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如果人口结构变化、房地产价格泡沫和贷款额剧增这三个因素同时爆发，金融危机发生的可能性则大大提高。而中国正在渐渐踏入这片“危险领域”。
2016年10月12日，中国央行召集17家银行研究住房信贷问题，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。此举可视作防控金融风险的一次集体行动。美国的次贷危机、20世纪90年代日本的银行困境、北欧的银行危机等都有房地产的影子，房地产过度金融化的危害不容忽视。《中国经济报告》记者特别约请国内外专家就此展开讨论。
预警房地产信贷风险
中国经济报告：前段时间中国楼市涨势凶猛，造成此轮楼市大涨的原因主要有哪些？
西村清彦：中国现在正处于人口红利阶段。很多国家的经验都表明，人口结构改变会对房地产价格造成显著影响，尤其是土地价格。因为在人口红利阶段，生育高峰期出生的年轻一代想要购买更多的房子，但土地供应是有限的，所以土地的实际价格也会上涨。
此外，实体经济需求疲软，很多行业的利润率在下降，但风险却在上升，再加上股市低位震荡，这时候购房就是一个不错的选择，大量资金转而投向房地产。
中国经济报告：怎样评估中国目前房地产信贷风险？
赵锡军：从2015年开始，央行有关房地产信贷方面的措施，如下调首付比例、降低贷款利率等陆续开展，在2016年一季度发挥了较大作用。
不同地区、不同城市房地产信贷的具体情况不一样。总体上，各家银行都把房地产按揭做为一个主导业务，住房贷款余额增加得非常快。另外，有些银行是初次按揭，有的是第二次按揭，增值部分的按揭也做了，随着房地产按揭业务量的增加，风险越来越大。但是风险积聚的程度，要看区域贷款的分布以及客户情况。
郭可为：对房市信贷风险我有三个判断。首先，当前房地产行业吸纳了相当多的资金。2016年上半年，房地产企业新增贷款2.93万亿元，占新增贷款总量的38.92%；截至8月末，居民中长期贷款3.63万亿元，占新增贷款总量的40.59%。这意味着近80%的新增贷款流向了房地产开发和消费领域。
其次，资金大幅流向房地产行业会对其他行业形成 “挤出效应”。特别要防范制造业 “空心化”，这种现象已经初露端倪。
再次，企业部门和居民部门加杠杆行为放大了房地产市场风险。一旦这两个部门由于资金流断裂出现信用违约，极易引发大规模的系统性风险。
西村清彦：中国房地产市场预期不断被推高。当你处于泡沫之中的时候，你是不知道自己的实际境况的。我认为，应该从根本上区分房地产泡沫发展的两个阶段，然后再来考虑如何控制和应对。泡沫的第一个阶段是早期或者预防阶段，第二个阶段则是晚期或者崩溃阶段。
当应对早期或预防阶段的泡沫时，通常的做法包括：首先，应使用各种宏观审慎政策，以遏制市场上过于乐观的预期；其次，如果泡沫真的是恶性的，我们同样也应该毫不犹豫地使用货币政策；第三，在使用宏观审慎政策后，我们应该关注长期资源配置扭曲的后果。但是，在实践中，我对在恶性泡沫中使用宏观审慎措施的有效性持强烈的保留意见。以贷款价值比率（LTV）为例，在泡沫膨胀的鼎盛时期，LTV的分母（即房地产的市场价值）越来越大。因此，LTV无法准确显示分子（即按揭贷款规模）的膨胀。再加上一些绕过限制的工具出现，用LTV限制贷款总量的方法往往失效。20世纪90年代日本出现楼市泡沫就是典型案例。此外，有时使用宏观审慎措施来遏制泡沫发展的效果只是暂时的，最终结果是泡沫再次浮出水面，而且会比之前更具破坏力。所以当前表面上的成功可能是未来失败的前兆。
在泡沫的后期阶段，一方面，存在“太少、太晚”的调控政策使泡沫破灭的时间推迟、影响更大；另一方面，也存在因政策过于大胆而导致经济被严重打击的危险。但最困难的是在崩溃阶段如何正确地应对恶性泡沫。对于政策制定者而言，重要的是在人口增长的同时防止信贷过度放松，以抑制房地产价格过快上涨并限制泡沫形成风险。
政策力度将不断强化
中国经济报告：中国房地产调控措施会有怎样变化？
郭可为：在8月房价涨幅明显加快后，热点城市政策收紧的力度加强。需求端方面，通过限购限贷等措施抑制投资投机需求；供应端方面，通过加大供应，限房价地价、严格预售监管等手段缓解供求矛盾。在政策收紧预期影响下，购房者抓住政策出台前的窗口期，积极入市，将部分城市成交量推向小高峰。国庆节后，随着限购措施落地，住房销售开始降温。
房价过快上涨不利于房地产市场平稳持续发展，未来或将有更多城市加入政策收紧行列，政策力度也将不断强化，有望抑制部分投资投机需求，房价涨幅将逐步趋稳。长远来看，希望继续推动有针对性的税收政策，“针对性”一方面体现为增加制造业经营环节的税收优惠，另一方面体现为坚定推行保有环节的房产税改革。
房地产泡沫与金融危机
中国经济报告：美国“两房”危机重创金融市场信心，日本房地产泡沫破裂引发房价惨烈下跌。房地产泡沫是房地产过度金融化导致的吗？美国和日本的经验对我们有什么借鉴意义？
赵锡军：房地产泡沫或多或少与过度金融化有联系，但即便是美国出现的次贷危机，也并不是所有的金融机构都出问题。所以，风险控制还是取决于金融机构自身。房地产泡沫还与市场热度和政府政策相关。
如果金融机构、市场参与者、宏观管理者有一个方面能止得住，那应该就没有太大问题，但日本、美国在这几方面都没有止住，最终积累到一定程度就出现资产泡沫，随着泡沫破灭，资产市场价格下降，导致金融机构风险加剧。从宏观政策角度来讲，对这三方面都要有判断。
郭可为：从全球视角看，历史上世界各国由于房地产所导致的危机，大多是杠杆率过高，使风险急剧上升。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和信托产品循环放大。而一旦政策开始去杠杆，风险便开始暴露。 西村清彦：有一点我们必须明确，不是所有的房地产泡沫都会导致金融危机，也不是所有的金融危机都从房地产泡沫开始。
日本当时的崩溃幅度之大令人难以置信。日本房地产实际价格的最低价只是其最高价的三分之一。现在在美国，房地产实际价格比房地产价格最高时低40%还多。
在任何情况下，如此大幅度的价格下降都意味着经济的重大调整。在日本和美国，正在进行着从人口因素的积极面（人口红利）转向消极面（人口老龄化负担加大）的调整。这种调整严重阻碍了常规政策工具的有效性。此外，过于悲观的预期也弱化了政策有效性。令人不安的是，在恶性泡沫的后期或是破裂阶段，鲜有适当的应对政策。哪些政策工具可以用？其优点和缺点各是什么？这些都是政策制定者面临的最紧迫挑战。
有一个易被忽视但又可能是最棘手的问题：与公众的沟通。决策者很难在危机不紧迫的时候说服公众相信我们正面临不断膨胀的恶性泡沫的威胁。回过头看日本房地产泡沫，我不得不悲哀地指出：公共部门是助长公众过于乐观预期的一部分原因。所以中国政府一定要避免这一点。
中国经济报告：对于目前中国房地产是否有泡沫，学界存在较大分歧，你们如何看待这个争论？
赵锡军：考察房地产是否存在泡沫，应该看这个市场的功能是什么。如果是资产市场，判断标准就是投资回报率跟现在市场平均回报率差异有多少。如果是消费品市场，那就看市场供求关系情况。
现在房地产变成既是投资品又是消费品的混合市场，市场功能不清晰，而且跟西方差异很大。从消费品市场满足居住需求的定位来判断，肯定价格高得离谱。若以投资品市场来判断，只要货币政策放松，预期没有下来，那么价格就有支撑。功能定位不清晰带来的判断标准不清晰，导致在判断房地产是否有泡沫时分歧很大。
郭可为：2016年上半年以来的楼市暴涨不断催生“限购潮”、“离婚潮”和部分企业“卖房保壳”等现象。应当看到，随着房地产调控的持续深入，部分中小房地产开发企业融资难度加大，资金状况趋于紧张，资金回笼期限拉长，贷款能否按期归还存在一定的不确定性，行业的信用风险有所增大。总体来看，未来中国经济持续发展、城市化快速推进所产生的刚性需求、房地产信贷资产占比较低、房地产金融衍生产品较少以及房地产相关贷款结构合理，奠定了中国房地产贷款总体风险可控。
西村清彦：我们可以用三个指标来验证这一问题：第一，适龄劳动人口与剩余人口的比率（逆抚养比）；第二，房地产价格指数；第三，实际贷款总额。
就日本的情况而言，在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，它与代表土地实际价格指数的房地产价格指数的两个高峰期相伴而生。在这两个高峰期中，1991年前后的第二个高峰期刚好是一个引发后续经济长期停滞的分界点。那么，这两个高峰期之间的区别是什么？实际贷款总额也许隐含着一个答案。房地产贷款在第一个高峰期是增长的，但没有第二个高峰期的贷款水平高。
美国与日本非常类似。在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，虽然不及日本明显。房地产价格指数看起来似乎有两个高峰期，大致与人口结构的变化相符。同样，第二个高峰期引发2008年金融危机，虽然第一个高峰期也有储蓄和贷款问题，但是对经济的影响远没有那么严重。从新增实际贷款总额中，我们发现美国与日本有非常类似的情形。实际新增贷款总额在第一个高峰期的水平很高，但是远低于第二个高峰期的水平。
再来分析中国的情况。中国的适龄劳动人口比率尚未达到顶峰，但也十分接近了。房屋销售价格指数表明2016年有一个明显的房地产价格的飙升。同样，连同适龄劳动人口比率和房地产价格，实际贷款总额也显示出一个巨大的增长。
很显然，并不是所有泡沫破裂阶段都会引发金融危机。但是，如果人口结构变化、房地产价格泡沫和贷款额剧增这三个因素同时爆发，金融危机发生的可能性则大大提高。而中国正在渐渐踏入这片“危险领域”。
2016年10月12日，中国央行召集17家银行研究住房信贷问题，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。此举可视作防控金融风险的一次集体行动。美国的次贷危机、20世纪90年代日本的银行困境、北欧的银行危机等都有房地产的影子，房地产过度金融化的危害不容忽视。《中国经济报告》记者特别约请国内外专家就此展开讨论。
预警房地产信贷风险
中国经济报告：前段时间中国楼市涨势凶猛，造成此轮楼市大涨的原因主要有哪些？
西村清彦：中国现在正处于人口红利阶段。很多国家的经验都表明，人口结构改变会对房地产价格造成显著影响，尤其是土地价格。因为在人口红利阶段，生育高峰期出生的年轻一代想要购买更多的房子，但土地供应是有限的，所以土地的实际价格也会上涨。
此外，实体经济需求疲软，很多行业的利润率在下降，但风险却在上升，再加上股市低位震荡，这时候购房就是一个不错的选择，大量资金转而投向房地产。
中国经济报告：怎样评估中国目前房地产信贷风险？
赵锡军：从2015年开始，央行有关房地产信贷方面的措施，如下调首付比例、降低贷款利率等陆续开展，在2016年一季度发挥了较大作用。
不同地区、不同城市房地产信贷的具体情况不一样。总体上，各家银行都把房地产按揭做为一个主导业务，住房贷款余额增加得非常快。另外，有些银行是初次按揭，有的是第二次按揭，增值部分的按揭也做了，随着房地产按揭业务量的增加，风险越来越大。但是风险积聚的程度，要看区域贷款的分布以及客户情况。
郭可为：对房市信贷风险我有三个判断。首先，当前房地产行业吸纳了相当多的资金。2016年上半年，房地产企业新增贷款2.93万亿元，占新增贷款总量的38.92%；截至8月末，居民中长期贷款3.63万亿元，占新增贷款总量的40.59%。这意味着近80%的新增贷款流向了房地产开发和消费领域。
其次，资金大幅流向房地产行业会对其他行业形成 “挤出效应”。特别要防范制造业 “空心化”，这种现象已经初露端倪。
再次，企业部门和居民部门加杠杆行为放大了房地产市场风险。一旦这两个部门由于资金流断裂出现信用违约，极易引发大规模的系统性风险。
西村清彦：中国房地产市场预期不断被推高。当你处于泡沫之中的时候，你是不知道自己的实际境况的。我认为，应该从根本上区分房地产泡沫发展的两个阶段，然后再来考虑如何控制和应对。泡沫的第一个阶段是早期或者预防阶段，第二个阶段则是晚期或者崩溃阶段。
当应对早期或预防阶段的泡沫时，通常的做法包括：首先，应使用各种宏观审慎政策，以遏制市场上过于乐观的预期；其次，如果泡沫真的是恶性的，我们同样也应该毫不犹豫地使用货币政策；第三，在使用宏观审慎政策后，我们应该关注长期资源配置扭曲的后果。但是，在实践中，我对在恶性泡沫中使用宏观审慎措施的有效性持强烈的保留意见。以贷款价值比率（LTV）为例，在泡沫膨胀的鼎盛时期，LTV的分母（即房地产的市场价值）越来越大。因此，LTV无法准确显示分子（即按揭贷款规模）的膨胀。再加上一些绕过限制的工具出现，用LTV限制贷款总量的方法往往失效。20世纪90年代日本出现楼市泡沫就是典型案例。此外，有时使用宏观审慎措施来遏制泡沫发展的效果只是暂时的，最终结果是泡沫再次浮出水面，而且会比之前更具破坏力。所以当前表面上的成功可能是未来失败的前兆。
在泡沫的后期阶段，一方面，存在“太少、太晚”的调控政策使泡沫破灭的时间推迟、影响更大；另一方面，也存在因政策过于大胆而导致经济被严重打击的危险。但最困难的是在崩溃阶段如何正确地应对恶性泡沫。对于政策制定者而言，重要的是在人口增长的同时防止信贷过度放松，以抑制房地产价格过快上涨并限制泡沫形成风险。
政策力度将不断强化
中国经济报告：中国房地产调控措施会有怎样变化？
郭可为：在8月房价涨幅明显加快后，热点城市政策收紧的力度加强。需求端方面，通过限购限贷等措施抑制投资投机需求；供应端方面，通过加大供应，限房价地价、严格预售监管等手段缓解供求矛盾。在政策收紧预期影响下，购房者抓住政策出台前的窗口期，积极入市，将部分城市成交量推向小高峰。国庆节后，随着限购措施落地，住房销售开始降温。
房价过快上涨不利于房地产市场平稳持续发展，未来或将有更多城市加入政策收紧行列，政策力度也将不断强化，有望抑制部分投资投机需求，房价涨幅将逐步趋稳。长远来看，希望继续推动有针对性的税收政策，“针对性”一方面体现为增加制造业经营环节的税收优惠，另一方面体现为坚定推行保有环节的房产税改革。
房地产泡沫与金融危机
中国经济报告：美国“两房”危机重创金融市场信心，日本房地产泡沫破裂引发房价惨烈下跌。房地产泡沫是房地产过度金融化导致的吗？美国和日本的经验对我们有什么借鉴意义？
赵锡军：房地产泡沫或多或少与过度金融化有联系，但即便是美国出现的次贷危机，也并不是所有的金融机构都出问题。所以，风险控制还是取决于金融机构自身。房地产泡沫还与市场热度和政府政策相关。
如果金融机构、市场参与者、宏观管理者有一个方面能止得住，那应该就没有太大问题，但日本、美国在这几方面都没有止住，最终积累到一定程度就出现资产泡沫，随着泡沫破灭，资产市场价格下降，导致金融机构风险加剧。从宏观政策角度来讲，对这三方面都要有判断。
郭可为：从全球视角看，历史上世界各国由于房地产所导致的危机，大多是杠杆率过高，使风险急剧上升。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和信托产品循环放大。而一旦政策开始去杠杆，风险便开始暴露。 西村清彦：有一点我们必须明确，不是所有的房地产泡沫都会导致金融危机，也不是所有的金融危机都从房地产泡沫开始。
日本当时的崩溃幅度之大令人难以置信。日本房地产实际价格的最低价只是其最高价的三分之一。现在在美国，房地产实际价格比房地产价格最高时低40%还多。
在任何情况下，如此大幅度的价格下降都意味着经济的重大调整。在日本和美国，正在进行着从人口因素的积极面（人口红利）转向消极面（人口老龄化负担加大）的调整。这种调整严重阻碍了常规政策工具的有效性。此外，过于悲观的预期也弱化了政策有效性。令人不安的是，在恶性泡沫的后期或是破裂阶段，鲜有适当的应对政策。哪些政策工具可以用？其优点和缺点各是什么？这些都是政策制定者面临的最紧迫挑战。
有一个易被忽视但又可能是最棘手的问题：与公众的沟通。决策者很难在危机不紧迫的时候说服公众相信我们正面临不断膨胀的恶性泡沫的威胁。回过头看日本房地产泡沫，我不得不悲哀地指出：公共部门是助长公众过于乐观预期的一部分原因。所以中国政府一定要避免这一点。
中国经济报告：对于目前中国房地产是否有泡沫，学界存在较大分歧，你们如何看待这个争论？
赵锡军：考察房地产是否存在泡沫，应该看这个市场的功能是什么。如果是资产市场，判断标准就是投资回报率跟现在市场平均回报率差异有多少。如果是消费品市场，那就看市场供求关系情况。
现在房地产变成既是投资品又是消费品的混合市场，市场功能不清晰，而且跟西方差异很大。从消费品市场满足居住需求的定位来判断，肯定价格高得离谱。若以投资品市场来判断，只要货币政策放松，预期没有下来，那么价格就有支撑。功能定位不清晰带来的判断标准不清晰，导致在判断房地产是否有泡沫时分歧很大。
郭可为：2016年上半年以来的楼市暴涨不断催生“限购潮”、“离婚潮”和部分企业“卖房保壳”等现象。应当看到，随着房地产调控的持续深入，部分中小房地产开发企业融资难度加大，资金状况趋于紧张，资金回笼期限拉长，贷款能否按期归还存在一定的不确定性，行业的信用风险有所增大。总体来看，未来中国经济持续发展、城市化快速推进所产生的刚性需求、房地产信贷资产占比较低、房地产金融衍生产品较少以及房地产相关贷款结构合理，奠定了中国房地产贷款总体风险可控。
西村清彦：我们可以用三个指标来验证这一问题：第一，适龄劳动人口与剩余人口的比率（逆抚养比）；第二，房地产价格指数；第三，实际贷款总额。
就日本的情况而言，在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，它与代表土地实际价格指数的房地产价格指数的两个高峰期相伴而生。在这两个高峰期中，1991年前后的第二个高峰期刚好是一个引发后续经济长期停滞的分界点。那么，这两个高峰期之间的区别是什么？实际贷款总额也许隐含着一个答案。房地产贷款在第一个高峰期是增长的，但没有第二个高峰期的贷款水平高。
美国与日本非常类似。在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，虽然不及日本明显。房地产价格指数看起来似乎有两个高峰期，大致与人口结构的变化相符。同样，第二个高峰期引发2008年金融危机，虽然第一个高峰期也有储蓄和贷款问题，但是对经济的影响远没有那么严重。从新增实际贷款总额中，我们发现美国与日本有非常类似的情形。实际新增贷款总额在第一个高峰期的水平很高，但是远低于第二个高峰期的水平。
再来分析中国的情况。中国的适龄劳动人口比率尚未达到顶峰，但也十分接近了。房屋销售价格指数表明2016年有一个明显的房地产价格的飙升。同样，连同适龄劳动人口比率和房地产价格，实际贷款总额也显示出一个巨大的增长。
很显然，并不是所有泡沫破裂阶段都会引发金融危机。但是，如果人口结构变化、房地产价格泡沫和贷款额剧增这三个因素同时爆发，金融危机发生的可能性则大大提高。而中国正在渐渐踏入这片“危险领域”。