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【摘要】随着我国社会主义市场经济的快速发展和时代的进步，房地产行业呈现出高速增长的发展趋势。不少商业人士表示，房地产开发的未来十年，将面临进一步的加快转型发展，一些中小企业将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。鉴于此，我国更应加强房地产企业运营管理体系的建设，该体系对内直接表现了企业管理运营的效率，对外则体现了企业核心竞争力的高低。随着房地产行业的發展势头越来越好，房地产企业项目开发的规模越来越大，随之而来的就是管理层面的问题：项目的数量多、规模壮大、管理难度加大。因此，对于房地产而言，如何有效的进行运营管理，是当前主要的研究问题。针对我国房地产行业发展的现状，本文致力于研究如何构建一个有效的房地产企业运营管理体系，以此来改善房地产行业运营单一和管理不足的现状。
【关键词】房地产；运营管理；体系建设
现如今，房价的起伏不定以及学区房、经济适用房等都是老百姓关注的焦点问题。在激烈的竞争中，房地产行业仍保持着快速发展的趋势，更多房企在品牌、资金和技术等方面形成了自己的竞争优势，开发出了高质量低成本的商品房，与此同时对房地产的服务水平也有了更高层次的要求，不免就会有房地产企业因为顺应不了市场的发展而被淘汰掉，当然也会有一部分越做越好。为了实现房地产企业效益最大化，促进房地产行业飞速发展，科学的管理是必不可少的。因此，建立健全房地产企业运营管理体系，提高企业对外核心竞争力，在经济迅猛发展的今天显得尤为重要。
1、房地产企业运营管理体系的现状
房地产企业运营管理现状有：工作极其被动，效率极为低下；各级领导越级指挥，下达的命令不一致，工作计划变化频繁；类似的问题重复出现，不断处理各种问题，无穷无尽；流程制度形同虚设；职工收入提升而满意度却在下降，二者成反比例关系。以上问题存在于几乎所有房产企业中，笔者认为，最根本的原因是企业没有建立一套由上而下、合理规范的管理体系。
2、房地产企业运营管理体系建设的基本原则
2.1严格遵守相关法律规定，充分了解国家相关法律法规、房地产行业的法律法规以及各个地方的政策方针，确保体系的合法性和合理性。
2.2结合整个房地产行业的特点，不能脱离其本身的特点来建立运营体系，而应充分了解房地产行业本身的特点，建立最适合房地产发展的运营管理体系，才能更好地促进房地产行业的健康发展。
2.3要加强对相关影响因素的控制，健全相应的房地产管理运营信息体系。
信息体系的建立能够随时了解施工现场的状况，起到很好的监督作用，施工质量得到有效保证，能够有效控制整个施工过程。
3、房地产企业运营管理体系建设
3.1投资和运营的衔接
房地产企业的运营需要大量的前期资金投入，耗费大量的人力物力财力，因此如何做好投资与运营的衔接是极为重要的。为了做好房地产企业的投资与运营衔接问题，需要做好如下几点：第一，对于投资资金进行科学严密的规划，一个科学的规划有利于后期运营的稳定高效；第二，在投资环节利用严密的地产建设方案进行预售，减少运营与投资环节过渡时间，促进资金流的高效运转；第三，进行风险把控，房地产行业目前面临一定问题，房产滞销的风险无法避免，对此需要预留资金以规避风险。
3.2科学的运营管理标准
管理体系的设计旨在将各个部门完整的结合起来，通过一个科学的运用管理标准可以加快制度的建立，有利于实现高效有序的整合，因此，建立一套简洁高效的管理制度是房地产企业管理体系建设的关键因素。科学的运营管理标准应当满足以下两点：第一，详细性，运营管理标准需要做到明确详细，覆盖房地产公司运营的全部环节，从拿地到开盘的时间，现金流回正的时间等，提高管理效率，降低管理成本，让房地产建设运营行为有科学依据。第二，针对性，房地产建设项目各自有各自的特点，因此标准不能一概而论，在面对实际工程时，需要针对实际情况进行针对性的标准设计，如针对潜在购买用户的贷款标准等。
3.3员工绩效考核
对员工的绩效考核是任何一个企业管理体系的重要组成部分，科学的绩效考核可以有效提升员工的工作效率，激发工作热情，是管理体系的进一步细化补充。房地产企业的员工绩效考核要注意几点问题：首先，要将考核的标准细化，对于奖惩内容要明确；其次，对于不同部门之间的绩效考核标准进行科学统一，利用合理的换算方法，科学统一不同部门的绩效评价标准；最后，绩效考核结果需要实现透明化，在公司内部网站等进行公示，确保公平公正。
3.4管理体系的信息化
信息化技术可以有效提升房地产企业运营管理体系的效率，这也是各行各业发展的必然趋势，通过信息化技术可以实现数据的高效互通。利用信息化技术将房地产企业的档案数据存入计算机网络，实现快速调阅。此外利用信息化手段还可以实现房地产方案的可视化，便于其他部门与设计部门进行工作对接，实现高效运营。信息化档案相比传统档案更加详尽，便于修改，对于房地产公司运营的效率有极大的提升。
结语：
综上所述，房地产企业运营管理体系的建立对我国房地产行业的发展百利而无一害，不仅能优化企业内部管理，还能提升企业形象和核心竞争力，以此促进我国房地产企业的快速健康发展。笔者详细分析了房地产企业如何构建有效的运营管理体系，希望这篇文章可以在一定程度上帮助房地产企业走出当前的困境。总之，房地产企业发展的好坏离不开一套完善运营体系的建立。
参考文献：
[1]邵凤伟.房地产开发企业的运营管理要点[J].住宅与房地产，2017（29）.
[2]孙建峰.浅析房地产企业运营管理[J].住宅科技，2012，06：59-61.
[3]赵莎莎.提高房地产公司运营管理水平的有效途径[J].现代经济信息，2017（15）：114-114.
[4]杨中军.房地产企业工程管理体系的建立探究[J].现代经济息，2013，02：42.
[5]姚国斌.浅论如何做好房地产项目的开发运营管理[J].城市建设理论研究：电子版，2016（10）.
[6]余荷云.房地产企业融资模式及运营管理策略探究[J].中外企业家，2016（10X）.
作者简介：
岳磊，中国金茂控股集团有限公司，北京。
【关键词】房地产；运营管理；体系建设
现如今，房价的起伏不定以及学区房、经济适用房等都是老百姓关注的焦点问题。在激烈的竞争中，房地产行业仍保持着快速发展的趋势，更多房企在品牌、资金和技术等方面形成了自己的竞争优势，开发出了高质量低成本的商品房，与此同时对房地产的服务水平也有了更高层次的要求，不免就会有房地产企业因为顺应不了市场的发展而被淘汰掉，当然也会有一部分越做越好。为了实现房地产企业效益最大化，促进房地产行业飞速发展，科学的管理是必不可少的。因此，建立健全房地产企业运营管理体系，提高企业对外核心竞争力，在经济迅猛发展的今天显得尤为重要。
1、房地产企业运营管理体系的现状
房地产企业运营管理现状有：工作极其被动，效率极为低下；各级领导越级指挥，下达的命令不一致，工作计划变化频繁；类似的问题重复出现，不断处理各种问题，无穷无尽；流程制度形同虚设；职工收入提升而满意度却在下降，二者成反比例关系。以上问题存在于几乎所有房产企业中，笔者认为，最根本的原因是企业没有建立一套由上而下、合理规范的管理体系。
2、房地产企业运营管理体系建设的基本原则
2.1严格遵守相关法律规定，充分了解国家相关法律法规、房地产行业的法律法规以及各个地方的政策方针，确保体系的合法性和合理性。
2.2结合整个房地产行业的特点，不能脱离其本身的特点来建立运营体系，而应充分了解房地产行业本身的特点，建立最适合房地产发展的运营管理体系，才能更好地促进房地产行业的健康发展。
2.3要加强对相关影响因素的控制，健全相应的房地产管理运营信息体系。
信息体系的建立能够随时了解施工现场的状况，起到很好的监督作用，施工质量得到有效保证，能够有效控制整个施工过程。
3、房地产企业运营管理体系建设
3.1投资和运营的衔接
房地产企业的运营需要大量的前期资金投入，耗费大量的人力物力财力，因此如何做好投资与运营的衔接是极为重要的。为了做好房地产企业的投资与运营衔接问题，需要做好如下几点：第一，对于投资资金进行科学严密的规划，一个科学的规划有利于后期运营的稳定高效；第二，在投资环节利用严密的地产建设方案进行预售，减少运营与投资环节过渡时间，促进资金流的高效运转；第三，进行风险把控，房地产行业目前面临一定问题，房产滞销的风险无法避免，对此需要预留资金以规避风险。
3.2科学的运营管理标准
管理体系的设计旨在将各个部门完整的结合起来，通过一个科学的运用管理标准可以加快制度的建立，有利于实现高效有序的整合，因此，建立一套简洁高效的管理制度是房地产企业管理体系建设的关键因素。科学的运营管理标准应当满足以下两点：第一，详细性，运营管理标准需要做到明确详细，覆盖房地产公司运营的全部环节，从拿地到开盘的时间，现金流回正的时间等，提高管理效率，降低管理成本，让房地产建设运营行为有科学依据。第二，针对性，房地产建设项目各自有各自的特点，因此标准不能一概而论，在面对实际工程时，需要针对实际情况进行针对性的标准设计，如针对潜在购买用户的贷款标准等。
3.3员工绩效考核
对员工的绩效考核是任何一个企业管理体系的重要组成部分，科学的绩效考核可以有效提升员工的工作效率，激发工作热情，是管理体系的进一步细化补充。房地产企业的员工绩效考核要注意几点问题：首先，要将考核的标准细化，对于奖惩内容要明确；其次，对于不同部门之间的绩效考核标准进行科学统一，利用合理的换算方法，科学统一不同部门的绩效评价标准；最后，绩效考核结果需要实现透明化，在公司内部网站等进行公示，确保公平公正。
3.4管理体系的信息化
信息化技术可以有效提升房地产企业运营管理体系的效率，这也是各行各业发展的必然趋势，通过信息化技术可以实现数据的高效互通。利用信息化技术将房地产企业的档案数据存入计算机网络，实现快速调阅。此外利用信息化手段还可以实现房地产方案的可视化，便于其他部门与设计部门进行工作对接，实现高效运营。信息化档案相比传统档案更加详尽，便于修改，对于房地产公司运营的效率有极大的提升。
结语：
综上所述，房地产企业运营管理体系的建立对我国房地产行业的发展百利而无一害，不仅能优化企业内部管理，还能提升企业形象和核心竞争力，以此促进我国房地产企业的快速健康发展。笔者详细分析了房地产企业如何构建有效的运营管理体系，希望这篇文章可以在一定程度上帮助房地产企业走出当前的困境。总之，房地产企业发展的好坏离不开一套完善运营体系的建立。
参考文献：
[1]邵凤伟.房地产开发企业的运营管理要点[J].住宅与房地产，2017（29）.
[2]孙建峰.浅析房地产企业运营管理[J].住宅科技，2012，06：59-61.
[3]赵莎莎.提高房地产公司运营管理水平的有效途径[J].现代经济信息，2017（15）：114-114.
[4]杨中军.房地产企业工程管理体系的建立探究[J].现代经济息，2013，02：42.
[5]姚国斌.浅论如何做好房地产项目的开发运营管理[J].城市建设理论研究：电子版，2016（10）.
[6]余荷云.房地产企业融资模式及运营管理策略探究[J].中外企业家，2016（10X）.
作者简介：
岳磊，中国金茂控股集团有限公司，北京。