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菏泽市位于山东省的西南部，是一个农业大市，城镇人口60多万人，开始步入大城市的行列。目前菏泽住房价格上涨速度过快，虽然菏泽房价在全省最低，但是上涨速度居全省中等偏上,价格已超过菏泽城镇普通中低收入家庭的承受能力。切实稳定住房价格已成为社会和谐、国家宏观调控成败的关键因素。
一、稳定菏泽城镇住房价格的必要性
房地产业是我市新的发展阶段的一个重要支柱产业，平均每年缴纳税费10亿元，促进了我市国民经济的平稳较快发展，对于满足广大群众的基本住房消费要求，构建和谐菏泽及实现全面建设小康社会的目标，都有着十分重大的现实意义。
房价虚高会引起房地产泡沫。当然，支撑房地产泡沫也离不开市场需求，尽管这种需求具有很大的投机成份，是一种虚假的需求，当然这种需求也能对经济的发展产生刺激作用，但是按照基本的经济学原理，如果价格无限膨胀到严重背离正常价值的高度，受价值规律的作用，虚胀的泡沫迟早要破灭。泡沫的破灭，会对整个国民经济破坏则具有毁灭性。历史上日本和我国北海两地在房地产泡沫破灭后对整个城市发展产生的长期负面影响，就是很好的例证。
二、地产市场现状分析
（一）菏泽城市规划管理的现状分析
当前菏泽违法搭建问题严重，特别是在挂牌出让地块范围内尤为最突出。在出让的毛地内，市民开始偷建二层，豪华装修室内，最后竟然发展到集体抗法，强行违反搭建。有个别的房地产开发企业看到这种情况就不敢摘牌，致使挂牌失败。在所挂牌出让的净地范围内，房地产开发企业还没来得及开工建设，市民们早已建好房屋，等着给房地产企业要房屋补偿费；开发企业应以政府补偿为理由不予补偿，政府没钱不能补偿，最后导致土地闲置。菏泽市民在媒体上见到及现实生活中体会到开发补偿能使人一夜暴富，这给违法搭建人的诱惑力是巨大的，他们心理清楚，补偿费由房地产开发企业支付，不是政府支付，企业没有强制拆除权力，因而他们就满天要价。不拆除违法建筑，企业开发成本就会水涨船高，房价就会有再次上涨的可能，对于违法建设，市政府必须依法处理，使房地产开发成本降到最低限度。
（二）菏泽市土地市场的现状分析
目前土地出让完全实行土地挂牌出让，政府完全垄断了土地一级市场，土地违法案件越来越少。近年来菏泽市国土资源局共出让土地433.2公顷，其中净地出让238.3公顷，所占比重为55%；毛地出让为194.9公顷，所占比重为45%。毛地出让有许多弊端，其中最重要的是房屋拆迁难，致使出让的土地闲置起来。今年菏泽市已禁止了毛地出让，但以前出让的毛地过多，其中69%的毛地至今还没有开工建设。政府出让毛地的原因主要在于政府急用钱图省事，对于毛地来说，政府收取成交价款后基本不再过问该项目，其中重要的拆迁安置问题让房地产开发企业和被迁户协商解决。一般是拆迁户满天要价，开发商不答应无理要求，土地被迫闲置。房地产开发企业之所以竞买毛地，在于毛块所处的位置较优越，人气比较旺盛，地价比较便宜。毛地成交价格一般为15万元左右，其中包括土地出让金及政府行政性收费。所出让的净地，多数为当时地理位置偏僻，人气不旺的地块。政府过去出让的净地比重偏小，主要原因有两个，一是房地产开发企业，想着“短平快”的经营模式，不看好净地；二是随着菏泽工业用地的猛增，供居住用地指标相对减少，征收土地成本增加，当时地价不高，政府出让净地积极性不高。目前虽然实行净地出让，但是居住用地指标很少，可提供出让的土地总量有限，仅靠新增建设用地无法满足日益增长的土地需求。
虽然土地公开出让政府垄断土地一级市场已多年，但是还是有不完善的地方。一是土地合同中没有建设部门明确指出项目建设的开工时间、竣工时间及违约责任；二是合同中没有房产管理部门规定的保障性住房的套数、面积，普通商品住房的价格。三是没有明确出让后建设项目的监管主体。四是对土地的价格没有最高限价，只注重政府经济利益而忽略弱势群体的利益。
（三）菏泽市保障性住房市场的现状分析
自2000年至今，菏泽城区已建设二处经济适用房小区，现已入住，该项目用地面积7公顷，总共安置1500户。它们不是今年投入市场而是分于2003年、2005年投入市场的，今年7月份市区第三个经济适用房——亨达小区主体建成，共计750套。市房产局开始接受低保家庭申请，然而参加申请的竞有2万多户，可见菏泽市经济适用房供应缺口很大。保障性住房市场投入量少，主要在于经济适用房的划拨用地补偿费低，群众抵制征收。菏泽城北区的亨达经济小区的土地补偿，按照规定每亩只能补偿3万多元，群众对此不满纷纷上访，长期上访；他们说补偿低是国家规定，但是我们可以回迁到经济适用房。他们以各种理由手段抵制经济适用房开工建设，亨达小区从开始征地到楼房主体建成耗费了5年的时间。
三、现存的主要问题及其解决办法
（一）由于利益多元化、城区内违法搭建众多，拆违难。
我认为拆违的主体应该是政府，市政府把握全局制定拆违实施办法，两区政府负责拆除，城区街道办事处及社区具体承办。对于拆違工作，首先要成立自上而下的政府人员工作队伍，政府各级一把手挂帅，抽调业务素质高的人员组建精干队伍。第二要在全市范围做一次全面的彻底的违法建筑调查，摸清具体情况，第三是根据具体情况具体分析，找出当前工作的关键点及其解决办法。第三是大力营造声势，加大拆违宣传工作。第四是选好试点，以点带面，选好易拆违的违法建筑，命令一下，立即拆除，不可半途而废，否则达不到警示的作用。第五是要人性化拆违，要奖励自行拆除的人们，多做思想工作，尽量避免激化矛盾。
（二）尽管土地挂牌出让总量平衡，但是于毛地比重过多，严重削弱了土地出让平抑房价的作用。
首先要加强政府的土地储备能力，通过对国有存量土地的收回及新增建设用地的报批，增大政府土地储备总量，增加居住用地市场投入量，在征收的过程中既要保障群众的利益，又要降低土地征收成本，确保居住用地价格稳定。然后要加强土地公开出让管理，一是公开出让方式的多样化，不能一直用挂牌的方式出让，对于民生的项目要联合各有关部门采用招标方式，降低土地成本。二是挂牌方式的多样化，不能以价格高者得来确定买受人。应当确定土地的最高限价，增幅以不超过挂牌起始价的50%为标准。达到最高价格后如果还有应价的就增加该地块内建设经济适用房这个条件，以建设此房最多的应价人为买受人。三是房产、建设、规划部门配合土地出让工作，把安居房建设要求，开竣工时间，明确写入出让合同，项目开发建设实行开竣工申报制度，明确监督主体，及时催促房地产开发企业按时开盘。四是消化以前所挂牌出让的毛地，一方面催促开发企业动工建设，另一方面要做好被拆迁群众的工作，（三）保障性住房市场投入量太少，没有发挥平抑房价的主导作用。
群众对于划拨保障性住房用地抵触情绪很大，主要原因是补偿费太低。我们可以完善补偿办法，适当提高补偿标准，减少群众的经济损失，另一方面要加强对群众的宣传，让他们理解当前的形势，为国家的大局而牺牲局部利益是值得的，对于稳定房价工作积极配合的村庄要优先解决他们的就业问题。
四、结语
人多地少，这是菏泽的基本市情，人们对住房的刚性需求很旺，稳定住房价格则是一项复杂持久的工作，它牵涉到各方面的经济利益。我们坚信，在中共菏泽市委市政府的正确领导下，在多部门的共同努力下，菏泽人民的大力支持下，菏泽的住房价格一定会控制在合理的价格范围内。
作者简介:李春光菏泽市国土资源局测绘队男1964年出生汉族 从事土地管理工作中级职称
李秀杰菏泽市土地储备中心男1977年出生汉族 从事土地管理工作初级职称
马剑克菏泽市土地储备中心男1976年出生汉族 从事土地管理工作中级职称
一、稳定菏泽城镇住房价格的必要性
房地产业是我市新的发展阶段的一个重要支柱产业，平均每年缴纳税费10亿元，促进了我市国民经济的平稳较快发展，对于满足广大群众的基本住房消费要求，构建和谐菏泽及实现全面建设小康社会的目标，都有着十分重大的现实意义。
房价虚高会引起房地产泡沫。当然，支撑房地产泡沫也离不开市场需求，尽管这种需求具有很大的投机成份，是一种虚假的需求，当然这种需求也能对经济的发展产生刺激作用，但是按照基本的经济学原理，如果价格无限膨胀到严重背离正常价值的高度，受价值规律的作用，虚胀的泡沫迟早要破灭。泡沫的破灭，会对整个国民经济破坏则具有毁灭性。历史上日本和我国北海两地在房地产泡沫破灭后对整个城市发展产生的长期负面影响，就是很好的例证。
二、地产市场现状分析
（一）菏泽城市规划管理的现状分析
当前菏泽违法搭建问题严重，特别是在挂牌出让地块范围内尤为最突出。在出让的毛地内，市民开始偷建二层，豪华装修室内，最后竟然发展到集体抗法，强行违反搭建。有个别的房地产开发企业看到这种情况就不敢摘牌，致使挂牌失败。在所挂牌出让的净地范围内，房地产开发企业还没来得及开工建设，市民们早已建好房屋，等着给房地产企业要房屋补偿费；开发企业应以政府补偿为理由不予补偿，政府没钱不能补偿，最后导致土地闲置。菏泽市民在媒体上见到及现实生活中体会到开发补偿能使人一夜暴富，这给违法搭建人的诱惑力是巨大的，他们心理清楚，补偿费由房地产开发企业支付，不是政府支付，企业没有强制拆除权力，因而他们就满天要价。不拆除违法建筑，企业开发成本就会水涨船高，房价就会有再次上涨的可能，对于违法建设，市政府必须依法处理，使房地产开发成本降到最低限度。
（二）菏泽市土地市场的现状分析
目前土地出让完全实行土地挂牌出让，政府完全垄断了土地一级市场，土地违法案件越来越少。近年来菏泽市国土资源局共出让土地433.2公顷，其中净地出让238.3公顷，所占比重为55%；毛地出让为194.9公顷，所占比重为45%。毛地出让有许多弊端，其中最重要的是房屋拆迁难，致使出让的土地闲置起来。今年菏泽市已禁止了毛地出让，但以前出让的毛地过多，其中69%的毛地至今还没有开工建设。政府出让毛地的原因主要在于政府急用钱图省事，对于毛地来说，政府收取成交价款后基本不再过问该项目，其中重要的拆迁安置问题让房地产开发企业和被迁户协商解决。一般是拆迁户满天要价，开发商不答应无理要求，土地被迫闲置。房地产开发企业之所以竞买毛地，在于毛块所处的位置较优越，人气比较旺盛，地价比较便宜。毛地成交价格一般为15万元左右，其中包括土地出让金及政府行政性收费。所出让的净地，多数为当时地理位置偏僻，人气不旺的地块。政府过去出让的净地比重偏小，主要原因有两个，一是房地产开发企业，想着“短平快”的经营模式，不看好净地；二是随着菏泽工业用地的猛增，供居住用地指标相对减少，征收土地成本增加，当时地价不高，政府出让净地积极性不高。目前虽然实行净地出让，但是居住用地指标很少，可提供出让的土地总量有限，仅靠新增建设用地无法满足日益增长的土地需求。
虽然土地公开出让政府垄断土地一级市场已多年，但是还是有不完善的地方。一是土地合同中没有建设部门明确指出项目建设的开工时间、竣工时间及违约责任；二是合同中没有房产管理部门规定的保障性住房的套数、面积，普通商品住房的价格。三是没有明确出让后建设项目的监管主体。四是对土地的价格没有最高限价，只注重政府经济利益而忽略弱势群体的利益。
（三）菏泽市保障性住房市场的现状分析
自2000年至今，菏泽城区已建设二处经济适用房小区，现已入住，该项目用地面积7公顷，总共安置1500户。它们不是今年投入市场而是分于2003年、2005年投入市场的，今年7月份市区第三个经济适用房——亨达小区主体建成，共计750套。市房产局开始接受低保家庭申请，然而参加申请的竞有2万多户，可见菏泽市经济适用房供应缺口很大。保障性住房市场投入量少，主要在于经济适用房的划拨用地补偿费低，群众抵制征收。菏泽城北区的亨达经济小区的土地补偿，按照规定每亩只能补偿3万多元，群众对此不满纷纷上访，长期上访；他们说补偿低是国家规定，但是我们可以回迁到经济适用房。他们以各种理由手段抵制经济适用房开工建设，亨达小区从开始征地到楼房主体建成耗费了5年的时间。
三、现存的主要问题及其解决办法
（一）由于利益多元化、城区内违法搭建众多，拆违难。
我认为拆违的主体应该是政府，市政府把握全局制定拆违实施办法，两区政府负责拆除，城区街道办事处及社区具体承办。对于拆違工作，首先要成立自上而下的政府人员工作队伍，政府各级一把手挂帅，抽调业务素质高的人员组建精干队伍。第二要在全市范围做一次全面的彻底的违法建筑调查，摸清具体情况，第三是根据具体情况具体分析，找出当前工作的关键点及其解决办法。第三是大力营造声势，加大拆违宣传工作。第四是选好试点，以点带面，选好易拆违的违法建筑，命令一下，立即拆除，不可半途而废，否则达不到警示的作用。第五是要人性化拆违，要奖励自行拆除的人们，多做思想工作，尽量避免激化矛盾。
（二）尽管土地挂牌出让总量平衡，但是于毛地比重过多，严重削弱了土地出让平抑房价的作用。
首先要加强政府的土地储备能力，通过对国有存量土地的收回及新增建设用地的报批，增大政府土地储备总量，增加居住用地市场投入量，在征收的过程中既要保障群众的利益，又要降低土地征收成本，确保居住用地价格稳定。然后要加强土地公开出让管理，一是公开出让方式的多样化，不能一直用挂牌的方式出让，对于民生的项目要联合各有关部门采用招标方式，降低土地成本。二是挂牌方式的多样化，不能以价格高者得来确定买受人。应当确定土地的最高限价，增幅以不超过挂牌起始价的50%为标准。达到最高价格后如果还有应价的就增加该地块内建设经济适用房这个条件，以建设此房最多的应价人为买受人。三是房产、建设、规划部门配合土地出让工作，把安居房建设要求，开竣工时间，明确写入出让合同，项目开发建设实行开竣工申报制度，明确监督主体，及时催促房地产开发企业按时开盘。四是消化以前所挂牌出让的毛地，一方面催促开发企业动工建设，另一方面要做好被拆迁群众的工作，（三）保障性住房市场投入量太少，没有发挥平抑房价的主导作用。
群众对于划拨保障性住房用地抵触情绪很大，主要原因是补偿费太低。我们可以完善补偿办法，适当提高补偿标准，减少群众的经济损失，另一方面要加强对群众的宣传，让他们理解当前的形势，为国家的大局而牺牲局部利益是值得的，对于稳定房价工作积极配合的村庄要优先解决他们的就业问题。
四、结语
人多地少，这是菏泽的基本市情，人们对住房的刚性需求很旺，稳定住房价格则是一项复杂持久的工作，它牵涉到各方面的经济利益。我们坚信，在中共菏泽市委市政府的正确领导下，在多部门的共同努力下，菏泽人民的大力支持下，菏泽的住房价格一定会控制在合理的价格范围内。
作者简介:李春光菏泽市国土资源局测绘队男1964年出生汉族 从事土地管理工作中级职称
李秀杰菏泽市土地储备中心男1977年出生汉族 从事土地管理工作初级职称
马剑克菏泽市土地储备中心男1976年出生汉族 从事土地管理工作中级职称