道对建筑的需求。
5.2结构
机电管线穿结构梁的配合，结构体系与机电管线综合净高分析。
5.3室内装饰
根据室内点位的布置进行的机电调整室内净高要求的实现。
5.4景观
景观水、电、智能化需求的实现及接口预留，综合管线中与景观之间的平衡。
总结：
综上所述，个人认为设计管理工作，要真正意义上的通过设计管理体现我们的产品价值，除了从内部提高设计管理人员自身技术业务能力，协调沟通能力方面改进，及从外部加强对设计单位的管理外，还要从企业自身层面落实以下几项前提工作：
1）清晰的策划定位
2）稳定的营销或商业业态定位及需求
3）完整的物业功能定位及需求
4）施工过程变更设计时各部门各专业的协调统一
总之，我们的设计管理工作，在尚不具备标准化的管理功能前，仍需要在企业制度管理下，结合企业自身实际，综合企业各部门的集体智慧，共同努力，共同完成设计管理工作，共同完善设计管理制度。
参考文献：
[1]建筑电气设计技术细则与措施.中国建筑设计院有限公司，2015.
[2]姜湘山.建筑给水排水·暖通·空调设计问答实录.机械工业出版社，2007
作者简介：
刘俊雄（1982-）男，广东省海丰县，大学本科，研究方向：机电管理
【关键词】设计；策划；定位；需求；协调
什么是设计管理呢，在我们的日常工作中，基于这样那样的原因，往往让人误解为设计管理就是催图或是整理设计资料。事实上，正如开头所说的那样，设计管理是贯穿于整个房地产开发始末的。针对房地产公司来说，个人更是认为设计管理工作不仅仅局限于设计管理部门自身，设计管理部门更多的应是充当集成管理的角色。因为，设计工作涉及到前期的用地规划，可研策划、方案规划、投资控制、成本管理、施工管理及后期的營销、租赁及物业运营，各个阶段需要不同部门对设计的输入及要求提出各自的意见和建议，需要各部门共同从多方面多角度去考虑如何打造优秀的成功的项目产品。
下面，是个人通过参与和经历设计管理工作，对各相关部门在不同阶段的设计协作管理的一些思考和总结：
1、项目前期设计分析管理
该管理工作主要涉及与前期策划部门的协作。在建设项目的前期，我们须通过项目用地性质，对项目用地界定，对项目的周边环境，项目的交通组织条件，项目的功能分区，项目的业态，项目区域建筑风格等等进行分析。继而从设计的角度分析项目的可行性，以便给企业的投资决策提供依据和信心。前期设计分析在房地产开发中是必不可少的，也是决定我们的项目能否成功获取利润的决定因素之一。
2、项目总规划阶段设计管理
方案阶段的重要性不言而喻，行业中较为成熟的房地产公司早已通过前期投入大量的内部和外部资源，摸索、积累并形成了一套自已的标准，他们的规划，他们的方案，针对不同的地域不同的业态早已形成一个个模板。而对于起步期的房地产公司，对于方案的规划和产品的理念，暂还没有形成自己成熟的模板和标准。
这一阶段，我们的设计管理，应该对项目的产品定位、经营定位，项目的周边业态、项目的交通功能、项目的建筑空间分布、项目的体型、项目的设备系统、环境景观等进行分析。然后做出正确的判断，在此基础上形成项目的整体方向，结合规划指标要求、规划原则、规划成果要求、设计进度要求等，作为项目总规划的设计依据，才能形成合理有效的设计任务要求。简而言之，我们的设计管理，需要的首先是稳定清晰的策划定位，然后结合对市场营销、商业经营环境的摸查调研，及对自身过往物业和外面类似物业的运营情况借鉴，在投资总控的前提下从策划、营销、商业、物业的角度去对设计提供输入，落实设计管理。
同时，在规划方案设计阶段，沟通也是至关重要的，这一阶段的沟通主要是对政府职能部门、设计单位、公司内部等。与政府职能的沟通关键主要涉及规划、消防、环保、人防等，相比发展成熟的专业房地产公司来说，起步期的房地产公司在这方面明显是不足的。这就需要更进一步加强与设计单位的沟通，充分发挥并提高设计自身质量，从设计优化方面弥补其他不足。与内部的沟通主要是报建人员对掌握到的政府审核情况的信息要及时反馈到设计管理人员，同时设计管理人员也应积极配合报建人员收集提供完善设计资料。
3、项目初步设计阶段设计管理
初步设计的目的，就是为今后的施工图设计打下坚实的基础。在这一阶段，作为业主方，对一些设计标准及参数指标的输入及审查过程中，无论从营销、商业、物业还是从技术、成本、工程实施等各个角度，均应充分考虑，各部门均应积极参与其中，避免因标准不一、输入不齐、指标不满足需求、考虑不周而削弱初步设计对后续施工图设计的指导意义。
对于各专业的初步设计图纸，必须要求设计单位应尽量的深化完善以达到一定深度，这样就可以使得设计图纸中的问题和各专业图纸之间的矛盾能够尽早发现，不仅有利于施工图的完善和各专业设计之间的协调，而且能够有效缩短施工图设计阶段的时间，避免了在施工图设计阶段出现较多的反复修改。同时，初步设计图纸的深度，还有利于将工程概算书尽量细化和实际化，对于控制成本造价也有着积极的意义。
4、项目施工图阶段设计管理
施工图阶段的设计管理，应该从施工图正式出图前和施工过程中的变更出图两方面进行管理。施工图设计是对已确定的设计方案的进一步深化和细化，除了应从营销、商业、物业的角度考虑施工图设计体现出来的产品细部功能要求外，还应从工程实施的角度考虑施工的可行性及便利性；当然，也必须严格执行成本的总体把控。变更设计管理方面，任何一个项目都不可避免的会出现变更。但理想情况下，希望我们的设计变更尽可能的是为了完善与补充，而非需求的变化引起变动修改。完善与补充体现的是精益求精，而变动修改却说明开始的设计考虑不周或我们的初始需求存在误判。
5、设计过程中机电专业与其他各专业的协调管理
5.1建筑
机电配置对建筑平面、立面的要求及影响，机电设备机房及管井、风道对建筑的需求。
5.2结构
机电管线穿结构梁的配合，结构体系与机电管线综合净高分析。
5.3室内装饰
根据室内点位的布置进行的机电调整室内净高要求的实现。
5.4景观
景观水、电、智能化需求的实现及接口预留，综合管线中与景观之间的平衡。
总结：
综上所述，个人认为设计管理工作，要真正意义上的通过设计管理体现我们的产品价值，除了从内部提高设计管理人员自身技术业务能力，协调沟通能力方面改进，及从外部加强对设计单位的管理外，还要从企业自身层面落实以下几项前提工作：
1）清晰的策划定位
2）稳定的营销或商业业态定位及需求
3）完整的物业功能定位及需求
4）施工过程变更设计时各部门各专业的协调统一
总之，我们的设计管理工作，在尚不具备标准化的管理功能前，仍需要在企业制度管理下，结合企业自身实际，综合企业各部门的集体智慧，共同努力，共同完成设计管理工作，共同完善设计管理制度。
参考文献：
[1]建筑电气设计技术细则与措施.中国建筑设计院有限公司，2015.
[2]姜湘山.建筑给水排水·暖通·空调设计问答实录.机械工业出版社，2007
作者简介：
刘俊雄（1982-）男，广东省海丰县，大学本科，研究方向：机电管理