论文部分内容阅读
央行调高房地产贷款利率的涟漪效应在不断扩大。提前还贷和收取违约金背后折射的，是一个在不充分市场化条件下，试图以利率市场化进行调控而引发的风险循环和风险推托的问题。
央行决定，从2005年3月16日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：现行的住房贷款优惠利率将回归到同期贷款利率水平，并实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。
此举令提前还贷，继加息之后，成为2005年春天的又一个关键词。
在房产泡沫最盛的上海，提前还贷的咨询电话成为热线。“都快被打爆了，目前提前还贷预约已经排到了5月。”工行上海分行个人房贷处一位工作人员告诉记者。而上海一家媒体所做的400人规模的样本调查显示，有接近4成的买房者有提前还贷的打算。
提前还贷的热潮不仅出现在上海一个城市。据本刊记者得到的数据，广东农行一家支行3月份提前还款额达600多万元，同时当月还收到提前还款申请100多笔。在重庆地区，从3月17日房贷利息上调以来，各大银行提前还贷的人数比以前增加20%左右。
相比之下，北京的个人房贷市场相对冷静。但由于中国的住房贷款是一年一揭，新的利率标准从明年1月1日生效，因此，“估计到今年年底会有一个提前还贷的高峰。”中国农业银行房地产信贷个人住房处邵姓处长告诉《中国新闻周刊》。
提前还贷本不是新鲜事。每到年底，有一笔年终奖入账的买房人都会考虑缩短还款年限，以减少支付房贷利息。据邵姓处长介绍，最近几年，农行个人房贷的提前还贷率都呈逐年上升趋势。
但这一轮的提前还贷成为引人注目的现象，在于由提前还贷而引发的银行收取违约金的行为。此举收否合情、合法、合理？其背后的利益链条是什么？折射了怎样的风险循环机制？
民众无选择权下的“对冲风险”
“在市场经济中，利率的变化是常态。贷款本身就要承担利率风险。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容说。但在不同的市场环境下，利率的风险却有不同的分担模式。
在成熟的市场经济体制的国家，贷款人有多种利率可以选择。比如在美国，就有固定利率和指数型利率等不同的利率品种。而75%的美国居民都选择了固定利率，以规避利率变动带来的风险。
这也解释了为什么自2004年下半年以来，美国连续六次上调利率，但房贷市场波澜不惊。同样在中国台湾，去年在利率走升几乎成为定局的情况下，五大房贷银行都推出了固定型房贷，作为民众进行“利率避险”的选择。
我国的贷款利率是根据1996年制订的《贷款通则》，根据这个规定，贷款人可选择的只有仰央行鼻息的浮动利率。而个体贷款人最好的规避利率风险选择——固定利率，却至今如镜花水月。浮动利率贷款把长期贷款利率短期化，商业银行作为贷款方不承担利率变动风险，而把这一风险转移给借款人。“在当时的历史条件下制定的《贷款通则》，有替商业银行规避利率风险的考虑。”国务院发展研究中心金融研究所研究员陈道富对本刊说。
在这一轮的利率调整中，央行赢得市场化调控的好评，但贷款人对贷款利率的选择却依然付之阙如。2004年1月1日，人民银行放开了对人民币贷款计息方式的管理，借贷双方可选择采用浮动或固定的贷款利率计息方式，但个人住房贷款除外。新近颁布的“3·16”政策规定，商业银行可以在基准利率和底线利率间作出选择，这被喻为我国在利率市场化和利率期限结构的合理化方面迈出的重要一步，赢得一片赞誉之声。但这个措施只是给了商业银行更多的定价权，对个人住房贷款者来说，依然没有选择固定利率的自由。
“借款人提前还贷是出于对利率风险的惧怕。而当借款人对利率风险毫无其他削减途径时，提前还贷成为民间惟一的对冲风险措施。”陈道富指出。
银行业内部的风险循环
个体贷款人不情愿充当利率风险传递的最终接棒者，而通过提前还贷——这种贷款人自发选择的规避风险办法，将利率风险以另一种形式，返还给了商业银行。商业银行面对的首先是利息收入的减少。“房贷利率提高仅为0.2个百分点，对商业银行来讲，利率调高带来的利息收入的增加并不大。而一旦提前还款，商业银行将损失大量的利息收入。”陈道富说。
在个人房贷业务上，商业银行另一笔收入来自房贷保险。目前市场上的房贷险是由商业银行代保险公司一次性收取全部保费。因此，保险公司也要一次性向银行支付全部手续费。在北京，银行代理房贷险的手续费一直保持在保费的8%左右，这对银行来说是一笔包赚不赔的收入。但提前还贷将导致退保率提高，据了解，在北京，该险种退保率已从去年的10%升至近30%。这意味着商业银行又将减少很大一部分保险的手续费收入。
更重要的是，提前还贷使商业银行通过《贷款通则》而规避掉的利率风险，最终转变为了银行的存贷差风险。在银行的贷款结构中，个人住房贷款因风险低，管理成本不高，利息稳定而成为优质资产，也成为银行解决存贷差的一个重要手段。以工行为例，2004年该行新增个人住房贷款796亿元，占到新增贷款总额的27.6%。“提前还贷的增多，会使银行的累收速度超过累放速度。”农行邵姓处长说。一方面是来自优质资产的大量现金回笼，一方面是对没有把握还贷的企业和项目“慎贷”，此消彼未长，势必造成巨额的存贷差。
“提前还贷在减少银行可得利息的同时，改变了银行贷款的结构，放大存贷差问题，加大了经营风险。”陈道富说，这样一来，消费者全部承担的利率变动风险，最终以另一种模式将风险返还到银行系统。
面对此种风险，商业银行开始以收取违约金的方式，阻截消费者的解套之举。率先吃这只螃蟹的是中国银行广东省分行。
据本刊了解，中行广东分行已开始对提前还贷收取违约金，同时规定贷款后一年内不准提前还贷。由于银行间的同业效应，其他商业银行的广东分部也都在考虑收取提前还款违约金，或者规定提前还款次数。据悉，农行广东分行营业部已经在该行职代会上提出就提前还贷收取违约金，包含相关条款的《个人购房担保借款合同》也已经印发。“目前有很多争论，都把商业银行是否应该收取违约金看作一个法律问题。实际上当初的贷款合同是一个商业约定，是否应该收取违约金，应该视当初的合同规定或者由贷款双方重新谈判而定。从这个角度讲，银行是否应该收取违约金是一个道义问题。提前还贷和收取违约金背后折射的，是一个在不充分市场化条件下，试图以利率市场化进行调控而引发的风险循环和风险推托的问题。”一家房地产公司法律处的人士对本刊说。
在贷款链条上，所有的参与者都应是风险的承担者，但是固定利率的缺失和提前还贷收违约金，却凸显了个体消费者的弱势地位。
加息通道下的还贷潮
去年10月，中国人民银行自1996年以来首次加息，取消了贷款利率的上浮限制和存款利率的下浮限制。自此，提前还贷潮初现端倪。去年年底，沪上工、农、中、建、交等银行的房贷提前还款量都创下了历史新高。据交通银行上海分行统计显示，自去年11月以来，该行提前还贷量增幅达30%。
2005年1月31日，人民银行发布《稳步推进利率市场化报告》，提出中国利率市场化改革的思路为：先放开货币市场利率和债券市场利率，再逐步推进存、贷款利率的市场化。一些经济学家，如社科院金融研究所所长易宪容等在公开场合告诫民众，这些都是央行将持续加息的信号。
在强烈的加息预期下，越来越多的住房贷款消费者考虑提前还贷，以节省银行利息。从今年年初开始，提前还贷持续升温。据建设银行广东省分行统计，今年1月至4月广州地区收回的还款有9.7亿元，其中提前还款5.2亿元，占了53.8%。
央行决定，从2005年3月16日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：现行的住房贷款优惠利率将回归到同期贷款利率水平，并实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。
此举令提前还贷，继加息之后，成为2005年春天的又一个关键词。
在房产泡沫最盛的上海，提前还贷的咨询电话成为热线。“都快被打爆了，目前提前还贷预约已经排到了5月。”工行上海分行个人房贷处一位工作人员告诉记者。而上海一家媒体所做的400人规模的样本调查显示，有接近4成的买房者有提前还贷的打算。
提前还贷的热潮不仅出现在上海一个城市。据本刊记者得到的数据，广东农行一家支行3月份提前还款额达600多万元，同时当月还收到提前还款申请100多笔。在重庆地区，从3月17日房贷利息上调以来，各大银行提前还贷的人数比以前增加20%左右。
相比之下，北京的个人房贷市场相对冷静。但由于中国的住房贷款是一年一揭，新的利率标准从明年1月1日生效，因此，“估计到今年年底会有一个提前还贷的高峰。”中国农业银行房地产信贷个人住房处邵姓处长告诉《中国新闻周刊》。
提前还贷本不是新鲜事。每到年底，有一笔年终奖入账的买房人都会考虑缩短还款年限，以减少支付房贷利息。据邵姓处长介绍，最近几年，农行个人房贷的提前还贷率都呈逐年上升趋势。
但这一轮的提前还贷成为引人注目的现象，在于由提前还贷而引发的银行收取违约金的行为。此举收否合情、合法、合理？其背后的利益链条是什么？折射了怎样的风险循环机制？
民众无选择权下的“对冲风险”
“在市场经济中，利率的变化是常态。贷款本身就要承担利率风险。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容说。但在不同的市场环境下，利率的风险却有不同的分担模式。
在成熟的市场经济体制的国家，贷款人有多种利率可以选择。比如在美国，就有固定利率和指数型利率等不同的利率品种。而75%的美国居民都选择了固定利率，以规避利率变动带来的风险。
这也解释了为什么自2004年下半年以来，美国连续六次上调利率，但房贷市场波澜不惊。同样在中国台湾，去年在利率走升几乎成为定局的情况下，五大房贷银行都推出了固定型房贷，作为民众进行“利率避险”的选择。
我国的贷款利率是根据1996年制订的《贷款通则》，根据这个规定，贷款人可选择的只有仰央行鼻息的浮动利率。而个体贷款人最好的规避利率风险选择——固定利率，却至今如镜花水月。浮动利率贷款把长期贷款利率短期化，商业银行作为贷款方不承担利率变动风险，而把这一风险转移给借款人。“在当时的历史条件下制定的《贷款通则》，有替商业银行规避利率风险的考虑。”国务院发展研究中心金融研究所研究员陈道富对本刊说。
在这一轮的利率调整中，央行赢得市场化调控的好评，但贷款人对贷款利率的选择却依然付之阙如。2004年1月1日，人民银行放开了对人民币贷款计息方式的管理，借贷双方可选择采用浮动或固定的贷款利率计息方式，但个人住房贷款除外。新近颁布的“3·16”政策规定，商业银行可以在基准利率和底线利率间作出选择，这被喻为我国在利率市场化和利率期限结构的合理化方面迈出的重要一步，赢得一片赞誉之声。但这个措施只是给了商业银行更多的定价权，对个人住房贷款者来说，依然没有选择固定利率的自由。
“借款人提前还贷是出于对利率风险的惧怕。而当借款人对利率风险毫无其他削减途径时，提前还贷成为民间惟一的对冲风险措施。”陈道富指出。
银行业内部的风险循环
个体贷款人不情愿充当利率风险传递的最终接棒者，而通过提前还贷——这种贷款人自发选择的规避风险办法，将利率风险以另一种形式，返还给了商业银行。商业银行面对的首先是利息收入的减少。“房贷利率提高仅为0.2个百分点，对商业银行来讲，利率调高带来的利息收入的增加并不大。而一旦提前还款，商业银行将损失大量的利息收入。”陈道富说。
在个人房贷业务上，商业银行另一笔收入来自房贷保险。目前市场上的房贷险是由商业银行代保险公司一次性收取全部保费。因此，保险公司也要一次性向银行支付全部手续费。在北京，银行代理房贷险的手续费一直保持在保费的8%左右，这对银行来说是一笔包赚不赔的收入。但提前还贷将导致退保率提高，据了解，在北京，该险种退保率已从去年的10%升至近30%。这意味着商业银行又将减少很大一部分保险的手续费收入。
更重要的是，提前还贷使商业银行通过《贷款通则》而规避掉的利率风险，最终转变为了银行的存贷差风险。在银行的贷款结构中，个人住房贷款因风险低，管理成本不高，利息稳定而成为优质资产，也成为银行解决存贷差的一个重要手段。以工行为例，2004年该行新增个人住房贷款796亿元，占到新增贷款总额的27.6%。“提前还贷的增多，会使银行的累收速度超过累放速度。”农行邵姓处长说。一方面是来自优质资产的大量现金回笼，一方面是对没有把握还贷的企业和项目“慎贷”，此消彼未长，势必造成巨额的存贷差。
“提前还贷在减少银行可得利息的同时，改变了银行贷款的结构，放大存贷差问题，加大了经营风险。”陈道富说，这样一来，消费者全部承担的利率变动风险，最终以另一种模式将风险返还到银行系统。
面对此种风险，商业银行开始以收取违约金的方式，阻截消费者的解套之举。率先吃这只螃蟹的是中国银行广东省分行。
据本刊了解，中行广东分行已开始对提前还贷收取违约金，同时规定贷款后一年内不准提前还贷。由于银行间的同业效应，其他商业银行的广东分部也都在考虑收取提前还款违约金，或者规定提前还款次数。据悉，农行广东分行营业部已经在该行职代会上提出就提前还贷收取违约金，包含相关条款的《个人购房担保借款合同》也已经印发。“目前有很多争论，都把商业银行是否应该收取违约金看作一个法律问题。实际上当初的贷款合同是一个商业约定，是否应该收取违约金，应该视当初的合同规定或者由贷款双方重新谈判而定。从这个角度讲，银行是否应该收取违约金是一个道义问题。提前还贷和收取违约金背后折射的，是一个在不充分市场化条件下，试图以利率市场化进行调控而引发的风险循环和风险推托的问题。”一家房地产公司法律处的人士对本刊说。
在贷款链条上，所有的参与者都应是风险的承担者，但是固定利率的缺失和提前还贷收违约金，却凸显了个体消费者的弱势地位。
加息通道下的还贷潮
去年10月，中国人民银行自1996年以来首次加息，取消了贷款利率的上浮限制和存款利率的下浮限制。自此，提前还贷潮初现端倪。去年年底，沪上工、农、中、建、交等银行的房贷提前还款量都创下了历史新高。据交通银行上海分行统计显示，自去年11月以来，该行提前还贷量增幅达30%。
2005年1月31日，人民银行发布《稳步推进利率市场化报告》，提出中国利率市场化改革的思路为：先放开货币市场利率和债券市场利率，再逐步推进存、贷款利率的市场化。一些经济学家，如社科院金融研究所所长易宪容等在公开场合告诫民众，这些都是央行将持续加息的信号。
在强烈的加息预期下，越来越多的住房贷款消费者考虑提前还贷，以节省银行利息。从今年年初开始，提前还贷持续升温。据建设银行广东省分行统计，今年1月至4月广州地区收回的还款有9.7亿元，其中提前还款5.2亿元，占了53.8%。