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二线城市购物中心的平均面积约爲8万平方米，比一线城市的约6.8万平方米高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。作爲对比，香港只有6个购物中心超过了10万平方米，而且大部分都是分期开发的。
奥特莱斯，英文Outlets的中文直译，在零售商业领域专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心。近年来住宅地産调控持续从紧，商业地産的「吸金」能力正与日俱增。当下，作爲商业地産的一种「舶来」业态，奥特莱斯在大陆正被高速复制，大有井喷之势。
继百联集团宣布将与西蒙地産集团在上海迪斯尼旁合作开发大陆最大的奥特莱斯项目後，珠江地産集团商业地産也於近日宣布投资建设上海青浦奥特莱斯项目——米格天地，并将於2012年底入市。届时，上海将至少有5个大牌企业操刀的奥特莱斯。
据悉，2012年3月初，世界上最大的名牌折扣购物中心开发商美国西蒙地産集团与百联集团签约，双方将合资在浦东迪斯尼主题乐园西侧建一个占地300亩的「至尊奥特莱斯」。百联集团董事长马新生透露，这次百联与西蒙集团建造的奥特莱斯将大大超越以往大陆其他奥特莱斯，计画投资规模将超过10亿元人民币，预计将在2014~2015年建成，百联集团的目标是在2014年形成全大陆10家的规模。
2011年首创置业联手中国基建集团（香港）合资成立奥特莱斯（中国）有限公司，表示未来5~10年将建立30家奥特莱斯新品牌「芭蕾雨」；同时，以服装爲主业的杉杉集团计画打造15~20家；珠江投资集团、友阿股份、宝龙集团等企业也在奥特莱斯项目建设上不遗余力。据不完全统计，目前，大陆以奥特莱斯爲名的购物中心至少已达200个。
然而，不断涌现的奥特莱斯的日子其实并不都那麽好过，一些项目不仅由於品牌资源的匮乏被贴上「山寨」标签，经营上也是举步维艰。随着多巨头抢夺市场的激烈局面上演，行业风险或将不可避免。
风险隐现
洗牌潮到来
事实上，珠江地産投资开发的米格天地，就在上海青浦奥特莱斯的正对面，目前项目的主体工程已基本完工，巨大的招商广告牌昭示该区域两个奥特莱斯的激烈竞争即将到来。
负责操刀米格天地项目的珠江商业运营公司华东地区副总吴历华表示，奥特莱斯这一业态在大陆发展速度确实已经过快，但其中符合成功条件的项目确实很少，现有的这些项目在硬件、软件及国际化的专业运营方面还是有很大的发展空间。「风险肯定存在，盲目地复制概念已经不能得到品牌商家及消费者的认同，因此，引进国外的一些经验丰富的合作夥伴而得到国际标准的软硬件的同时，做好各项落地工作显得很重要。」
一个运营良好的奥特莱斯需具备诸多苛刻的条件，「目前大陆的奥特莱斯大多只是一个概念，充其量只能说是『山寨』或是『盗版』，真正实现一线品牌集聚并运营良好的奥特莱斯项目并不多。」
部分奥特莱斯项目在大陆的经营的确不尽如人意。一些缺乏品牌竞争力的奥特莱斯项目出租率不高，日常顾客十分稀少。2011年10月，宁波奥特莱斯广场因爲资金链断裂倒闭，该事件给热火朝天的奥特莱斯投资浇了盆冷水；青岛第一家试水的康城奥特莱斯仅仅开业了一年多便悄然离场；重庆温莎奥特莱斯运营一年半後关门变茶叶卖场；在上海北郊的美兰湖奥特莱斯，约有三分之一的商铺空置或正待转让，除了一家NIKE打折店有少数顾客外，其他店铺门可罗雀。
显然，无论是对奥特莱斯开发商还是运营商来说，开发了市场不等於就能得到这个市场。市场分析人士指出，丰富的品牌合作资源、国际化的专业运营管理、前瞻性的选址及布局规划将是开发奥特莱斯的三大核心要素，而目前大陆真正符合这些标准的企业只是凤毛麟角。随着産业阵营的日渐庞大，奥特莱斯或将迎来一轮较大规模的洗牌潮。
定位雷同
投资回报不足
高纬环球2011年11月的统计数据显示，几家主要购物中心开发商都在加快全大陆布局的步伐（见图），其中，在住宅市场政策收紧的情况下，传统住宅开发商如万科、绿地、保利和远洋地産等，也在涉足零售地産领域，甚至一些小型、缺乏经验的开发商都在建造面积在10万平方米以上的购物中心项目。
「市场上出现了令人担忧的趋势。」高纬环球中国零售地産服务部执行董事James Hawkey在一份报告中指出：「最大的问题在於建造的速度，中国一些二线城市出现了区域性、暂时性的供大於求的情况。」
对二线城市购物中心供求失衡的担忧正逐渐成爲行业内的共识。仲量联行近期发布的一份报告指出，未来两到三年中投入市场的新增零售物业数量可观，在某些细分市场，一旦经济增长未达预期，便存在供给过剩的风险。
而莱坊国际在2011年选择了10座主要城市作爲考察对象，发现「二线城市购物中心的平均面积约爲8万平方米，比一线城市的约6.8万平方米高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。作爲对比，香港只有6个购物中心超过了10万平方米，而且大部分都是分期开发的」。
「一些经验不足的开发商都希望赶在竞争形成之前完工，同时扩大项目规模，因爲他们觉得这些大的购物中心可以抵御未来的竞争，而且『当地最大』这一称号也有利於市场营销。但是现实证明，大不一定好。」 莱坊国际的报告指出。
高空置率成爲购物中心大而不当的最直接後果。在这10个城市，一线城市的主要购物中心平均空置水平爲7.6%，而二线城市爲9.2%（见图）。
莱坊商业部董事杜斌表示，对大陆一、二线城市而言，这样的空置水平尚在安全范围内；但在部分城市以及城市的局部区域存在过度建设的问题，「未来很多购物中心将面临关门的命运，原因是入驻品牌太少，或品牌同质化现象严重，行业洗牌在所难免。」
除了定位雷同的项目大量复制带来的空置现象，购物中心投资回报不足的问题也正在困扰一些开发商。购物中心与周边街铺相比，租金水平只有後者的一半。一位业内人士指出，大量散卖的购物中心，租金回报率甚至不足5%，「一般来说，租金回报率低於7%，就很难说具有投资价值了。」
近年来开始进入二线城市的香港恒隆地産董事长陈啓宗在2011年年报中的一番话意味深长：「内地市场方面，我们察觉本土消费有放缓迹象。尽管还未影响租金收入，但这是早晚的事， 除非消费意欲急速好转。然而，有鉴於环球经济混沌而中国经济只是略好，这个机会不大。」「购物中心」大量空置只是房地产泡沫的一个侧影，问题的关键是大陆从南到北的「圈地运动」，才是催生大量空置「购物中心」的根本原因。「圈地运动」不止，继续空置的「购物中心」将会源源不断。
奥特莱斯，英文Outlets的中文直译，在零售商业领域专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心。近年来住宅地産调控持续从紧，商业地産的「吸金」能力正与日俱增。当下，作爲商业地産的一种「舶来」业态，奥特莱斯在大陆正被高速复制，大有井喷之势。
继百联集团宣布将与西蒙地産集团在上海迪斯尼旁合作开发大陆最大的奥特莱斯项目後，珠江地産集团商业地産也於近日宣布投资建设上海青浦奥特莱斯项目——米格天地，并将於2012年底入市。届时，上海将至少有5个大牌企业操刀的奥特莱斯。
据悉，2012年3月初，世界上最大的名牌折扣购物中心开发商美国西蒙地産集团与百联集团签约，双方将合资在浦东迪斯尼主题乐园西侧建一个占地300亩的「至尊奥特莱斯」。百联集团董事长马新生透露，这次百联与西蒙集团建造的奥特莱斯将大大超越以往大陆其他奥特莱斯，计画投资规模将超过10亿元人民币，预计将在2014~2015年建成，百联集团的目标是在2014年形成全大陆10家的规模。
2011年首创置业联手中国基建集团（香港）合资成立奥特莱斯（中国）有限公司，表示未来5~10年将建立30家奥特莱斯新品牌「芭蕾雨」；同时，以服装爲主业的杉杉集团计画打造15~20家；珠江投资集团、友阿股份、宝龙集团等企业也在奥特莱斯项目建设上不遗余力。据不完全统计，目前，大陆以奥特莱斯爲名的购物中心至少已达200个。
然而，不断涌现的奥特莱斯的日子其实并不都那麽好过，一些项目不仅由於品牌资源的匮乏被贴上「山寨」标签，经营上也是举步维艰。随着多巨头抢夺市场的激烈局面上演，行业风险或将不可避免。
风险隐现
洗牌潮到来
事实上，珠江地産投资开发的米格天地，就在上海青浦奥特莱斯的正对面，目前项目的主体工程已基本完工，巨大的招商广告牌昭示该区域两个奥特莱斯的激烈竞争即将到来。
负责操刀米格天地项目的珠江商业运营公司华东地区副总吴历华表示，奥特莱斯这一业态在大陆发展速度确实已经过快，但其中符合成功条件的项目确实很少，现有的这些项目在硬件、软件及国际化的专业运营方面还是有很大的发展空间。「风险肯定存在，盲目地复制概念已经不能得到品牌商家及消费者的认同，因此，引进国外的一些经验丰富的合作夥伴而得到国际标准的软硬件的同时，做好各项落地工作显得很重要。」
一个运营良好的奥特莱斯需具备诸多苛刻的条件，「目前大陆的奥特莱斯大多只是一个概念，充其量只能说是『山寨』或是『盗版』，真正实现一线品牌集聚并运营良好的奥特莱斯项目并不多。」
部分奥特莱斯项目在大陆的经营的确不尽如人意。一些缺乏品牌竞争力的奥特莱斯项目出租率不高，日常顾客十分稀少。2011年10月，宁波奥特莱斯广场因爲资金链断裂倒闭，该事件给热火朝天的奥特莱斯投资浇了盆冷水；青岛第一家试水的康城奥特莱斯仅仅开业了一年多便悄然离场；重庆温莎奥特莱斯运营一年半後关门变茶叶卖场；在上海北郊的美兰湖奥特莱斯，约有三分之一的商铺空置或正待转让，除了一家NIKE打折店有少数顾客外，其他店铺门可罗雀。
显然，无论是对奥特莱斯开发商还是运营商来说，开发了市场不等於就能得到这个市场。市场分析人士指出，丰富的品牌合作资源、国际化的专业运营管理、前瞻性的选址及布局规划将是开发奥特莱斯的三大核心要素，而目前大陆真正符合这些标准的企业只是凤毛麟角。随着産业阵营的日渐庞大，奥特莱斯或将迎来一轮较大规模的洗牌潮。
定位雷同
投资回报不足
高纬环球2011年11月的统计数据显示，几家主要购物中心开发商都在加快全大陆布局的步伐（见图），其中，在住宅市场政策收紧的情况下，传统住宅开发商如万科、绿地、保利和远洋地産等，也在涉足零售地産领域，甚至一些小型、缺乏经验的开发商都在建造面积在10万平方米以上的购物中心项目。
「市场上出现了令人担忧的趋势。」高纬环球中国零售地産服务部执行董事James Hawkey在一份报告中指出：「最大的问题在於建造的速度，中国一些二线城市出现了区域性、暂时性的供大於求的情况。」
对二线城市购物中心供求失衡的担忧正逐渐成爲行业内的共识。仲量联行近期发布的一份报告指出，未来两到三年中投入市场的新增零售物业数量可观，在某些细分市场，一旦经济增长未达预期，便存在供给过剩的风险。
而莱坊国际在2011年选择了10座主要城市作爲考察对象，发现「二线城市购物中心的平均面积约爲8万平方米，比一线城市的约6.8万平方米高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。作爲对比，香港只有6个购物中心超过了10万平方米，而且大部分都是分期开发的」。
「一些经验不足的开发商都希望赶在竞争形成之前完工，同时扩大项目规模，因爲他们觉得这些大的购物中心可以抵御未来的竞争，而且『当地最大』这一称号也有利於市场营销。但是现实证明，大不一定好。」 莱坊国际的报告指出。
高空置率成爲购物中心大而不当的最直接後果。在这10个城市，一线城市的主要购物中心平均空置水平爲7.6%，而二线城市爲9.2%（见图）。
莱坊商业部董事杜斌表示，对大陆一、二线城市而言，这样的空置水平尚在安全范围内；但在部分城市以及城市的局部区域存在过度建设的问题，「未来很多购物中心将面临关门的命运，原因是入驻品牌太少，或品牌同质化现象严重，行业洗牌在所难免。」
除了定位雷同的项目大量复制带来的空置现象，购物中心投资回报不足的问题也正在困扰一些开发商。购物中心与周边街铺相比，租金水平只有後者的一半。一位业内人士指出，大量散卖的购物中心，租金回报率甚至不足5%，「一般来说，租金回报率低於7%，就很难说具有投资价值了。」
近年来开始进入二线城市的香港恒隆地産董事长陈啓宗在2011年年报中的一番话意味深长：「内地市场方面，我们察觉本土消费有放缓迹象。尽管还未影响租金收入，但这是早晚的事， 除非消费意欲急速好转。然而，有鉴於环球经济混沌而中国经济只是略好，这个机会不大。」「购物中心」大量空置只是房地产泡沫的一个侧影，问题的关键是大陆从南到北的「圈地运动」，才是催生大量空置「购物中心」的根本原因。「圈地运动」不止，继续空置的「购物中心」将会源源不断。