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摘要：产业地产指在产业用地（包括工业用地和新型产业用地）上建设的生产性企业和生产性服务业的盈利性栽体。产业地产的传统盈利模式即项目建成后进行物业租售，主要包括四种收入和利润来源。近年来，产业地产商纷纷尝试转型创新，逐渐形成了新的盈利模式。因而，有必要进一步深入研究产业地产盈利优化策略。
关键词：产业地产;产业园地;盈利模式
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）10-0069-71 收稿日期：2019-08-06
1产业地产的概念和类型
本文中的产业地产，指在产业用地（包括工业用地和新型产业用地）上建设的生产性企业和生产性服务业的盈利性载体，包括科技园、标准厂房、工业研发楼宇、中小企业孵化器、科技成果转化创新平台等。
2产业地产盈利模式
2.1传统盈利模式
产业地产的传统盈利模式即项目建成后进行物业租售，主要包括四种收入和利润来源。
一是物业销售。产业地产项目建成后，按栋、层等单位进行分割销售，获得销售收入。物业销售是当前产业地产唯一能快速回笼资金的盈利模式。由于国家层面针对产业地产分割销售的统一政策规定当前存在一定空白，产业地产销售往往受地方政策和调控影响较大。
二是物业租赁。项目建成后，产业地产商自持一定比例的物业，对外出租获取租金收入。与物业销售相比，物业租赁回款慢、周期长。但有效的招商及运营可以实现租金稳定和持续增长，并带来长期的资产升值收益，因此越来越多的产业地产商选择长期自持项目中的核心资产。
三是物业服务。产业地产的物业服务与住宅、商业项目的物业服务没有本质区别，主要包括物业费、停车费等收入。
四是政府奖励。当前许多地方政府为鼓励产业地产商提高项目建设和运营质量，根据产业地产项目在招商、税收等方面的表现，设置了多种类型的货币奖励或补贴。如浙江金华市规定，从市外每引进一家规模以上企业，对产业地产商给予10万元奖励。
总体来看，当前绝大部分产业地产项目中，物业销售和租赁收入占比大，物业服务收入占比较小，政府奖励的获得机会和金额都非常有限。
2.2新兴盈利模式
近年来，产业地产商纷纷尝试转型创新，逐渐形成了三种新的盈利模式。
一是股权投资。产业地产商对入驻项目的企业进行孵化培育，以现金或租金换取有发展潜力的中小企业股权，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。当前在这方面转型力度最大的产业地产商是张江高科，其通过10年时间建立了庞大的创投体系，已经形成“苗圃+孵化器+加速器+PE”的完整孵化链条，利用多途径实现股权溢价退出。股权投资可使产业地产商获取资本红利和创新红利，但缺点在于投资周期长、现金流压力大、收益不稳定。
二是工程代建。与地方政府和生产性企业相比，产业地产商在工程施工建设方面的经验要丰富得多。以招商蛇口、华夏幸福为代表的的产业地产商，已开始在重点城市采取轻资产管理模式，为政府或有需求的生产性企业代建园区物业，获取代建管理费。该模式虽然利润较为有限，但优点在于收入稳定无风险，且便于产业地产商提前介入，获取项目后续物业服务和运营等方面的商机。
三是平台服务。以天安数码城为典型代表的产业地产商在项目运营过程中，为人驻企业构建全面的企业服务体系，如创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、上市辅导、知识产权服务、人力资源服务、财税会计服务等，获取服务收入。平台服务不仅是产业地产新的盈利来源，也可为项目租金水平的提高提供有力支撑，但当前这部分收入仍难以形成规模。
3产业地产盈利难点
3.1产品需求多样化
产业地产的区域性与个性化极强，不同地区和不同产业类型的企业对空间载体的要求差异大，包括层高、承重、柱距、电梯类型、采光等方面。若产品设计无针对性，项目建成后租售都将面临较大困难。
3.2面临政府平台项目的激烈竞争
当前，地方政府为提高对优质企业的吸引力，将低价提供土地和厂房作为最主要的招商引资手段，部分地区甚至免费提供。产业地产商建成的项目在租售价格上面临政府平台项目的激烈竞争。
3.3物业销售受地方政策影响大
当前国家层面未出台顶层的产业地产销售政策，各地出台的政策在可销售比例、分割单元、受让对象等方面的规定都不相同，且部分城市的政策在短期内反复变动，增加了产业地产商投资的不确定性。此外，部分城市还对产业地产项目的税收、就业等方面数据进行考核，也间接增加了物业销售的难度。
3.4物业自持运营资金回笼慢
经梳理，大部分已出台产业地产分割销售政策的城市（杭州、南京、东莞等）都将产业地产项目可销售比例限制在50%以下，个别城市（福州、温州等）甚至禁止产业地产项目分割销售。这意味着产业地产商在项目建成后通常需要自持一半以上的物业。与销售相比，物业租赁收入、物业服务收入和平台服务收入都难以短期内收回成本。为缓解资金压力，部分产业地产商通过打“擦边球”的方式以长租代售，引发了客户无法进行抵押等一系列问题，产生了诸多司法纠纷。
4产业地产盈利优化策略
4.1根据政府产业规划精准招商
在项目建设前对各级政府的产业规划进行研判，扎實调研并充分了解市场需求，提前开展精准招商工作。明确客户对产品各方面的具体需求后，再从使用便利与实用的角度进行定制化建设，便于去化。同时，要避免与政府运营园区项目进行同质化竞争，在产业类型、客户规模等方面差异化发展。
4.2优化项目配套设施规划设计
国家层面《工业项目建设用地控制指标》规定产业用地配套设施占地面积比例不超过7%，各地方政策对产业地产项目配套设施建筑面积占比的规定不同，一般在10%-20%之间。产业地产商可在规划设计阶段根据项目周边不同业态的市场供需情况，与当地主管部门充分沟通后，利用配套建筑指标建设一定比例的商业、长租公寓等，一方面为园区提供生活配套，另一方面提高自持部分的租金水平。
4.3选取政策相对宽松、稳定的地区投资
当前部分民营经济活跃的城市为改善小微企业生产环境，大力支持社会资本参与小微产业园建设运营，在可分割销售比例方面的政策规定较为宽松，部分地区可达到80%。产业地产商可在综合研判的基础上，尽量选取这种政策规定可售比例较大的城市进行投资，降低投资风险和不确定性。
4.4通过资产证券化降低现金流压力
资产证券化，是通过出售基础资产的未来现金流进行现在的融资。对于自持的产业地产项目，可在运营稳定后以可预期的租金收入所产生的现金流作为基础资产，通过资产证券化实现项目整体或阶段性退出。当前已有万科前海企业公馆、星河World一期创新园等成功的园区项目资产证券化案例，产业地产越来越受到资本市场的认可。
4.5提高运营和股权投资能力
在中央和地方政府管理趋严的背景下，大比例持有运营是未来产业地产发展的大趋势。产业地产商应紧密联系地方政府、客户企业、科研机构等主体，构建良好的产业生态。同时，应主动转型，将数字化、人工智能、5G等新技术与园区管理渗透融合，打造智慧园区管理系统，多维度提升项目运营能力。资金实力强的企业特别是国企央企，应增加股权投资能力，既为人园企业提供资金支持，也为自身转型发展拓展新空间。
4.6重视轻资产管理输出模式
当前，在重点城市获取产业用地的难度越来越大，产业地产重资产扩张的模式难以持续。在这种背景下，产业地产商应更加重视提炼施工建设、物业服务和平台服务等方面的经验，采用代建等轻资产管理输出的模式进行市场拓展，获取更多参与政府、龙头企业项目建设管理的机会。
关键词：产业地产;产业园地;盈利模式
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）10-0069-71 收稿日期：2019-08-06
1产业地产的概念和类型
本文中的产业地产，指在产业用地（包括工业用地和新型产业用地）上建设的生产性企业和生产性服务业的盈利性载体，包括科技园、标准厂房、工业研发楼宇、中小企业孵化器、科技成果转化创新平台等。
2产业地产盈利模式
2.1传统盈利模式
产业地产的传统盈利模式即项目建成后进行物业租售，主要包括四种收入和利润来源。
一是物业销售。产业地产项目建成后，按栋、层等单位进行分割销售，获得销售收入。物业销售是当前产业地产唯一能快速回笼资金的盈利模式。由于国家层面针对产业地产分割销售的统一政策规定当前存在一定空白，产业地产销售往往受地方政策和调控影响较大。
二是物业租赁。项目建成后，产业地产商自持一定比例的物业，对外出租获取租金收入。与物业销售相比，物业租赁回款慢、周期长。但有效的招商及运营可以实现租金稳定和持续增长，并带来长期的资产升值收益，因此越来越多的产业地产商选择长期自持项目中的核心资产。
三是物业服务。产业地产的物业服务与住宅、商业项目的物业服务没有本质区别，主要包括物业费、停车费等收入。
四是政府奖励。当前许多地方政府为鼓励产业地产商提高项目建设和运营质量，根据产业地产项目在招商、税收等方面的表现，设置了多种类型的货币奖励或补贴。如浙江金华市规定，从市外每引进一家规模以上企业，对产业地产商给予10万元奖励。
总体来看，当前绝大部分产业地产项目中，物业销售和租赁收入占比大，物业服务收入占比较小，政府奖励的获得机会和金额都非常有限。
2.2新兴盈利模式
近年来，产业地产商纷纷尝试转型创新，逐渐形成了三种新的盈利模式。
一是股权投资。产业地产商对入驻项目的企业进行孵化培育，以现金或租金换取有发展潜力的中小企业股权，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。当前在这方面转型力度最大的产业地产商是张江高科，其通过10年时间建立了庞大的创投体系，已经形成“苗圃+孵化器+加速器+PE”的完整孵化链条，利用多途径实现股权溢价退出。股权投资可使产业地产商获取资本红利和创新红利，但缺点在于投资周期长、现金流压力大、收益不稳定。
二是工程代建。与地方政府和生产性企业相比，产业地产商在工程施工建设方面的经验要丰富得多。以招商蛇口、华夏幸福为代表的的产业地产商，已开始在重点城市采取轻资产管理模式，为政府或有需求的生产性企业代建园区物业，获取代建管理费。该模式虽然利润较为有限，但优点在于收入稳定无风险，且便于产业地产商提前介入，获取项目后续物业服务和运营等方面的商机。
三是平台服务。以天安数码城为典型代表的产业地产商在项目运营过程中，为人驻企业构建全面的企业服务体系，如创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、上市辅导、知识产权服务、人力资源服务、财税会计服务等，获取服务收入。平台服务不仅是产业地产新的盈利来源，也可为项目租金水平的提高提供有力支撑，但当前这部分收入仍难以形成规模。
3产业地产盈利难点
3.1产品需求多样化
产业地产的区域性与个性化极强，不同地区和不同产业类型的企业对空间载体的要求差异大，包括层高、承重、柱距、电梯类型、采光等方面。若产品设计无针对性，项目建成后租售都将面临较大困难。
3.2面临政府平台项目的激烈竞争
当前，地方政府为提高对优质企业的吸引力，将低价提供土地和厂房作为最主要的招商引资手段，部分地区甚至免费提供。产业地产商建成的项目在租售价格上面临政府平台项目的激烈竞争。
3.3物业销售受地方政策影响大
当前国家层面未出台顶层的产业地产销售政策，各地出台的政策在可销售比例、分割单元、受让对象等方面的规定都不相同，且部分城市的政策在短期内反复变动，增加了产业地产商投资的不确定性。此外，部分城市还对产业地产项目的税收、就业等方面数据进行考核，也间接增加了物业销售的难度。
3.4物业自持运营资金回笼慢
经梳理，大部分已出台产业地产分割销售政策的城市（杭州、南京、东莞等）都将产业地产项目可销售比例限制在50%以下，个别城市（福州、温州等）甚至禁止产业地产项目分割销售。这意味着产业地产商在项目建成后通常需要自持一半以上的物业。与销售相比，物业租赁收入、物业服务收入和平台服务收入都难以短期内收回成本。为缓解资金压力，部分产业地产商通过打“擦边球”的方式以长租代售，引发了客户无法进行抵押等一系列问题，产生了诸多司法纠纷。
4产业地产盈利优化策略
4.1根据政府产业规划精准招商
在项目建设前对各级政府的产业规划进行研判，扎實调研并充分了解市场需求，提前开展精准招商工作。明确客户对产品各方面的具体需求后，再从使用便利与实用的角度进行定制化建设，便于去化。同时，要避免与政府运营园区项目进行同质化竞争，在产业类型、客户规模等方面差异化发展。
4.2优化项目配套设施规划设计
国家层面《工业项目建设用地控制指标》规定产业用地配套设施占地面积比例不超过7%，各地方政策对产业地产项目配套设施建筑面积占比的规定不同，一般在10%-20%之间。产业地产商可在规划设计阶段根据项目周边不同业态的市场供需情况，与当地主管部门充分沟通后，利用配套建筑指标建设一定比例的商业、长租公寓等，一方面为园区提供生活配套，另一方面提高自持部分的租金水平。
4.3选取政策相对宽松、稳定的地区投资
当前部分民营经济活跃的城市为改善小微企业生产环境，大力支持社会资本参与小微产业园建设运营，在可分割销售比例方面的政策规定较为宽松，部分地区可达到80%。产业地产商可在综合研判的基础上，尽量选取这种政策规定可售比例较大的城市进行投资，降低投资风险和不确定性。
4.4通过资产证券化降低现金流压力
资产证券化，是通过出售基础资产的未来现金流进行现在的融资。对于自持的产业地产项目，可在运营稳定后以可预期的租金收入所产生的现金流作为基础资产，通过资产证券化实现项目整体或阶段性退出。当前已有万科前海企业公馆、星河World一期创新园等成功的园区项目资产证券化案例，产业地产越来越受到资本市场的认可。
4.5提高运营和股权投资能力
在中央和地方政府管理趋严的背景下，大比例持有运营是未来产业地产发展的大趋势。产业地产商应紧密联系地方政府、客户企业、科研机构等主体，构建良好的产业生态。同时，应主动转型，将数字化、人工智能、5G等新技术与园区管理渗透融合，打造智慧园区管理系统，多维度提升项目运营能力。资金实力强的企业特别是国企央企，应增加股权投资能力，既为人园企业提供资金支持，也为自身转型发展拓展新空间。
4.6重视轻资产管理输出模式
当前，在重点城市获取产业用地的难度越来越大，产业地产重资产扩张的模式难以持续。在这种背景下，产业地产商应更加重视提炼施工建设、物业服务和平台服务等方面的经验，采用代建等轻资产管理输出的模式进行市场拓展，获取更多参与政府、龙头企业项目建设管理的机会。