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摘要：最近，我国的房地产市场持续过热，市场投机情绪已日渐高涨，房地产泡沫、金融风险等经济问题将逐步涌现，因而新的一轮房地产调控也已拉开了序幕。大型城市综合体作为商业地产领域的一个重要组成部分，国内地产政策对其调控的力度不是很大，发展前景还是较为显著的。大型的城市综合体项目在方便及改善当地百姓生活的同时，也为地方政府在财政、就业、扩大内需、拉动第三产业的发展等方面发挥了极大的作用。然而，大型城市综合体项目由于其投资巨大、建设工期较长、投资回收期等原因，促使投资者不得不在项目的投资、融资上多费些周折。因为，如一旦在决策过程中出现误判，会导致整个投资的失败，严重的会让投资人“血本无归”，所以大型城市综合体项目投资建设前的投融资决策显得至关重要。本文将从大型城市综合体项目建设投融资决策中应考虑的问题入手，并对其加以分析，最终提出城市综合体项目投融资决策的建议。
关键词：城市综合体；建设；投融资决策
城市综合体指的是以建筑群为基础，将商业零售、商业办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。曼哈顿城市综合体即是国际较为知名的城市综合体。因城市综合体项目属于商业地产的一部分，其受政策调控的影响相对较少，同时随着住宅地产调控政策的收紧，房地产开发商也从住宅地产向城市综合体开发。城市综合体一般都具有综合性、复杂性的特点，其开发周期一般较长、项目投资额较为巨大、各类风险还是较高的，如果投资前决策不当，有可能会使得开发商面临较大的风险。一般来说单项的城市综合体得几个亿，综合性较强的也得有十几个亿，如此之高的投资额全部依靠开发商自有资金显然是不可能的，这里就存在一个融资——投资的过程，通俗地讲，即是钱从哪来，要到哪去的问题。因而，大型的城市综合体项目投资建设之前的投融资建设显得尤为重要。
一、大型城市综合体项目建设投融资决策中应考虑的问题
投融资决策问题其实质是项目建设资金的两个方面，即项目建设资金的筹集及项目建设资金的使用，只有在项目投资前做好上述两方面的预测及测算，才能够保证项目建设的顺利进行，并获得预期利润。
（一）城市综合体项目建设融资决策中应考虑的问题
不仅是城市综合体项目，其他任何一种项目资金的筹集都要考虑的一个问题——即是项目资金的融资成本问题。要知道，货币是有时间价值的，同时资本的投入也是有其机会成本的，上述两项成本构成了项目资金的融资成本。项目建设资金的融通决策过程中，应该从以下几个方面进行关注，这其中包括：项目整体资金情况，融资的额度及方式、资金使用进度、相关税务风险问题。
首先，项目整体资金情况。项目开发商在决定为项目融资之前，本着量入为出的原则，要对项目的整体资金用量有一个较为合理的估计，并对资金的使用有一个整体的安排。这个过程中要充分了解自有资金状况，并对向外融资做出一个科学的安排；
其次，融资的额度及方式。项目资金的融入并不是越多越好，因为资金是有其成本的，整个项目的建设过程，其实质就是工程进度与资金成本赛跑的过程，如果工程进度过于拖沓，且融资额度越大，则有可能使得该项目最后会被其资金成本所拖垮。因而，开发商要科学地预测融资额度。与此同时，融资的方式也值得商榷。融入的资金是采取负债的方式还是股权融资方式还要视具体情形来定；
第三，资金的使用进度。城市综合体开发项目的过程与其他住宅项目有几分相似之处，即资金的使用进度安排是有一定的技巧的。一般来讲，项目开始建设阶段，按照甲乙双方的协定，都是由乙方即建筑商及材料商垫付一定的工程款或是材料款，待工程项目有了一定的形象进度后，将按照合同约定支付工程款或是材料款。这样一来，开发商先期的资金压力相对较小，只需支付一定比例的工程或是材料预付款，即可使得项目建设开始运作。一般到项目的开发中段，会是资金使用量最大的阶段，因为这个时候形象进度已经有了一些，但是住宅部分有可能还未取得预售许可证，无法销售也就不能取得预售款，而商业部分更是无法使用，这时则需要大批量的资金进场。而到了项目开发后期，已几近完成，项目资金需要也相对较少，且有一部分资金开始回流，这时便可以偿还一部分资金来降低资金成本。可见，资金的使用进度安排的是否合理，将决定着项目开发资金成本的高低；
最后，税务风险问题。借款资金利息，按税、会规定是可以进行借款费用资本化的。因而，财务人员要牢牢把握借款费用资本化的相关财税政策，明确划分资本化、费用化界限。同时，在日常核算中要考虑将来土地增值税清算的税务问题，从而力求将税收成本降至最低。
（二）城市综合体项目建设投资决策中应考虑的问题
投资决策决定着该城市综合体的质量、工期及最终的收益，因而投资决策对于融资决策更为重要。
首先，项目的设计。业内专业人士称，项目的设计过程决定着该项目的成本及收益。因此，投资决策中的设计阶段非常重要。项目开发者应该聘请高水平的设计人员，为项目量向打造设计蓝图，在确保工程质量的前提下，尽量降低工程成本；
其次，项目招投标。项目的开发选用哪些建筑商、材料商，在投资决策中要做到心中有数。要尽量选用那些资质高、开发经验丰富的建筑商担纲；
最后，项目的运营。城市综合体是一类以商业地产为主的房地产开发项目，因此项目建成后的运营显得尤为重要。开发商是选用自持还是外包，或者是对外出售做BT，将影响着开发商的最终收益，因而项目建成后的运营方式选择，在投资决策中应给予重点考量。
二、城市综合体投融资决策的合理建议
（一）采用科学方法做出相对合理的决策
首先，项目的投融资决策过程中，要采取科学合理的方法进行。如融资决策中，应合理运用诸如投资回收期、投资报酬率、资产负债率等指标对项目进行综合评价，特别是要对EBIT指标加以充分的利用，以确定融资的额度、方式；同时，要对资金进场时间给予事前把握，资金进场早了有可能增加无谓的成本，进场晚了可能要耽搁工期，要让资金来的恰到好处、恰如其分。
其次，要充分考虑项目投资中，建设过程中的困難，要尽量将困难都在投资决策中想到。对于建筑商、材料供应商、运营商等相关上、下游客户的情况做到了熟于心，甚至对于施工期间的天气、地方政府的态度等因素都予以考虑，要知道，有可能因为一点的疏忽，造成整个项目的失败并不是没有的。
（二）谨慎性原则把握投融资风险
投资有风险、入市须谨慎。大型城市综合体项目的开发及建设，属于资金密集型产业。在项目的投融资决策过程中，对充分把握项目所面临的风险，这包括宏观层面的如国家的经济政策、信贷政策、市场层面的未来运营前景。从现实来看，虽然国内对于城市综合体建设项目的调控政策相对宽松，但是不等于总是宽松，也许在某个阶段就会收紧相关政策，使得个别项目陷入困境。因此，在投融资决策过程中，对于投融资风险的把握还是要慎之又慎的。
三、总结
大型城市綜合体项目对于提升国内城市的都市化水平、满足广大人民群众日益增长的物质、文化需求、提高国内GDP增长等方面能够起到一定的积极、促进作用。项目建设之初的投融资决策，对于项目最终能否达到预期效果，显得至关重要。正所谓“多算胜、少数负，况乎无算也”。因而，相关投融资决策过程中要充分考虑到相关问题的复杂性、多变性，采取科学、谨慎的态度，做出正确的决策。为大型城市综合体项目的最终成功，起到保驾护航的作用。
参考文献：
[1]张剑慧.商业房地产投资风险管理及对策[J].现代经济信息，2010（08）：87.
[2]张瑞敏.商业房地产开发投资风险管理研究[J].西安建筑科技大学报，2011 （02）：18-20.
（作者单位：际华集团南京有限公司）
关键词：城市综合体；建设；投融资决策
城市综合体指的是以建筑群为基础，将商业零售、商业办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。曼哈顿城市综合体即是国际较为知名的城市综合体。因城市综合体项目属于商业地产的一部分，其受政策调控的影响相对较少，同时随着住宅地产调控政策的收紧，房地产开发商也从住宅地产向城市综合体开发。城市综合体一般都具有综合性、复杂性的特点，其开发周期一般较长、项目投资额较为巨大、各类风险还是较高的，如果投资前决策不当，有可能会使得开发商面临较大的风险。一般来说单项的城市综合体得几个亿，综合性较强的也得有十几个亿，如此之高的投资额全部依靠开发商自有资金显然是不可能的，这里就存在一个融资——投资的过程，通俗地讲，即是钱从哪来，要到哪去的问题。因而，大型的城市综合体项目投资建设之前的投融资建设显得尤为重要。
一、大型城市综合体项目建设投融资决策中应考虑的问题
投融资决策问题其实质是项目建设资金的两个方面，即项目建设资金的筹集及项目建设资金的使用，只有在项目投资前做好上述两方面的预测及测算，才能够保证项目建设的顺利进行，并获得预期利润。
（一）城市综合体项目建设融资决策中应考虑的问题
不仅是城市综合体项目，其他任何一种项目资金的筹集都要考虑的一个问题——即是项目资金的融资成本问题。要知道，货币是有时间价值的，同时资本的投入也是有其机会成本的，上述两项成本构成了项目资金的融资成本。项目建设资金的融通决策过程中，应该从以下几个方面进行关注，这其中包括：项目整体资金情况，融资的额度及方式、资金使用进度、相关税务风险问题。
首先，项目整体资金情况。项目开发商在决定为项目融资之前，本着量入为出的原则，要对项目的整体资金用量有一个较为合理的估计，并对资金的使用有一个整体的安排。这个过程中要充分了解自有资金状况，并对向外融资做出一个科学的安排；
其次，融资的额度及方式。项目资金的融入并不是越多越好，因为资金是有其成本的，整个项目的建设过程，其实质就是工程进度与资金成本赛跑的过程，如果工程进度过于拖沓，且融资额度越大，则有可能使得该项目最后会被其资金成本所拖垮。因而，开发商要科学地预测融资额度。与此同时，融资的方式也值得商榷。融入的资金是采取负债的方式还是股权融资方式还要视具体情形来定；
第三，资金的使用进度。城市综合体开发项目的过程与其他住宅项目有几分相似之处，即资金的使用进度安排是有一定的技巧的。一般来讲，项目开始建设阶段，按照甲乙双方的协定，都是由乙方即建筑商及材料商垫付一定的工程款或是材料款，待工程项目有了一定的形象进度后，将按照合同约定支付工程款或是材料款。这样一来，开发商先期的资金压力相对较小，只需支付一定比例的工程或是材料预付款，即可使得项目建设开始运作。一般到项目的开发中段，会是资金使用量最大的阶段，因为这个时候形象进度已经有了一些，但是住宅部分有可能还未取得预售许可证，无法销售也就不能取得预售款，而商业部分更是无法使用，这时则需要大批量的资金进场。而到了项目开发后期，已几近完成，项目资金需要也相对较少，且有一部分资金开始回流，这时便可以偿还一部分资金来降低资金成本。可见，资金的使用进度安排的是否合理，将决定着项目开发资金成本的高低；
最后，税务风险问题。借款资金利息，按税、会规定是可以进行借款费用资本化的。因而，财务人员要牢牢把握借款费用资本化的相关财税政策，明确划分资本化、费用化界限。同时，在日常核算中要考虑将来土地增值税清算的税务问题，从而力求将税收成本降至最低。
（二）城市综合体项目建设投资决策中应考虑的问题
投资决策决定着该城市综合体的质量、工期及最终的收益，因而投资决策对于融资决策更为重要。
首先，项目的设计。业内专业人士称，项目的设计过程决定着该项目的成本及收益。因此，投资决策中的设计阶段非常重要。项目开发者应该聘请高水平的设计人员，为项目量向打造设计蓝图，在确保工程质量的前提下，尽量降低工程成本；
其次，项目招投标。项目的开发选用哪些建筑商、材料商，在投资决策中要做到心中有数。要尽量选用那些资质高、开发经验丰富的建筑商担纲；
最后，项目的运营。城市综合体是一类以商业地产为主的房地产开发项目，因此项目建成后的运营显得尤为重要。开发商是选用自持还是外包，或者是对外出售做BT，将影响着开发商的最终收益，因而项目建成后的运营方式选择，在投资决策中应给予重点考量。
二、城市综合体投融资决策的合理建议
（一）采用科学方法做出相对合理的决策
首先，项目的投融资决策过程中，要采取科学合理的方法进行。如融资决策中，应合理运用诸如投资回收期、投资报酬率、资产负债率等指标对项目进行综合评价，特别是要对EBIT指标加以充分的利用，以确定融资的额度、方式；同时，要对资金进场时间给予事前把握，资金进场早了有可能增加无谓的成本，进场晚了可能要耽搁工期，要让资金来的恰到好处、恰如其分。
其次，要充分考虑项目投资中，建设过程中的困難，要尽量将困难都在投资决策中想到。对于建筑商、材料供应商、运营商等相关上、下游客户的情况做到了熟于心，甚至对于施工期间的天气、地方政府的态度等因素都予以考虑，要知道，有可能因为一点的疏忽，造成整个项目的失败并不是没有的。
（二）谨慎性原则把握投融资风险
投资有风险、入市须谨慎。大型城市综合体项目的开发及建设，属于资金密集型产业。在项目的投融资决策过程中，对充分把握项目所面临的风险，这包括宏观层面的如国家的经济政策、信贷政策、市场层面的未来运营前景。从现实来看，虽然国内对于城市综合体建设项目的调控政策相对宽松，但是不等于总是宽松，也许在某个阶段就会收紧相关政策，使得个别项目陷入困境。因此，在投融资决策过程中，对于投融资风险的把握还是要慎之又慎的。
三、总结
大型城市綜合体项目对于提升国内城市的都市化水平、满足广大人民群众日益增长的物质、文化需求、提高国内GDP增长等方面能够起到一定的积极、促进作用。项目建设之初的投融资决策，对于项目最终能否达到预期效果，显得至关重要。正所谓“多算胜、少数负，况乎无算也”。因而，相关投融资决策过程中要充分考虑到相关问题的复杂性、多变性，采取科学、谨慎的态度，做出正确的决策。为大型城市综合体项目的最终成功，起到保驾护航的作用。
参考文献：
[1]张剑慧.商业房地产投资风险管理及对策[J].现代经济信息，2010（08）：87.
[2]张瑞敏.商业房地产开发投资风险管理研究[J].西安建筑科技大学报，2011 （02）：18-20.
（作者单位：际华集团南京有限公司）