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摘 要：“营改增”是政府近年来的一项重要税收改革。其对各行各业有着深远的影响。本文通过对“营改增”的研究，阐述了“营改增”对工程造价成本的影响及对房地产企业的影响。
关键词：营改增;工程造价;房地产企业;影响
随着2016年5月1日的到来，建筑业及房地产业正式被纳入了营业税改增值税的试点中。2017年10月30日，国务院常务会议通过《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定（草案）》。至此，在我国已经实施了60多年的营业税历史的舞台，增值税制度以更加合理、更加规范的方式展现在所有人的眼前。随着近年来政策的进一步实施，其对建筑业及房地产业带来了更为深远的影响。
1“营改增”的概述
在我国，营业税和增值税是两个重要的主体税种。其为我国的税收政策作出了显著的贡献。而所谓的“营改增”就是将以前缴纳营业税的项目改成缴纳增值税。其从整体的制度上为广大纳税企业解决了多年来重复征税的问题。实现了在增值税的税制下可以层层抵扣，不重复纳税，让我国的税收制度更趋于科学合理，符合国际上的惯例。
增值税是针对市场交易中商品和服务产生的增加值所征收的。它是对商品或劳务新增价值或附加值征所收的一种流转税，理论上应该由消费者承担。之所以将以前缴纳营业税的项目改成缴纳增值税，其目的是为了减少重复纳税的情况，从而降低广大纳税企业的税务压力，使企业减轻赋税压力。这是党中央和国务院根据社会发展新形势和深化改革的总体部署而做出的重要决策。
作为年收入额占我国税收总额60%以上的税种，其改革对我国的税务有着深远的影响。从相关数据来看，2017年我国共减税9186亿元，比2016年增加3450亿元。未来，随着“营改增”的进一步实施，相信企业的税务负担将会进一步减小。
2“营改增”对工程造价的影响
“营改增”正式实施后，国家出台了各种文件，以保障政策的顺利实施。在工程造价方面，营改增对工程项目的施工成本也有着很大的影响 ，需要引起我们的重视。
众所周知，建筑成本的概预算与建筑施工过程中的各个环节各个因素都有着重要的关系。而营改增之后，造价工程师们所要考虑的相应施工成本因素大大增加，致使成本预测的难度同样增加，准确度的把握难度也同样加大。
为此，政府也出台了相应的调整通知，作为指导性的文件，为广大造价工程师指明论文方向。例如，住房和城乡建设部颁布了《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标〔2016〕4 号）等文件。各地方也根据自身情况出台了相应文件。以辽宁为例，辽宁省在2016年4月出台了《关于建筑业营改增后辽宁省建设工程计价依据调整的通知》（辽住建〔2016〕49号）。通知中明确规定了工程造价按“价税分离”的计价规则计算，工程造价由税前工程造价和增值税销项税额组成。税前工程造价中的人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费，均不包含增值税可抵扣进项税额，即不含增值税。同时，还对安全文明施工费、企业管理费、利润、冬雨季施工费、市政干扰费等取费费率作出了相应调整。
而在实际的工程当中，相对于工程造价中的机械和人工的计取价格来看，合作方所需要交纳的税费规格不同，导致的在最后计算结果中各个因素的造价权重无法在一个相对稳定的数值中。与曾经的预算经验和指标有所出入，致使造价工程师们需要重新积累相应指标，建立新的经验方式。
在“甲供”材料上，“营改增”的实施，对甲乙双方的商务谈判增加了难度。例如：在一个需要钢筋200万元，商品砼100万元的工程中，采用甲供或乙购材料方式。
方案一：甲方自行采购钢筋和商品砼。
甲方可抵扣进项税额：200/（1+17%）×17 %+100/（1+3 %）×3 %=31.97（万元）。
方案二：由甲方自行采购钢筋，乙方负责采购商品砼。
钢筋甲方可抵扣进项税额为：200/ （1+17%）×17 %=29.06（万元）。
甲方可以抵扣的乙方采购的商品砼的税款：100/（1+10%）×10%=9.09（万元）。
钢筋和砼甲方可抵扣进项税额为29.06+9.09=38.15万元。
而乙方采购商品砼将损失。
乙方将要损失的税差额：[100/（1+10%）×10 %-100/（1+3 %）×3 %）]=6.18万。
由此可见，采用方案一的采购方式，甲方可抵扣税款31.97万元。而采用方案式二的采购方式，甲方可以比方案一多抵扣38.15-31.97=6.18（萬元），而乙方却要因此损失差6.18万元的税差。因此在实际合同签订前，应该选择何种采购方式对甲乙双方来说是实实在在的利益选择。因此在“营改增”实施后，甲乙双方需要在商务谈判、合同签订等过程中将相关问题协商好，以达到双方税负的大体平衡，减少后期争议。
3“营改增”对房地产企业的影响
“营改增”不仅会影响房地产企业的造价成本体系和财务税费核算，还会从根本上影响企业的经营管理和核心竞争力。企业要想在税费改革的新浪潮中脱颖而出，需要认真研究好相应的政府文件及相关政策，依法及时调整经营策略“营改增”不仅仅是单纯的财务问题，而且是一个复杂的商务合约问题。房地产企业需要从根本上改变原有的思维理念，将“过程控制决定项目盈亏，精细管理决定项目成败”的理念放在首位，形成“全过程管理、精细化管理”的理念。将管理的重心前移，在项目开始前便将各项问题尽量想全，全员参与尽量减少后期争议与变更，并建立全过程精细化价税双控管理体系，使企业健康发展。
2018年，围绕房地产税立法的工作在加快。9月7日，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。“营改增”的实施，在进一步降税的同时，也为以后房地产税的到来打下了基础。
4结束语
综上所述，“营改增”的实施对房地产企业来说是机遇与挑战并存的。房地产企业需要在改革的基础上做出相应的调整，利用自身的优势，通过与个相关企业的协商与合作，规避风险达到长远稳定发展的目的。
参考文献
[1]楼晓雯. “营改增”后建设工程造价计价程序的变化探析[J]. 价值工程. 2016（28）.
[2]安志红，秦颖. “营改增”对工程造价的影响及对策[J]. 建筑经济. 2017（06）.
关键词：营改增;工程造价;房地产企业;影响
随着2016年5月1日的到来，建筑业及房地产业正式被纳入了营业税改增值税的试点中。2017年10月30日，国务院常务会议通过《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定（草案）》。至此，在我国已经实施了60多年的营业税历史的舞台，增值税制度以更加合理、更加规范的方式展现在所有人的眼前。随着近年来政策的进一步实施，其对建筑业及房地产业带来了更为深远的影响。
1“营改增”的概述
在我国，营业税和增值税是两个重要的主体税种。其为我国的税收政策作出了显著的贡献。而所谓的“营改增”就是将以前缴纳营业税的项目改成缴纳增值税。其从整体的制度上为广大纳税企业解决了多年来重复征税的问题。实现了在增值税的税制下可以层层抵扣，不重复纳税，让我国的税收制度更趋于科学合理，符合国际上的惯例。
增值税是针对市场交易中商品和服务产生的增加值所征收的。它是对商品或劳务新增价值或附加值征所收的一种流转税，理论上应该由消费者承担。之所以将以前缴纳营业税的项目改成缴纳增值税，其目的是为了减少重复纳税的情况，从而降低广大纳税企业的税务压力，使企业减轻赋税压力。这是党中央和国务院根据社会发展新形势和深化改革的总体部署而做出的重要决策。
作为年收入额占我国税收总额60%以上的税种，其改革对我国的税务有着深远的影响。从相关数据来看，2017年我国共减税9186亿元，比2016年增加3450亿元。未来，随着“营改增”的进一步实施，相信企业的税务负担将会进一步减小。
2“营改增”对工程造价的影响
“营改增”正式实施后，国家出台了各种文件，以保障政策的顺利实施。在工程造价方面，营改增对工程项目的施工成本也有着很大的影响 ，需要引起我们的重视。
众所周知，建筑成本的概预算与建筑施工过程中的各个环节各个因素都有着重要的关系。而营改增之后，造价工程师们所要考虑的相应施工成本因素大大增加，致使成本预测的难度同样增加，准确度的把握难度也同样加大。
为此，政府也出台了相应的调整通知，作为指导性的文件，为广大造价工程师指明论文方向。例如，住房和城乡建设部颁布了《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标〔2016〕4 号）等文件。各地方也根据自身情况出台了相应文件。以辽宁为例，辽宁省在2016年4月出台了《关于建筑业营改增后辽宁省建设工程计价依据调整的通知》（辽住建〔2016〕49号）。通知中明确规定了工程造价按“价税分离”的计价规则计算，工程造价由税前工程造价和增值税销项税额组成。税前工程造价中的人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费，均不包含增值税可抵扣进项税额，即不含增值税。同时，还对安全文明施工费、企业管理费、利润、冬雨季施工费、市政干扰费等取费费率作出了相应调整。
而在实际的工程当中，相对于工程造价中的机械和人工的计取价格来看，合作方所需要交纳的税费规格不同，导致的在最后计算结果中各个因素的造价权重无法在一个相对稳定的数值中。与曾经的预算经验和指标有所出入，致使造价工程师们需要重新积累相应指标，建立新的经验方式。
在“甲供”材料上，“营改增”的实施，对甲乙双方的商务谈判增加了难度。例如：在一个需要钢筋200万元，商品砼100万元的工程中，采用甲供或乙购材料方式。
方案一：甲方自行采购钢筋和商品砼。
甲方可抵扣进项税额：200/（1+17%）×17 %+100/（1+3 %）×3 %=31.97（万元）。
方案二：由甲方自行采购钢筋，乙方负责采购商品砼。
钢筋甲方可抵扣进项税额为：200/ （1+17%）×17 %=29.06（万元）。
甲方可以抵扣的乙方采购的商品砼的税款：100/（1+10%）×10%=9.09（万元）。
钢筋和砼甲方可抵扣进项税额为29.06+9.09=38.15万元。
而乙方采购商品砼将损失。
乙方将要损失的税差额：[100/（1+10%）×10 %-100/（1+3 %）×3 %）]=6.18万。
由此可见，采用方案一的采购方式，甲方可抵扣税款31.97万元。而采用方案式二的采购方式，甲方可以比方案一多抵扣38.15-31.97=6.18（萬元），而乙方却要因此损失差6.18万元的税差。因此在实际合同签订前，应该选择何种采购方式对甲乙双方来说是实实在在的利益选择。因此在“营改增”实施后，甲乙双方需要在商务谈判、合同签订等过程中将相关问题协商好，以达到双方税负的大体平衡，减少后期争议。
3“营改增”对房地产企业的影响
“营改增”不仅会影响房地产企业的造价成本体系和财务税费核算，还会从根本上影响企业的经营管理和核心竞争力。企业要想在税费改革的新浪潮中脱颖而出，需要认真研究好相应的政府文件及相关政策，依法及时调整经营策略“营改增”不仅仅是单纯的财务问题，而且是一个复杂的商务合约问题。房地产企业需要从根本上改变原有的思维理念，将“过程控制决定项目盈亏，精细管理决定项目成败”的理念放在首位，形成“全过程管理、精细化管理”的理念。将管理的重心前移，在项目开始前便将各项问题尽量想全，全员参与尽量减少后期争议与变更，并建立全过程精细化价税双控管理体系，使企业健康发展。
2018年，围绕房地产税立法的工作在加快。9月7日，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。“营改增”的实施，在进一步降税的同时，也为以后房地产税的到来打下了基础。
4结束语
综上所述，“营改增”的实施对房地产企业来说是机遇与挑战并存的。房地产企业需要在改革的基础上做出相应的调整，利用自身的优势，通过与个相关企业的协商与合作，规避风险达到长远稳定发展的目的。
参考文献
[1]楼晓雯. “营改增”后建设工程造价计价程序的变化探析[J]. 价值工程. 2016（28）.
[2]安志红，秦颖. “营改增”对工程造价的影响及对策[J]. 建筑经济. 2017（06）.