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摘要：本文以某房地产项目为背景，在原有建设投资方案的基础上对该项目进行了方案优化，并从投
资估算与计划、综合财务评价、销售预测等方面对两种方案进行了对比分析，分析可知：自由
资金内部收益率、全部资金内部收益率及投资回收期方案1均小于方案2，方案2销售周期与
销售收入均优于方案1。因此，采用方案2 投资前景更加可观。
关键词：房地产项目投资方案优化
中图分类号： F293.35 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: This paper takes a real estate project as the background, in the original construction
investment project based on the project plan optimization, and from investment
estimating and planning, comprehensive financial evaluation, forecast and so on two
kinds of methods are compared and analyzed, the analysis: free financial internal
rate of return, all financial internal rate of return and the payback period of
investment scheme 1 is less than 2, scheme 2 of sales income and sales cycles are
better than the scheme 1 .therefore, plan 2 was more considerable investment
prospects.
Key Word: Real estate;Project investment;Scheme optimization
1工程概况
该房地产项目占地面积98.37 亩，总建筑面积约为170410 m2，户型从88m2～297m2，外立面采用高档外墙砖及铝合金窗，做工考究，现代简约，线条流畅。该项目毗邻铁路独具优势，周边经济繁荣，交通发达。
2建设方案
本项目开发商通过研究，把此项目定为高档居住区，设计简洁大方、功能经典、户型多样，初步方案具有经济技术指标及户型配比指标分别见表1～2.
总用地面积/m2 总建筑面积/ m2
住宅建筑面积/m2 公建面积/ m2 其他建筑面积m2
62247 33725 10000 21856
表1 项目经济技术指标
表2 户型配比指标
3
表3 优化方案经济技术指标
表4 优化后方案户型配比指标
4优化效益分析
为明确方案优化后的效益，本文将在以下几个方面对原有建设方案（方案1）及优化后的建设方案（方案2）进行对比分析。
4.1 投资估算与计划
（1）投资估算
通过对该项目周边项目的调查及本项目的可行性研究可知，方案1 所需投资6867.44 万元，而方案2 所需的总投资为13603.82 万元。
（2）投资计划
方案1 与方案2 投资计划见表5～6。
表5 投资计划表(方案一)
表6 投资计划表(方案二)
按照上述投资估算结果及投资计划，根据开发商资金情况，两种方案均可施行.
4.2 综合财务评价
根据相关经济学理论计算可知，本项目方案一税前与税后NPV>0 ；税前投资回收期为
10.68 月，税后投资回收期为11.3 月，自由资金的内部收益率IRR=22.98%>IC，税前全
部资金的内部收益率IRR=10.81%>8%；税后全部资金的内部收益率IRR=8.72%>8%。
表8方案一销售情况预测表
表9 方案二銷售情况预测表
方案二税前与税后NPV>0，自由资金税前投资回收期为8.4 月，税后投资回收期为8.6月，自由资金的内部收益率IRR=33.2%>IC，税前全部资金的内部收益率IRR=26.7%> IC；税后全部资金的内部收益率IRR=23.7%> IC。经过比较得两方案的NPV＞0，均是可行的。而自由资金内部收益率、全部资金内部收益率及投资回收期方案一均小于方案二。
4.3 销售预测
4.3.1销售价格分析
笔者对本地房地产供给市场进行了具体的抽样调查，并以不同区域和价位的房地产为调查对象，其基本情况如表：以各个楼盘的比准价格为计算基础，采用简单的算术平均法确定房产价格为2075.88 元/ m2，由于本工程处于地段位置、市场、环境、创新的因素，本工程预计定价2888 元/ m2。
4.3.2销售收入预测
通过上面的分析所确定的房产价格，以及初步设计方案销售比例可以得到销售面积和预计销售收入预测表8～9。通过对两方案的销售情况预测不难看出，方案2 销售周期与销售收入均优于方案1。
5结 论
通过本文对背景项目的分析可以得到以下结论：
（1）经过对原有方案规划设计理念、交通流线、配套设施、配套设施及建筑设计及经济技术指标的优化使得该项目更具有适用性、多样性、协调性、归属性、主题性、品位化、安全性、方便性和生态性。按照方案2 进行投资，前景更可观；
（2）经过比较得两方案的NPV＞0，均是可行的。而自由资金内部收益率、全部资金内部收益率及投资回收期方案1 均小于方案2，方案2 销售周期与销售收入均优于方案1。
参考文献：
[1]马灵,陈洁. 房地产开发企业全过程成本控制[J]. 当代经济(下半月),2007,(10).
[2] 宋晋杰. 对房地产项目风险管理的一些认识[J]. 天津建设科技,2007,(S1).
[3]康丽.株洲新马物流园区项目可行性研究[D].长沙：中南大学,2005.
[4]李果.玫瑰园住宅小区项目可行性研究[D].长沙：湖南大学,2005.
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
资估算与计划、综合财务评价、销售预测等方面对两种方案进行了对比分析，分析可知：自由
资金内部收益率、全部资金内部收益率及投资回收期方案1均小于方案2，方案2销售周期与
销售收入均优于方案1。因此，采用方案2 投资前景更加可观。
关键词：房地产项目投资方案优化
中图分类号： F293.35 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: This paper takes a real estate project as the background, in the original construction
investment project based on the project plan optimization, and from investment
estimating and planning, comprehensive financial evaluation, forecast and so on two
kinds of methods are compared and analyzed, the analysis: free financial internal
rate of return, all financial internal rate of return and the payback period of
investment scheme 1 is less than 2, scheme 2 of sales income and sales cycles are
better than the scheme 1 .therefore, plan 2 was more considerable investment
prospects.
Key Word: Real estate;Project investment;Scheme optimization
1工程概况
该房地产项目占地面积98.37 亩，总建筑面积约为170410 m2，户型从88m2～297m2，外立面采用高档外墙砖及铝合金窗，做工考究，现代简约，线条流畅。该项目毗邻铁路独具优势，周边经济繁荣，交通发达。
2建设方案
本项目开发商通过研究，把此项目定为高档居住区，设计简洁大方、功能经典、户型多样，初步方案具有经济技术指标及户型配比指标分别见表1～2.
总用地面积/m2 总建筑面积/ m2
住宅建筑面积/m2 公建面积/ m2 其他建筑面积m2
62247 33725 10000 21856
表1 项目经济技术指标
表2 户型配比指标
3
表3 优化方案经济技术指标
表4 优化后方案户型配比指标
4优化效益分析
为明确方案优化后的效益，本文将在以下几个方面对原有建设方案（方案1）及优化后的建设方案（方案2）进行对比分析。
4.1 投资估算与计划
（1）投资估算
通过对该项目周边项目的调查及本项目的可行性研究可知，方案1 所需投资6867.44 万元，而方案2 所需的总投资为13603.82 万元。
（2）投资计划
方案1 与方案2 投资计划见表5～6。
表5 投资计划表(方案一)
表6 投资计划表(方案二)
按照上述投资估算结果及投资计划，根据开发商资金情况，两种方案均可施行.
4.2 综合财务评价
根据相关经济学理论计算可知，本项目方案一税前与税后NPV>0 ；税前投资回收期为
10.68 月，税后投资回收期为11.3 月，自由资金的内部收益率IRR=22.98%>IC，税前全
部资金的内部收益率IRR=10.81%>8%；税后全部资金的内部收益率IRR=8.72%>8%。
表8方案一销售情况预测表
表9 方案二銷售情况预测表
方案二税前与税后NPV>0，自由资金税前投资回收期为8.4 月，税后投资回收期为8.6月，自由资金的内部收益率IRR=33.2%>IC，税前全部资金的内部收益率IRR=26.7%> IC；税后全部资金的内部收益率IRR=23.7%> IC。经过比较得两方案的NPV＞0，均是可行的。而自由资金内部收益率、全部资金内部收益率及投资回收期方案一均小于方案二。
4.3 销售预测
4.3.1销售价格分析
笔者对本地房地产供给市场进行了具体的抽样调查，并以不同区域和价位的房地产为调查对象，其基本情况如表：以各个楼盘的比准价格为计算基础，采用简单的算术平均法确定房产价格为2075.88 元/ m2，由于本工程处于地段位置、市场、环境、创新的因素，本工程预计定价2888 元/ m2。
4.3.2销售收入预测
通过上面的分析所确定的房产价格，以及初步设计方案销售比例可以得到销售面积和预计销售收入预测表8～9。通过对两方案的销售情况预测不难看出，方案2 销售周期与销售收入均优于方案1。
5结 论
通过本文对背景项目的分析可以得到以下结论：
（1）经过对原有方案规划设计理念、交通流线、配套设施、配套设施及建筑设计及经济技术指标的优化使得该项目更具有适用性、多样性、协调性、归属性、主题性、品位化、安全性、方便性和生态性。按照方案2 进行投资，前景更可观；
（2）经过比较得两方案的NPV＞0，均是可行的。而自由资金内部收益率、全部资金内部收益率及投资回收期方案1 均小于方案2，方案2 销售周期与销售收入均优于方案1。
参考文献：
[1]马灵,陈洁. 房地产开发企业全过程成本控制[J]. 当代经济(下半月),2007,(10).
[2] 宋晋杰. 对房地产项目风险管理的一些认识[J]. 天津建设科技,2007,(S1).
[3]康丽.株洲新马物流园区项目可行性研究[D].长沙：中南大学,2005.
[4]李果.玫瑰园住宅小区项目可行性研究[D].长沙：湖南大学,2005.
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。