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[摘要] 房地产开发是高投入、低周转、长周期的行业，在这样一个行业中想要盈利，那么房地产项目成本的高低是关键的影响因素。投资成本合同中除去材料费、人工费、设备费等，最为重要且可以控制的就是资金借贷时的利息。因此运用运筹学中存储论的找出房地产企业借贷的最佳周期和最佳额度，使得借贷利息合同最小，成本最低就至关重要。
[关键词]存储论；合同；投资成本；利息
中图分类号：F830文献标识码： A
[项目支持] 1、西京学院科研基金项目：国内外建设工程施工合同法律救济比较研究(批准号：XJ130140)；2、河南科技大学科学研究基金：基于ECOTECT仿真分析的绿色建筑设计方法研究(批准号：2014QN021)。
一、问题提出
房地产开发项目投资成本包括设备、工器具投资；建筑安装工程投资；工程建设其他投资；预备费；建设期借款利息。在实践经营环节，可以看到投资成本合同中建设期借款利息对于投资成本影响越来越大，而且房地产企业向银行借贷的资金也日益增多，因此建设期借款利息对于房地产企业是一笔很大的开销，怎样在不影响房地产项目正常运营的情况下，减少借款利息成为最重要的问题。
本文引用的是以前做过可行性研究报告的项目——御景轩小区，其位于西安市北二环延伸段与东三环交汇处，安邸立交西南方的浐灞生态区内。
二、目的和意义
房地产行业是个高投入、资金密集的行业，资金是这个行业生存、发展的血液，一旦失血或失血过多将危机这个行业的生存与健康。而资金借贷的时机直接影响到利息的多少，从而影响成本，进而是房地产企业的利润。因此，研究房地产项目资金借贷情况对于成本的影响是极其重要的课题。
三、建立模型
1．项目介绍
表1项目总投资估算表
本项目可销售住宅建筑面积308924m2，车位为2600个。从财务评价的稳健原则出发，我们考虑整个销售期从2014年1季度到2016年4季度，每四个季度为一个销售阶段，共分为三个阶段。销售的产品为住宅和车位：第一阶段住宅售价为4600元/平方米，考虑到涨价因素，我们定每年的售价都比前一年高3%，因此第二阶段住宅售价为4738元/平方米，第三阶段为4880.14元/平方米；车位为7万元/个，考虑到车位是先买先得，最早来投资的人可以选择相对较好的位置，后买者不能买到较为理想的位置，所以不考虑涨价因素，同时收取每年每车位600元的管理费。
拟自筹资金85458.45万元，包括资本金34444.26万元和销售收入的滚动使用51014.19万元；银行长期借款12397.98万元。建设贷款年限估计为3—4年期，贷款利息率为5.76%(央行规定的三至五年期的基准利息率)。为了体现资金的流动性，本项目以季度为一个计算分期，将一年的贷款利率折合为就季度利率，季度利率=[1+5.76%]1/4-1=1.41%.贷款手续费为总额的6%。
2.确定项目在存储论中的类型
（1）存储论的基本思想
企业的物资存储，一般涉及以下一些费用：
存储费C1：包括物资在存储期间引起的仓库管理费、保险费，以及因存储过久发生变质、损坏所造成的损失等。存储量越大，费用越大。
建立费C3：对于外购物资来说，包括购置手续费等，其大小与单批购置量无关，只与购置批数相关；对于自行生产的物资来说，是指花费在安装调试机器设备，准备 工作等方面的费用，其大小与单批产量无关，只与生产的批数相关。购置或生产的批数越多，费用越大。
缺货损失费C2：当存储物资不足发生供应中断，因停工待料或失去销售机会而造成的各种损失，统称为缺货损失费。缺货量越大，费用越大。
（2）存储论研究对象：
图1 存储论研究调节
项目属于确定型允许缺货类型,由于允许缺货，企业可以在存储降至零后，在短时间内向银行继续借贷。这就意味着企业可以少付几次贷款的固定费用，少支付一些利息费用。从书上得知当顾客遇到缺货时不受损失，或损失很小，而企业出支付少量的缺货费用外也无其他损失，这时发生缺货现象对企业有利。
3.方案分析
设S为每个贷款周期ts开始时的资金数量水平，t1为资金充足时期，t2为资金短缺时期, ts=t1+t2，（q-S）缺少资金的量，C1为在单位时间内单位资金的利息，C2为单位资金在单位时间内的缺失损失费，C3为建筑费（见上表），R为总共的贷款金额，T为项目开工到还清贷款为止的时间以季度为单位，c0最低费用，q0每个贷款周期的最佳贷款额，ts0是最佳贷款周期。
4．目标分析
该问题归纳为求总费用最小的最优投资方案，所以问题的目标为总的贷款利息最小。利用公式得出贷款周期ts0和每个贷款周期的最佳贷款额q0，计算出利息总额再加上最低费用得出最小总费用。
5.确定约束条件
（1）微观约束条件
R=12397.98万元，C1=1*1.41%=0.0141万元，C2为合同中规定的赔偿额度按季度平分（合同双方自行规定），C3=97567.88/9=10840.88万元，T=9季度。
（2）宏观约束条件
由于项目的销售情况影响到销售收入的滚动使用资金，进而影响企业向银行的贷款额即R，所以利息的多少就和项目的销售情况密切相关。因此对项目进行SWOT分析的内容就是对于本课题的宏观约束条件。
1）项目优势分析
①地理优势
本项目紧邻绕城高速和城市主干道，尤其适合拥有私人轿车的家庭购买。本项目所在地作为西安市规划发展的重要一轴，目前正在加紧建设，随着区内基础设施的完善，项目周边道路将更通畅。
②区位优势
本项目位于浐灞生态区内，自然环境舒适，无论是空气质量还是生态环境，都有自身得天独厚的优势。项目远离闹市，周边无工业、大型铁路及大型商业聚集带来的噪音和空气等污染，人口密度低，空气清新，环境安静。西安市政府对浐灞及其周边的关注强度与投资热度与日俱增，必将会打造出适于人们工作与生活的绝佳环境。
2）项目劣势分析
①项目周围城市基础设施建设有待完善
项目周边多为待开发用地和未开发用地，城市基础设施建设速度虽然较快，但有待改善。开发商应与新区城建部门积极联系争取早日解决。
②交通状况亟待改善
尽管区内道路建设较快，然而，项目周边公交车站少，而且距离较远，对于没有私车的购买者来说，交通非常不便。因此，开发商应与公交部门磋商争取早日开通直达小区的公交车。
③融资条件限制比较严格
对于房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等要求也比较严格，这对于本项目的资金筹集带来一定影响。
④位置较为偏远，市场接受度有限
本项目位于北二环东向延伸段与东三环交汇处，位置相对偏僻，部分客户不易接受。针对这点开发商应提高性价比，以增强项目的吸引力，扩大客户面。
3）项目机会分析
从宏观经济形势上看，本项目符合国家宏观经济战略目标西部大开发和促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策。因此，应把握有利投资时机，在短期内成功开发高质量项目创立名优楼盘品牌，为公司未来发展打下基础，逐步形成企业长远发展的企业品牌战略。
4）项目威胁分析
①西安市房地产市场技术成熟度较高，产品竞争较为激烈；
②社会消费能力整体水平不高，需求层次提升空间有限。
五、结论
通过利用运筹学的存储论方法，研究房地产项目投入资金借贷情况对成本合同的影响的分析，得出最佳的贷款周期，用最少的利息额得到所需的资金，可以指导房地产企业在何时借贷资金可以使得借贷利息最小，控制投资成本获得最大的收益。
参考文献:
[1] Gilbert A. Churchill, Jr/J. Paul Peter. Marketing: Creating Value for Customers. Irwin McGraw-Hill Company, 1998；
[2]馮丽云. 现代市场营销学[M]. 北京: 经济管理出版社, 1998；
[3] 陆秉炜. 中国外汇储备研究——基于存储论的短期优化模型和基于协整 的长期宏观模型[D]. 上海: 复旦大学, 2007，46-55；
[4] 投资项目可行性研究指南[M].北京：中国电力出版社,2005.
[关键词]存储论；合同；投资成本；利息
中图分类号：F830文献标识码： A
[项目支持] 1、西京学院科研基金项目：国内外建设工程施工合同法律救济比较研究(批准号：XJ130140)；2、河南科技大学科学研究基金：基于ECOTECT仿真分析的绿色建筑设计方法研究(批准号：2014QN021)。
一、问题提出
房地产开发项目投资成本包括设备、工器具投资；建筑安装工程投资；工程建设其他投资；预备费；建设期借款利息。在实践经营环节，可以看到投资成本合同中建设期借款利息对于投资成本影响越来越大，而且房地产企业向银行借贷的资金也日益增多，因此建设期借款利息对于房地产企业是一笔很大的开销，怎样在不影响房地产项目正常运营的情况下，减少借款利息成为最重要的问题。
本文引用的是以前做过可行性研究报告的项目——御景轩小区，其位于西安市北二环延伸段与东三环交汇处，安邸立交西南方的浐灞生态区内。
二、目的和意义
房地产行业是个高投入、资金密集的行业，资金是这个行业生存、发展的血液，一旦失血或失血过多将危机这个行业的生存与健康。而资金借贷的时机直接影响到利息的多少，从而影响成本，进而是房地产企业的利润。因此，研究房地产项目资金借贷情况对于成本的影响是极其重要的课题。
三、建立模型
1．项目介绍
表1项目总投资估算表
本项目可销售住宅建筑面积308924m2，车位为2600个。从财务评价的稳健原则出发，我们考虑整个销售期从2014年1季度到2016年4季度，每四个季度为一个销售阶段，共分为三个阶段。销售的产品为住宅和车位：第一阶段住宅售价为4600元/平方米，考虑到涨价因素，我们定每年的售价都比前一年高3%，因此第二阶段住宅售价为4738元/平方米，第三阶段为4880.14元/平方米；车位为7万元/个，考虑到车位是先买先得，最早来投资的人可以选择相对较好的位置，后买者不能买到较为理想的位置，所以不考虑涨价因素，同时收取每年每车位600元的管理费。
拟自筹资金85458.45万元，包括资本金34444.26万元和销售收入的滚动使用51014.19万元；银行长期借款12397.98万元。建设贷款年限估计为3—4年期，贷款利息率为5.76%(央行规定的三至五年期的基准利息率)。为了体现资金的流动性，本项目以季度为一个计算分期，将一年的贷款利率折合为就季度利率，季度利率=[1+5.76%]1/4-1=1.41%.贷款手续费为总额的6%。
2.确定项目在存储论中的类型
（1）存储论的基本思想
企业的物资存储，一般涉及以下一些费用：
存储费C1：包括物资在存储期间引起的仓库管理费、保险费，以及因存储过久发生变质、损坏所造成的损失等。存储量越大，费用越大。
建立费C3：对于外购物资来说，包括购置手续费等，其大小与单批购置量无关，只与购置批数相关；对于自行生产的物资来说，是指花费在安装调试机器设备，准备 工作等方面的费用，其大小与单批产量无关，只与生产的批数相关。购置或生产的批数越多，费用越大。
缺货损失费C2：当存储物资不足发生供应中断，因停工待料或失去销售机会而造成的各种损失，统称为缺货损失费。缺货量越大，费用越大。
（2）存储论研究对象：
图1 存储论研究调节
项目属于确定型允许缺货类型,由于允许缺货，企业可以在存储降至零后，在短时间内向银行继续借贷。这就意味着企业可以少付几次贷款的固定费用，少支付一些利息费用。从书上得知当顾客遇到缺货时不受损失，或损失很小，而企业出支付少量的缺货费用外也无其他损失，这时发生缺货现象对企业有利。
3.方案分析
设S为每个贷款周期ts开始时的资金数量水平，t1为资金充足时期，t2为资金短缺时期, ts=t1+t2，（q-S）缺少资金的量，C1为在单位时间内单位资金的利息，C2为单位资金在单位时间内的缺失损失费，C3为建筑费（见上表），R为总共的贷款金额，T为项目开工到还清贷款为止的时间以季度为单位，c0最低费用，q0每个贷款周期的最佳贷款额，ts0是最佳贷款周期。
4．目标分析
该问题归纳为求总费用最小的最优投资方案，所以问题的目标为总的贷款利息最小。利用公式得出贷款周期ts0和每个贷款周期的最佳贷款额q0，计算出利息总额再加上最低费用得出最小总费用。
5.确定约束条件
（1）微观约束条件
R=12397.98万元，C1=1*1.41%=0.0141万元，C2为合同中规定的赔偿额度按季度平分（合同双方自行规定），C3=97567.88/9=10840.88万元，T=9季度。
（2）宏观约束条件
由于项目的销售情况影响到销售收入的滚动使用资金，进而影响企业向银行的贷款额即R，所以利息的多少就和项目的销售情况密切相关。因此对项目进行SWOT分析的内容就是对于本课题的宏观约束条件。
1）项目优势分析
①地理优势
本项目紧邻绕城高速和城市主干道，尤其适合拥有私人轿车的家庭购买。本项目所在地作为西安市规划发展的重要一轴，目前正在加紧建设，随着区内基础设施的完善，项目周边道路将更通畅。
②区位优势
本项目位于浐灞生态区内，自然环境舒适，无论是空气质量还是生态环境，都有自身得天独厚的优势。项目远离闹市，周边无工业、大型铁路及大型商业聚集带来的噪音和空气等污染，人口密度低，空气清新，环境安静。西安市政府对浐灞及其周边的关注强度与投资热度与日俱增，必将会打造出适于人们工作与生活的绝佳环境。
2）项目劣势分析
①项目周围城市基础设施建设有待完善
项目周边多为待开发用地和未开发用地，城市基础设施建设速度虽然较快，但有待改善。开发商应与新区城建部门积极联系争取早日解决。
②交通状况亟待改善
尽管区内道路建设较快，然而，项目周边公交车站少，而且距离较远，对于没有私车的购买者来说，交通非常不便。因此，开发商应与公交部门磋商争取早日开通直达小区的公交车。
③融资条件限制比较严格
对于房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等要求也比较严格，这对于本项目的资金筹集带来一定影响。
④位置较为偏远，市场接受度有限
本项目位于北二环东向延伸段与东三环交汇处，位置相对偏僻，部分客户不易接受。针对这点开发商应提高性价比，以增强项目的吸引力，扩大客户面。
3）项目机会分析
从宏观经济形势上看，本项目符合国家宏观经济战略目标西部大开发和促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策。因此，应把握有利投资时机，在短期内成功开发高质量项目创立名优楼盘品牌，为公司未来发展打下基础，逐步形成企业长远发展的企业品牌战略。
4）项目威胁分析
①西安市房地产市场技术成熟度较高，产品竞争较为激烈；
②社会消费能力整体水平不高，需求层次提升空间有限。
五、结论
通过利用运筹学的存储论方法，研究房地产项目投入资金借贷情况对成本合同的影响的分析，得出最佳的贷款周期，用最少的利息额得到所需的资金，可以指导房地产企业在何时借贷资金可以使得借贷利息最小，控制投资成本获得最大的收益。
参考文献:
[1] Gilbert A. Churchill, Jr/J. Paul Peter. Marketing: Creating Value for Customers. Irwin McGraw-Hill Company, 1998；
[2]馮丽云. 现代市场营销学[M]. 北京: 经济管理出版社, 1998；
[3] 陆秉炜. 中国外汇储备研究——基于存储论的短期优化模型和基于协整 的长期宏观模型[D]. 上海: 复旦大学, 2007，46-55；
[4] 投资项目可行性研究指南[M].北京：中国电力出版社,2005.