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[摘要]自房产确权制度正式实施，我国城市住房制度从计划体制转向市场体制，开始了从公有住房到双轨制之转变。住宅产业经济总量占国民经济总量的比率不断加大，关联体系产业极速房展，提供相当数量的就业岗位。这一改革既解决了国家在住房建设上的财政困难，也提升了我国的建造业水平。然而自1998年以来的一系列我国实行房地产市场化改革以来的十多年中，房价居高不下，富者投机购房，普通居民买房困难的问题层出不穷，虽然中央一直没有停止过宏观调控，但是收效甚微。文章通过对我国房地产改革的历程进行分析，总结了历次调控失利的教训，提出我国房地产改革之路径。
[关键词]房地产；路径依赖；改革；宏观调控
1、引言
2010年被称为中国房地产的宏观调控之年，根据中国指数研究院发布的数据显示，即便是在2010年，上半年15个主要城市中仍然有8个城市的涨幅超过30%，12个城市超过20%。房价上涨速度过快，房价收入比过高，投机购房过热，这种畸形发展与社会中的主题收入人群的住房条件与住房需求形成强烈的反差，这种反差不但称为了一个社会矛盾，更助长了房地产投机之风。那么，我国的房地产业在十几年的改革中存在哪些问题，面对这些问题应采取何种对策？本文将从路径依赖方面深入分析。
2、路径依赖的定义
2.1路径依赖的定义
路径依赖概念最早是由美国经济史学家PaulA.David提出的，是指经济发展、社会趋势等一旦开始进入某一方向.容易行程惯性作用，逐步强化此发展趋势.并最终固化该发展路径。
诺思（1990）认为，“路径依赖是解释社会发展及市场改革的关键”。制度的变迁存在着自增强（self-reinforcing）或正反馈（positive feedback）机制。菲尔德（Fieldl 2000）认为，诺思的这一方法“对法律制度研究方面有巨大意义”。在社会发展的过程中，若制度的改革历程存在路径依赖，那么其发展方向必与其初始环境密不可分。
2.2制度变迁中的路径依赖问题
在制度变迁中。存在报酬递增和自我强化机制。这种机制使得制度变迁一旦走上某条路径，它的既定方向就会在以后的发展中得到自我强化，从而形成对制度变迁轨迹的路径依赖。诺思研究发现，决定制度变迁路径的力量来自两个方面：不完全市场和报酬递增（increaslng returns）。当不存在报酬递增和完全竞争市场的时候，制度不能发挥其效用；当存在报酬递增和不完全市场时，制度就开始发挥其作用。
制度变迁的自我强化机制体现在四个方面：
（1）成本效应：随着这项制度的实施，目标项目的单位成本下降
（2）学习效应：由于成本效应的发生，促使人们对这项制度进行学习运用。
（3）协调效应。为适应某一制度而行程的组织与相关联的其他组织进行互利合作组织实现协调效应。
（4）适应性预期：当成本效应与学习效应发生后，促使人们对这项制度产生认同感，有利于制度在市场中的适应，也减少了这项制度的不确定性。
3、我国房地产改革中的路径依赖问题
3.1调控政策
九十年代末期，国家大力推行房地产市场化的改革，虽然很大程度上拉动了内需，推动了经济增长，但是，由于当时对其定义为“投资”而非“消费”，导致产生路径依赖问题也导致了后续发展中的“泡沫”问题。
2002年后，银行开始了扩张性贷款，民间资本大量涌入房地产市场，房价攀升，并开始超出部分居民的支付能力。2005，中央出台“国八条”及“新国八条”对房地产市场进行宏观调控，并提出加强经济适应房、廉租房以及福利房所占比例，其主旨在于稳定房价的上涨速率，而没有实质性的打压其上涨的趋势，这更强化了“房地产投资化”的路径依赖问题。
3.2房地產市场
3.2.1“以卖为主”的房地产市场
从1998年的房地产业市场化改革开始，几乎所有的房屋都是以“卖”为主，房屋出租所收税额比房屋出售高出30%，而当今不健全的租赁制度也从另一个侧面鼓励着传统的“卖房市场”，这无疑会炒高房价，增加房地产投机。所以政府的调控政策应不止侧重于对房价的打压，而应该鼓励买房、抑制卖房、奖励租房，建立健全租赁市场，完善租赁市场的法律法规和经济政策。
3.2.2土地财政和GDP考核
我国的现行制度决定了我国土地财政的出现，可是这种制度的出现对房地产业产生的弊端是显而易见的，例如，以50年的土地使用权和政府5年一换届来比较，相当于第一任政府多收了后面9届政府的钱，由于这种不对等性导致“卖地”的必然发生，而卖地的钱从另一方面来说又直接影响到GDP的考核。地方财政对于地产业的依赖越来越严重，这使得地方政府对于国家房地产调控政策的执行主动性严重不足，反而从一定程度上激励了他们对于房价上涨的乐见态度。
3.2.3有效供给与需求不均衡发展
2008年，受美国次贷危机和全球金融危机的影响，房产需求缩量，导致了较为严重的供求非均衡。2009年房地产市场触底反弹，资金大量涌入，商品房价格非理性大涨，政府则不断加大压制力度，然多地房产价格仍无放缓之势，北京、上海、深圳等一线城市更甚。中国房地产市场的价格持续上涨与供给过剩同时存在的现象与市场经济理论背道而驰。
3.2.4房价收入比过高
联合国人居环境中心认为较为理想的房价收入比应不超过3。清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究研究结果表明：我国城镇平均房价收入比为12.1，大型城市的房价收入比已达25.25。12.1的房价收入比意味着一个家庭在没有任何开支的情况下至少需要12年才能买一套房，而没有任何开支显然是不可能的。过高的房价和不断上涨的势头更激励了人们盲目哄抢的心理，进而使得房价收入比不断增高，触发了发地产市场的恶性路径依赖。 3.3房地产税制
一方面，由于现今我国房地产税信息系统没有闭合，使得税务机关不能从税收着手对对房地产市场整体情况进行宏观把控并有效增收：另一方面，我国目前的“土地财政”政策能够使当届的地方政府从大规模的房地产开发上获得可观的财政收入，由此在落实到地方政府推行房产税改革的时候其难度增加，甚至造成阻碍作用；另外，我国于的土地增值税是扣除房地产开发成本后的增值额实行超额累进税率的.纳税额与增值量成正比，从理论上来说不但可以有效缩减开发商过高的利润.优化我国产业结构，还能很好的抑制“炒地”等投机行为。然而过高的税率不但容易激发纳税人的逃税行为.也抑制了土地的合理流转。从长期实践看来，土地增值税的实际征收效果并不如预期.我国2001-2004年征收的土地.增值税.分别占当年税收收人总额的0.068%、0.12%、0.18%和0.29，显然没有达到该税种的预期结果。
3.4城市规划
一方面，我国城市规划方案大多沿用对房地产开发功能分区的原则，并且审批时间长，可操作性、流动性差。另一方面，规划的实际执行方—一房地产开发商不会参与我国的城市规划的制定过程，这一信息不对称的缺陷显然也会加大规划中各项措施推进的难度。
4、解决对策
第一、资源成本特例化。土地资源的不可再生性意味着当富有者拥有的房屋产权越多，社会为其共同支付的自然资源成本也越大，相应的，应制定相关征税条款，使其拥有的产权面积与支付的社会补偿金额呈正比。所征得的补偿金额应用于低收入家庭的住房保障补贴，这样才能够体现全社会居民在土地及环境资源占有下的平等权利。
第二、住房保障可持续化。由于保障性住房的产权属于公共领域，如果想要发展成为商品房进行流通，所要支付的制度成本过高；如果想要单一从新建保障性住房入手解决住房保障的问题，又会给政府增加无穷的压力，甚至达到政府无力承担的地步。真正做到保障房的可持续化应该使保障房的使用循环流通起来，但是由于我国保障房的使用審批政策繁琐，强行退出的法律制度不完善，使得保障房源不能畅通流动。换言之，政府应简化准入制度，完善未退出惩戒制度，进而优化住房保障的改革之路径。
第三、深化住房市场二元化。所谓二元住房市场是指住房市场由公共住房和商品房共同构成，政府强制房地产开发商增加经济型住房在其各自开发住房开发中的比例。国务院早在九十年代初已经就保障性住房问题提出了若干决议，要求房地产开发公司每年向社会提供的保障性住房比例不低于20%。但由于自身利益的驱使，往往造成所建保障房质量低劣等问题。就此，文章认为政府应加大对保障性住房验收的监管力度，完善保障性住房的设计规范。
第四、削减土地财政，推动房地产税改。建议将中低收入人群的居住满意度列入对政府政绩考核的范围；对土地征用，房屋拆迁的，以当时当地市场价格为赔偿依据，并严厉打击政府在征地卖地过程中的寻租行为。由此削弱地方政府在推动房价上涨时的获利机会，推税制改革。
第五、运用城市总体规划方案平衡对房地产开发强度。制定切实可行的城市规划，根据区域现状因素，确定开发强度。尤其对于规划中涉及区域协调发展、资源开发、环境保护、历史文化保护、社会利益及公共安全等方面的内容时，应做好规划中的强制性界定。
第六、制订保障性住房政策年度计划，保证各地在安排年度建设用地指标时。优先落实经济适用房和廉租房的建设用地。要根据社会需求.及时调整住房用地供应结构和总量.增加普通商品房用地.控制高档房地产开发项目用地；加强对土地市场的监管.制止炒地行为。注意将房地产市场分为高、中、低档分别竞争才有可能在保护市场竞争机制的同时保护不同收入阶层的住房权利。
结语：
近年来，在城镇房地产价格持续上涨、居民收入差距不断扩大的背景下，房地产制度改革成为社会各界关注的焦点，改革开放三十余年以来，我国城镇化速度加快，房地产逐步成为我国国民经济的消费热点及支柱产业。2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），2015年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）高达93.34。房地产开发虽在很大程度上促进了社会经济发展、推动了城镇化进程，提高了人民的生活水平，但在发展过程中，由于各方各自利益的趋势，阻碍了房地产市场在健康成长路径中发展。各方利益的冲突所导致的不协调对城市的可持续发展造成了严重的影响。房地产市场的发展还需在发展中论证，在论证中改革，才能改变其对现有劣势路径的依赖。
[关键词]房地产；路径依赖；改革；宏观调控
1、引言
2010年被称为中国房地产的宏观调控之年，根据中国指数研究院发布的数据显示，即便是在2010年，上半年15个主要城市中仍然有8个城市的涨幅超过30%，12个城市超过20%。房价上涨速度过快，房价收入比过高，投机购房过热，这种畸形发展与社会中的主题收入人群的住房条件与住房需求形成强烈的反差，这种反差不但称为了一个社会矛盾，更助长了房地产投机之风。那么，我国的房地产业在十几年的改革中存在哪些问题，面对这些问题应采取何种对策？本文将从路径依赖方面深入分析。
2、路径依赖的定义
2.1路径依赖的定义
路径依赖概念最早是由美国经济史学家PaulA.David提出的，是指经济发展、社会趋势等一旦开始进入某一方向.容易行程惯性作用，逐步强化此发展趋势.并最终固化该发展路径。
诺思（1990）认为，“路径依赖是解释社会发展及市场改革的关键”。制度的变迁存在着自增强（self-reinforcing）或正反馈（positive feedback）机制。菲尔德（Fieldl 2000）认为，诺思的这一方法“对法律制度研究方面有巨大意义”。在社会发展的过程中，若制度的改革历程存在路径依赖，那么其发展方向必与其初始环境密不可分。
2.2制度变迁中的路径依赖问题
在制度变迁中。存在报酬递增和自我强化机制。这种机制使得制度变迁一旦走上某条路径，它的既定方向就会在以后的发展中得到自我强化，从而形成对制度变迁轨迹的路径依赖。诺思研究发现，决定制度变迁路径的力量来自两个方面：不完全市场和报酬递增（increaslng returns）。当不存在报酬递增和完全竞争市场的时候，制度不能发挥其效用；当存在报酬递增和不完全市场时，制度就开始发挥其作用。
制度变迁的自我强化机制体现在四个方面：
（1）成本效应：随着这项制度的实施，目标项目的单位成本下降
（2）学习效应：由于成本效应的发生，促使人们对这项制度进行学习运用。
（3）协调效应。为适应某一制度而行程的组织与相关联的其他组织进行互利合作组织实现协调效应。
（4）适应性预期：当成本效应与学习效应发生后，促使人们对这项制度产生认同感，有利于制度在市场中的适应，也减少了这项制度的不确定性。
3、我国房地产改革中的路径依赖问题
3.1调控政策
九十年代末期，国家大力推行房地产市场化的改革，虽然很大程度上拉动了内需，推动了经济增长，但是，由于当时对其定义为“投资”而非“消费”，导致产生路径依赖问题也导致了后续发展中的“泡沫”问题。
2002年后，银行开始了扩张性贷款，民间资本大量涌入房地产市场，房价攀升，并开始超出部分居民的支付能力。2005，中央出台“国八条”及“新国八条”对房地产市场进行宏观调控，并提出加强经济适应房、廉租房以及福利房所占比例，其主旨在于稳定房价的上涨速率，而没有实质性的打压其上涨的趋势，这更强化了“房地产投资化”的路径依赖问题。
3.2房地產市场
3.2.1“以卖为主”的房地产市场
从1998年的房地产业市场化改革开始，几乎所有的房屋都是以“卖”为主，房屋出租所收税额比房屋出售高出30%，而当今不健全的租赁制度也从另一个侧面鼓励着传统的“卖房市场”，这无疑会炒高房价，增加房地产投机。所以政府的调控政策应不止侧重于对房价的打压，而应该鼓励买房、抑制卖房、奖励租房，建立健全租赁市场，完善租赁市场的法律法规和经济政策。
3.2.2土地财政和GDP考核
我国的现行制度决定了我国土地财政的出现，可是这种制度的出现对房地产业产生的弊端是显而易见的，例如，以50年的土地使用权和政府5年一换届来比较，相当于第一任政府多收了后面9届政府的钱，由于这种不对等性导致“卖地”的必然发生，而卖地的钱从另一方面来说又直接影响到GDP的考核。地方财政对于地产业的依赖越来越严重，这使得地方政府对于国家房地产调控政策的执行主动性严重不足，反而从一定程度上激励了他们对于房价上涨的乐见态度。
3.2.3有效供给与需求不均衡发展
2008年，受美国次贷危机和全球金融危机的影响，房产需求缩量，导致了较为严重的供求非均衡。2009年房地产市场触底反弹，资金大量涌入，商品房价格非理性大涨，政府则不断加大压制力度，然多地房产价格仍无放缓之势，北京、上海、深圳等一线城市更甚。中国房地产市场的价格持续上涨与供给过剩同时存在的现象与市场经济理论背道而驰。
3.2.4房价收入比过高
联合国人居环境中心认为较为理想的房价收入比应不超过3。清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究研究结果表明：我国城镇平均房价收入比为12.1，大型城市的房价收入比已达25.25。12.1的房价收入比意味着一个家庭在没有任何开支的情况下至少需要12年才能买一套房，而没有任何开支显然是不可能的。过高的房价和不断上涨的势头更激励了人们盲目哄抢的心理，进而使得房价收入比不断增高，触发了发地产市场的恶性路径依赖。 3.3房地产税制
一方面，由于现今我国房地产税信息系统没有闭合，使得税务机关不能从税收着手对对房地产市场整体情况进行宏观把控并有效增收：另一方面，我国目前的“土地财政”政策能够使当届的地方政府从大规模的房地产开发上获得可观的财政收入，由此在落实到地方政府推行房产税改革的时候其难度增加，甚至造成阻碍作用；另外，我国于的土地增值税是扣除房地产开发成本后的增值额实行超额累进税率的.纳税额与增值量成正比，从理论上来说不但可以有效缩减开发商过高的利润.优化我国产业结构，还能很好的抑制“炒地”等投机行为。然而过高的税率不但容易激发纳税人的逃税行为.也抑制了土地的合理流转。从长期实践看来，土地增值税的实际征收效果并不如预期.我国2001-2004年征收的土地.增值税.分别占当年税收收人总额的0.068%、0.12%、0.18%和0.29，显然没有达到该税种的预期结果。
3.4城市规划
一方面，我国城市规划方案大多沿用对房地产开发功能分区的原则，并且审批时间长，可操作性、流动性差。另一方面，规划的实际执行方—一房地产开发商不会参与我国的城市规划的制定过程，这一信息不对称的缺陷显然也会加大规划中各项措施推进的难度。
4、解决对策
第一、资源成本特例化。土地资源的不可再生性意味着当富有者拥有的房屋产权越多，社会为其共同支付的自然资源成本也越大，相应的，应制定相关征税条款，使其拥有的产权面积与支付的社会补偿金额呈正比。所征得的补偿金额应用于低收入家庭的住房保障补贴，这样才能够体现全社会居民在土地及环境资源占有下的平等权利。
第二、住房保障可持续化。由于保障性住房的产权属于公共领域，如果想要发展成为商品房进行流通，所要支付的制度成本过高；如果想要单一从新建保障性住房入手解决住房保障的问题，又会给政府增加无穷的压力，甚至达到政府无力承担的地步。真正做到保障房的可持续化应该使保障房的使用循环流通起来，但是由于我国保障房的使用審批政策繁琐，强行退出的法律制度不完善，使得保障房源不能畅通流动。换言之，政府应简化准入制度，完善未退出惩戒制度，进而优化住房保障的改革之路径。
第三、深化住房市场二元化。所谓二元住房市场是指住房市场由公共住房和商品房共同构成，政府强制房地产开发商增加经济型住房在其各自开发住房开发中的比例。国务院早在九十年代初已经就保障性住房问题提出了若干决议，要求房地产开发公司每年向社会提供的保障性住房比例不低于20%。但由于自身利益的驱使，往往造成所建保障房质量低劣等问题。就此，文章认为政府应加大对保障性住房验收的监管力度，完善保障性住房的设计规范。
第四、削减土地财政，推动房地产税改。建议将中低收入人群的居住满意度列入对政府政绩考核的范围；对土地征用，房屋拆迁的，以当时当地市场价格为赔偿依据，并严厉打击政府在征地卖地过程中的寻租行为。由此削弱地方政府在推动房价上涨时的获利机会，推税制改革。
第五、运用城市总体规划方案平衡对房地产开发强度。制定切实可行的城市规划，根据区域现状因素，确定开发强度。尤其对于规划中涉及区域协调发展、资源开发、环境保护、历史文化保护、社会利益及公共安全等方面的内容时，应做好规划中的强制性界定。
第六、制订保障性住房政策年度计划，保证各地在安排年度建设用地指标时。优先落实经济适用房和廉租房的建设用地。要根据社会需求.及时调整住房用地供应结构和总量.增加普通商品房用地.控制高档房地产开发项目用地；加强对土地市场的监管.制止炒地行为。注意将房地产市场分为高、中、低档分别竞争才有可能在保护市场竞争机制的同时保护不同收入阶层的住房权利。
结语：
近年来，在城镇房地产价格持续上涨、居民收入差距不断扩大的背景下，房地产制度改革成为社会各界关注的焦点，改革开放三十余年以来，我国城镇化速度加快，房地产逐步成为我国国民经济的消费热点及支柱产业。2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），2015年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）高达93.34。房地产开发虽在很大程度上促进了社会经济发展、推动了城镇化进程，提高了人民的生活水平，但在发展过程中，由于各方各自利益的趋势，阻碍了房地产市场在健康成长路径中发展。各方利益的冲突所导致的不协调对城市的可持续发展造成了严重的影响。房地产市场的发展还需在发展中论证，在论证中改革，才能改变其对现有劣势路径的依赖。