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摘 要：工程建设项目的成本控制与管理是关系到项目经济运行的重要指标，竣工结算阶段的成本控制管理更是十分重要的过程。本文以烟台锦绣新园项目为案例进行分析，着重阐述了竣工结算阶段成本控制分析及保障措施。
关键词：工程项目；竣工结算；成本控制
项目成本管理主要指对完成项目活动所需一切资源成本的管理控制，工程项目的的成本管理控制主要分为前期决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工结算阶段，本文以烟台锦绣新园项目竣工结算阶段成本控制管理为分析对象，重点阐述了竣工结算阶段成本控制管理的方式、方法及保障措施，从而引导开发企业建立有效的成本控制管理机制，提高企业的经济效益和社会效益。
1锦绣新园建设项目简介
烟台市中心城区保障性住房锦绣新园工程项目，选址位于芝罘区蓝烟铁路以东，华泰路以南，只楚街道办事处范围内。地理位置较好，基础设施完善，环境宜居，适合住宅小区的建设。本项目由烟台市宏丰置业发展有限责任公司承建，建设期为3年，自2013年5月开始至2016底年竣工，现项目正在进行室内安装和室外配套。
锦绣新园建设内容及规模：项目规划总用地面积91600平方米，其中城市道路及绿化占地28000平方米，可建设用地63600平方米；项目总建筑面积245100平方米，其中：地上建筑面积166370平方米，地下建筑面积78730平方米。项目分A、B两个区建设，其中：A区包括4#、5#、7#、9#楼（23层），6#、8#楼（27层），总用地面积46600平方米，可建设用地30200平方米，总建筑面积111192.45平方米，其中：地上建筑面积80969.34平方米，地下建筑面积30223.11平方米。
2锦绣新园项目竣工结算工作中的成本控制分析
竣工结算是指一个建设项目或单项工程、单位工程全部竣工，发承包双方根据现场施工记录，设计变更通知书，现场变更鉴定，定额预算单价等资料，进行合同价款的增减或调整计算。竣工结算应按照合同有关条款和价款结算办法的有关规定进行，合同通用条款中有关条款的内容与价款 结算办法的有关规定有出入的，以价款结算办法的规定为准。
2.1全过程工程审计结算中对成本偏差的控制分析
在全过程跟踪审计过程中，对照审计阶段性成果，可分析实际造价控制的成果。对正在审核未结算定案的项目，在审查过程中，可以过去类似项目的实际成本为参照，进行类比比较，来分析分析过程审计资料的准确性及当前项目的成本。通过审计全过程造价控制，可检查审核项目的实施现状，是否按照项目计划完成工作，在检查项目建设和管理状况的基础上，提出改进建议。通过对项目建设经济效益的审核，为项目决策者提供决策依据，并促使改善管理工作。同时，通过审计过程控制，有利于正确地进行设计概算、施工预算、竣工决算之间的"三算"对比。项目经批准的概、预算是考核实际建设项目造价的依据，在分析时，可将审计的实际数据和相关资料与概预算指标进行对比，以反映出竣工项目总造价和单方造价是节约还是超支，在比较的基础上，总结经验教训，找出原因，以利改进。
2.2竣工结算审核阶段成本控制的关键点分析
2.2.1.从审计造价角度对设计图纸的优化控制
在项目的各个设计阶段，对每个工程分项没有定量的体现。而在造价咨询单位完成施工图纸预算后，可以很直观体现每部分的预算造价。或在施工过程中，经常出现不同的施工做法需要选择确定最终的实施方案，这时，也需要进行施工图纸预算。然后，对审计成果进行审核，对性价比不高，超预期部分要进行优化调整，实现造价控制。
2.2.2施工项目及材料的询价、定价
对部分材料，会出现市场价与定额价格差别较大，为确保工程质量，由建设单位明确各项指标，可提前约定按市场定价结算，采用市场询价的方式，行成固定的询价模式。或采用甲供材方式，可以控制工程质量，并有效降低采购成本，在新园项目合同签订阶段，与总包单位做好甲方供料种类及退料约定。例如，对发包人供应材料，提前约定，双方结算时，属发包人供料的项目退料时，实际供料数量超过定额量的98%且少于定额量时，按实际供料量退料，退料单价执行定额价格；若实际供料数量低于定额量的98%时，按定额量的98%退料，退料单价执行定额价格；若实际发包人供材数量大于定额中发包人供材料数量，以实际发包人供材数量退料。这样，可实现甲方供料项目结算的有效控制。
2.2.3.完善各项目工程结算
在工程项目建设完成并通过验收后，需进行最终结算。工程结算是对建设、施工单位明确各项目造价，分析项目控制是否到位以及对施工单位工程款支付的重要依据。在工程结算中，需严格按照工程结算程序，及时完善现场各项资料，进入审计阶段，对施工单位提出的索赔、工程争议等问题，要以现场实际、施工合同为依据，按实认证，并需要在合同约定期限内完善各项目的工程结算工作。
3竣工结算工作中成本控制保障措施
3.1落实执行结算审核的工作制度、程序
根据锦绣新园项目实际，及工程审计相关法律、法规规定，制定专门的工程审计结算程序，建立成本分析系统，明确各部门责任及分工，具体如下：
一、首先，施工单位整理备齐报审资料，进行现场初审。填写审核程序运行表，提交至现场监理公司，由监理公司初审，签署意见后转项目部审核，项目部审核完毕签署意见，经项目部分管经理签字后转公司审核。
报审资料应包括：施工合同、竣工图纸、设计变更、工程经济签证等。送公司的报审资料一式两份，原件、复印件各一份。
监理公司和项目部应仔细审核报审资料是否完整齐全，有无打印或书写模糊之处，盖章是否清楚无误，报审签证、图纸等技术性文件内容是否真实有效，是否与现场实际施工相符，并根据审核结果填写审核程序运行表。采用大包方式结算的项目，需提供是否按大包合同完成施工，及施工中增减项的说明报告。 二、成立工程结算审核领导小组，完成复审询价工作，定期召开审前会议
（一）成立由总经理任组长的工程结算审核领导小组
组成人员有：1.固定人员：班子成员，技术部、财务部、项目部、材料部等部门负责人；2.其他相关人员：根据不同项目动态调整。
（二）领导小组办公室主要工作
1.收到报审资料后，复核报审资料，制定审核进度计划。根据报审项目数量召开资料送审前工程结算审核会议，对有疑问的事项，与会人员讨论并出具意见；删减不符合合同要求的报审资料，确定最终送审资料项目（不确定价值）；确定审核完成时间，形成初步报审意见，审核领导小组成员签字同意后报审，会议留下纪要存档备查，并通知审计公司领取送审资料，填写《委托方提供资料清单》。
2.涉及需定价的材料或施工项目，确认技术指标后，询价过程根据待定价的产品或材料的数量以及规格、型号、尺寸、材质等相关要求，制作询价表，发至询价单位（如招标代理公司、造价咨询公司、材料供应商等），并要求在询价结果上盖章并返回。根据询价结果，与施工单位商谈，制作材料定价单，报工程结算审核领导小组审核，各方无异议即可确定价格，并由领导小组成员进行现场会签。
（三）明确结算审核时限
从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起，结算报告金额500万元以下的20天；500-2000万元的30天；2000-5000万元的45天；5000万元以上的60天（合同另有规定的从其规定）。
三、审核过程跟踪，定期召开工程结算审核会议
根据审核进度计划督促审核进度，及时答复审核过程中提出的问题。如审核公司须现场核验，需及时组织项目部、造价咨询公司进行。审核初稿形成后，造价咨询公司需提报各分项审核增减量情况说明，由施工单位与造价咨询公司核对工程量，各方若无异议则出具审核报告，若有争议由造价咨询公司出具审核意见。领导小组根据审核项目数量，组织召开工程结算审核会议，公司结算审核领导小组全体成员参加，各方无异议即可定案，并由领导小组成员进行现场会签。
结算审核会议结束后，施工单位和造价咨询公司在审计报告上盖章确认，送审核小组审查。填写工程结算定案审批表，按审批表流程签字盖章确认后存档。
3.2审计全过程跟踪及引入审计顾问形式的造价控制
对锦绣新园项目，引入专业的造价审计公司进行全过程跟踪审计，自工程建设初期就开始派驻人员现场全程介入。造价咨询费用按照国家相关标准执行。主要工作内容为参与合同签订提出修改意见；前期三通一平阶段共同参与做好工程量的认证；参加各项工程例会；提出对施工图纸设计、图纸会审的优化意见；进行隐蔽工程的认证；编制工程预算；进行工程进度款的审核；进行工程结算的审核；提供整个工程造价咨询服务等工作。该项目通过全过程跟踪审计的方式，来进行整个项目工程造价的控制。
因工程建设项目总造价高，而委托审计公司，即使审计公司具有相应资质，但审计人员的水平可能良莠不齐，最终导致结算造价偏差较大。而建设单位人员，往往又不具备专业的造价审计的专业素质。因此可考虑锦绣新园项目在工程结算阶段，以审计顾问的形式引入另一家审计公司，不是对第一家审计公司的复审，而是站在建设单位的角度，从送审资料的审核，到审计过程中的答疑及整个审计方案都提出意见，并对未定案的结算报告进行审查，提出建议后提报建设单位，由建设单位就提出的建议问题去落实，最终形成造价控制到位的结算报告。
工程竣工后，工程结算是整个工程项目实施的重中之重的工作，结算的准确性对整个项目的造价、盈亏平衡影响重大。工程结算整个实施过程都必须以合同为依据，做好现场图纸、签证、变更等基础性资料的审核，做好甲供料材料数量、价格的核对。审计过程中，对比各家审计公司实力，选择资信高，实力强的审计公司。因具体审计人员的工作能力、业务水平高低不一，要加强对各项目的审计过程的跟踪控制，做好对审计提出问题的现场组织核对、答疑工作。并严格按照制定的审计报告的审核流程，完成最终审核定案等工作。
4总结
竣工结算阶段的成本管理控制对一个工程项目的总预算成本建设完成十分重要，更值得我们关注的是一个工程项目由事后管理逐渐形成了事前管理的成本控制方法，将竣工结算阶段的成本控制方法，引入到整个房地开发项目的全周期建设过程中，有助于企业进行更全面的成本控制，最大限度地降低房地产项目成本，提升经济效益。
参考文献：
[1] 陈和兰 项目成本控制和全面预算管理[J].项目管理技术，2011（09）
[2] 王新芳 房地产开发成本控制研究 西安科技大学 2008
[3] 梁怡. 房地产项目成本控制研究[D]. 广西大学 2013
[4] 刘红梅. 都尚花园建设项目成本控制研究[D]. 哈尔滨工程大学 2013
[5] 郭凯. 阳光花园房地产项目成本管理研究[D]. 中国海洋大学 2012
[6] 刘岩. 华盛园小区项目成本控制研究[D]. 中国海洋大学 2012
[7] 姜少林. 蓝城房地产项目成本管理研究[D]. 大连理工大学 2013
[8] 黄菲. 房地产项目成本管理研究[D]. 吉林大学 2013
[9] 赵阳. 房地产开发企业成本管理研究[D]. 华中师范大学 2012
关键词：工程项目；竣工结算；成本控制
项目成本管理主要指对完成项目活动所需一切资源成本的管理控制，工程项目的的成本管理控制主要分为前期决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工结算阶段，本文以烟台锦绣新园项目竣工结算阶段成本控制管理为分析对象，重点阐述了竣工结算阶段成本控制管理的方式、方法及保障措施，从而引导开发企业建立有效的成本控制管理机制，提高企业的经济效益和社会效益。
1锦绣新园建设项目简介
烟台市中心城区保障性住房锦绣新园工程项目，选址位于芝罘区蓝烟铁路以东，华泰路以南，只楚街道办事处范围内。地理位置较好，基础设施完善，环境宜居，适合住宅小区的建设。本项目由烟台市宏丰置业发展有限责任公司承建，建设期为3年，自2013年5月开始至2016底年竣工，现项目正在进行室内安装和室外配套。
锦绣新园建设内容及规模：项目规划总用地面积91600平方米，其中城市道路及绿化占地28000平方米，可建设用地63600平方米；项目总建筑面积245100平方米，其中：地上建筑面积166370平方米，地下建筑面积78730平方米。项目分A、B两个区建设，其中：A区包括4#、5#、7#、9#楼（23层），6#、8#楼（27层），总用地面积46600平方米，可建设用地30200平方米，总建筑面积111192.45平方米，其中：地上建筑面积80969.34平方米，地下建筑面积30223.11平方米。
2锦绣新园项目竣工结算工作中的成本控制分析
竣工结算是指一个建设项目或单项工程、单位工程全部竣工，发承包双方根据现场施工记录，设计变更通知书，现场变更鉴定，定额预算单价等资料，进行合同价款的增减或调整计算。竣工结算应按照合同有关条款和价款结算办法的有关规定进行，合同通用条款中有关条款的内容与价款 结算办法的有关规定有出入的，以价款结算办法的规定为准。
2.1全过程工程审计结算中对成本偏差的控制分析
在全过程跟踪审计过程中，对照审计阶段性成果，可分析实际造价控制的成果。对正在审核未结算定案的项目，在审查过程中，可以过去类似项目的实际成本为参照，进行类比比较，来分析分析过程审计资料的准确性及当前项目的成本。通过审计全过程造价控制，可检查审核项目的实施现状，是否按照项目计划完成工作，在检查项目建设和管理状况的基础上，提出改进建议。通过对项目建设经济效益的审核，为项目决策者提供决策依据，并促使改善管理工作。同时，通过审计过程控制，有利于正确地进行设计概算、施工预算、竣工决算之间的"三算"对比。项目经批准的概、预算是考核实际建设项目造价的依据，在分析时，可将审计的实际数据和相关资料与概预算指标进行对比，以反映出竣工项目总造价和单方造价是节约还是超支，在比较的基础上，总结经验教训，找出原因，以利改进。
2.2竣工结算审核阶段成本控制的关键点分析
2.2.1.从审计造价角度对设计图纸的优化控制
在项目的各个设计阶段，对每个工程分项没有定量的体现。而在造价咨询单位完成施工图纸预算后，可以很直观体现每部分的预算造价。或在施工过程中，经常出现不同的施工做法需要选择确定最终的实施方案，这时，也需要进行施工图纸预算。然后，对审计成果进行审核，对性价比不高，超预期部分要进行优化调整，实现造价控制。
2.2.2施工项目及材料的询价、定价
对部分材料，会出现市场价与定额价格差别较大，为确保工程质量，由建设单位明确各项指标，可提前约定按市场定价结算，采用市场询价的方式，行成固定的询价模式。或采用甲供材方式，可以控制工程质量，并有效降低采购成本，在新园项目合同签订阶段，与总包单位做好甲方供料种类及退料约定。例如，对发包人供应材料，提前约定，双方结算时，属发包人供料的项目退料时，实际供料数量超过定额量的98%且少于定额量时，按实际供料量退料，退料单价执行定额价格；若实际供料数量低于定额量的98%时，按定额量的98%退料，退料单价执行定额价格；若实际发包人供材数量大于定额中发包人供材料数量，以实际发包人供材数量退料。这样，可实现甲方供料项目结算的有效控制。
2.2.3.完善各项目工程结算
在工程项目建设完成并通过验收后，需进行最终结算。工程结算是对建设、施工单位明确各项目造价，分析项目控制是否到位以及对施工单位工程款支付的重要依据。在工程结算中，需严格按照工程结算程序，及时完善现场各项资料，进入审计阶段，对施工单位提出的索赔、工程争议等问题，要以现场实际、施工合同为依据，按实认证，并需要在合同约定期限内完善各项目的工程结算工作。
3竣工结算工作中成本控制保障措施
3.1落实执行结算审核的工作制度、程序
根据锦绣新园项目实际，及工程审计相关法律、法规规定，制定专门的工程审计结算程序，建立成本分析系统，明确各部门责任及分工，具体如下：
一、首先，施工单位整理备齐报审资料，进行现场初审。填写审核程序运行表，提交至现场监理公司，由监理公司初审，签署意见后转项目部审核，项目部审核完毕签署意见，经项目部分管经理签字后转公司审核。
报审资料应包括：施工合同、竣工图纸、设计变更、工程经济签证等。送公司的报审资料一式两份，原件、复印件各一份。
监理公司和项目部应仔细审核报审资料是否完整齐全，有无打印或书写模糊之处，盖章是否清楚无误，报审签证、图纸等技术性文件内容是否真实有效，是否与现场实际施工相符，并根据审核结果填写审核程序运行表。采用大包方式结算的项目，需提供是否按大包合同完成施工，及施工中增减项的说明报告。 二、成立工程结算审核领导小组，完成复审询价工作，定期召开审前会议
（一）成立由总经理任组长的工程结算审核领导小组
组成人员有：1.固定人员：班子成员，技术部、财务部、项目部、材料部等部门负责人；2.其他相关人员：根据不同项目动态调整。
（二）领导小组办公室主要工作
1.收到报审资料后，复核报审资料，制定审核进度计划。根据报审项目数量召开资料送审前工程结算审核会议，对有疑问的事项，与会人员讨论并出具意见；删减不符合合同要求的报审资料，确定最终送审资料项目（不确定价值）；确定审核完成时间，形成初步报审意见，审核领导小组成员签字同意后报审，会议留下纪要存档备查，并通知审计公司领取送审资料，填写《委托方提供资料清单》。
2.涉及需定价的材料或施工项目，确认技术指标后，询价过程根据待定价的产品或材料的数量以及规格、型号、尺寸、材质等相关要求，制作询价表，发至询价单位（如招标代理公司、造价咨询公司、材料供应商等），并要求在询价结果上盖章并返回。根据询价结果，与施工单位商谈，制作材料定价单，报工程结算审核领导小组审核，各方无异议即可确定价格，并由领导小组成员进行现场会签。
（三）明确结算审核时限
从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起，结算报告金额500万元以下的20天；500-2000万元的30天；2000-5000万元的45天；5000万元以上的60天（合同另有规定的从其规定）。
三、审核过程跟踪，定期召开工程结算审核会议
根据审核进度计划督促审核进度，及时答复审核过程中提出的问题。如审核公司须现场核验，需及时组织项目部、造价咨询公司进行。审核初稿形成后，造价咨询公司需提报各分项审核增减量情况说明，由施工单位与造价咨询公司核对工程量，各方若无异议则出具审核报告，若有争议由造价咨询公司出具审核意见。领导小组根据审核项目数量，组织召开工程结算审核会议，公司结算审核领导小组全体成员参加，各方无异议即可定案，并由领导小组成员进行现场会签。
结算审核会议结束后，施工单位和造价咨询公司在审计报告上盖章确认，送审核小组审查。填写工程结算定案审批表，按审批表流程签字盖章确认后存档。
3.2审计全过程跟踪及引入审计顾问形式的造价控制
对锦绣新园项目，引入专业的造价审计公司进行全过程跟踪审计，自工程建设初期就开始派驻人员现场全程介入。造价咨询费用按照国家相关标准执行。主要工作内容为参与合同签订提出修改意见；前期三通一平阶段共同参与做好工程量的认证；参加各项工程例会；提出对施工图纸设计、图纸会审的优化意见；进行隐蔽工程的认证；编制工程预算；进行工程进度款的审核；进行工程结算的审核；提供整个工程造价咨询服务等工作。该项目通过全过程跟踪审计的方式，来进行整个项目工程造价的控制。
因工程建设项目总造价高，而委托审计公司，即使审计公司具有相应资质，但审计人员的水平可能良莠不齐，最终导致结算造价偏差较大。而建设单位人员，往往又不具备专业的造价审计的专业素质。因此可考虑锦绣新园项目在工程结算阶段，以审计顾问的形式引入另一家审计公司，不是对第一家审计公司的复审，而是站在建设单位的角度，从送审资料的审核，到审计过程中的答疑及整个审计方案都提出意见，并对未定案的结算报告进行审查，提出建议后提报建设单位，由建设单位就提出的建议问题去落实，最终形成造价控制到位的结算报告。
工程竣工后，工程结算是整个工程项目实施的重中之重的工作，结算的准确性对整个项目的造价、盈亏平衡影响重大。工程结算整个实施过程都必须以合同为依据，做好现场图纸、签证、变更等基础性资料的审核，做好甲供料材料数量、价格的核对。审计过程中，对比各家审计公司实力，选择资信高，实力强的审计公司。因具体审计人员的工作能力、业务水平高低不一，要加强对各项目的审计过程的跟踪控制，做好对审计提出问题的现场组织核对、答疑工作。并严格按照制定的审计报告的审核流程，完成最终审核定案等工作。
4总结
竣工结算阶段的成本管理控制对一个工程项目的总预算成本建设完成十分重要，更值得我们关注的是一个工程项目由事后管理逐渐形成了事前管理的成本控制方法，将竣工结算阶段的成本控制方法，引入到整个房地开发项目的全周期建设过程中，有助于企业进行更全面的成本控制，最大限度地降低房地产项目成本，提升经济效益。
参考文献：
[1] 陈和兰 项目成本控制和全面预算管理[J].项目管理技术，2011（09）
[2] 王新芳 房地产开发成本控制研究 西安科技大学 2008
[3] 梁怡. 房地产项目成本控制研究[D]. 广西大学 2013
[4] 刘红梅. 都尚花园建设项目成本控制研究[D]. 哈尔滨工程大学 2013
[5] 郭凯. 阳光花园房地产项目成本管理研究[D]. 中国海洋大学 2012
[6] 刘岩. 华盛园小区项目成本控制研究[D]. 中国海洋大学 2012
[7] 姜少林. 蓝城房地产项目成本管理研究[D]. 大连理工大学 2013
[8] 黄菲. 房地产项目成本管理研究[D]. 吉林大学 2013
[9] 赵阳. 房地产开发企业成本管理研究[D]. 华中师范大学 2012