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摘要：建立健全企业项目交付后评估制度，对企业长期良性发展起到至关重要的作用，本文以一个营销、工程、设计、物业、客服、财务成本都较全备的中型房地产公司为模型，在项目交付投入使用半年后为节点，对项目后评估体系进行了讨论。
关键词：房地产公司；评估制度；总结
Abstract: To establish a sound enterprise project delivery and evaluation system, it play a crucial role on the long-term sound development, this paper take the full medium-sized real estate company as a model, in put for the node using six months after the project delivery, project evaluation system.Key words: real estate company; evaluation system; summary
中图分类号：G449.7文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
在一些中小型房地产开发公司中，常见到对项目前期开发运作、中期建造过程非常重视，但对项目交付运行后的总结评估工作缺乏关注。造成企业产品打造成败经验缺乏总结积累，难于全面的研讨和推广。经常出现在一个项目中发生的错误，在后续多项目中重复犯错。大大的增加了企业的运营成本，降低了客户的满意度和企业的品牌价值。故此建立健全企业项目交付后评估制度，对企业长期良性发展起到至关重要的作用。
本文以一个营销、工程、设计、物业、客服、财务成本都较全备的中型地产公司为模型，在项目交付投入使用半年后为节点，编写了项目后评估总结提纲、及提纲目录下应该包含填写的主要内容。其提纲及内容如下：
一、项目概况
项目概况属于开篇总述性内容，大体可分为二部分介绍。第一部分可介绍项目自身的基本概况，可包括项目所属的地理位置、项目用地面积情况、容积率、绿地率、建筑密度、建筑面积、建筑类型、建筑栋数、套数等相关的基础信息。该部分可用一张图表进行表述。第二部分可介绍项目周边的环境及配套设施包含教育、医疗、交通、商务、休闲等等信息。该篇幅仅对项目基础信息进行提炼，并不需要对上述信息进行分析比对，分析比对部分在后续章节中进行。
二、项目运营总体概况
第一部分可对项目关键指标列示及简析。如项目立项定位时企业自身定义的项目成功标尺的关键内容指标与实际值对比。关键指标大体可包括项目销售利润率及内部收益率、项目自身定义的一级节点计划及达成率、项目定义的成功成本及变化率、客户满意度及客户忠诚度等。第二部分项目运营要点回顾，可包含项目运营大事记节点，节点可以表格体现。对项目运营的成功点、项目运营的不足点进行汇总，不用做成功不足的分析，分析部分在最后的项目总结篇内表述。
三、设计管理总结
第一部分明确项目定位划分，对项目对应公司产品体系的级别定位的成因进行分析，即为何如此定位的说明。第二部进行项目简介，可包括总平图、管综图、专业管线图、户型及立面效果图、园林景观图的展示和介绍，项目基本概况中的信息虽然和设计相关但前面篇幅存在故不必重复介绍。第三部介绍项目设计时价值点挖掘情况，可包含在一二部分内介绍，也可对一二部分介绍基本信息后第三部分单独提炼分析其价值点。比如说第二部分提供了园林景观图，可直接对园林景观价值点进行分析，也可汇总到本部分集中分析。第四部对客户敏感点进行分析。即分析客户最关注的是什么，在设计中如何进行体现。第五部分设计管理即对设计资源前期评比、采购分析、及确定设计资源后对设计过程如何进行把控的。第六部分设计效果的把控即对设计效果的全程把控方法和最终结果进行论述。第七部分成本控制
即对设计初的目标成本的定制，及过程中的产品优化和目标成本的对比达成对成本的控制。第八部分对本次设计中新材料、新技术、新工艺的采用，及对采用效果的评估工作。如未涉及新材料、新技术、新工艺的采用，可取消该部分。第九部分对规划报建要求落实情况，即设计中对规划要点的落实情况分析，如有未落实部分应详述原因及解决方法。最后的第十部分提供完成的主要效果图。
四、工程总结
第一部介绍项目建设重要节点计划执行情况，需提供工程重要节点开始、结束时间的节点表格，便于审阅者一目了然的对项目开发建设阶段进行了解。第二部为工程施工进度计划执行情况，应包含各专业进度计划图表，执行情况的具体分析的总结。第三部为工程质量、安全、文明施工情况 分析，对质量把控措施及执行分析，施工全过程安全措施评价，如有重大质量、安全事故，则须单独提供重大事故报告及分析以及今后项目避免重复发生的措施。文明措施在项目过程的评价。第四部分为项目合作方的考评，应提供对项目合作资源的评价的分析表格，便于后续项目进行合作资源选用时提供参考依据。第五部由项目经理对项目工程管理的得失进行评价。对各专业出现的重点案例进行分析总结及今后的可优化可改进提供方案意见。
五、营销总结
第一部分对项目营销定位进行回顾，回顾项目开发初期是如何分析优劣势、如何发掘卖点、销售计划如何制定的。第二部对项目营销过程回顾，提供销售去化的周期表。对营销手段的应用及投入回报比进行分析。找出今后项目营销投入的合理比例。第三部对该项目营销的成功与不足进行总结，对产品定位、户型景观等定位在营销角度的成败分析及营销本身工作的成败进行分析。
六、项目财务成本管理总结
第一部分总结项目财务管理工作。首先对项目开发静态财务进行分析，应提供项目开发前制定的项目收入预测分析表、项目各产品单方（单个）投资额测算分析表、项目总投资（开发成本及费用）分析明细表、项目土地增值税预测分析表、项目利润预测分析表、项目现金流量预测分析表的六张表格。其次对项目动态财务指标分析，应对项目净现值分析、项目动态投资回收期分析、项目内含报酬率分析。最后对财务敏感性进行分析，应包含盈亏平衡分析、敏感性分析。第二部分由成本模块对项目成本管理进行分析，大体可包括建设成本指标、管理成本指标、营销成本指标等分析（如建设成本中土建成本、安装成本、设计成本、设计变更、施工签证比率等，管理成本人员工资、招待等，营销成本户外大牌、平面媒体、电视网络等）。对各指标应有简要分析。
七、物业总结
既是对物业前期介入的工作总结，同时也是对后期维护维保方案的提报。可包含三部分，第一部分汇报产品问题，即物业前期介入过程中发现产品存在的不足点及可改进措施。第二部分为物业公司对该项目的管理组织构架明细及未来的服务体系的建立与运作。第三部分为产品维护维保工作。既有物业对维保单位的也包含物业自身的后期维护维保的把控措施方案的制定。
八、客户服务总结
客服部门作为地产公司的客户沟通窗口，应以客户的感受为关注点提供如下总结。大体应包含：客户交房过程的总体满意度；针对交付全过程的总结评估 ；针对产品设计、主体及装修的质量评估；公共区域的布局、配套设施、园区景观的评估 工作；交付风险把控及赔付标准评估工作；对各报修客户響应速度、服务质量的评估；客服自身对该项目的服务框架及服务体系的建立。
九、产品打造经验与教训总结
整个项目后评估工作的最后总结，应由项目总负责人在对前述的各个章节内容检阅后，结合自身在项目管理全过程的总结。包含对整个项目的经验与教训总结评价，及今后项目的可推广和可改进的思考。
关键词：房地产公司；评估制度；总结
Abstract: To establish a sound enterprise project delivery and evaluation system, it play a crucial role on the long-term sound development, this paper take the full medium-sized real estate company as a model, in put for the node using six months after the project delivery, project evaluation system.Key words: real estate company; evaluation system; summary
中图分类号：G449.7文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
在一些中小型房地产开发公司中，常见到对项目前期开发运作、中期建造过程非常重视，但对项目交付运行后的总结评估工作缺乏关注。造成企业产品打造成败经验缺乏总结积累，难于全面的研讨和推广。经常出现在一个项目中发生的错误，在后续多项目中重复犯错。大大的增加了企业的运营成本，降低了客户的满意度和企业的品牌价值。故此建立健全企业项目交付后评估制度，对企业长期良性发展起到至关重要的作用。
本文以一个营销、工程、设计、物业、客服、财务成本都较全备的中型地产公司为模型，在项目交付投入使用半年后为节点，编写了项目后评估总结提纲、及提纲目录下应该包含填写的主要内容。其提纲及内容如下：
一、项目概况
项目概况属于开篇总述性内容，大体可分为二部分介绍。第一部分可介绍项目自身的基本概况，可包括项目所属的地理位置、项目用地面积情况、容积率、绿地率、建筑密度、建筑面积、建筑类型、建筑栋数、套数等相关的基础信息。该部分可用一张图表进行表述。第二部分可介绍项目周边的环境及配套设施包含教育、医疗、交通、商务、休闲等等信息。该篇幅仅对项目基础信息进行提炼，并不需要对上述信息进行分析比对，分析比对部分在后续章节中进行。
二、项目运营总体概况
第一部分可对项目关键指标列示及简析。如项目立项定位时企业自身定义的项目成功标尺的关键内容指标与实际值对比。关键指标大体可包括项目销售利润率及内部收益率、项目自身定义的一级节点计划及达成率、项目定义的成功成本及变化率、客户满意度及客户忠诚度等。第二部分项目运营要点回顾，可包含项目运营大事记节点，节点可以表格体现。对项目运营的成功点、项目运营的不足点进行汇总，不用做成功不足的分析，分析部分在最后的项目总结篇内表述。
三、设计管理总结
第一部分明确项目定位划分，对项目对应公司产品体系的级别定位的成因进行分析，即为何如此定位的说明。第二部进行项目简介，可包括总平图、管综图、专业管线图、户型及立面效果图、园林景观图的展示和介绍，项目基本概况中的信息虽然和设计相关但前面篇幅存在故不必重复介绍。第三部介绍项目设计时价值点挖掘情况，可包含在一二部分内介绍，也可对一二部分介绍基本信息后第三部分单独提炼分析其价值点。比如说第二部分提供了园林景观图，可直接对园林景观价值点进行分析，也可汇总到本部分集中分析。第四部对客户敏感点进行分析。即分析客户最关注的是什么，在设计中如何进行体现。第五部分设计管理即对设计资源前期评比、采购分析、及确定设计资源后对设计过程如何进行把控的。第六部分设计效果的把控即对设计效果的全程把控方法和最终结果进行论述。第七部分成本控制
即对设计初的目标成本的定制，及过程中的产品优化和目标成本的对比达成对成本的控制。第八部分对本次设计中新材料、新技术、新工艺的采用，及对采用效果的评估工作。如未涉及新材料、新技术、新工艺的采用，可取消该部分。第九部分对规划报建要求落实情况，即设计中对规划要点的落实情况分析，如有未落实部分应详述原因及解决方法。最后的第十部分提供完成的主要效果图。
四、工程总结
第一部介绍项目建设重要节点计划执行情况，需提供工程重要节点开始、结束时间的节点表格，便于审阅者一目了然的对项目开发建设阶段进行了解。第二部为工程施工进度计划执行情况，应包含各专业进度计划图表，执行情况的具体分析的总结。第三部为工程质量、安全、文明施工情况 分析，对质量把控措施及执行分析，施工全过程安全措施评价，如有重大质量、安全事故，则须单独提供重大事故报告及分析以及今后项目避免重复发生的措施。文明措施在项目过程的评价。第四部分为项目合作方的考评，应提供对项目合作资源的评价的分析表格，便于后续项目进行合作资源选用时提供参考依据。第五部由项目经理对项目工程管理的得失进行评价。对各专业出现的重点案例进行分析总结及今后的可优化可改进提供方案意见。
五、营销总结
第一部分对项目营销定位进行回顾，回顾项目开发初期是如何分析优劣势、如何发掘卖点、销售计划如何制定的。第二部对项目营销过程回顾，提供销售去化的周期表。对营销手段的应用及投入回报比进行分析。找出今后项目营销投入的合理比例。第三部对该项目营销的成功与不足进行总结，对产品定位、户型景观等定位在营销角度的成败分析及营销本身工作的成败进行分析。
六、项目财务成本管理总结
第一部分总结项目财务管理工作。首先对项目开发静态财务进行分析，应提供项目开发前制定的项目收入预测分析表、项目各产品单方（单个）投资额测算分析表、项目总投资（开发成本及费用）分析明细表、项目土地增值税预测分析表、项目利润预测分析表、项目现金流量预测分析表的六张表格。其次对项目动态财务指标分析，应对项目净现值分析、项目动态投资回收期分析、项目内含报酬率分析。最后对财务敏感性进行分析，应包含盈亏平衡分析、敏感性分析。第二部分由成本模块对项目成本管理进行分析，大体可包括建设成本指标、管理成本指标、营销成本指标等分析（如建设成本中土建成本、安装成本、设计成本、设计变更、施工签证比率等，管理成本人员工资、招待等，营销成本户外大牌、平面媒体、电视网络等）。对各指标应有简要分析。
七、物业总结
既是对物业前期介入的工作总结，同时也是对后期维护维保方案的提报。可包含三部分，第一部分汇报产品问题，即物业前期介入过程中发现产品存在的不足点及可改进措施。第二部分为物业公司对该项目的管理组织构架明细及未来的服务体系的建立与运作。第三部分为产品维护维保工作。既有物业对维保单位的也包含物业自身的后期维护维保的把控措施方案的制定。
八、客户服务总结
客服部门作为地产公司的客户沟通窗口，应以客户的感受为关注点提供如下总结。大体应包含：客户交房过程的总体满意度；针对交付全过程的总结评估 ；针对产品设计、主体及装修的质量评估；公共区域的布局、配套设施、园区景观的评估 工作；交付风险把控及赔付标准评估工作；对各报修客户響应速度、服务质量的评估；客服自身对该项目的服务框架及服务体系的建立。
九、产品打造经验与教训总结
整个项目后评估工作的最后总结，应由项目总负责人在对前述的各个章节内容检阅后，结合自身在项目管理全过程的总结。包含对整个项目的经验与教训总结评价，及今后项目的可推广和可改进的思考。