论文部分内容阅读
【摘要】当前房地产业土地闲置状况严重，对社会造成了诸多的不良影响，面对闲置土地的认定难、处置难、再利用难，本文从房地产业土地闲置源头着眼，分析了闲置土地产生的原因，进而提出了避免其闲置产生的几点建议，以期房地产业闲置土地状况得到改善，房地产业健康发展。
【关键词】房地产业；土地闲置；避免措施
1.引言
土地是珍贵的不可再生资源，当前土地闲置问题在土地资源利用和管理中颇受关注。虽然国土资源部对闲置土地出了“狠招”以加大打击力度，但仍然面临着闲置土地“认定难、处置难、再利用难”的问题。据国土资源部介绍，根据节约集约用地专项督察结果，全国2009年至2013年已供应的建设用地中，存在闲置土地13718宗、105.27万亩。截至2015年6月底，全国已处置闲置土地24.24万亩，占专项督察发现闲置土地总量的23%，其中动工建设12.96万亩、收回10.28万亩、置换1万亩[1]。因此从产生闲置土地的原因入手，在供地前做文章，避免“先产生后治理”的窘局也不失为一剂良药。避免房地产业土地闲置将会提高土地利用效率、缓解住房紧张的同时，可能带来房价的下降，使供求平衡成为可能，更能积极推动房地产业良性健康地发展，并且对促进土地节约集约利用有重要意义。
2.房地产业及其土地闲置现状
目前中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右，已出让的土地有2/3处于闲置状态[2]。中原（中国）地产研究中心2009年8月底发表的报告显示，40家开发商于2003-2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块仅占43%，其余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”；2007年的18个“地王”项目，有四个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段[3]。
房地产业土地的大量闲置，对社会造成了诸多的不良影响。它直接导致土地低效利用并使农用地面积减少，是对土地资源的浪费；同时使城市环境、面貌及城市规划遭到破坏，影响了城市空间结构的优化和城市功能的全面提升，不利于城市经济的健康发展。
3.房地产业土地闲置的原因
面对房地产业土地的大量闲置，本文对其产生原因进行分析，主要包括以下两个方面：
3.1用地者方面 一是用地者资金回笼不到位，没有资金动工；二是用地者购地单纯为了炒地皮，恶意囤积土地；三是用地者推迟开发，以获得土地增值收益。
3.2政府方面 房地产业对政府而言有着举足轻重的作用。首先，房地产市场的繁荣能带来土地交易价格的攀升，地方政府以地可生更多的财，地方政府与房地产开发商的利益比较一致；其次，地方官员希望创造了出好的政绩，获得较高税收。此二者开发商皆可提供，因而地方政府与开发商成为利益合作伙伴。基于二者以上的利益关系，地方政府的价值观发生扭曲、管理行为不当，管理实践中出现错位、越位、缺位的问题，地方政府在房地产土地闲置监管方面不作为，房地产管理制度存在缺陷。
4.避免房地产业闲置土地产生的措施
资金和土地是房地产开发最核心、最关键的两个环节，它们好比是房地产业的血液与身体，政府对房地产业的调控可以以此为方向。土地供应是房地产开发的源头，对土地一级市场的有效调控，对减少闲置土地及房地产市场的稳定与发展有至关重要的作用。房地产业的发展与金融市场的发展密切相关，金融业好比是房地产业的债权人，金融调控对于金融机构的风险控制以及房地产业的调控效果尤为明显。因此本文阐述的避免房地产业土地闲置产生的措施主要从资金和供地两方面入手，提出建议仅供参考，以期房地产业健康发展，服务经济，利国利民。
4.1严格考核房地产开发商资金能力 房地产业作为资金密集型行业，投资规模大，周期长，从最初的土地开发到建筑施工，直至最后的销售阶段，每个阶段都离不开资金的支持。其资金来源主要为自筹资金、银行贷款和其他资金来源。其中占据拓宽房地产企业融资渠道首位的其他资金，有80%以上的部分来自于定金及预收款，这部分定金和预收款中又有60%-70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心发放的个人住房按揭贷款。在自筹资金中，企业自有资金仅占55%左右，其余部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款，所以上述几项相加，实际上，房地产开发资金中银行信贷资金至少要超过60%[4]。与过于依赖银行贷款对应的是房地产自有资金率低，从2000年到2007年底，我国房地产开发自有资金率长期保持20%以内，远不及“国六条”规定的35%自有资金率标准[5]。
房地产业投资大、风险大，属于资金密集型、管理密集型和人才密集型企业，因此对开发商的要求比较高。不言而喻，大型房地产企业是市场竞争的主力军，在整个市场中占有较大的份额。目前我国近3万家开发企业主要有三类：一类是资金充足、专业开发水平较高的房地产开发商；一类是资金比较充足、但开发能力或项目运作能力有所欠缺的开发商；一类是小型项目公司，其数量众多。后两类房地产开发商无疑在房地产开发中易产生资金能力不足。
因此，就在房地产开发中发生的因用地者资金回笼不到位，没有资金动工产生的土地闲置问题的解决，应当积极进行房地产业调整，进行房地产业的联合、兼并和重组来保障其资金实力水平，提高行业的集中度，加快房地产业进入质量和品牌成长期。
4.2审慎向房地产商发放货款 经营行为不合理、不科学、不规范是目前商业银行和其他金融机构普遍存在的问题。我国城市化和经济高速发展，房地价格不断上涨，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至追捧，“地王”的出现更是起到了推波助澜的作用，在业务经营上急功近利，降低客户资质评定的门坎，简化审查手续，加快审查速度，忽视项目本身所具有的风险性。另外，目前参照银行贷款的有关条款来进行业务经营的房地产信托机构，在某种意义上是银行的变种，但其在对委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不及商业银行，故风险性更大。 基于银行等金融机构的上述高风险的经营行为，建议其在向房地产商发放贷款时应审慎，严格审查客户资质并对未来市场状况客观分析，避免过度的放贷行为，这在某种程度上也是在控制本身的投资风险，同时对房地产业优胜劣汰、提高行业整合能力起推动作用，进而防止房地产行业内因资金链断裂所造成的土地闲置问题做贡献。
4.3控制房地产开发商取得土地数量指标 在城市开发和土地资源配置方面，政府的计划调控作用包括保证资源的充分利用，防止和修正资源配置的错误，抑制垄断、保护竞争。
市场经济中，价格机制驱动供给和需求，使生产和消费实现均衡，促进资源充分利用。但前提是信息充分、对称、要素可以自然流动等等。而现实中，这些前提是不充分的，因此必须由政府采取措施来调控，以保证这些前提的实现。另外，保障粮食安全及生态环境的良性循环，是城市开发的首要前提，应积极推行耕地保护与环境保护，市场机制自身往往会导致土地等环境资源的错误配置，土地资源即使在市场上有需求，也不能完全开放供应。再者，市场经济的自由竞争会使生产要素集中到少数生产者手中，最终导致垄断。而土地资源由于其稀缺性及无法流动的空间特征，又较容易产生垄断，导致暴力，所以土地供应的一级市场应当掌握在政府手中，由政府时、空、量、序地投放市场，以保障土地资源的合理配置。
鉴于政府以上的计划调控作用，作者认为在当今房地产业中存在大量闲置土地，应当充分发挥政府的计划调控作用，控制房地产开发商取得土地的数量指标。虽然市场对土地资源有需求，房地产开发公司资金雄厚，有开发能力，但为避免其囤积居奇的倾向，有计划有序地将土地出让给开发商并规定其取得土地最高数量标准，也避免其产生垄断，同时也是保护耕地与环境的需要，因此土地不应在市场上完全开放供应。
4.4征收高额税率抑制市场投机 世界许多国家通过征收高额税率以抑制市场投机，对于用地者购地就是为了炒地皮，恶意囤积土地及推迟开发获得土地额外增值而造成的闲置土地也可以采取征收高额税率来抑制其投机行为，进而避免土地闲置。
如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还要支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。借鉴这个办法，我们可以对房地产开发商手中的闲置土地征收高额闲置税以抑制其投机行为。
如在韩国，采用逐步升级的办法，用重税打击投机。将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，使投机者无利可图甚至亏本。借鉴这个办法，我们可以对房地产开发商了取得的多块未开发闲置土地在二级市场倒卖交易中征收级别重税以打击其只倒卖土地的投机行为。
如在美国，对房地产保有环节征收高税，对不动产征收的税要占到其全部财产税收入的80%。借鉴这个办法，我们可以对开发商持有的所有土地及未售房屋征收高税以打击其囤地及“捂盘”的投机行为，迫使其加速闲置土地的开发利用与建成房屋的销售。
5.结语
房地产业土地闲置状况严重，产生原因也较为复杂，对社会影响不良且很难处理。但亡羊补牢，尤为未晚。找出症结，对症下药，在加紧处置闲置土地的同时更要防止新的闲置问题的产生。期待土地市场的规范、城市结构的优化和功能的提升及房地产业持续健康的发展。
参考文献
[1]王萌萌.国务院重拳整治资金“沉睡”和土地闲置[EB/OL]. http：//news.xinhuanet.com/2015-07/29/c_1116078195.htm，2015-7-29.
[2]李和裕.2/3已出让土地闲置[J].党建文汇，2007，7（下）：12.
[3]魏文彪.收回闲置土地关键在执行[N].中国信息报，2009-10-1，（002）：5-9.
[4]李明海.利益制衡论——当前我国房地产业利益关系研究[D].108：7-13.
[5]艾华.中国房地产开发融资状况分析[D].31：1-3.
【关键词】房地产业；土地闲置；避免措施
1.引言
土地是珍贵的不可再生资源，当前土地闲置问题在土地资源利用和管理中颇受关注。虽然国土资源部对闲置土地出了“狠招”以加大打击力度，但仍然面临着闲置土地“认定难、处置难、再利用难”的问题。据国土资源部介绍，根据节约集约用地专项督察结果，全国2009年至2013年已供应的建设用地中，存在闲置土地13718宗、105.27万亩。截至2015年6月底，全国已处置闲置土地24.24万亩，占专项督察发现闲置土地总量的23%，其中动工建设12.96万亩、收回10.28万亩、置换1万亩[1]。因此从产生闲置土地的原因入手，在供地前做文章，避免“先产生后治理”的窘局也不失为一剂良药。避免房地产业土地闲置将会提高土地利用效率、缓解住房紧张的同时，可能带来房价的下降，使供求平衡成为可能，更能积极推动房地产业良性健康地发展，并且对促进土地节约集约利用有重要意义。
2.房地产业及其土地闲置现状
目前中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右，已出让的土地有2/3处于闲置状态[2]。中原（中国）地产研究中心2009年8月底发表的报告显示，40家开发商于2003-2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块仅占43%，其余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”；2007年的18个“地王”项目，有四个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段[3]。
房地产业土地的大量闲置，对社会造成了诸多的不良影响。它直接导致土地低效利用并使农用地面积减少，是对土地资源的浪费；同时使城市环境、面貌及城市规划遭到破坏，影响了城市空间结构的优化和城市功能的全面提升，不利于城市经济的健康发展。
3.房地产业土地闲置的原因
面对房地产业土地的大量闲置，本文对其产生原因进行分析，主要包括以下两个方面：
3.1用地者方面 一是用地者资金回笼不到位，没有资金动工；二是用地者购地单纯为了炒地皮，恶意囤积土地；三是用地者推迟开发，以获得土地增值收益。
3.2政府方面 房地产业对政府而言有着举足轻重的作用。首先，房地产市场的繁荣能带来土地交易价格的攀升，地方政府以地可生更多的财，地方政府与房地产开发商的利益比较一致；其次，地方官员希望创造了出好的政绩，获得较高税收。此二者开发商皆可提供，因而地方政府与开发商成为利益合作伙伴。基于二者以上的利益关系，地方政府的价值观发生扭曲、管理行为不当，管理实践中出现错位、越位、缺位的问题，地方政府在房地产土地闲置监管方面不作为，房地产管理制度存在缺陷。
4.避免房地产业闲置土地产生的措施
资金和土地是房地产开发最核心、最关键的两个环节，它们好比是房地产业的血液与身体，政府对房地产业的调控可以以此为方向。土地供应是房地产开发的源头，对土地一级市场的有效调控，对减少闲置土地及房地产市场的稳定与发展有至关重要的作用。房地产业的发展与金融市场的发展密切相关，金融业好比是房地产业的债权人，金融调控对于金融机构的风险控制以及房地产业的调控效果尤为明显。因此本文阐述的避免房地产业土地闲置产生的措施主要从资金和供地两方面入手，提出建议仅供参考，以期房地产业健康发展，服务经济，利国利民。
4.1严格考核房地产开发商资金能力 房地产业作为资金密集型行业，投资规模大，周期长，从最初的土地开发到建筑施工，直至最后的销售阶段，每个阶段都离不开资金的支持。其资金来源主要为自筹资金、银行贷款和其他资金来源。其中占据拓宽房地产企业融资渠道首位的其他资金，有80%以上的部分来自于定金及预收款，这部分定金和预收款中又有60%-70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心发放的个人住房按揭贷款。在自筹资金中，企业自有资金仅占55%左右，其余部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款，所以上述几项相加，实际上，房地产开发资金中银行信贷资金至少要超过60%[4]。与过于依赖银行贷款对应的是房地产自有资金率低，从2000年到2007年底，我国房地产开发自有资金率长期保持20%以内，远不及“国六条”规定的35%自有资金率标准[5]。
房地产业投资大、风险大，属于资金密集型、管理密集型和人才密集型企业，因此对开发商的要求比较高。不言而喻，大型房地产企业是市场竞争的主力军，在整个市场中占有较大的份额。目前我国近3万家开发企业主要有三类：一类是资金充足、专业开发水平较高的房地产开发商；一类是资金比较充足、但开发能力或项目运作能力有所欠缺的开发商；一类是小型项目公司，其数量众多。后两类房地产开发商无疑在房地产开发中易产生资金能力不足。
因此，就在房地产开发中发生的因用地者资金回笼不到位，没有资金动工产生的土地闲置问题的解决，应当积极进行房地产业调整，进行房地产业的联合、兼并和重组来保障其资金实力水平，提高行业的集中度，加快房地产业进入质量和品牌成长期。
4.2审慎向房地产商发放货款 经营行为不合理、不科学、不规范是目前商业银行和其他金融机构普遍存在的问题。我国城市化和经济高速发展，房地价格不断上涨，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至追捧，“地王”的出现更是起到了推波助澜的作用，在业务经营上急功近利，降低客户资质评定的门坎，简化审查手续，加快审查速度，忽视项目本身所具有的风险性。另外，目前参照银行贷款的有关条款来进行业务经营的房地产信托机构，在某种意义上是银行的变种，但其在对委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不及商业银行，故风险性更大。 基于银行等金融机构的上述高风险的经营行为，建议其在向房地产商发放贷款时应审慎，严格审查客户资质并对未来市场状况客观分析，避免过度的放贷行为，这在某种程度上也是在控制本身的投资风险，同时对房地产业优胜劣汰、提高行业整合能力起推动作用，进而防止房地产行业内因资金链断裂所造成的土地闲置问题做贡献。
4.3控制房地产开发商取得土地数量指标 在城市开发和土地资源配置方面，政府的计划调控作用包括保证资源的充分利用，防止和修正资源配置的错误，抑制垄断、保护竞争。
市场经济中，价格机制驱动供给和需求，使生产和消费实现均衡，促进资源充分利用。但前提是信息充分、对称、要素可以自然流动等等。而现实中，这些前提是不充分的，因此必须由政府采取措施来调控，以保证这些前提的实现。另外，保障粮食安全及生态环境的良性循环，是城市开发的首要前提，应积极推行耕地保护与环境保护，市场机制自身往往会导致土地等环境资源的错误配置，土地资源即使在市场上有需求，也不能完全开放供应。再者，市场经济的自由竞争会使生产要素集中到少数生产者手中，最终导致垄断。而土地资源由于其稀缺性及无法流动的空间特征，又较容易产生垄断，导致暴力，所以土地供应的一级市场应当掌握在政府手中，由政府时、空、量、序地投放市场，以保障土地资源的合理配置。
鉴于政府以上的计划调控作用，作者认为在当今房地产业中存在大量闲置土地，应当充分发挥政府的计划调控作用，控制房地产开发商取得土地的数量指标。虽然市场对土地资源有需求，房地产开发公司资金雄厚，有开发能力，但为避免其囤积居奇的倾向，有计划有序地将土地出让给开发商并规定其取得土地最高数量标准，也避免其产生垄断，同时也是保护耕地与环境的需要，因此土地不应在市场上完全开放供应。
4.4征收高额税率抑制市场投机 世界许多国家通过征收高额税率以抑制市场投机，对于用地者购地就是为了炒地皮，恶意囤积土地及推迟开发获得土地额外增值而造成的闲置土地也可以采取征收高额税率来抑制其投机行为，进而避免土地闲置。
如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还要支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。借鉴这个办法，我们可以对房地产开发商手中的闲置土地征收高额闲置税以抑制其投机行为。
如在韩国，采用逐步升级的办法，用重税打击投机。将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，使投机者无利可图甚至亏本。借鉴这个办法，我们可以对房地产开发商了取得的多块未开发闲置土地在二级市场倒卖交易中征收级别重税以打击其只倒卖土地的投机行为。
如在美国，对房地产保有环节征收高税，对不动产征收的税要占到其全部财产税收入的80%。借鉴这个办法，我们可以对开发商持有的所有土地及未售房屋征收高税以打击其囤地及“捂盘”的投机行为，迫使其加速闲置土地的开发利用与建成房屋的销售。
5.结语
房地产业土地闲置状况严重，产生原因也较为复杂，对社会影响不良且很难处理。但亡羊补牢，尤为未晚。找出症结，对症下药，在加紧处置闲置土地的同时更要防止新的闲置问题的产生。期待土地市场的规范、城市结构的优化和功能的提升及房地产业持续健康的发展。
参考文献
[1]王萌萌.国务院重拳整治资金“沉睡”和土地闲置[EB/OL]. http：//news.xinhuanet.com/2015-07/29/c_1116078195.htm，2015-7-29.
[2]李和裕.2/3已出让土地闲置[J].党建文汇，2007，7（下）：12.
[3]魏文彪.收回闲置土地关键在执行[N].中国信息报，2009-10-1，（002）：5-9.
[4]李明海.利益制衡论——当前我国房地产业利益关系研究[D].108：7-13.
[5]艾华.中国房地产开发融资状况分析[D].31：1-3.