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【摘要】在日益激烈的市场竞争中，要想获得更大的经营利润，房地产企业应该加强成本管理，实现对成本的有效控制。房地产的成本控制是指在房地产开发时对主要开销中的可变费用的管理和控制。这些费用不仅是可以控制的资本费用，还是对房产项目中经济收益影响比较大的费用。本文将从对房地产成本控制方面的定义出发，通过解析房地产成本的组成类别，最后逐渐从各个环节提出对房地产成本的控制措施。
【关键词】房地产；成本控制；构成类别；控制措施
1引言
近期以来，我国的房地产领域发展飞速，在一定程度上推动了其行业的快速发展和进步，但是发展太快也带来许多问题，如房价过高等。因此，为了更好的使市场稳定，政府以及有关部门采取了一系列调控市场的措施，从而保证房地产行业更加稳定成熟的发展。对房地产企业而言，想要最大化实现自身效益，就应该从决策到实施等各个环节进行严格的成本预算、资源使用控制，实现减少资源使用以及降低能耗从而增加自身的经济效益。本文中将结合所学知识以及相应经验，对该项目进行浅析。
2成本控制
房地产成本控制是对项目实施中各项成本构成所占的比例、可控性、弹性空间等进行科学分析，在初始决策时对成本进行估算，在有了设计方案后再进行成本预算以及成本动态控制，最终实现项目利润指标的一个完整的过程。通俗来说就是把房地产项目的各项成本与费用控制在预定标准之内的一系列组织管理活动被称为房地产成本控制，它是一种全过程、全员的的管理活动。强化房地产成本控制与管理是房地产企业增加收入、提高经济效益的重要方式之一，同时成本控制也是影响企业生存与发展以及在激烈的房地产行业竞争中立于不败之地的关键因素。总之，房地产开发企业若是想在日益激烈的市场竞争中长期处于优势地位，取得最佳的经济效益，就必须在成本控制方面投入足够的重视。
3房地产成本的构成
要探究房地产项目的成本控制问题，首先需要弄清房地产项目开发成本的基本构成，在一定时期内为设计、建设以及销售房地产开发产品而支出的各种费用被称为房地产开发成本。如表一所示，详细地介紹了房地产成本的构成类别。
表一.房地产成本类别
成本类别 释义
土地征用及拆迁补偿费级批租地价 在开发房地产时，会向居民征用土地而产生的费用，包括原有建筑的拆迁补偿、征地费用还有安置费用等，以及以批租方式得到土地的批租地价。这些费用都是房地产前期开发所需要准备的费用，其中土地费用最为常见。对于决定是否开发一个项目之前，房地产商需要评估项目的可行性，预算土地费用，即通过容积率和土地面积等方面的换算，评估出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本。
前期工程费 指房屋、土地开发前需要准备的规划、设计方案、可行性分析以及场地平整、水文地质勘察等所发生的费用。
基础设施费 在土地、房屋的开发过程中，供水、供气、供电、排水、排污系统、通讯、照明、环保、环卫设施等基础设备费用。
建筑安装工程费 按照建筑施工图纸施工时，土地房屋开发项目所需要的各类设备费和建筑工程费。
开发间接费 指房地产企业内部部门独立核算单位及建筑场地为开发房地产而发生的费用，包括现场管理级别人员和建筑工人的工资、月底福利费、机器设备折旧、修理费、水电费、办公费、劳务加班费、等间接发生的费用
公共配套设施 主要居民楼范围内的公用设施、娱乐设施和绿地。包括道路休整、公交场地、各类公用管线、环卫设施及其所需要的建筑物。公共设施应该有教育场地、医疗环境、文化场所、体育活动中心、商业区、小区服务、行政管理和绿地等。
不可预见费用 包括涨价预备费和基本预备费。
开发期间费用 开发期间的费用估算主要是指各类项目在开发过程中引起的财务费用、销售费用、管理费用等，还有地方政府以及相关部门按照相应条款收取的费用。
4成本控制措施
4.1房地产开发前决策阶段的成本控制
项目的决策阶段，具体指房地产项目的开发和决定阶段，这一阶段，需要根据现有的各种资料与数据，对待开发的房地产项目进行综合性全面的评估，从而确定该项目是否具有被开发以及生产的必要性。在决策阶段，相关部门必须随时了解最新的当地市政规划的研究，并且对周围环境未来的发展做出分析，牢牢把握市场前景，以最终的评估结果来确定是否对房地产项目的进行投资这一大致决策。因此，该环节大体上决定了房地产项目在未来的实施过程中的基本成本走向。要实现对整个工程的成本控制与管理就必须切实做好项目决策阶段的成本控制工作。
4.1.1房地产项目的售价评估
相关部门应该注意将用户的需求与自身的产品情况相结合，进行合理的销售价格预测，这样可以有效实现对预期收益的控制，也就是说具体的销售价格需要通过对房产项目的最终经济价值的预测来确定。因此，相关部门需要在工程项目的设计和决策阶段，就进行相关的市场发展趋势以及价格预测的分析工作，这样才能真正实现对该项目的掌控，也能够对其开发价值有更加清晰的定位。
4.1.2房地产项目的成本分析及控制
成本因素调研分析，指在进行房地产项目的管理过程中，对所有项目的各种因素进行具体的成本分析，包括对项目中使用到的各种设备、材料、技术以及人力支出等方面的成本进行分析，由具体的项目支出来确定对房地产项目的总体成本的分析。在此过程中，不能简单的只考虑到市场平均价格，还需要因地制宜对当地的特殊因素加以考虑，最大程度得出最符合实际施工情况的数据。
4.2房地产开发前设计阶段成本控制
设计阶段的成本管理与控制，指在确定具体的设计方案之前，为了实现对房地产项目的成本管理和控制，而对房地产项目的结构形式以及使用工艺进行全面的成本评估。工程的具体施工过程需要受到设计方案的管理，通过对房地产项目设计阶段进行有效控制从而实现对施工成本的有效控制。
4.3房地产开发过程中建筑阶段的成本控制
首先，强化对施工图的审核与细化。施工图纸设计质量的优劣以及审核的水平，将直接影响着成本控制。在建设施工过程中优质的施工图纸，能够最大程度的减少可变因素和不确定因素对工程造成的影响。控制成本的关键所在就是强化房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。其次，加强对工程施工招标、材料采购招标以及合同管理的审核。在房地产项目的招标过程中，要选择公开的招标方式，让尽可能多的符合要求的企业参与招标，从而选择既能满足工程需要，又能最大程度的实现建设成本控制的施工单位。派合格的现场代表对施工现场进行有效管理，并委托信誉度高的监理公司，进一步加强对工程工期、成本、质量的管理。工程预算与施工现场检查紧密相关，尽可能控制不必要的成本上升，使工程成本控制在预算范围内，充分发挥预算工作对成本控制的预警作用以及辅助作用。
4.4竣工结算阶段成本控制
工程竣工结算指的是在工程完成后对整个工程的支出进行详细、准确的核算，在竣工结算过程中，需要参照工程施工前期制定的工程施工预算对各项竣工验收的成本进行严格的审核，从而确保每一项工程的支出有据可寻。
5结束语
总之，房地产成本在房地产价格的决策方面起着至关重要的作用，而房地产的价格与社会经济的发展息息相关。它的波动既能反映一个地区的经济水平，又影响着广大人民的生活水平。房地产价格影响着国民经济的产业结构与政策。因此，对房地产成本进行控制，对国家经济保持健康以及实现可持续发展发挥着重大的现实意义。
【参考文献】
[1] 胡斌，李丹，李墨. 浅析房地产企业的精细化管理[J]. 现代经济信息.2010，10（08）：14-12
[2]熊荣萍.试论房地产开发经营的成本控制[J].现代物业·新业主，2008 年12 月
[3] 付军民. 对房地产企业成本控制问题与对策的思考[J]. 科技风.2013，13（06）：13-10
[4] 张国志. 论现代房地产企业项目成本控制与管理[J]. 财经界（学术版）.2010（12）：13-12
【关键词】房地产；成本控制；构成类别；控制措施
1引言
近期以来，我国的房地产领域发展飞速，在一定程度上推动了其行业的快速发展和进步，但是发展太快也带来许多问题，如房价过高等。因此，为了更好的使市场稳定，政府以及有关部门采取了一系列调控市场的措施，从而保证房地产行业更加稳定成熟的发展。对房地产企业而言，想要最大化实现自身效益，就应该从决策到实施等各个环节进行严格的成本预算、资源使用控制，实现减少资源使用以及降低能耗从而增加自身的经济效益。本文中将结合所学知识以及相应经验，对该项目进行浅析。
2成本控制
房地产成本控制是对项目实施中各项成本构成所占的比例、可控性、弹性空间等进行科学分析，在初始决策时对成本进行估算，在有了设计方案后再进行成本预算以及成本动态控制，最终实现项目利润指标的一个完整的过程。通俗来说就是把房地产项目的各项成本与费用控制在预定标准之内的一系列组织管理活动被称为房地产成本控制，它是一种全过程、全员的的管理活动。强化房地产成本控制与管理是房地产企业增加收入、提高经济效益的重要方式之一，同时成本控制也是影响企业生存与发展以及在激烈的房地产行业竞争中立于不败之地的关键因素。总之，房地产开发企业若是想在日益激烈的市场竞争中长期处于优势地位，取得最佳的经济效益，就必须在成本控制方面投入足够的重视。
3房地产成本的构成
要探究房地产项目的成本控制问题，首先需要弄清房地产项目开发成本的基本构成，在一定时期内为设计、建设以及销售房地产开发产品而支出的各种费用被称为房地产开发成本。如表一所示，详细地介紹了房地产成本的构成类别。
表一.房地产成本类别
成本类别 释义
土地征用及拆迁补偿费级批租地价 在开发房地产时，会向居民征用土地而产生的费用，包括原有建筑的拆迁补偿、征地费用还有安置费用等，以及以批租方式得到土地的批租地价。这些费用都是房地产前期开发所需要准备的费用，其中土地费用最为常见。对于决定是否开发一个项目之前，房地产商需要评估项目的可行性，预算土地费用，即通过容积率和土地面积等方面的换算，评估出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本。
前期工程费 指房屋、土地开发前需要准备的规划、设计方案、可行性分析以及场地平整、水文地质勘察等所发生的费用。
基础设施费 在土地、房屋的开发过程中，供水、供气、供电、排水、排污系统、通讯、照明、环保、环卫设施等基础设备费用。
建筑安装工程费 按照建筑施工图纸施工时，土地房屋开发项目所需要的各类设备费和建筑工程费。
开发间接费 指房地产企业内部部门独立核算单位及建筑场地为开发房地产而发生的费用，包括现场管理级别人员和建筑工人的工资、月底福利费、机器设备折旧、修理费、水电费、办公费、劳务加班费、等间接发生的费用
公共配套设施 主要居民楼范围内的公用设施、娱乐设施和绿地。包括道路休整、公交场地、各类公用管线、环卫设施及其所需要的建筑物。公共设施应该有教育场地、医疗环境、文化场所、体育活动中心、商业区、小区服务、行政管理和绿地等。
不可预见费用 包括涨价预备费和基本预备费。
开发期间费用 开发期间的费用估算主要是指各类项目在开发过程中引起的财务费用、销售费用、管理费用等，还有地方政府以及相关部门按照相应条款收取的费用。
4成本控制措施
4.1房地产开发前决策阶段的成本控制
项目的决策阶段，具体指房地产项目的开发和决定阶段，这一阶段，需要根据现有的各种资料与数据，对待开发的房地产项目进行综合性全面的评估，从而确定该项目是否具有被开发以及生产的必要性。在决策阶段，相关部门必须随时了解最新的当地市政规划的研究，并且对周围环境未来的发展做出分析，牢牢把握市场前景，以最终的评估结果来确定是否对房地产项目的进行投资这一大致决策。因此，该环节大体上决定了房地产项目在未来的实施过程中的基本成本走向。要实现对整个工程的成本控制与管理就必须切实做好项目决策阶段的成本控制工作。
4.1.1房地产项目的售价评估
相关部门应该注意将用户的需求与自身的产品情况相结合，进行合理的销售价格预测，这样可以有效实现对预期收益的控制，也就是说具体的销售价格需要通过对房产项目的最终经济价值的预测来确定。因此，相关部门需要在工程项目的设计和决策阶段，就进行相关的市场发展趋势以及价格预测的分析工作，这样才能真正实现对该项目的掌控，也能够对其开发价值有更加清晰的定位。
4.1.2房地产项目的成本分析及控制
成本因素调研分析，指在进行房地产项目的管理过程中，对所有项目的各种因素进行具体的成本分析，包括对项目中使用到的各种设备、材料、技术以及人力支出等方面的成本进行分析，由具体的项目支出来确定对房地产项目的总体成本的分析。在此过程中，不能简单的只考虑到市场平均价格，还需要因地制宜对当地的特殊因素加以考虑，最大程度得出最符合实际施工情况的数据。
4.2房地产开发前设计阶段成本控制
设计阶段的成本管理与控制，指在确定具体的设计方案之前，为了实现对房地产项目的成本管理和控制，而对房地产项目的结构形式以及使用工艺进行全面的成本评估。工程的具体施工过程需要受到设计方案的管理，通过对房地产项目设计阶段进行有效控制从而实现对施工成本的有效控制。
4.3房地产开发过程中建筑阶段的成本控制
首先，强化对施工图的审核与细化。施工图纸设计质量的优劣以及审核的水平，将直接影响着成本控制。在建设施工过程中优质的施工图纸，能够最大程度的减少可变因素和不确定因素对工程造成的影响。控制成本的关键所在就是强化房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。其次，加强对工程施工招标、材料采购招标以及合同管理的审核。在房地产项目的招标过程中，要选择公开的招标方式，让尽可能多的符合要求的企业参与招标，从而选择既能满足工程需要，又能最大程度的实现建设成本控制的施工单位。派合格的现场代表对施工现场进行有效管理，并委托信誉度高的监理公司，进一步加强对工程工期、成本、质量的管理。工程预算与施工现场检查紧密相关，尽可能控制不必要的成本上升，使工程成本控制在预算范围内，充分发挥预算工作对成本控制的预警作用以及辅助作用。
4.4竣工结算阶段成本控制
工程竣工结算指的是在工程完成后对整个工程的支出进行详细、准确的核算，在竣工结算过程中，需要参照工程施工前期制定的工程施工预算对各项竣工验收的成本进行严格的审核，从而确保每一项工程的支出有据可寻。
5结束语
总之，房地产成本在房地产价格的决策方面起着至关重要的作用，而房地产的价格与社会经济的发展息息相关。它的波动既能反映一个地区的经济水平，又影响着广大人民的生活水平。房地产价格影响着国民经济的产业结构与政策。因此，对房地产成本进行控制，对国家经济保持健康以及实现可持续发展发挥着重大的现实意义。
【参考文献】
[1] 胡斌，李丹，李墨. 浅析房地产企业的精细化管理[J]. 现代经济信息.2010，10（08）：14-12
[2]熊荣萍.试论房地产开发经营的成本控制[J].现代物业·新业主，2008 年12 月
[3] 付军民. 对房地产企业成本控制问题与对策的思考[J]. 科技风.2013，13（06）：13-10
[4] 张国志. 论现代房地产企业项目成本控制与管理[J]. 财经界（学术版）.2010（12）：13-12