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摘要:房地产一直是我国国民经济的支柱产业,不断加速城市化的发展,在这个经济快速发展的阶段,房地产开发在未来很长一段时间内,都在经济活动中呈现重要地位。从房地产开发的物业类型来看,商业房地产是房地产重要的组成部分,其中涉及到的零售店铺与购物中心、写字楼、酒店、旅游等多种物业的类型,与城市生活及生产经营活动有着密切的关系。
关键词:开发;房地产;商业;思考
现阶段商业房地产与居住房地产相比较,在开发过程中的项目选址、项目的策划、规划设计、融资工程建设,项目营销与运营等环节要复杂很多,对房地产开发企业能力也形成了巨大的挑战[1]。
一、中国商业地产业的特点
商业地产的投资规模迅速增长并向中心城市集中靠近,商业地产的投资主体呈现多元化的方式;商业地产融资是以银行贷款等间接融资方式为主要渠道,指出商业地产运营的关键是:重管理、重经营、建立专业的商业运营团队为主要特点[1]。
二、商业地产开发与运营模式问题
(一)商业房地产的定位
房地产商业开发,最重要的一项工作就是前期的调研工作,它可以由商业管理公司独立来完成,也可以与项目开发公司共同完成。市场调研报告,对项目实施的整体性和可行性整体定位有参考的意义,也是对商业管理、招商规划有不可替代的作用,前期招商调研的目的,就是为了明确商业定位,从而实现招商规划,确定招商的政策、租金水平、品牌目标和招商的策略。是为了更好的对商业项目未来客流以及消费潜力的评估。
(二)城市发展体量
城市发展体量,对商业项目的规模有着最直接的影响。城市人口的数量、人均消费的水平等,一些基础数据信息,都决定了商业项目的投资规模。
商业项目的定位必须依靠城市规划的大背景,并随着城市规划的发展变化做出适当的调整,跟上时代的步伐,尤其面对一些二、三线城市比较大规模的规划,例如:政府的迁移、民房的改造、新城区的建立、城市道路的规划等,都会对商业结构产生重大影响。交通是对商业项目有着重要的推动和制约的作用的,商业项目需要有一定的辐射范围,随着辐射范围版图的不断扩大,对通达率的要求越来越高,所以,项目辐射区域的交通便捷的程度成为了评估这片区域商业价值的重要标准之一[2]。
产业结构是根据一个城市的GDP、商品零售的总额、人均可支配收入等指标进行分析的,可以判断一个城市或一片区域商业的发达程度,衡量当地的消费能力,并预估未来增长的幅度。其中产业结构是决定当地消费活跃程度因素之一,尤其是面对第三产业在结构中所占的比重,更是体现当地商业繁荣程度的重要标志。对一个城市的情况的了解,主要采用的手段就是二手资料文案的调研,通常情况下都是通过政府的官方网站和国家统计局公布的数据来完成调研工作的。
(三)商业地产缺乏资金支持
想要开发商业房地产就需要大量的资金支持,而我国商业地产融资渠道比较的单一,主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖是非常严重的,商业地产自己筹借的资金比例非常的低。我国房地产市场,在宏观调控的背景下,银行贷款有了越来越多的限制,融资渠道相对比较的单一的商业开发商将会面临着巨大的挑战。与此同时,商业地产资金回收的时间比较长,这就造成资金投入与回收是很难成比例的,这就导致了许多商业地产开发以出售为主,售完楼盘开发商就离开了,但是为项目后期的经营埋下了深深的隐患[3]。
不仅如此,商业房地产的空置率最近几年大幅度上升,原因有两个方面:1、由于经济衰退,大部分的企业面临着破产或倒闭,大批企业开始进行大量的裁员减少了办公用地的需要。2、由于失业率的上升或资产的损失,消费者减少支出,零售业经营状况不好,大量商铺出现空置。
(四)决策缺乏战略眼光
商业房地产开发决策是非常重要的。在决策阶段,目前国内的商业地产开发商大部分只关注眼前的利益,并没有长远的打算,为了可以让投资的资金更早的回笼,一般决定选择纯销售的模式,就会出现大规模的商业地产项目失去整体性,很难实行统一的经营管理模式,从而加大了后期运营的风险。同时,开发商对于商业规律认识不够充分,很容易造成目标市场的错误定位。
(五)执行力不够
策略无高低,关键在执行。商业地产在开发、销售和招商过程中,都会于工作开始前就项目定位、销售方式、推广方式、商业业态等进行前期策划并给出建议。这些关键建议很多并未能得到贯彻和落实,特别是项目招商、推广两个方面的工作。房屋开建时,对招商定价往往过多参考周边成熟商业,而忽视了自身毫无销售、商业氛围基础,导致招商执行时条件过高,招商失败。同时忽视推广,认为酒香不怕巷子深,没必要花这个钱,售楼部就是最好的广告,始终坐销项目,导致信息传递不畅,客户无法获取项目销售相关信息致使项目去化速度变缓。
三、房地产商业运营模式的完善
(一)統一招商管理
统一招商管理,对于产权单一的项目而言,完全可以实施。但是对于多产权的项目来说是一个比较大的难题,商铺被分割出售,就要聚集业主的思路和经营的模式,实行统一的规划和管理,为了实现这一点要求就需要花费很高的代价,并且在操控的过程中还不是很便捷。一旦市场出现问题,各种矛盾就会蜂拥而至。就用上海的楼盘为代表,主塔楼是家酒店式公寓,由三百多家户主拥有,地理位置非常的好,业主在买房的时候签订了返租协议,可以由商业公司经营这家酒店,但是随着经营效益越来越好,各个业主之间的就会出现许多的意见,不能做到及时的统一,矛盾不断地扩大,最后酒店不得不被迫停业。所以就目前商业地产开发项目而言都是单一的产权。
(二)统一营销
统一营销是商业运营管理的重中之重,一个大型的商业项目商业状态非常的多,很难实现统一营销。其实实施统一营销的目的就是为了更好的树立商业的品牌和市场的形象,吸引更多的人气和客源。这是单一的产业状态无法实现的,另外一种就是实施产业状态营销联动,在统一的商业平台上实现共享客源。在使用方法上,一定要有强大的信息系统作为技术上的支撑,然后协调好商户之间的意见,明确资金的来源[4]。 (三)全店开店服务模式
对于一些开发商来说实行全店开店的服务模式,是一种让店铺快速倒闭的方法,到后期的时候很难进行控制,就只是前期的投入就不是一般开发商可以承受的。装修、物业、管理这些方面发生的实际费用就是很多开发商意料之外所产生的。如果把一些商铺定位于商场,那就意味着零售业也会加入其中,正规的商场经营手段很难与零售企业抗衡,这其中还包括了企业的信誉度、对接项目款的顾虑等等,所以没有一个项目可以自营成功的,所有的商业的项目都是一种合作的模式。
(四)先租后建
一个商业店铺的建立,要经历选址、规划、租金等,所有的事情都确定了以后,再进行商铺的建设。我们不难发现房地产中许多订单的产生并不是无中生有的,他们是以资源与利益相结合产生的,在保证利益最大化的同时实现风险的最小化。要结合品牌地产、商家、资源开发的优势,熟悉国内环境量身定做,品牌号召力以及丰富的管理经验,在实现利益的同时避免风险的产生,从而带动人气的提升实现利益的最大化,进一步的占领市场[5]。
(五)拓宽融资渠道
为了更好的分散项目资金风险,最应该做的就是拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道,从而改变过去单一的依靠银行信贷的形式。其实从理论上分析,商业地产的融资渠道应该是非常多的,包括银行、保险公司、信托公司,更有一些海外的融资渠道,如:海外基金等,不仅如此还可以面向公众募集资金,特点就是人群广泛,募捐潜力比较大,还可以建立长期的投资商业地产的基金、机构也是商业房地产开发资金的重要来源。其实相对于商业银行的信贷来说,其它机构投资者能提供更长期限的资金。
(六)加强专业人才队伍建设
人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂的多环节项目开发运营过程中的失利。但是现在商业房地产的发展日益壮大,国内院校也开设了许多相关的专业,为商业房地产的建设输送人才。另外,许多的房地产开发商比较重视土木工程专业的学生,对于商业类型的人才比较轻视,但是在商业开发中,商业与地产是同等重要的。
四、结语:
中国城市化和经济发展水平不断提高,导致现在社会商品销售额的快速增长,从而促使商业地产不步入快速发展阶段。本篇文章就是针对我国商业地产的现状与开发运营方式进行了研究和分析,从而结合了商业地产发展的情况,并进一步指出了我国商业地产开发与运营模式里面存在的问题。最后,提出了我国商业房地产开发与运营模式需要注意的地方,必须结合我国国情和各地方的现状,探讨我国商业地产开发和运营的模式。
参考文献:
[1]王赟.关于前期规划设计对商业地产影响因素的思考[J].上海土地,2016(6):36-37.
[2]朱詹林坚.成功开发商业地产之若干要点[J].全国流通经济,2016(11):73-74.
[3]刘宏兵.中国商业地产目前面临的问题及对策思考[J].中国管理信息化,2017,20(7):93-95.
[4]郭险峰.我国商业地产新走向的思考与对策[J].国土资源,2005(10):62-64.
[5]刘颖春.对我国商業地产健康发展的思考[J].吉林省经济管理干部学院学报,2008,22(5):26-29.
关键词:开发;房地产;商业;思考
现阶段商业房地产与居住房地产相比较,在开发过程中的项目选址、项目的策划、规划设计、融资工程建设,项目营销与运营等环节要复杂很多,对房地产开发企业能力也形成了巨大的挑战[1]。
一、中国商业地产业的特点
商业地产的投资规模迅速增长并向中心城市集中靠近,商业地产的投资主体呈现多元化的方式;商业地产融资是以银行贷款等间接融资方式为主要渠道,指出商业地产运营的关键是:重管理、重经营、建立专业的商业运营团队为主要特点[1]。
二、商业地产开发与运营模式问题
(一)商业房地产的定位
房地产商业开发,最重要的一项工作就是前期的调研工作,它可以由商业管理公司独立来完成,也可以与项目开发公司共同完成。市场调研报告,对项目实施的整体性和可行性整体定位有参考的意义,也是对商业管理、招商规划有不可替代的作用,前期招商调研的目的,就是为了明确商业定位,从而实现招商规划,确定招商的政策、租金水平、品牌目标和招商的策略。是为了更好的对商业项目未来客流以及消费潜力的评估。
(二)城市发展体量
城市发展体量,对商业项目的规模有着最直接的影响。城市人口的数量、人均消费的水平等,一些基础数据信息,都决定了商业项目的投资规模。
商业项目的定位必须依靠城市规划的大背景,并随着城市规划的发展变化做出适当的调整,跟上时代的步伐,尤其面对一些二、三线城市比较大规模的规划,例如:政府的迁移、民房的改造、新城区的建立、城市道路的规划等,都会对商业结构产生重大影响。交通是对商业项目有着重要的推动和制约的作用的,商业项目需要有一定的辐射范围,随着辐射范围版图的不断扩大,对通达率的要求越来越高,所以,项目辐射区域的交通便捷的程度成为了评估这片区域商业价值的重要标准之一[2]。
产业结构是根据一个城市的GDP、商品零售的总额、人均可支配收入等指标进行分析的,可以判断一个城市或一片区域商业的发达程度,衡量当地的消费能力,并预估未来增长的幅度。其中产业结构是决定当地消费活跃程度因素之一,尤其是面对第三产业在结构中所占的比重,更是体现当地商业繁荣程度的重要标志。对一个城市的情况的了解,主要采用的手段就是二手资料文案的调研,通常情况下都是通过政府的官方网站和国家统计局公布的数据来完成调研工作的。
(三)商业地产缺乏资金支持
想要开发商业房地产就需要大量的资金支持,而我国商业地产融资渠道比较的单一,主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖是非常严重的,商业地产自己筹借的资金比例非常的低。我国房地产市场,在宏观调控的背景下,银行贷款有了越来越多的限制,融资渠道相对比较的单一的商业开发商将会面临着巨大的挑战。与此同时,商业地产资金回收的时间比较长,这就造成资金投入与回收是很难成比例的,这就导致了许多商业地产开发以出售为主,售完楼盘开发商就离开了,但是为项目后期的经营埋下了深深的隐患[3]。
不仅如此,商业房地产的空置率最近几年大幅度上升,原因有两个方面:1、由于经济衰退,大部分的企业面临着破产或倒闭,大批企业开始进行大量的裁员减少了办公用地的需要。2、由于失业率的上升或资产的损失,消费者减少支出,零售业经营状况不好,大量商铺出现空置。
(四)决策缺乏战略眼光
商业房地产开发决策是非常重要的。在决策阶段,目前国内的商业地产开发商大部分只关注眼前的利益,并没有长远的打算,为了可以让投资的资金更早的回笼,一般决定选择纯销售的模式,就会出现大规模的商业地产项目失去整体性,很难实行统一的经营管理模式,从而加大了后期运营的风险。同时,开发商对于商业规律认识不够充分,很容易造成目标市场的错误定位。
(五)执行力不够
策略无高低,关键在执行。商业地产在开发、销售和招商过程中,都会于工作开始前就项目定位、销售方式、推广方式、商业业态等进行前期策划并给出建议。这些关键建议很多并未能得到贯彻和落实,特别是项目招商、推广两个方面的工作。房屋开建时,对招商定价往往过多参考周边成熟商业,而忽视了自身毫无销售、商业氛围基础,导致招商执行时条件过高,招商失败。同时忽视推广,认为酒香不怕巷子深,没必要花这个钱,售楼部就是最好的广告,始终坐销项目,导致信息传递不畅,客户无法获取项目销售相关信息致使项目去化速度变缓。
三、房地产商业运营模式的完善
(一)統一招商管理
统一招商管理,对于产权单一的项目而言,完全可以实施。但是对于多产权的项目来说是一个比较大的难题,商铺被分割出售,就要聚集业主的思路和经营的模式,实行统一的规划和管理,为了实现这一点要求就需要花费很高的代价,并且在操控的过程中还不是很便捷。一旦市场出现问题,各种矛盾就会蜂拥而至。就用上海的楼盘为代表,主塔楼是家酒店式公寓,由三百多家户主拥有,地理位置非常的好,业主在买房的时候签订了返租协议,可以由商业公司经营这家酒店,但是随着经营效益越来越好,各个业主之间的就会出现许多的意见,不能做到及时的统一,矛盾不断地扩大,最后酒店不得不被迫停业。所以就目前商业地产开发项目而言都是单一的产权。
(二)统一营销
统一营销是商业运营管理的重中之重,一个大型的商业项目商业状态非常的多,很难实现统一营销。其实实施统一营销的目的就是为了更好的树立商业的品牌和市场的形象,吸引更多的人气和客源。这是单一的产业状态无法实现的,另外一种就是实施产业状态营销联动,在统一的商业平台上实现共享客源。在使用方法上,一定要有强大的信息系统作为技术上的支撑,然后协调好商户之间的意见,明确资金的来源[4]。 (三)全店开店服务模式
对于一些开发商来说实行全店开店的服务模式,是一种让店铺快速倒闭的方法,到后期的时候很难进行控制,就只是前期的投入就不是一般开发商可以承受的。装修、物业、管理这些方面发生的实际费用就是很多开发商意料之外所产生的。如果把一些商铺定位于商场,那就意味着零售业也会加入其中,正规的商场经营手段很难与零售企业抗衡,这其中还包括了企业的信誉度、对接项目款的顾虑等等,所以没有一个项目可以自营成功的,所有的商业的项目都是一种合作的模式。
(四)先租后建
一个商业店铺的建立,要经历选址、规划、租金等,所有的事情都确定了以后,再进行商铺的建设。我们不难发现房地产中许多订单的产生并不是无中生有的,他们是以资源与利益相结合产生的,在保证利益最大化的同时实现风险的最小化。要结合品牌地产、商家、资源开发的优势,熟悉国内环境量身定做,品牌号召力以及丰富的管理经验,在实现利益的同时避免风险的产生,从而带动人气的提升实现利益的最大化,进一步的占领市场[5]。
(五)拓宽融资渠道
为了更好的分散项目资金风险,最应该做的就是拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道,从而改变过去单一的依靠银行信贷的形式。其实从理论上分析,商业地产的融资渠道应该是非常多的,包括银行、保险公司、信托公司,更有一些海外的融资渠道,如:海外基金等,不仅如此还可以面向公众募集资金,特点就是人群广泛,募捐潜力比较大,还可以建立长期的投资商业地产的基金、机构也是商业房地产开发资金的重要来源。其实相对于商业银行的信贷来说,其它机构投资者能提供更长期限的资金。
(六)加强专业人才队伍建设
人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂的多环节项目开发运营过程中的失利。但是现在商业房地产的发展日益壮大,国内院校也开设了许多相关的专业,为商业房地产的建设输送人才。另外,许多的房地产开发商比较重视土木工程专业的学生,对于商业类型的人才比较轻视,但是在商业开发中,商业与地产是同等重要的。
四、结语:
中国城市化和经济发展水平不断提高,导致现在社会商品销售额的快速增长,从而促使商业地产不步入快速发展阶段。本篇文章就是针对我国商业地产的现状与开发运营方式进行了研究和分析,从而结合了商业地产发展的情况,并进一步指出了我国商业地产开发与运营模式里面存在的问题。最后,提出了我国商业房地产开发与运营模式需要注意的地方,必须结合我国国情和各地方的现状,探讨我国商业地产开发和运营的模式。
参考文献:
[1]王赟.关于前期规划设计对商业地产影响因素的思考[J].上海土地,2016(6):36-37.
[2]朱詹林坚.成功开发商业地产之若干要点[J].全国流通经济,2016(11):73-74.
[3]刘宏兵.中国商业地产目前面临的问题及对策思考[J].中国管理信息化,2017,20(7):93-95.
[4]郭险峰.我国商业地产新走向的思考与对策[J].国土资源,2005(10):62-64.
[5]刘颖春.对我国商業地产健康发展的思考[J].吉林省经济管理干部学院学报,2008,22(5):26-29.