论文部分内容阅读
随着楼市调控的不断升级，住宅投资受政策打压，越来越多的投资者将目光投向了不在限购范围内的商业地产。作为商业地产中不可或缺的一种业态，商铺受到越来越多投资者的青睐，然而在林林总总的商铺类型中，社区商铺往往是容易被人轻视忽略的一环，但其中的投资收益，相较于是其他种类的商铺确实丝毫不让。
“别看买一间商铺一出手动辄就是需要几十万的资金，而投入的资金并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，平时租赁出去，补贴日常开销，在需要用钱的时候，把商铺一卖，钱就回来了。”作为一名资深的社区商铺投资者，吴锋这些年在成都分批购入的七处社区商铺足以令他过上让人艳羡的“包租公”生活。“上午喝茶，下午健身，晚上麻将。偶尔到处逛逛，看看有没有合适下手的铺子。这就是我生活的全部。”吴锋笑言，闲逸舒适的宽松环境已经让这个不到40岁的男人提前进入了“老龄化”生活。
七处商铺，大的42平米，小的甚至不足10平米，却能为吴锋带来超过45万的年收益。“这主要考的还是投资人的眼光。”以吴锋投资的石人小区为例：在2003年购入这处坐落在石人公园附近的商铺时，这一片区的人气尚未聚集，27平米的商铺售价仅需21万，租金也不过区区的4万余元。但随着城市建设进程的加快，这一片区的常住人口及人流量逐渐增大，一环路、二环路、蜀都大道西线等多条交通枢纽近在咫尺，公交车停靠站多，借着附近各类小区陆续建成的“东风”，人气越发旺了起来，这里开的店种类多，茶馆、烧烤、洗浴等一应俱全，由于地理位置原因，其商网面对社区内部的同时又面对来往路过行车的消费群体，停车消费带来的娱乐休闲商业模式同时又符合周边居民的消费诉求，从而市民喝茶、休闲生活就去石人小区已经形成一种习惯，这里的聚集效应明显。“年租金也从最初的4万元涨到了现在的11万。” 在吴锋看来，具备长远目光是投资社区型商铺必不可少的基本素质。
吴锋告诉记者，作为商铺的一种类型，社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比，一般面积不大，单价也不算高，由于面对稳定的消费群，不可控因素较少，故而风险相对较小，很适合中小投资者投资或经营。当然，个中风险，也很值得投资者细细考虑，懂得如何选择很重要。
一般的社区商铺，从总体形式上看，不外乎两种，出售或出租。一般来说，规模较大的临街型商铺或底层商铺，以出售居多。而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺，则以出租为主。
如果单从收益上看，出租无疑对房地产商更有利一些，长期算下来，收益较出售要高得多，但出租对开发商的要求也较高，首先要有资金实力，不急于回笼资金；其次要有良好的管理团队，还要有对商业地产的管理经验，熟悉各种商业业态，能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些，只要项目规划设计好，和住宅互相补充，相得益彰，就能很快收回成本。
吴锋认为，社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升。社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火暴。不过，吴锋也告诫对有社区商铺购买意向的投资客，社区商铺尽管风险较低，但有一个前提，就是购买商铺时，不能被出售者的过分炒作所迷惑，不要买得太贵，否则仍有被套牢的风险。
延伸阅读：社区商铺投资种类
社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。
社区商铺主要提供与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等配套服务。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。
社区商铺的特点
社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。
1、零售型社区商铺
（1）规模特点
零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。
（2）规划设计特点
零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。
（3）经营特点 社区商铺的主要形式为铺面形式。
投资回收形式
社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。
2、 服务型社区商铺
（1）规模特点
服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。
（2）规划设计特点
服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。
（3）经营特点
社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。
铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。
有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的"可视性"肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。
▲投资回收形式
目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。
从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。
“别看买一间商铺一出手动辄就是需要几十万的资金，而投入的资金并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，平时租赁出去，补贴日常开销，在需要用钱的时候，把商铺一卖，钱就回来了。”作为一名资深的社区商铺投资者，吴锋这些年在成都分批购入的七处社区商铺足以令他过上让人艳羡的“包租公”生活。“上午喝茶，下午健身，晚上麻将。偶尔到处逛逛，看看有没有合适下手的铺子。这就是我生活的全部。”吴锋笑言，闲逸舒适的宽松环境已经让这个不到40岁的男人提前进入了“老龄化”生活。
七处商铺，大的42平米，小的甚至不足10平米，却能为吴锋带来超过45万的年收益。“这主要考的还是投资人的眼光。”以吴锋投资的石人小区为例：在2003年购入这处坐落在石人公园附近的商铺时，这一片区的人气尚未聚集，27平米的商铺售价仅需21万，租金也不过区区的4万余元。但随着城市建设进程的加快，这一片区的常住人口及人流量逐渐增大，一环路、二环路、蜀都大道西线等多条交通枢纽近在咫尺，公交车停靠站多，借着附近各类小区陆续建成的“东风”，人气越发旺了起来，这里开的店种类多，茶馆、烧烤、洗浴等一应俱全，由于地理位置原因，其商网面对社区内部的同时又面对来往路过行车的消费群体，停车消费带来的娱乐休闲商业模式同时又符合周边居民的消费诉求，从而市民喝茶、休闲生活就去石人小区已经形成一种习惯，这里的聚集效应明显。“年租金也从最初的4万元涨到了现在的11万。” 在吴锋看来，具备长远目光是投资社区型商铺必不可少的基本素质。
吴锋告诉记者，作为商铺的一种类型，社区商铺同街区型商铺、市场型商铺等相比，一般面积不大，单价也不算高，由于面对稳定的消费群，不可控因素较少，故而风险相对较小，很适合中小投资者投资或经营。当然，个中风险，也很值得投资者细细考虑，懂得如何选择很重要。
一般的社区商铺，从总体形式上看，不外乎两种，出售或出租。一般来说，规模较大的临街型商铺或底层商铺，以出售居多。而小区内部规模较小的商业街或零星的店铺，则以出租为主。
如果单从收益上看，出租无疑对房地产商更有利一些，长期算下来，收益较出售要高得多，但出租对开发商的要求也较高，首先要有资金实力，不急于回笼资金；其次要有良好的管理团队，还要有对商业地产的管理经验，熟悉各种商业业态，能支付较高的管理成本等。而出售则显得简单一些，只要项目规划设计好，和住宅互相补充，相得益彰，就能很快收回成本。
吴锋认为，社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升。社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火暴。不过，吴锋也告诫对有社区商铺购买意向的投资客，社区商铺尽管风险较低，但有一个前提，就是购买商铺时，不能被出售者的过分炒作所迷惑，不要买得太贵，否则仍有被套牢的风险。
延伸阅读：社区商铺投资种类
社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。
社区商铺主要提供与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等配套服务。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。
社区商铺的特点
社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。
1、零售型社区商铺
（1）规模特点
零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7，8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30平方米。
（2）规划设计特点
零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。
（3）经营特点 社区商铺的主要形式为铺面形式。
投资回收形式
社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。
2、 服务型社区商铺
（1）规模特点
服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。
（2）规划设计特点
服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。
（3）经营特点
社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。
铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。
有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的"可视性"肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。
▲投资回收形式
目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。
从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。