中海中信“恋爱了”,聘礼300多亿

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  完成和中建地产耗时两年多的内部资源整合后,中海将迎来一场更为复杂的整合,这一次整合的对象是同为央企的中信。其3月中旬宣布并购中信集团旗下住宅地产业务,包括中信地产及中信泰富旗下地产业务,交易对价为310亿元,涉及总资产逾千亿元。
  “谁找谁,这是自由恋爱!一个巴掌拍不响,双方都有意愿,强强联合,”中海董事局主席郝建民这样解释此次整合的初衷。这笔交易也并非简单的单向收购,而是双方的资源互换,难度之大让外界捏一把汗。
  随之而来的,还有中海和中信内部庞杂的利益整合,以及中信地产部分员工何去何从等问题也随之浮出水面。近日,中信地产员工发表公开信,直言“焦虑感倍增”。
  中海的生意
  3月18日下午,在中海地产香港2015全年业绩发布会现场,媒体的关注点纷纷落在了刚刚宣布的中海、中信整合上。尽管郝建民多次表示合作细节暂时无法解答,但现场媒体仍然紧追不舍。
  如此庞大的资产,郝建民显然十分期待。和恒大等大地主相比,在一线房企中,中海的土地储备最少。截至2015年底,中海地产土储4144万平方米,仅在数字字面上看,这在7家千亿房企中属于垫底水平。
  即使加上中海宏洋1093万平方米的土储,中海才能稍微与万科5477万平方米的土储水平打个平手,与恒大、碧桂园的1亿平方米以上的土储量相差甚多。
  如此单交易完成,中海的土地储备增长一半以上。
  一名熟悉中海的机构人士认为,中海早期进入的几个大城市项目越来越少,一些城市甚至陷入了单盘运营的阶段。其原因正是中海的投资决策过度集中,总部不愿意放权,不像万科那样“让听得见炮火的人去指挥战斗”。
  从这个角度而言,中海并购中信资产绝对是个划算的事。本次收购的资产包,共涉及25个城市,约2400万平方米土地储备,大部分位于一二线城市,其中,北京、上海、广州、深圳、佛山、苏州、青岛、大连、天津、成都10个城市的土地储备约1800万平方米,占整体的75%。
  “此次收购中信股份旗下资产是否划算,关键还得看中信股份手中到底有哪些地产资源。”克而瑞研究中心研究员房玲说,中信旗下 2400 万平米的资产中,有很多位于一线城市北上广深,尤其是上海土储的注入对于中海来说很及时。
  “本次资产包打包的不是全部的地产项目,有一些可能历史比较复杂,会转接给中信旗下其他子公司,怎么做要看后面的安排了。”中信一名内部人士告诉记者。“中信会保留旗下的商业地产项目,成立一个城市投资团进行开发。”交易完成后,中信也将从中海获得部分商业地产资产。这一城投公司,将由中信集团副董事长兼总经理王炯担任董事长。中信泰富地产总经理刘勇将担任总裁,负责日常管理。
  一直以来,中信对商业地产发展十分重视,中信泰富以商业开发为主,拥有位于上海、香港、宁波、无锡、万宁等城市核心区域的项目。不过,上述中信人士表示对公司决策不理解,“我实在理解不了,为什么要以商业为主打,很多公司在转型商业的过程中都出现了问题,商业地产现在泡沫也不小。”
  郝建民近日表示,如果相关部门的流程等工作顺利,预计交易可以在五六个月之内完成,最保守估计,预计年内可以完成。交易完成之后,中信将持有中海地产10%的股权,成为其第二大股东,仅次于中国海外集团的51%。中信将在中海地产的董事会享有一名非执行董事的席位。
  “资产包没有好坏,都是资源,怎么做,去体现它的价值这才是重点。凡是我们在经营的资产,就不会成为我们的负担。”郝建民表示。
  错失的机会
  中信选择将住宅业务转手给中海,虽然引得一片唏嘘,但外界也并不惊讶。
  在房地产行业,中信、招商、华润等地产公司的母集团极为强大,拥有丰富的金融体系和产业链资源,先天资源优厚。“中信的先天资源甚至比招商、华润还好。”兰德咨询总裁宋延庆认为,但是因为地产主体设置乱,内部争斗等原因,导致中信资产周转率低,利润贡献小。
  中信地产至今还是行业内的三四线企业。在克而瑞发布的《2015年中国房地产企业销售TOP100》中,中信地产以231.3亿排名41位。中信泰富的数据不详,但行业普遍测算每年约数十亿。也就是说,2015年,中信地产及中信泰富地产的销售额估计在300亿元上下。
  作为地产行业的先行者,早在1979年中信集团创办初期,就已有房地产部这一雏形。创始人荣毅仁忙于实业而对中信房地产未予重视,前董事长王军时代又耽于“金融雁阵”而无暇顾及,中信房地产始终没有达到与中信集团背景相匹配的市场地位。
  随着后来万科、金地、SOHO中国等房企名气大振,2001年11月,王军召开中信集团首次房地产座谈会,要求整合中信集团内部资源,让中信房地产业务腾飞。但直到2005年中信银行改革上市的阶段性目标达成后,王军才重新开始整合房地产业务。
  彼时,中信集团旗下的地产业务呈现三分天下的格局:中信房地产、中信华南集团公司和中信深圳集团公司,这些公司旗下还各设有多家子公司,各大公司占山为王,各自为战。
  直至2007岁末,中信系统所有房地产公司及项目归一到中信地产旗下。中信地产作为集团内地业务的代言公司,注册资本高达60亿元。但同业竞争难题并未就此结束。
  中信泰富是中信的另一大地产品牌。早在1990年,中信集团在香港收购的上市公司泰富发展(后更名为“中信泰富”),在香港、海南、长三角等地同样有不少地产资产包。
  此后,中信一直在酝酿中信地产与中信泰富的整合,以解决集团内部同业竞争的问题,然而事与愿违。
  2014年4月16日,通过注资中信泰富,中信集团在香港整体上市的计划最终落槌。这桩高达2269亿元的巨无霸收购方案,注入资产包括银行、电讯、证券、汽车、特钢、隧道、房地产及工程承包等一长串名单。当年8月,中信泰富更名为中信股份。   尽管中信地产、中信泰富均被纳入中信股份上市平台,但二者的整合重组目标依然没有实现。对于两家公司为何整合不起来,去年3月的业绩发布会上,王炯说:“目前存在问题是,两家公司模式和会计制度等都有不同,例如中信泰富地产属于外资公司,外资要在国内做房地产资本金要百分之百。两家公司整合过程还需要一段时间。”
  不过,纳入到同一上市公司,原则上难度不算太大,但央企的资产整合难度往往并不因价格或股权架构,集团内部不同的管理人和利益主体纷争,或许才是难题所在。
  近几年,国企兼并重组山雨欲来。住建部定调的2016年工作重点,包括房地产去库存和促进房企兼并重组。作为老牌央企,中信横跨金融、能源、制造、房地产等60多个领域,但旗下地产业务增长乏力,这是地产业务被“卖掉”的战略考虑原因。2015年,中信房地产收入275.28亿港元,同比下降8%。
  在住宅业务注入中海后,中信将专注于做一级土地开发以及城市综合体开发,尤其是商业地产在核心城市的存量运营,定位于城市运营商。
  内部利益纷争怎么破
  整合在即,中信内部浮动着不安的气氛。3月下旬,网上流出一份《中信地产员工致中信集团的公开信》,直言中信内部员工的焦虑。
  3月下旬,一封《中信地产员工致中信集团的公开信》在网上流传,该员工在信中说,“从3月14日正式宣布中海收购中信地产至今,集团一直未给地产员工明确、妥善的安置方案,员工在公司层面获取不到直接、有效、准确的一手信息,导致员工没有方向,没有方案,焦虑感倍增。”
  “员工怎么安置在那个时间点还没拿出方案来,大家也一直在聊,后面成立的城市投资集团,会优先安排中信地产的员工。”上述中信人士表示,很多事我也是听同事说的,目前没法证实。
  不过,多数中信地产员工何去何从仍未见中信的详细安排。郝建民此前在业绩会上表态称,对于人员安排问题中海高层是非常重视的,目前还没有具体措施,未来一定可达成共识。
  王炯近日也表示,员工问题,中海方面也表示中信地产转移过程中对应的员工都可以接受。在其看来,人员的流动也是双向的,比如说待遇问题,这些方面都可能影响他们的选择。集团会妥善安排中信地产员工的去向,甚至可以安排到新的平台。


中海与万科合约销售额对比

  中信员工的忧虑不无道理。两家企业的整合有多难,可以从中海与中建地产的整合之中窥见一些端倪。对于有着地产界“黄埔军校”之称的中海而言,中海地产之前与中建地产涉及338亿元的内部整合事项,耗时就长达两年多,直到今年1月才完成最后的人事整合。
  而这场庞大资产整合的背后,还伴随着剧烈的人事纷争、管理架构改革等诸多大事,包括原中海地产副总裁、营销公司董事长曲咏海,中海宏洋助理总裁范逸汀,执行董事郭勇及阚洪波等数位中海地产高管均已去职。
  2016年1月,原中海地产执行董事兼总裁陈谊的离职更被外界解读为“公司同步进行的组织架构与管理决策调整引发的人事挤对”。有接近中建的消息人士对媒体透露,原中建地产并入中海地产的员工,因得不到施展空间,大部分在过去两年已经离职。
  而这样“平稳过渡”的前提是,中海和中建同出一系,并且中海增加了两年的托管期,提供了充足的磨合期。中建内部整合尚且如此,与中信之间超过千亿资产的庞大整合难度,势必将更大于和中建地产的整合。
  “中海、中信两者体量均较大,且存在同业竞争关系,资源整合工程量大,给重组带来了难度。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞称,中信内部重组至今没有取得突破性的进展,而中海收购中建后内部也在整合之中,中海必然需要更长的时间、更多的精力去梳理整合。
  不过,郝建民则表示有信心,他对外称,中信和中海同宗同源,在公司文化方面也有很多相似的地方,是可以互相融合的。在他看来,以前的人事变动,属于正常的流动,“一个企业的发展不要因为一两个人的变动,而带来巨大的变化和影响。”
  重组后仍难超越万科
  近日,业内对于“中海完成整合后将赶超万科成为‘地产一哥’”的言论甚嚣尘上。
  自去年以来,大型房企之间的并购重组正在持续上演,招商地产因母公司资产注入变身招商蛇口,金丰投资重组交易完成后,绿地的市值也进一步飙升,保利地产与保利置业的重组也在进一步推进中。
  “尽管中海净利润依然领先于行业,但利润率领先的幅度也在逐步收窄。”上述熟悉中海的机构人士表示,更重要的是,中海最近几年来积累的负面效应开始逐渐显现。从管理跨度上来说,现在的万科几乎妥妥相当于两个中海。几年的时间,曾经的比肩者如今规模相差几近一半。
  2015年,中海地产实现销售额约1806亿港元(合约人民币1515亿元),在全国房企中排名第五。而万科在2015年实现的销售额创下了行业新高,达人民币2614亿元。这意味着,中海地产与万科之间的年销售规模差距超过1000亿元。
  易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,从两家企业这些年的发展历程以及具体合作的项目来看,成为第一的可能性比较小,甚至今年达到2000亿元都很难。因为从两家公司的企业基因来看,公司的组织架构和人员组合要实现互补并不容易。
  中海发布的目标仍然保守。3月18日,郝建民审慎提及年度销售目标:不考虑并购中信的影响,中海2016年的目标是销售额1850亿港元,同比增长2.4%。
  “收购中信的效果短期内也无法体现在账面上,因为这次收购需要中信内部先进行整合,理顺之后再将相应资产剥离给中海,这期间有一个过渡期。”房玲表示。
  值得注意的是,中信在三四线城市土储占比近半,这将考验中海接下来的周转速度,在与中建地产的整合中,中海获得了潍坊、淄博的两个大盘项目,总建面超过300万平方米。这也将会拉长中海整体土地消化周期。此外,中信在海南、江西、四川等地的大量旅游地产项目,也并非中海所擅长的。
  有房地产人士建议,中海应充分利用中信在金融、制造业、能源等行业方面的资源优势,增强在一二线城市的业务布局,再次扬帆起航。
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