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摘要：本文分析了当前造成渗漏维修难的主要原因，提出了渗漏维修措施，在维修过程中要注意整体体泄漏和室内泄露的差异，选择恰当的维修方法，对管网的分布要清楚，要不断总结施工经验。
关键词：住宅；渗漏；原因；维修措施
中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：
住宅渗漏物业管理已成为一个最大的投诉重点。渗房屋漏不仅影响邻里关系，财产纠纷，更重要的是，现在房屋漏水维修难度大，时间长，经常反复修复，甚至许多维修问题。
住宅渗漏存在的主要问题
1、渗漏发生的主要原因
项目施工时盲目追求高速度，过早撤除模板；过早在楼板上施工荷载，造成混凝土内部损伤；混凝土养护时间不足或振捣不密实，增加收缩量，PVC管埋设不当，施工中楼板负筋被踩踏破坏等；工程建设中采用高标号的早强性水泥比较多，增加了混凝土的收缩。工程中采用细沙，并且沙的含泥量大，使混凝土收缩量增大。人为造成的原因：住户在装修时，在房中堆放大量装修材料，超过住宅设计楼板的每平方活荷载150公斤，使楼板产生裂缝。
2、造成渗漏维修难的主要原因
人们要求改善住房条件和施工技术的发展，各种水管道从原明敷设管道铺设改为暗，暗敷设使用方便，但增加了维修困难；现在铺设管道也有一个新的提高，增加管道的同时也增加了渗漏的概率，住宅建筑楼板的预制现浇板，虽然这降低了表面裂纹，提高防水效果，但也使水不漏源在那里，出现泄漏，代替现浇楼板，泄漏泄漏源相对迁移。漏源漏的水在地面层流动，延长水渗漏水，直到你找到泄漏后才形成漏出。一些泄漏和泄漏之间的源分区或分区，也有许多沿布线管水，墙壁上或插座，插座漏电；此外，与住宅装修档次的提高，维修人员修理泄漏也反映了感觉，提高操作维修困难。可见，在修复泄漏应认真对待，仔细分析微量泄漏源，不得在起始点的开放式处理。
住宅渗漏维修措施
1、当泄漏问题发生确定渗流特性
发生泄漏时，派遣经验丰富的专业人員的泄漏原因造成渗漏的定性分析，有三个原因。地板积水（如浴室，厨房和其他地表水），水是关闭不严造成的长流水，能使水渗入垫表面层造成漏水。这种水渗漏点的形式不时中断。因此，之前的维修水渗漏水情况的了解，业主找找原因，如发现在地表水和水长期使用状态下存在，并认为这是地下水造成的。首先，表面清洁干燥，观察周围环境，等渗漏水堵漏开始干燥，可以确定这是地下水渗漏，如完整的泄漏，可能是排在地表水渗漏，认为暗管或其他原因；原因之二是管道损伤泄漏，泄漏表演形式是连续的，漏水情况的发展，大体积的水渗漏渗漏；第三方面是是外墙或从门窗侧阴雨天的水渗透，泄漏的墙壁或门窗的侧或窗口的下面，并有一个明显的方向，泄漏的雨。风，如雨刮西北风，北、西墙；东南风在南方或东墙。我们也有一个墙水冷壁泄漏在地板下的。
2、确定合理的修复方法
确认之后泄漏泄漏修复自然。如属地下水渗漏情况，比较好的修复。方法，一层水泄漏的地面干燥，使用颜色比较浅的质量固体防水剂或优质防水涂料在地下砖缝，疑点角和的根源，密封管。阻断前需要管网分布图查清原因，并提示业主用水时注意，保持地面排水流量畅通。如果确认是管道漏水，维修是很麻烦的一个过程。首先应消除所有压力管道分流抑制试验，确定损坏的分流，完成图形标记，寻找方向的管道，然后确定源位置泄漏修复。如果压力测试确定压力管道时不会损坏漏水，可以考虑排水系统住房接口和接头有无破损，找出原因，修理。
三、住宅渗漏维修注意事项
1、在住宅楼的泄漏修复的注意整体体泄漏和室内泄露的差异
虽然渗漏问题住宅下来维修比较困难，但只要你观察，还是有规律可循。那里的水渗漏漏源，渗漏水，和三个条件。在雨雪天气，空气湿度大，气压低，有时在室内的外墙内测，靠墙角（特别是窗帘后）或顶棚的阴角处会出现洇湿现象，尤其是新居，甚至出现顺强流淌的现象，这多是结露现象所致，被误认为是外墙漏水或上层漏水。处理这类问题时万不可屈从业主的要求盲目处理，一定要先按湿点，找水路，查漏源。如查无水路也无漏源，则要做好业主的思想工作进行观察认真分析，找出真正的原因后再做处理。2、维修方法要选择得当
在修复的业主发现使用不当造成的物体泄漏的现象并不少见。如上所述，地面上的水，出门忘记关水龙头，装修地面盖管，高温损伤埋地塑料管变形和破坏。因此，产权所有者要和物业部门索要施工图，了解排水和其他压力管道的指示，和一个详细和准确的管线竣工图。
3、要不断总结施工的经验
出现泄露维修的问题多在使用保修期内，由施工单位来维修，这也是施工单位对自己施工质量的检验。是施工单位总结经验接受教训的最直观的时候，以此引起今后施工时的注意和整改。较普遍的经验教训应注意如下几个方面。第一要注意所有由墙内甩出的水嘴接头都要明露在墙外3~5mm，以免接头卧在墙内，水嘴接头连接不好出现暗漏点；第二所有隐蔽水管在施工尽量使用整根，避免出现接头（即使是允许热熔连接的高分子水管），如无法避免出现接头时要有记录并做好标记；第三对竣工打压试验或做闭水试验中出现的维修点要有维修方法记录并做好标记，在竣工资料档案中明确标出。
4、管线施工图要准确标记
对在物业维修中出现的洇漏部位的维修，在维修后的覆埋要用松散材料，表面可用与面层同样的材料处理，但要做好标记。
结束语
综上所述，房屋渗透维修是一项所占比重比较大、技术工艺要求较高、涉及物业保值、增值和业主满意度等方面的重要工作。根据维修实践可知，基层干燥不充分、施工方法不规范、层面基础不平整等是导致层面渗漏的主要原因，要采用适宜的原材料进行针对性的处理。 房屋渗漏维修通常在房屋维修工作中占有很重要的地位，同时也是房屋维修工作的一个技术难题。房屋层面、外墙渗漏不仅影响到业主的生活质量，给业主日常生活造成诸多不便，也影响业主对物业服务的满意度，而且对房屋的主体结构及使用年限也有较大影响。所以做好房屋渗漏的维修管理对物业的发展具有长远意义。
参考文献
[1] 张志勇,余正.房屋建筑工程裂缝及渗漏质量通病的预防[J]. 山西建筑. 2010(13)
[2] 马胜伟.建筑工程外墙渗漏原因及预防措施[J]. 今日科苑. 2010(08)
[3] 张善海,周洪超,张荣元.浅谈房屋建筑工程外墙渗漏问题的处理[J]. 科技信息(科学教研). 2008(14)
[4] 刘宝成,唐庆松.建筑外墙渗漏原因及对策研究[J]. 经营管理者. 2010(07)
关键词：住宅；渗漏；原因；维修措施
中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：
住宅渗漏物业管理已成为一个最大的投诉重点。渗房屋漏不仅影响邻里关系，财产纠纷，更重要的是，现在房屋漏水维修难度大，时间长，经常反复修复，甚至许多维修问题。
住宅渗漏存在的主要问题
1、渗漏发生的主要原因
项目施工时盲目追求高速度，过早撤除模板；过早在楼板上施工荷载，造成混凝土内部损伤；混凝土养护时间不足或振捣不密实，增加收缩量，PVC管埋设不当，施工中楼板负筋被踩踏破坏等；工程建设中采用高标号的早强性水泥比较多，增加了混凝土的收缩。工程中采用细沙，并且沙的含泥量大，使混凝土收缩量增大。人为造成的原因：住户在装修时，在房中堆放大量装修材料，超过住宅设计楼板的每平方活荷载150公斤，使楼板产生裂缝。
2、造成渗漏维修难的主要原因
人们要求改善住房条件和施工技术的发展，各种水管道从原明敷设管道铺设改为暗，暗敷设使用方便，但增加了维修困难；现在铺设管道也有一个新的提高，增加管道的同时也增加了渗漏的概率，住宅建筑楼板的预制现浇板，虽然这降低了表面裂纹，提高防水效果，但也使水不漏源在那里，出现泄漏，代替现浇楼板，泄漏泄漏源相对迁移。漏源漏的水在地面层流动，延长水渗漏水，直到你找到泄漏后才形成漏出。一些泄漏和泄漏之间的源分区或分区，也有许多沿布线管水，墙壁上或插座，插座漏电；此外，与住宅装修档次的提高，维修人员修理泄漏也反映了感觉，提高操作维修困难。可见，在修复泄漏应认真对待，仔细分析微量泄漏源，不得在起始点的开放式处理。
住宅渗漏维修措施
1、当泄漏问题发生确定渗流特性
发生泄漏时，派遣经验丰富的专业人員的泄漏原因造成渗漏的定性分析，有三个原因。地板积水（如浴室，厨房和其他地表水），水是关闭不严造成的长流水，能使水渗入垫表面层造成漏水。这种水渗漏点的形式不时中断。因此，之前的维修水渗漏水情况的了解，业主找找原因，如发现在地表水和水长期使用状态下存在，并认为这是地下水造成的。首先，表面清洁干燥，观察周围环境，等渗漏水堵漏开始干燥，可以确定这是地下水渗漏，如完整的泄漏，可能是排在地表水渗漏，认为暗管或其他原因；原因之二是管道损伤泄漏，泄漏表演形式是连续的，漏水情况的发展，大体积的水渗漏渗漏；第三方面是是外墙或从门窗侧阴雨天的水渗透，泄漏的墙壁或门窗的侧或窗口的下面，并有一个明显的方向，泄漏的雨。风，如雨刮西北风，北、西墙；东南风在南方或东墙。我们也有一个墙水冷壁泄漏在地板下的。
2、确定合理的修复方法
确认之后泄漏泄漏修复自然。如属地下水渗漏情况，比较好的修复。方法，一层水泄漏的地面干燥，使用颜色比较浅的质量固体防水剂或优质防水涂料在地下砖缝，疑点角和的根源，密封管。阻断前需要管网分布图查清原因，并提示业主用水时注意，保持地面排水流量畅通。如果确认是管道漏水，维修是很麻烦的一个过程。首先应消除所有压力管道分流抑制试验，确定损坏的分流，完成图形标记，寻找方向的管道，然后确定源位置泄漏修复。如果压力测试确定压力管道时不会损坏漏水，可以考虑排水系统住房接口和接头有无破损，找出原因，修理。
三、住宅渗漏维修注意事项
1、在住宅楼的泄漏修复的注意整体体泄漏和室内泄露的差异
虽然渗漏问题住宅下来维修比较困难，但只要你观察，还是有规律可循。那里的水渗漏漏源，渗漏水，和三个条件。在雨雪天气，空气湿度大，气压低，有时在室内的外墙内测，靠墙角（特别是窗帘后）或顶棚的阴角处会出现洇湿现象，尤其是新居，甚至出现顺强流淌的现象，这多是结露现象所致，被误认为是外墙漏水或上层漏水。处理这类问题时万不可屈从业主的要求盲目处理，一定要先按湿点，找水路，查漏源。如查无水路也无漏源，则要做好业主的思想工作进行观察认真分析，找出真正的原因后再做处理。2、维修方法要选择得当
在修复的业主发现使用不当造成的物体泄漏的现象并不少见。如上所述，地面上的水，出门忘记关水龙头，装修地面盖管，高温损伤埋地塑料管变形和破坏。因此，产权所有者要和物业部门索要施工图，了解排水和其他压力管道的指示，和一个详细和准确的管线竣工图。
3、要不断总结施工的经验
出现泄露维修的问题多在使用保修期内，由施工单位来维修，这也是施工单位对自己施工质量的检验。是施工单位总结经验接受教训的最直观的时候，以此引起今后施工时的注意和整改。较普遍的经验教训应注意如下几个方面。第一要注意所有由墙内甩出的水嘴接头都要明露在墙外3~5mm，以免接头卧在墙内，水嘴接头连接不好出现暗漏点；第二所有隐蔽水管在施工尽量使用整根，避免出现接头（即使是允许热熔连接的高分子水管），如无法避免出现接头时要有记录并做好标记；第三对竣工打压试验或做闭水试验中出现的维修点要有维修方法记录并做好标记，在竣工资料档案中明确标出。
4、管线施工图要准确标记
对在物业维修中出现的洇漏部位的维修，在维修后的覆埋要用松散材料，表面可用与面层同样的材料处理，但要做好标记。
结束语
综上所述，房屋渗透维修是一项所占比重比较大、技术工艺要求较高、涉及物业保值、增值和业主满意度等方面的重要工作。根据维修实践可知，基层干燥不充分、施工方法不规范、层面基础不平整等是导致层面渗漏的主要原因，要采用适宜的原材料进行针对性的处理。 房屋渗漏维修通常在房屋维修工作中占有很重要的地位，同时也是房屋维修工作的一个技术难题。房屋层面、外墙渗漏不仅影响到业主的生活质量，给业主日常生活造成诸多不便，也影响业主对物业服务的满意度，而且对房屋的主体结构及使用年限也有较大影响。所以做好房屋渗漏的维修管理对物业的发展具有长远意义。
参考文献
[1] 张志勇,余正.房屋建筑工程裂缝及渗漏质量通病的预防[J]. 山西建筑. 2010(13)
[2] 马胜伟.建筑工程外墙渗漏原因及预防措施[J]. 今日科苑. 2010(08)
[3] 张善海,周洪超,张荣元.浅谈房屋建筑工程外墙渗漏问题的处理[J]. 科技信息(科学教研). 2008(14)
[4] 刘宝成,唐庆松.建筑外墙渗漏原因及对策研究[J]. 经营管理者. 2010(07)